Kira Artış Oranları

Merhaba,
bu karar sizi aydınlatacaktır.

Y A R G I T A Y
Hukuk Genel Kurulu

E. 1990/3-527
K. 1990/627
T. 12.12.1990

* KİRA PARASININ TESBİTİ

ÖZET : Kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul
edilen özel şartlar, uyuşmazlık halinde yasa gereği uzayan ilk yıl için
geçerli olup bunu izleyen yıllara ait kira paraları 18.11.1964 tarih ve 2/4
sayılı Tevhidi İçtihat Kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim
tarafından belirlenmelidir.

(YİBK., 18.11.1964 gün ve 2/4 s.)

Taraflar arasındaki "kira tesbiti" davasından dolayı yapılan yargılama
sonunda, (İzmir Sekizinci Hukuk Mahkemesi)nce davanın reddine dair verilen
21.9.1989 gün ve 865-1015 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından
istenilmesi üzerine, Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi'nin 30.3.1990 gün ve
9707-2711 sayılı ilamıyla; (... Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre
tarafların kira parasının hesabı ile ilgili kararlaştırdıkları yöntemler
ancak yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar.

Bu nedenle 17.5.1989 tarihinde başlayan dönemde geçerli olmak üzere kira
parasının sözleşmede bulunan şart gözönünde bulundurulmaksızın tesbiti
gerekir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde
hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri
çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda
direnilmiştir.

Temyiz eden: Davacı vekili.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde tem-yiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği
görüşüldü:

Dava, kira parasının tesbiti istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki bir yıl süreli, 17.5.1987 başlangıç tarihli kira
sözleşmesinde yer alan özel şarta göre; başlangıçta kararlaştırılan aylık
60.000 TL. kira parası, kira sözleşmesinin yasa gereği uzaması halinde ilk
uzayan yılda 25; ikinci uzayan yılda ise 30 oranında artırılacaktır.

Sözleşmedeki bir yıllık kira süresinin sonunda, sözleşme feshedilmemiş
olduğundan yasa gereği yenilenen ilk yılda, özel şarta uygun olarak kira
parası 25 oranında artırılmış ve bu konuda taraflar arasında bir ihtilaf
çıkmamıştır. Ancak, ikinci defa yasa gereği yenilenmiş sayılan dönemin
başında davacı kiralayan, kira parasının bu yılda 30 artırılmaya dair özel
şarta rağmen davacı kiracıya ihtar çektikten sonra, hak ve nesafet
kurallarına göre aylık kira parasının 250.000 lira olarak tesbitini
istemiştir. Özel Daire ile mahkeme arasındaki görüş aykırılığı yasa gereği
yenilenen kira döneminde kira parasının belirlenmesine ilişkin özel şartın
geçerli olup olmadığı konusunda toplanmaktadır.

Öncelikle vurgulamak gerekir ki, kira sözleşmesinin bir kaç yıllık olması ve
tarafların her bir yılın kira parasının ne suretle saptanacağına dair özel
kurallar veya yöntemler kabul etmiş olmaları halinde, bu kural ve yöntemlerin
sözleşme serbestisi ilkesine dayalı olarak geçerli olduğunda ve tarafların
buna uymak zorunda bulunduklarında bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlığın
konusu, kira akdinin kapsadığı süre içinde değil; bu süre bittikten sonra
6570 sayılı Kanunun 9 ve 11. maddeleri dikkate alınarak kira akdinin
yenilenmiş sayıldığı dönemlere ait kira parasının ne suretle saptanacağına,
buna ilişkin olarak tarafların kira sözleşmesinde kabul ettikleri bir
miktarın veya bu miktarı belirlemeye yönelik bir yöntemin geçerli olup
olmadığına ilişkindir.

Böyle bir sözleşme şartının, geçerli olup olmadığının belirlenmesinde hukuksal
ve sağlıklı bir çözüme ulaşılabilmesi için herhalde kira tesbit davalarının
niteliğinin ve kamu düzeni ile ilişkisinin incelenmesi yerinde olacaktır.
Yenilenen dönemlere ait kira parasının tesbiti, kamu düzeni ile ilgili ise
buna ait özel şartın geçerli olmayacağı, bu konuda 18.11.1964 gün ve 1964/2-4
sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması gerektiği sonucuna
varılmalıdır.

