Önceki yıllarda zam yapılmamış kiralarda artış oranı

Merhaba Arkadaşlar,
Kira kontratında standart olarak TEFE-TÜFE ortalamasına göre zam yapılacağı yazıyor, fakat mal sahibi kiracısından ilk iki yıl zam talep etmemiş. Kontrat bir yıllık olup her sene otomatik olarak yenilenmiş.
Mal sahibi kontrat bu sene yenilendiğinde önceki yılları telafi etmek için TEFE-TÜFE ortalamasının üstünde bir zam talep edebilir mi?
Konut değil, iş yeri olsa durum değişir miydi?
Cevaplarınız için şimdiden teşekkürler!

Kira artışı bir önceki yıl ihtirazi kayıt olmadan kabul edilen kira bedeli üzerinden yapılır.

Önceki yıllarda hiç artış yapılmamış veya kontratta yazılı tutardan az artış yapılmışsa, mülk sahibi önceki yıllarda iyi niyet göstermiş demektir; kiracının da -vicdanen- bunu telafi etmesi gerekir, ancak hukuki olarak böyle bir yükümlülüğü yok.