Farklı bir site aidatı durumu

Merhaba
Anlatacağım konu bir sahil kasabasında geçiyor. Bir tatil beldesi. Beldemiz asıl yerleşim yerinin 4km uzak sahil tarafında. Çok kötü bir denizimiz vardı. Bölge zeytiniyle ünlü bir belde. Civarda olan zeytin işleme tesislerinin atıklarının yasalara rağmen yıllar boyu atıklarını denize yollamaları sonucu deniz tabanında oluşan tabaka üzerinde yetişen bitkiler nedeniyle deniz, zevki vermeyen bir yapıya sahipti… Denize girebilmek için inşa edilmiş yüz elli metrelik bir iskele sonrasında denize girme şansımız oluyordu.
Duyulan rahatsızlıklar, yetkili makamlara yapılan baskılar ve taleplere rağmen mali boyutu büyük olan projeye devletin ve belediyenin ilgisi sağlanamadı. Bölgede münferid yapıda 10 yazlık site bulunmakta ama iskele yüzünden sadece aynı alanı kullanarak denize girme şansına sahipti bu siteler. İlk kurulan sitenin ( konut adeti en fazla olanı) imkanları ile inşa edilen iskelenin kullanımından dolayı doğal sahipleri ile zaman zaman tatsız tartışmalar da yaşanıyordu.
Nihayet bir şekilde siteler aralarında güç birliği oluşturarak; denizi üyelerin katkılarıyla temizliyecek bir formül geliştirildi. Siteler arası her konuda oluşabilecek sorunları çözmek adına siteler birliği denen bir üst kurul oluşturuldu. Kurul ihtiyaçları belirliyor gerekli bütçe ise sitelerin yıllık katkıları ile oluşturuldu.
İlk güç birliği Denizin temizliği ile başladı. Kurul alınan teklifler ve sonrasında çıkan maliyetleri site yapılarına göre düzenledi ve üye sitelerden bu maliyetler istendi. Bu doğrultu da Bireysel site yönetim kurulları olağan üstü malikler kurulu toplantıları yaparak çoğunluk kararı ile kararlar çıkarıp bunu maliklerine ilan ederek yansıttı. İtiraz süresi içinde üyelerden bir itiraz olmadı.
Sitemiz “Sarıkız tatil sitesi “ olarak geçiyor. 54 Dubleks yapıdan oluşuyor. Yapılan olağanüstü toplantıda, bu konu da ortaya çıkan maliyet karar defterine geçmiş şekliyle “ Aylık aidatlara 75 00 TL ilave edilerek aidatların 125 00TL olarak belirlendi "ği şeklinde oldu ve üyelere tebliğ edildi. Bu doğrultuda aylara yayılmış olarak tahsilatlar yapıldı.
İlerleyen tarihlerde ortaya çıkan bütçe hayata geçerek, deniz temizliği başladı ve sonuçlandı. Sitemizde ödemeler de 3 malik’in bahaneler üreterek aidatları ödemediği görüldü. Gerekçe olarak ta Toplanan paranın site dışında bir alanda kullanılması nedeniyle kanunen bu konuda yükümlülüklerinin olmadığı ve bu şekliyle ödeme yapmayacaklarını, kanuni haklarını bildiklerini sonuç olarak gerekirse “mahkemeye verin” şeklinde savunma yapmışlar. Site yönetimi de bu konuda Hukuki durumu öğrenmek adına bir avukat bilgisine başvurarak yasal süreci başlatmak istedi. İki kişi hakkında icra işlemi yapılmış, ancak ilgili taraflar itiraz edince mahkeme aşamasına geçilmemiştir. Üçüncü kişi ise bir yıl sonraki aidatlarını aynı gerekçeyle aidat hesaplarına mahsup ederek ödeme yapmamıştır.
Toplanan paranın kullanımında ise tamamınındeğil %60 ının deniz temizliğine harcandığı, diğer kısmının ise Sarıkız sitesi ihtiyaçları içi harcandığı belgeleriyle sabittir.
Ancak durum her Olağan genel kurulda ”aidat borcu” olduğu gerekçesiyle bilançolara yansımakta ve haklı olarak üyeler arasında gerginlikler doğmasına ve söylentilere neden olmaktadır.
SORULAR:
1 - Karar alınma aşamasında aidatlara ilave şeklinde de olsa bunun bir aidat borcu sayılıp sayılmayacağı.
2 – İlgililerin gerekçeleri , hukuki dayanaktan yoksunsa nasıl bir yol izlenmelidir.
3 - Yaklaşık beş yıldır devam eden bir konu olduğu için borç hukuku açısından durum nasıl olur.