Bunun için de önce kamu düzeni kavramının ne olduğu, onun belli bir hukuki
ilişkide varlığının nasıl saptanabileceği konusunun incelenmesinde yarar
vardır. Kamu düzeni kavramının bir tanımının yapılmasının güçlüğü ortadadır.
Ancak böyle bir kavramın mecut olduğu ve kendisini bir çok hukuki ilişkide
hissettirdiği de ortadadır. Bu gerçeği, konumuzla ilgisi oranında
somutlaştırmaya çalışmak da bir zorunluluktur.

von Tuhr'a göre:

Medeni Kanunun Mer'iyet Sureti ve Tatbik Şekli Hakkındaki Kanunun 2.
maddesinde olduğu gibi, kamu düzeninden, korunma ve uygulamasında, toplumun
büyük yararı bulunduğu kabul edilen özel hukuk kuralları anlaşılmak gerekir
(Andreas von Tuhr, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, Çev. Cevat Edege,
Ankara-1983, Yargıtay Yayını No: 15, Sh. 258).

Becker'e göre ise:

Kamu düzeni, kamu menfaati düşüncesi ile konulmuş özel hukuk düzenidir. Aynı
zamanda sözleşme serbestisinin sınırını tayin ederken, bu kavrama baş
vurulabilir (Becker H., Borçlar Kanunu, Çev. Bülent Olcay, Ankara-1967, Sh.
97).

İsviçre Federal Mahkemesi'nin kamu düzeni hakkındaki tanımı ise şudur: Bir
kuralın kamu düzenine ilişkin sayılması için bu kurala aykırılığın, ülkenin
hukuk düzeninin temel ilkelerinden birisiyle çatışması, ya da ülkenin genel
hukuk duygusunu ağır şekilde zedelemesi zorunludur (Kaneti Selim, İsviçre
Federal Mahkemesi'nin Borçlar Hukuku Kararları, Ankara-1968, Sh. 22).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.11.1973 gün ve 609/959 sayılı karında ise
"kamu düzeni kavramı, benzer yönler olmakla beraber her ülkenin, o ülkenin
kendisine özgü tarihsel, sosyal, ekonomik ve diğer koşulların oluşturduğu
özel bir anlam taşır" hükmüne yer verilmiştir.

Kamu düzeninin yazılı metinler ve mahkeme içtihatları gibi başlıca iki kaynağı
olmakla beraber, Schwarz'ın da belirttiği üzere "Kamu düzeni, takdiri bir
kavramdır. Bunu kesin olarak sınırlamaya olanak yoktur" (Schwarz Andreas B.,
Borçlar Hukuku Dersleri, Çev. Bülent Davran, İstanbul-1948, Sh. 343).

Gerçekten de ünlü Fransız Hukukçusu Niyobet'in de açıkladığı gibi, "kamu
düzeni kavramı ifade edilebilmekten çok, duyulabilen, sezinlenebilen
şeylerdir".

Yukarıdaki görüşler birleştirilip incelendiğinde şu sonuca varılabilir: Bir
kuralın kamu düzeni ile ilgisi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun az önce sözü
edilen kararında belirtildiği üzere, ülkenin sosyal, ekonomik, kültürel ve
tarihsel gerçeklerine göre belirlenmelidir. Diğer bir deyimle, sözü edilen
gerçekler kuralın vazgeçilmezliğini; toplumsal yararını ve hukuk düzeninin
korunmasına yönelik amacını ortaya koyuyorsa, kuralın kamu düzeni ile ilgisi
kabul edilmelidir.

Kamu düzenine ilişkin kuralı bu geniş çerçeveye oturttuktan sonra "yasa gereği
yenilenmiş sayılan kira dönemlerine ilişkin kira parasının" tesbitinde
tarafların önceden kabul ettikleri bir yöntemin geçerli olup olmadığı; diğer
bir deyimle bu dönem kira parasının tesbitine ilişkin kuralların (18.11.1964
gün ve 1964/2-4 sayılı Tevhidi İçtihat) kamu düzeni ile ilgili olup olmadığı
konusunun incelenmesine geçilebilir.

