Günlük/Haftalık Kiralık Ev Vergi Sorunu

Sayın arkadaşlar;

Herkese merhaba ve kolay gelsin. Şimdiden vereceğiniz cevaplar ve yardımlarınız için teşekkür ederim.

Antalya’nın Kaş ilçesinde görev yapmakta olan bir öğretmenim, eşimde hemşire yani ikimizde devlet memuruyuz. Eşime ait olan bir araziye gerekli izinleri alarak 2 katlı dubleks yazlık bir ev yaptım. Ve bunu yaz sezonunca (Haziran-Ekim) haftalık periyotlar halinde tatil yapmak isteyen kimselere kiralamak istiyoruz. Şimdi ben ve eşim devlet memuru olduğum için vergi mükellefi olma ve tacir olma durumu bizim için uygun olmamakla birlikte ticari faaliyetler devlet memurları için kanunla yasaklanmıştır, sizin de bildiğiniz üzere. Bunun için bu bölgede bulunan aracı firmalardan birkaçıyla görüşme yaptım.

Dedikleri: "Yaz dönemi boyunca kiralamadan kazanç olarak 80.000 TL olur ise bu rakamın %20'sini biz komisyon olarak alırız kalan 64.000 TL sizin hesabınıza yatar". Aracı firmalar ile çalıştığım takdirde konaklayan kimseleri önce jandarmaya kimlik bildirimi yapıyorlar, çıkarken de konaklama faturası kesip müşteriye veriyorlar.

Peki vergiyi nasıl ödüyoruz dediğimde "Hocam, stopaj sizde, KDV'nin de %20'si bizde kalan %80 sizde" dediler. Durum böyle olunca benim esas sormak istediğim;

1. Yaptığım bu kiralamadan elde ettiğim kazançtan dolayı bir memur olarak bir sıkıntı yaşar mıyız?
2. Kazandığım bu 64.000 TL için sadece gelir vergisi mi ödeyeceğim yoksa stopaj + KDV mi ödeyeceğim ya da hepsini birden mi ödeyeceğim?
3. Eğer gelir vergisi ödeyeceksem ne kadar öderim ve nasıl öderim?
4. Eğer stopaj + KDV ödeyeceksem ne kadar ödeyeceğim?
5. Eğer 3'ünü birden ödeyeceksem ne kadar öderim?
6. Ayrıca hem stopajı hem de KDV’yi ödemek zorunda mıyım? Yoksa stopajı ödediğimde KDV’den bir şekilde bu stopaj miktarını düşebiliyor muyum?

Memur olduğum için bu vergi olaylarından epey bir uzağım, internet üzerinden araştırdım ama net birşey bulamadım. Birkaç Mali Müşavir ile görüştüm aklım iyice karıştı. Ne yapacağımı bilmiyorum yardım ederseniz sevinirim.
Herkese iyi çalışmalar, kolay gelsin.

Öncelikle şunu netleştirmemiz gerekir. Sizin kiracınız aracı olan aracı firmadır. Konaklayanlar da aracı firmanın kiracısıdır. Yani siz ----->aracı firma ----->konaklayan

Dolayısıyla KDV sadece aracı firma ile konaklayan arasındaki fatura için geçerli olup sizinle hiçbir alakası yoktur.

Ancak aracı firma size kira verdiği için stopaj yapmak zorundadır. Stopajı düştükten sonraki net rakamı da sizin hesabınıza yatıracak.

Yani diyelim ki aracı firma konaklayana 1 haftalığına 3.500 TRL bedelle kirada anlaştı. Aracı firma bu durumda KDV dahil 3.500 TRL fatura düzenleyip konaklayana verecek. Bu demek ki 2.966,10 TRL + KDV olarak fatura düzenleyecek.Yani aracı firmaya kalan para 2.966,10 TRL.

Sonra bu 2.966,10 TRL'den %20 kesecek = 593,22 TRL kalan rakam olan 2.372,88 TRL'yi brüt olarak size kira olarak gösterecek. Bundan da %20 stopaj kesip devlete yatıracak (474,58 TRL) yani sizin elinize net 1.898,30 TRL geçecek. Hesaplamanın bu şekilde olması lazım. KDV'nin %20'si bizde %80'i sizde olmaz.