Vereceğiniz bilgi ve yönlendirme ile hareket edeceğiz. Böyle bir imkanı sağladığınız için teşekkür ederim.

Sayın Dargın;

634 s Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesine göre siteye ait ortak yer genel giderlerine kat maliklerinin katılma yükümlülüğü, zorunluluğu vardır. Ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Aksi durumda;

Gider ve/veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, 634 s Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Ancak;

İfade ettiğiniz şekilde siteler birliği şeklinde oluşturulan bir üst kurulun almış olduğu kararın uygulanması için yapılan olağanüstü kat malikleri kurulu kararına istinaden sitenize ait ortak alan olmayıp kamuya ait olan denizin temizliği, bakımı veya benzeri giderlerinin kat maliklerinden istenmesi veya ödemeye zorlanmasının 634 s Kat Mülkiyeti Kanununa göre uygun olmadığı değerlendirmesi yapmaktayım.

Sayın Dargın, öncelikle aşağıdaki soruları yönetici olarak kendinizi sorun ve yanıtını bulmaya çalışın;

(1) Siteler birliği adını verdiğimiz ve oluşturduğumuz üst kurulu hangi mevzuata göre oluşturduk ve kararlar aldık.? Yöneticiler olarak bu kurul içinde olma yetkisini bizlere kim verdi.? Yaptığımız uygulama yasalara uygun mudur.?

(2) Olağanüstü kat malikleri kurulu kararı ile 634 s Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak alan olmayan ve de kamuya ait bir yerde bakım, onarım, tadilat vb. iş ve işlemleri yapabilir miyiz.? Kat maliklerinden bu giderleri isteyebilir miyiz.?

(3) Kamuya ait denizin temizlenmesi için herhangi bir kurumdan yasal izin aldık mı.?

Sayın Dargın;

Benzer sorular çoğaltılabilir, En doğru yönlendirmeyi icra takibi yapan, hukuki yardım aldığınız avukatınız yapacaktır.

Saygılar.


(Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Bilgi paylaşımıdır. Doğruluğu tartışılır.)

Aydın bey İlginiz için çok teşekkür ederim. Bahsi gecen ve " Kendinize sorun" dediğiniz konularda eksik bigilerim nedeniye çok net yanıtlar veremeyeceğim ama ilk etapta edindiğim bilgileri yine görüşlerinize sunmak istiyorum.
1- Siteler adını verdiğimiz ve adına benim tabirimle ” üst kurul” dediğim kurul, siteler arasındaki uyumu, ihtiyaçları, ve sorunları kendi aralarında çözmeye çalışan sosyal bir oluşumdur. Kurulun oluşturulması ve ona katılım konusunda, Sitemiz de ve diğer sitelerde genel kurullar yaparak yani kat maliklerinden onay alınarak yapılmış bir katılım değildir. Anca yazımın içinde bahsettiğim gibi resmi makamlara yapılan başvuru, baskı gibi müracaatların sonrasında ve bu kurumların önerisi doğrultusunda bu kurul oluşturulmuştur. Çevre il müdürlüğü ve Belediye aynı doğrultuda öneri getirerek böyle bir oluşum yapılırsa kendilerinin de yardımları ve katkılarıyla bu işleme dahil olacakları bilgisi üzerine kurulmuştur. Çevre il Müdürlüğünün onayı ve belediyenin de katkılarıyla bu süreç devam edebilmiştir. Aksi durumda bu işe özel geliştirilmiş iş makinaların temini ile denizden ve karadan çalışarak aylaca süren , deniz tabanını ve doğal yaşamı etkileyecek bir operasyonu tek başlarına yapacak kanuni bir hak ve güçleri yoktu.
Şunu da yeniden vurgulamak istiyorum. Bu oluşum sonrası Sitemiz de yapılan kat malikleri kurulu toplantısı kararları bütün üyelere tebliğ edilmiş ve hiç birinden yasal süre içinde bir itiraz gelmemiştir. Zaten karar “aidatlara 75.00 tl ilave ile edilerek..” şeklinde yazılarak aidat adı altında tahsil edilmiş. Ayrı bir kalem olarak istenmemiştir.
Siteler arası bu kurul halen görevini sürdürmektedir. Sahilde günlük kullanım sonrası oluşan atık temizliğinden tutun da ihtiyaç olabilecek şemsiye, şezlong gibi, portatif iskele ve dubaların kurulumu –sökümü ve personel giderleri gibi giderleri karşılamaktadır. Her site bu kurula yıllık bir katılım sağlayarak sosyal bir dayanışma örneği devam ettirmektedir. Bahse konu olan durum için ödenmeyen giderler, şu anda heryıl her üyeden (itiraz edenler dahil) bu iş için tahsil edilmektedir.