1.6.1955 tarihinde yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında
Kanunun 2 ve 3. maddeleri, kira paralarını 1953 yılı rayici ile sınırlamış bu
sınırı aşan kira parasını içeren kira sözleşmelerini yasaklayarak, taraflarca
kararlaştırılmış olsa bile, kira parasının bu rayice indirilmesini
öngörmüştür. Görülüyor ki kanunkoyucu, Borçlar Kanununun 19. maddesinde de
ifadesini bulan akit serbestisini kısıtlamak durumunda kalmış ve bu suretle
kamu düzeni kaygısı ile kurallar getirmiştir. Bu kuralların kamu düzeni ile
ilgili olmadıkları iddia edilemez. Çünkü bunlar, hukuk düzenimizin kabul
ettiği akit serbestisini, bir genel yarar için kısıtlamış; asıl işlevi,
toplumda barışı sağlamak olan, hukuk düzenini muhafaza gayesinden
kaynaklanan, kurallardır.

Anayasa Mahkemesi, 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararıyla bu kısıtlamayı
mülkiyet hakkının özüne dokunan nitelikte görerek, sözü edilen 2 ve 3.
maddelerinin iptaline karar vermiş ise de kararda aynen şu ifadeye yer
vermiştir: "Mesken ve iş yeri darlığının bulunduğu memleketlerde kiraların
anormal yükselişine ve hayat pahalılığına karşı toplumu korumak amacı ile
Devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğinden
şüphe olunamayacağı, aynı amaçla kiraların kontrol altına alınmasının da kamu
yararına olan tedbirler cümlesinden bulunduğu, Devletin bu konudaki
müdahalesinin mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile
sınırlandırılabileceğini öngören Anayasanın 36. maddesinin kapsamına girdiği,
memleketimizde gayrimenkul darlığı devam ettiği sürece, kanun koyucunun kira
konusunu düzenlemesinin ve bu alanda sınırlama yapmasının, mülkiyet hakkının
özüne dokunmamak şartıyla caiz bulunduğu ve bu müdahalenin kamu yararına
olduğu hususunda görüş birliğine varılmıştır". Görülüyorki, Anayasa Mahkemesi
de, Devletin kamu düzenini sağlamak amacıyla, kamu yararına olmak üzere akit
serbestisinin bu konuda kısıtlanabileceğini (mülkiyet hakkının özünü
zedelememek koşulu ile) ve düzenleyici kurallar getirilebileceğini kabul
etmiştir. Nitekim, iptal edilen maddeler yerine yenilerinin getirilmesi için
altı aylık bir süre verilmiş, fakat bu süre sonunda yeni bir yasa düzenlemesi
getirilmediği için 2 ve 3. maddeler yürürlükten kalkmış bulunmaktadır.

Yasadaki bu boşluk, Medeni Kanunun 1. maddesi uyarınca, uyuşmazlığı
çözümlemekle görevli mahkemelerce doldurulmaya başlanmış ise de, bu konuda
bir birine çelişik kararların çıkması üzerine, yeknesak bir uygulamanın
sağlanması amacıyla Yargıtay, İçtihatları Birleştirme yoluna gitmiş,
18.11.1964 günlü, 2/4 sayılı kararı ile, bir kanun koyucu gibi, 2 ve 3.
maddelerin iptali ile meydana gelen yasa boşluğunu kanun çıkıncaya kadar onun
yerine kaim olmak üzere doldurmuştur.

Tevhidi İçtihad müzakereleri sırasında, kira parasının serbest bırakılması
istenilmiş ancak 6570 sayılı Kanunun iptal edilmeyen ve "Kanuna göre taayyün
eden kira bedelleri" ile kira sözleşmesinin devam edeceğinden söz eden
maddeleri karşısında, bu ileri sürüşe itibar edilmemiştir. Gerçekten böyle
bir görüş kabul edilse idi, yenilenen dönemde kiralayan, kiracısından yüksek
kira parası istemek suretiyle, Yasanın 9 ve 11. maddelerine rağmen
kiralananın her zaman tahliyesini sağlayabilecek ve bu suretle iptal
edilmeyen yasa maddelerinin böyle bir uygulamayla bertaraf edilmiş olacağı
kuşkusuzdur. Sonuç olarak anılan Tevhidi İçtihad Kararında; "Kira akdi
süresinin ..........................sona ermesi dolayısıyla başlayan yeni
dönemde, akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin
yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun,
bilirkişice tesbit edilecek olağan rayiç ve bu tesbit edilemez ise ekonomi
esasları ve hak ve nesafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira
parası esas alınarak hakim tarafından doldurulması
gerektiği......................" hükme bağlanmıştır.