Siz de her yıl Mart ayında gelir vergisi beyannamesi vereceksiniz kira gelirleriniz için ve vergi çıkarsa ödeyeceksiniz. Stopaj olduğu için büyük ihtimalle vergi çıkmayıp hatta iade çıkabilir.

Bu 657 sayılı kanunu aykırı olduğunu sanmıyorum zira kira sizin açınızdan pasif gelirdir. Ticaret veya serbest meslek kazancı değildir. Ama bu hususta uzman değilim.

Eğer aracı firma sadece kendi kazancı için fatura kesmek isterse (böylece daha az KDV ödemek için), bu durumda kalan rakam için sizin her bir konaklayan ile kira sözleşmesi yapmanız gerekir. Ayrıca o zaman bu ticari kazanca girip fatura kesmeniz gerekir. Bu ise 657 sayılı kanuna aykırı olabilir. Bu seçeneği seçmemenizi tavsiye ederim. Maliye bu gibi durumlarda yapılan işi otelcilik olarak kabul etmekte ve esnaf/ticaret odalarına kayıt yaptırılmasını aramaktadır.

Sayın zamanex;
Şirket diyor ki ben %20 komisyon faturası keserim. Aldığım ücretin %20'sini alır. Kalan %80'inini size gönderirim. Herkes kendi vergisini öder de diyor. Bu durum benim için sıkıntı ama. Ancak ben kendim fatura kesebilseydim bu %80'e KDV + Stopaj ve gelir vergisi mi öderdim?

Stopaj varsa KDV yoktur, KDV varsa stopaj olmaz (kira geliri elde edenler için, yani sizin için).

Halbuki aracı şirket hem stopaj hem KDV size ait demiş, bunda bir çelişki var. Sanırım bir yanlış anlaşılma olmuş.

Her halükarda sizin durumunuz için stopaj olmaz, fakat KDV olacaktır. Yani vergi dairesinde ticari kazancınız için mükellefiyet tesis edip, defter tutmalı, her ay beyanname vermeli ve fatura kesmelisiniz. Size kalan para için KDV dahil fatura keseceksiniz. Maliye dairelerin günlük veya haftalık olarak kira sözleşmesi olmaksızın kiraya verilmesini ticari kazanç olarak kabul ediyor. Özelgeler bu yönde.

Kısaca : 100 TRL müşteriden alınan para için; KDV dahil 20 TRL'si için aracı firma fatura kesecek, KDV dahil 80 TRL için de siz.

Halbuki ona benim ilk mesajımdaki metodu önerirseniz hem her iki taraf ta yine aynı parayı kazanır, hem de sizin geliriniz ticari kazanç olmaz, pasif kira geliri olur.

Sayın zamanex;
Verdiğiniz cevaplar için teşekkür ederim. Ama ya benim anlatamadığım bir şey var burada ya da adamlara anlatamadım.
Şimdi;

Firmaların anlattığı; Haftalık kira 5.000 TL olsun. bu 5.000 TL'nin %20'si olan 1.000TL firmaya ait. Kalan 4.000 liraya Stopaj + KDV çıkar diyorlar. yani 800TL stopaj ve 720TL KDV çıkar, sizin elinize 3.480TL geçer diyorlar. Sanırım bunu da yaptıkları sözleşmeye dayandırıyorlar. Sözleşme ana başlığı "Gayrimenkul'ün Kiralama Amaçlı Pazarlamasına İlişkin Sözleşme" yazmakta.
Onlarda kazandıkları 1.000 TL'den gelir vergisi ödemekteler sanırım sadece. Anladığım kadarıyla karışıklık buradan mı doğuyor. Bundan dolayı bir nevi emlakçılık yapmış gibi mi oluyorlar? Dolayısıyla kestikleri faturada çıkan stopaj ve kdv bana kalıyor.

İşte sıkıntı burada ben şirket olsam stopaj ödediğim için KDV ödemeyeceğim galiba doğru mu?

Ya da bu iş sizin dediğiniz gibiyse KDV ya da Stopaj'ın sadece birisiyse nasıl anlamam ve anlatmam gerekir?