2- 2.ve 3 üncü Soruları da bu çerçevede düşünüp, ortak alan olmayan ve de kamuya ait bir yerde bakım, onarım, tadilat vb. iş ve işlemleri yapabilir miyiz?. Sorusunun cevabını da sanırım vermiş oluyorum. Çevre il müdürlüğünün ve Belediyenin olurları sonrasında belediyenin de maddi güç ve destestek sağladığı bir oluşumdur.
Kat maliklerinden bu giderleri isteyebilir miyiz.? Sorusu ise cevaplanmasını istediğimiz sorudur bu doğrultu da.
Teşekkür ederim.

Sayın Dargın;

634 s Kat Mülkiyeti Kanununa göre değerlendirme yaptığımda soruların yanıtlarını bulamıyorum veya yanıtlarken zorlanıyorum. Lütfen yanlış anlaşılmasın, sizi zor durumda bırakmak veya bilginizi sınamak gibi bir niyetim asla olamaz. Amacım doğru bilgiye ulaşmak ve paylaşmaktır.

(1) Kamuya ait denizin temizlenmesi için herhangi bir kurumdan yasal izin aldık mı.?

Deniz zeminin temizlenmesi ile ilgili yapmış olduğunuz çalışma Çevre İl Müdürlüğü ve Belediyenin önerileri, bilgileri, katkıları, yönlendirmeleri ve de onayı ile yapılmış olduğuna göre Kamu İdaresi tarafından bir sıkıntı yaşamayacağınız (yaşamadığınız) görülmektedir.

(2) Siteler birliği adını verdiğimiz ve oluşturduğumuz üst kurulu hangi mevzuata göre oluşturduk ve kararlar aldık.? Yöneticiler olarak bu kurul içinde olma yetkisini bizlere kim verdi.? Yaptığımız uygulama yasalara uygun mudur.?

634 s Kat Mülkiyeti Kanuna göre değerlendirme yaptığımızda, bu sorunun yanıtını alabileceğimiz yani yapılan işlemi yasal bir zemine koyabileceğimiz madde bulunmamaktadır.

Kurumların mevzuatlarına göre yapılan işlem uygun olabilir, öneri ve yönlendirmelerde bulunabilirler ancak asıl olan bu işlemin 634 s KMK’ na göre uygulanabilir olup olmadığı önemlidir.

Ortak alan olmayan, kamuya ait denizin tabanında yapılacak temizlik giderlerinin, kat malikine getireceği maddi bir külfet de düşünüldüğünde, tüm kat maliklerinin katılımı ve onayının alınarak işe başlanması, şu anda yaşadığınız sorunun çözümünde elinizi güçlendirir miydi.? diye düşünüyorum. Belki de olabilirdi. Yapılan toplantıda işin yapılmasını onay veren kat maliki verdiği olur nedeniyle kendisinde bir baskı hissederek gideri karşılardı. Bu usulün yasal olduğunu söylemiyorum, yanlış anlaşılmasın. (¹)

(3) Olağanüstü kat malikleri kurulu kararı ile 634 s Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak alan olmayan ve de kamuya ait bir yerde bakım, onarım, tadilat vb. iş ve işlemleri yapabilir miyiz.? Kat maliklerinden bu giderleri isteyebilir miyiz.?

634 s Kat Mülkiyeti Kanunun 4. Maddesi ortak yerlerin nereleri olduğunu, 634 s Kat Mülkiyeti Kanunun 20. Maddesi ise kat maliklerinin ortak yerin genel giderlerine katılma yükümlülüğü, zorunluluğu olduğunu, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını net olarak açıklamıştır.

634 s Kat Mülkiyeti Kanununu site dışındaki bir alan için uygulanamaz, uygulayamazsınız. 634 s Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak alan olmayan kamuya ait denizin temizliği, bakımı veya benzeri giderlerinin kat maliklerinden istenmesi doğru değildir, yasal değildir.

Sayın Dargın;

Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, kat malikleri tarafından itiraz edilmemiş ise kabul edilmiş sayılır ve bu kararlar uygulanır. Ne zamana kadar uygulanır.? İtiraz edilene kadar uygulanır. İtiraz edilmemiş olması önümüzdeki süreçte itiraz edilmeyeceği anlamına da gelmez. En önemlisi ise kat malikleri kurulu kararının olması bu kararın yasal olduğu anlamına gelmez. (¹)

Benim değerlendirmem özetle; Kat malikleri kurulu kararı olsa da, ortak yerler dışında yapılan harcamaların giderleri kat maliklerinden isteyemezsiniz, alamazsınız. Konu ile ilgili farkı katkı, bilgi veren arkadaşlar olabilir, lütfen takip edin.