Görüldüğü gibi Tevhidi İçtihad, 6570 sayılı Kanunun, kira parasının
sınırlandırılmasına ilişkindir. Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilen 2 ve 3.
maddelerinin yerine yeni yasa hükümleri getirilmemiş olması nedeniyle doğan
boşluğu doldurmuştur. Tarafların sözleşme süresince kararlaştırabilecekleri
kira parasına müdahale etmeyerek, ancak akdin sona ermesiyle başlayan "yeni
dönemde" kira parasının hakim tarafından belirleneceğini kararlaştırmıştır.
Bu tevhidi içtihadın, iptal edilen 2 ve 3. maddeler yerine kaim olduğunda
tereddüt edilmemelidir. O halde tevhidi içtihadın bu düzenlemesiyle getirdiği
kuralın kamu düzeniyle ilgisi kabul edilmelidir. Bu durumda, taraflar kira
sözleşmesinde, akdi sürenin sona ermesinden sonra yasa gereği yenilenen dönem
için bir kira parası saptamış ya da bu saptamaya esas olacak yöntemler
belirlemiş iseler bunlar geçersiz olup onun yerine tevhidi içtihadın kabul
ettiği esasın geçeceği bu kabulün doğal sonucu olacaktır.

Dairenin bozma kararında, tarafların kira parasının hesabı ile ilgili olarak
kararlaştırdıkları yöntemlerin yenilenen ilk dönemde tarafları bağlayacağı
ifade edilmektedir. Direnmeye dair kararda, kira parası uyuşmazlık konusu
olan dönem gereği yenilenen ilk dönem olmamakla beraber, dolaylı olarak ifade
edilen bu kural üzerinde de durmakta yarar görülmüştür. Gerçekten 6570 sayılı
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 11. maddesinde, kiracının kiralananı
boşaltacağını 15 gün önce bildirmediği taktirde sözleşmenin aynı şartlarla
bir yıl uzatılmış sayılacağı öngörülmüştür. Yasanın bu hükmünden hareketle,
"aynı şartlarla" yenilenme durumunun sadece ilk yıl için söz konusu olduğu ve
bu nedenle taraflar bu ilk yenilenen yıl için kira parasının tesbitinde
uygulanacak yöntem konusunda bir "şart" kabul etmişler ise, bu şartın yalnız
ilk yıl için olmak üzere geçerli olacağı kabul edilmelidir. Böyle bir kabul,
yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan gerekçelerle kira parasının saptanmasına
dair özel şartın yenilenen diğer dönemlerde geçerli olamıyacağına dair görüşe
ters düşmediği açıktır. Çünkü, yukarıda sözü edilen görüş 6570 sayılı Kanunun
2 ve 3. maddelerinin iptali üzerine çıkarılan 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı
Tevhidi İçtihadın yasa boşluğunu doldurmak için getirdiği kurala
dayanmaktadır. Sözü edilen 11. maddede, boşaltma bildiriminin yapılmaması
halinde akdin "aynı şartlarla" "bir yıl" uzatılmış sayılacağı öngörülmüş ve
bu madde Anayasa Mahkemesince iptal edilmediğine göre, yürürlükte olup bunun
Tevhidi İçtihad kapsamında olduğu kabul edilemez ve bu nedenle de böyle bir
şart akdin sona ermesini izleyen ilk yıl için geçerli olur.

Bütün bu görüşler ve Dairenin bunlara dayalı uygulaması, Hukuk Genel
Kurulu'nun 20.2.1985 gün ve 1983/3265 esas, 1985/110 sayılı kararında da
kabul edilmiş bulunmaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının
belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartlar, uyuşmazlık halinde
yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait
kira paraları 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Tevhidi İçtihat Kararındaki usul
ve esaslar dairesinde hakim taraflarından belirlenmesi gereğine işaret eden
Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak
gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle
direnme kararı bozulmalıdır.

S o n u ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının
Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun
429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının
geri verilmesine, ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 12.12.1990
gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğuyla karar verildi.

G.Aksel