Apartman Yöneticilerinin çoğunlukla cevabını bilemediği sorular

Merhaba,
Kat mülkiyetine tabi 24.10.2011 tarihinde yönetim planı oluşturulan tek bloktan oluşan bir apartmanın yöneticisiyiz. Cevabını net olarak bulamadığımız aşağıdaki bazı konularda tereddüt ediyoruz.
1. 2012 yılında yönetim oluşturulmuştur. 2012 den itibaren bugüne kadarki bizden önceki yönetimler aidatlarını geç ödeyenlerden hiç gecikme tazminatı almamışlar veya bazıları 3 aydan daha fazla geciken ödemelerden gecikme tazminatı almışlar. 2012 den itibaren Biz geriye dönük olarak bütün geç ödenen aidatları hergün için aylık % 5 olacak şekilde yeniden hepsini hesapladık. Borç listesi çıkardık.
a. Aidat borçlarında zamanaşımı var mıdır, Yönetimin bu alacaklarını tahsil edebilir mıyız?
b. Borcunu ödemeden evini satandan borcu nasıl tahsil ederiz? Yeni kat maliki borçtan sorumlu olur mu? Evini satan borçlu kat maliki borcunu devir etmiş mi olur yoksa borçlunun kendisini arayıp bulmak zorunda mıyız? Borcun asıl sahibi olan eski kat malikinden borcun tahsili için bir zaman aşımı var mıdır?
2. 634 Sayılı KMK ile Bina (site) yönetim planında uyuşmayan konular var hangisini esas almalıyız. Kanun “ BYP de yer almayan hususlar için kanuna ve genel kurallara göre karar verilir” diyor. Ama kanunda net olarak belirtilen bir hususa da BYP aykırı olamaz.
a. KMK Denetici kat maliki olmak zorunda diyor. Bina yönetim planı dışardan da olabilir diyor
b. KMK aidata gecikme tazminatı %5 olmak zorunda diyor. Bina yönetim planı %10 diyor. Biz “hiçbir özel düzenleme kanunda esası net belli olan kurala aykırı olamaz” diye düşündük ve kanunu esas alıyoruz. Yaptığımız Doğru mu?
3. Aidatını ve gecikme tazminatını ödemeyene noterden ihtarname yerine, Noterin masraflı olması sebebiyle, yönetimden iadeli taahhütlü postayla gönderdiğimiz yazı yeterli olur mu? yoksa illaki noterden mi olmalı. İcra işlemleri nasıl ve nerede yapılıyor. Avukat olmadan yapılabilir mi?
4. Kat maliklerinden hiçbiri tebligata esas yazılı adres beyanında bulunmadılar. Kat maliklerinden adres beyanında bulunmalarını WhatsApp mesajı ile, kiracıları vasıtasıyla ve duyuru panosuna asmak suretiyle talep ettik ama beyan eden olmadı.Tebligat kanunu gereği her türlü tebligatı dairede oturan kiracıya yapıyoruz. Bu uygulama doğru ve yeterli midir?

Bu sorularımın cevaplarını bilen yok mu? Ben sadece apartman yöneticileri bilemiyor diyordum yoksa avukatlar da mı bilemiyor....Bilen Vardır vardır
O kadar hukuk fakültesi mezunu bizim için zor ama kendileri için basit konularda takılmazlar diye düşünüyorum.
Sisteminiz nasıl işliyor bilmiyorum ama muhtemelen okuyanların hiçbiri soruların cevabını ya bilmiyor, ya da önemsemiyor. Bu sorular son derece önemli ve acilen ihtiyacımız var.
Cevaplarsanız öncelikle benim ve tahmin ettiğinizden çok daha fazla kişinin derdine merhem olacaksınız.

Alacak olarak belirttiğiniz ve bugün tahsil yoluna gitmeye çalıştığınız kısım,
geçmişte gecikme olmasına rağmen herhangi bir gecikme faizi uygulanmadan tahsil edilmiş, ancak bugün aidat borcu olarak bulunmayan kısım ise, yani hesaplayıp bulduğunuz ve ödenmesini talep edeceğiniz kısım sadece geçmiş dönem aidat borçları için talep edilmemiş gecikme faizleri ise,
bugün aidat borcu bulunmayan kişiden , sırf geçmişte gecikmeli ödediği için bir ödeme talep hakkınız yok.
Aidat borcu hala olan malikten gecikme faiziyle birlikte talep edebilirsiniz ancak.