Saygılar.


(Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Bilgi paylaşımıdır. Doğruluğu tartışılır.)

Aydın Bey .. Teşekkürler ediyorum .. Yorumlarınız sayesinde bu davayla ilgili geçmişi yeniden elden geçirme, irdeleme, daha sağlıklı hareket etme güdüsü kazandırdınız bize. Hala bu konuda kafamızda soru işarti şeklinde kalmış sorularıda sormak istiyorum.
1- Karar defterininde bu yönde alınan kararı incelediğimizde deftere geçmiş şekliyle şöyle ifadeler kullanıldığını tespit ettik..” Gündemin üçüncü maddesine geçildi. Başkan A.K. konuşmaya başladı. Belediye ile imzalanan protokol hakkında konuşmaya başladı… (Teknik ve mali dataylardan bahsediliyor )….. Gerekli açıklamalardan sonra Denizin temizliği ile ilgili olarak yönetime yetki verilip –verilmemesi oylamaya geçildi. Toplantısına katılan üyelerin sahilin temizliği ile ilgili olarak almış olduğu karar aşağıdaki gibidir.
Toplantıya katılan 19 üyenin tamamı sahilin temizliğini onayladı . Hiç kimse hayır oyu kullanmadı. …. “
Belirtmek isterimki 54 üyeli sitemizde yapılan bu Olağan üstü kat malikleri toplantısı önerilen tarihte çoğunluğun sağlanamaması üzerine salt çoğunluğun sağlandığı ikinci toplantıda bu kararlar alınmıştır. ( Mevsimin kış olması ve site sakinlerinin belde dışında olmalarından kaynaklı böyle bir çoğunluk ancak sağlanabilmiştir. )
Bu durumdan alınan kararın hukuki bir geçerliliğinin oluştuğu kanaatindeyiz. Toplantıda alınan kararlar üyelere tebliğ edilmiş hiçbir şerh ve menfi itiraz ile karşılşılmamış ve tahsilatlar yapılarak işlem ve süreç sonlandırılmıştır. Bu süre zarfında yapılan işe dair bir itiraz yapılmadığı gibi kanuni hiçbir olumsuz müeyyide ile karşılaşılmamıştır.
2- 634 sayılı kanunun , her ne kadar ortak olmayan kamuya ait bir alanda, adı ne olursa olsun bir işlemin yapılamayacağı belirtilmiş olsada, burada keyfi bir hareketten öte ihtiyaçların belirlediği ve kanunun izin verdiği şekil, usul ve hükümlere göre de hareket edilerkerek üyelerinden alınan bir izinle bu işlemin gerçekleştiği de ortadır. Üç üyenin itiraz hakları olmasına rağmen süresi içinde itiraz ve kanuni tedbir koyma gereği duymadan aidatlarını ödememeleri ne kadar hukukidir, kanunidir. Kişisel , çevresel Toplumsal bir amaca hizmet eden böyle bir dayanışmanın , üç kişinin, belki de kişisel kaprislerinden kaynaklı böyle bir karşı duruşu nasıl karşılanır .

Bir örnekle açmak istersem. Çevre ayağa kalkıp karşı gelmesine eylemler yapmasına rağmen HES gibi, Altın madeni gibi örneği çoğaltılacak durumlarda kamu yararı düşünülerek vaz geçilmiyor tesis kurulabiliyorsa toplumun ve resmi kurumlarında elbirliği ile ortaya çıkan bir kamu yararı da taşıyan böyle bir güç birliğinin iki üç kişinin kaprisine, kabadayılığına yenilmesi kanun öyle diyor diye ne kadar ahlakidir, kanunidir.

