Ön bahçenin İşyeri tarafından kullanılması.

Merhaba arkadaşlar 20 dairelik bir sitenin zemin katında ikamet etmekteyim. Benimle birlikte zemin katta 4 daire + 1 adet iş yeri bulunmakta. Bahsi geçen iş yeri nin önü mimari projede bahçe olarak görünmekte.Fakat iş yerinin önünde ki bahçe iş yeri tarafından beton atılıp üzeri tente ile kapatılıp yaklaşık 30 m2 alan olarak kullanılmakta. İş yerinin bu bahçeyi kat maliklerinden izin almadan kullanma hakkı varmıdır? ve bu bahçeyi bu şekilde kullanabilmesi için kat maliklerinin % kaçından izin alması gerekiyor? ben zemin katta oturuyorum ve bana çok gölge yapıyor beni boğuyor. sadece benim itiraz etmem bu tentenin kaldırılmasına yeterli olurmu? Yani kısacası bu iş yeri kat maliklerinin tamamından (%100) ünden ön bahçeyi kullanmak için izin almak zorunda mı? yoksa %50 nin üzerinde bir imza topladığında ön bahçeyi kullanabiliyor mu?

Kat Maliklerin izin alması yapı ile ilgili ruhsat ve eklerine aykırı imalat yapılması hakkı tanımaz. Plan, proje ve inşaat/iskan ruhsatında bahçe olarak geçiyorsa, anlattığınız şekilde kapalı alan oluşturamaz. Beleiyeye şikaytte bulunursanız, belediye encümeni 3194 s. Yasanın 32. maddesi kapsamında yıkım/eski hale getirme kararı alır ve 42. maddeye göre de para cezası keser.

Merhabalar;

Kat Mülkiyeti Kanunu M.19/1'e göre: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz." Bu düzenleme gereğince taşınmazın ortak yerlerinde kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası alınmadan herhangi bir değişiklik yapılamayacağı anlaşılmaktadır. Ancak 4/5 yazılı rıza ile yapılacak değişikliğin öncelikle İmar mevzuatına uygun olması gerekiyor. Burada 4/5 çoğunluk rızası ile yapılabilecek değişiklikler yapı ruhsatiyetine tabi olmayan işler içindir. Mimari projede değişiklik yapılmasını gerektiren bir onarım/tadilat vs ise bu durumda bütün kat maliklerinin tamamının yazılı rızası alınmalıdır.

Kat malikleri bütün ortak alanlarda arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Herhangi bir karar olmadan ortak alanlardan yararlanmalarına, girip çıkmalarına engel teşkil edecek şekilde düzenlemeler yapılamaz. Bu durum ortak alanlara el atma niteliğindedir. Yeter sayı ile karar alınsa bile yapılacak tesis/onarım vs'nin değişikliğe yazılı rıza vermeyen kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek veya rahatsızlık verecek nitelikte olması durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu M.18'e dayanılarak dava açılabilecektir. Bu durumda mahkemece rahatsızlığın başka türlü giderilmesinin mümkün olmazsa eski hale getirilmesine karar verilecektir.

Bu hususun yanında mimari projesinde ilgili ortak alanın nasıl gösterildiği de önemlidir. Örneğin projesinde boş alan olarak gösterilen yerin otopark olarak kullanılması kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile aldığı karar ile mümkün olabilecekken bahçe gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin otopark olarak kullanılması için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızası gerekmektedir.

Sorunuza gelecek olursak ortak alanda yapılan değişiklik eğer mimari projeye uygun değilse bunu ilgili belediyeye şikayet yolu ile eski hale getirebileceğiniz gibi ortak alana el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesine ilişkin Sulh Hukuk Mahkemesine dava da açabilirsiniz. Eğer değişiklik mimari projeye aykırı değilse bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası olup olmadığına bakarsınız. Varsa KMK M.18'e göre rahatsızlığınız giderilmesi için dava açabilirsiniz. Eğer yazılı rıza çoğunluğu yoksa doğrudan ortak alana el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesine ilişkin dava açabilirsiniz.

Saygılar, sevgiler...