İcra takibi icra dairesinde başlatılır.

Alıntı:

---

rejisor rumuzlu üyeden alıntı

1. 2012 yılında yönetim oluşturulmuştur. 2012 den itibaren bugüne kadarki bizden önceki yönetimler aidatlarını geç ödeyenlerden hiç gecikme tazminatı almamışlar veya bazıları 3 aydan daha fazla geciken ödemelerden gecikme tazminatı almışlar. 2012 den itibaren Biz geriye dönük olarak bütün geç ödenen aidatları hergün için aylık % 5 olacak şekilde yeniden hepsini hesapladık. Borç listesi çıkardık.
a. Aidat borçlarında zamanaşımı var mıdır, Yönetimin bu alacaklarını tahsil edebilir mıyız?
b. Borcunu ödemeden evini satandan borcu nasıl tahsil ederiz? Yeni kat maliki borçtan sorumlu olur mu? Evini satan borçlu kat maliki borcunu devir etmiş mi olur yoksa borçlunun kendisini arayıp bulmak zorunda mıyız? Borcun asıl sahibi olan eski kat malikinden borcun tahsili için bir zaman aşımı var mıdır?
2. 634 Sayılı KMK ile Bina (site) yönetim planında uyuşmayan konular var hangisini esas almalıyız. Kanun “ BYP de yer almayan hususlar için kanuna ve genel kurallara göre karar verilir” diyor. Ama kanunda net olarak belirtilen bir hususa da BYP aykırı olamaz.
a. KMK Denetici kat maliki olmak zorunda diyor. Bina yönetim planı dışardan da olabilir diyor
b. KMK aidata gecikme tazminatı %5 olmak zorunda diyor. Bina yönetim planı %10 diyor. Biz “hiçbir özel düzenleme kanunda esası net belli olan kurala aykırı olamaz” diye düşündük ve kanunu esas alıyoruz. Yaptığımız Doğru mu?
3. Aidatını ve gecikme tazminatını ödemeyene noterden ihtarname yerine, Noterin masraflı olması sebebiyle, yönetimden iadeli taahhütlü postayla gönderdiğimiz yazı yeterli olur mu? yoksa illaki noterden mi olmalı. İcra işlemleri nasıl ve nerede yapılıyor. Avukat olmadan yapılabilir mi?
4. Kat maliklerinden hiçbiri tebligata esas yazılı adres beyanında bulunmadılar. Kat maliklerinden adres beyanında bulunmalarını WhatsApp mesajı ile, kiracıları vasıtasıyla ve duyuru panosuna asmak suretiyle talep ettik ama beyan eden olmadı.Tebligat kanunu gereği her türlü tebligatı dairede oturan kiracıya yapıyoruz. Bu uygulama doğru ve yeterli midir?

---

1- Tahsil edilmiş aidatlar için gecikme tazminatı talep edemezsiniz. Halen ödenmemiş aidatlar için yapabilirsiniz.
a- Aidat zamanaşımı 5 yıldır.
b- Yeni malik hem eski malikin, hem de kiracının borçlarından müteselsilen sorumludur.
2- Yönetim planının kanuna aykırı hükümleri yazılmamış sayılır. Yani denetçi kat maliki olacak ve gecikme tazminatı %5 uygulanabilir.
3- İadeli taahhütlü göndereceğiniz mektubun içeriğini ispatlayamayacağınız için ihtar sayılmaz. Önceden ihtar göndermenin de bir anlamı yok. Tahsilat için doğrudan icra takibi yapılması gerekir. Ancak gecikme tazminatı talep edebilmek için ilgili yılın kat malikleri genel kurulu tutanağının malike iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilmiş olması gerekir.
4- Değildir. Kat malikinden talep edebilmek için ona tebliği gerekir.