Bir açıklama daha eklemek istiyorum.
Bahsettiğim gibi 3 üyemizle ilgili bu sorunu yaşıyoruz.
*Birinci sakinimiz itirazını sürdürmekte. Üzerine kanuni olarak gidilmediği için sessizlik içinde
*İkinci Üye o dönem aidatlarını ödemiş , ancak kapı komşusu olan birinci sakinimizden durumu öğrenince veya onun yönlendirmesiyle sonraki yılın aidatlarını aynı gerekçe ile ödememiştir. ( Ona mahsup etmiş.)
*Üçüncü sakinimiz o yıl sonrasında konutunu satarak gitmiş alan kişi şu an sorunla yüz yüze. Çözüm arayışı içinde.
Bu durumun değerlendirmesi nasıl olur ?
Mutlaka dava açılması durumunda davaya bakacak Hakimin bakışı ve değerlendirmesi çok önemli olacaktır kuşkusuz. Bir şekilde site kültürüne örnek te teşkil edebilecek, Alacak olduğu için kayıtlarımızda görülen, kaldırıp atamayacağımız ve sürekli huzur bozucu bir durum olarak nitelendirdiğimiz sorun nasıl çözülecektir.
Kanunlar ihtiyaçlara göre çıkarılıyorsa ihtiyaçlara göre de hakim kanaatiyle de esnetilebilir olduğuna inanıyorum.
Teşekkürler ediyorum

Sayın Dargın;

Sizin yapmış olduğunuz uygulamanın birebir uygulamasını burada biraz abartarak yapalım. Tek fark sizler yönetici değilsiniz.

Ortak alan olmayan ve kamuya ait yolu asfaltlayalım. Yolumuz toprak yol ve denize mesafesi 4 km. Araçla da olsa yolun bozuk olması nedeniyle denize gidip gelmekte zorlanıyoruz. Bu işi yapmışken yol kenarlarını da ağaçlandıralım.

Kurumlar ile toplantıları yaptık. Ne yapıp yapmamamız gerektiği konusunda yol gösterdiler, onay da verdiler ve iznimizi de aldık. Biz maliyeti karşılayacağız. Olağanüstü kat malikleri kurulunu usulüne uygun toplantıya çağırdık. Toplantı günü yeter sayı olmadığından ikinci toplantıya gelenler ile toplandık. 19 kişinin onayı ile yolun asfaltlanması ve ağaçlandırılmasına karar verdik. Müteahhit firma ile anlaşma yaptık. Sözleşmelerimizi imzaladık.

Maliyet 2,2 Milyon TL. (Örneklemede tek fark maliyetin yüksek olması)

Usulüne uygun aldığımız karar tutanaklarını kat maliklerine gönderdik. Sizin ifade ettiğiniz gibi her şey yasal ve yasal olduğu için de sitemizde bulunan (54) bağımsız bölüm maliki de dahil maliyet paylaştırıldı. Kat malikleri ödemelerini yapmaları gerekir.

Tabi ki bunu kamu yararına dolayısı ile bağımsız bölüm maliklerinin faydalanması için yaptık. Ve bu tür çalışmalarımızı yönetim olarak devam edeceğiz. Toplantı sonrası Dilek ve Temennimiz budur.

Bu sizce olabilir mi.?

Sayın Dargın;

Hangi gerekçe ile olursa olsun, yasal oluşumların kararı da olsa ortak alan dışında yapılan giderler için bağımsız bölüm malikleri borçlandırılamazlar. Bu genel kuraldır. Daha önceki yazdıklarımı lütfen dikkate alın. Hatta hukuki yardım alarak konuyu yeniden değerlendirin. Alacağınız doğru bilgiler ileride doğru karar(lar) almanızı sağlayacaktır.

Sayın Dargın;

Kat Mülkiyeti Kanunu uzlaşma mantığı, kültürüyle işler. Alınan kararları (hukuki olmasa da) kat malikleri itiraz etmediği sürece uygulanır. Sorunda çıkmaz.

Sizin uygulamanıza geldiğimizde, diğer sitelerde dahil bağımsız bölümlerin malikleri yapılan işlemi ittifakla kabil etseler, itiraz etmeyip onay verseler, ödemelerini yapsalardı hiçbir sıkıntı olmayacaktı. İş bitecek, alacak verecek kalmayacak, her şey istediğimiz gibi olacaktı. Sıkıntı var mı.? Yok... Peki ileride sıkıntı olur mu.? Niye olsun ki… Kurumlarla beraber bağımsız bölüm malikleri ile birlikte bu işi eşgüdüm içerisinde yaptınız. Sorun hiçbir zaman olmaz. Olmayacaktır. Ancak şunu unutmayın. Bu işin kurumlarla eşgüdüm içerisinde sorunsuz yapılması, bu yapılan işlemin 634 s Kat Mülkiyeti Kanunu açısından hukuki olduğu anlamına gelmeyecektir.

Saygılar.


(Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Bilgi paylaşımıdır. Doğruluğu tartışılır.)

Aydın Bey çok Teşekkür ederim .. Zaman ayırıp fazlasıyla yardımcı oldunuz. Minnettarım. Elimizde böyle bir değerlendirme ve bilgi nin olmasını önemsiyorum. Çok sağolun.