Ön Satış Sözleşmesi

Merhabalar,

Geçtiğimiz gün bir ev alma konusunda aceleyle bir karar verip tarafları emlakçı, satıcı ve alıcı(ben) olan bir tellallık sözleşmesine imza atmış bulundum. Ancak evi alacak parayı toparlayamadığım ve alırsam maddi olarak zor duruma düşeceğim düşüncesiyle evi almaktan vazgeçtim. Şimdi bahsettiğim sözleşmenin cayma bedelinde cezai şart olarak görülen 10.000 tl'lik bir rakam var. 1.000 tl'lik bir kapora ödedim ve bunu geri almamayı seçenek olarak sundum. Ancak buna da yanaşmıyorlar.

Bahsettiğim bu sözleşmenin geçerliliği nedir ve cayma hakkına sahip değil miyim? Elbette diğer tarafları mağdur etmek istemiyorum ancak yapılanlar karşılığında 10.000 tl fahiş bir rakam değil midir?

Teşekkür ederim, iyi forumlar.

Ceza koşulunun aşırı olup olmadığı her olay bakımından ayrı incelenmelidir. Hakim TBK 182/3 uyarınca aşırı bulduğu ceza şartını indirebilir.
Hakim aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde aşırı cezai şartın indirilmesine karar verecektir.
1. Cezai şart borcunun muaccel olması: Cezai Şart muaccel olmadan önce bağımsız bir alacak niteliği taşımadığı için böyle bir cezai şartın indirilmesi de istenemeyecektir. Doktrindeki görüşe göre, salt cezanın fahiş olduğunun belirlenmesi için bir tespit davası dahi açılamaz .
2. Cezai şart borcunun henüz ifa edilmemiş olması: İndirim ancak ifa edilmemiş bir cezai şart borcunda mümkün olacaktır. Bu bağlamda cezai şart borcunu ödeyen borçlu, sonradan cezai şartın indirilmesi için hâkime başvuramayacaktır.
3. Cezai şartın aşırı fahiş olması: Her cezai şartın aşırı olduğu iddiası kabul edilemez. Hakim, adalet ve hakkaniyet esaslarına uyarak, cezai şartın aşırı olup olmadığına karar verecektir. Kanun koyucu, hakimin cezai şartın aşırı olup olmadığını belirlemede kullanacağı özel bir takım ölçüler belirlememiştir. Ancak pratikte uygulama alanı bulan birtakım ölçüler vardır. Örneğin cezai şartın korunması gereken menfaatlerle karşılaştırıldığında, hakkaniyete açık bir şekilde aykırı düşmesi halinde onun aşırılığından söz edilecektir. Aynı şekilde alacaklının göz önünde tutulması gereken menfaatleriyle kıyaslandığında, açık bir oransızlık içinde bulunan cezai şart da aşırı sayılır. Aşırılığın tespitinde kullanılan başlıca ölçütler şunlardır;
a. Alacaklının Menfaatleri
Aşırılığın tespitinde hakim ilk olarak alacaklının menfaatlerini göz önünde tutmalıdır. Gerçekten, cezai şartın yüksekliğinin, adalet ve hakkaniyet hislerini incitecek derecede olmaması gerektiği gibi, yapılacak indirimin, alacaklı bakımından aynı şekilde adaletsiz olmamasına dikkat edilmelidir .
b. Borcun ihlalinin ağırlığı
Cezai şartın aşırılığının tespitinde göz önünde tutulması gereken bir diğer önemli husus da, borçlunun, taahhüdüne ne ölçüde uygun davrandığı ve özellikle borcun ihlalinin ağırlık derecesidir .
c. Kusurun ağırlığı
Hakkaniyetin söz konusu olduğu her yerde, borçlunun kusurlu olup olmadığının büyük önemi vardır. Borçlunun, kusursuzluğunu ispat etmesi suretiyle, cezai şartın muaccelliyetine engel olması, yani cezai şartı ödemekten kurtulması mümkündür. Bu durumda kusurun miktarının az olması halinde de cezai şart miktarını indirmek mümkün olacaktır .
d. Tarafların ekonomik durumları
Aşırılığın tespitinde tarafların ekonomik durumlarının ve özellikle borçlunun ödeme gücünün de dikkate alınması gerekmektedir. Cezai şartın yerine getirilmesi, borçlunun ekonomik yönden yıkımına sebep olmamalıdır.

Dayanak olan kanun maddesi şu şekilde:

II. Cezanın miktarı, geçersizliği ve indirilmesi
MADDE 182- Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler.
Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez.
Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.

Alıntı:

---

Stj.Av.Yusuf Selçuk Ateşkan rumuzlu üyeden alıntı

Ceza koşulunun aşırı olup olmadığı her olay bakımından ayrı incelenmelidir. Hakim TBK 182/3 uyarınca aşırı bulduğu ceza şartını indirebilir.
Hakim aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde aşırı cezai şartın indirilmesine karar verecektir.
1. Cezai şart borcunun muaccel olması: Cezai Şart muaccel olmadan önce bağımsız bir alacak niteliği taşımadığı için böyle bir cezai şartın indirilmesi de istenemeyecektir. Doktrindeki görüşe göre, salt cezanın fahiş olduğunun belirlenmesi için bir tespit davası dahi açılamaz .
2. Cezai şart borcunun henüz ifa edilmemiş olması: İndirim ancak ifa edilmemiş bir cezai şart borcunda mümkün olacaktır. Bu bağlamda cezai şart borcunu ödeyen borçlu, sonradan cezai şartın indirilmesi için hâkime başvuramayacaktır.
3. Cezai şartın aşırı fahiş olması: Her cezai şartın aşırı olduğu iddiası kabul edilemez. Hakim, adalet ve hakkaniyet esaslarına uyarak, cezai şartın aşırı olup olmadığına karar verecektir. Kanun koyucu, hakimin cezai şartın aşırı olup olmadığını belirlemede kullanacağı özel bir takım ölçüler belirlememiştir. Ancak pratikte uygulama alanı bulan birtakım ölçüler vardır. Örneğin cezai şartın korunması gereken menfaatlerle karşılaştırıldığında, hakkaniyete açık bir şekilde aykırı düşmesi halinde onun aşırılığından söz edilecektir. Aynı şekilde alacaklının göz önünde tutulması gereken menfaatleriyle kıyaslandığında, açık bir oransızlık içinde bulunan cezai şart da aşırı sayılır. Aşırılığın tespitinde kullanılan başlıca ölçütler şunlardır;
a. Alacaklının Menfaatleri
Aşırılığın tespitinde hakim ilk olarak alacaklının menfaatlerini göz önünde tutmalıdır. Gerçekten, cezai şartın yüksekliğinin, adalet ve hakkaniyet hislerini incitecek derecede olmaması gerektiği gibi, yapılacak indirimin, alacaklı bakımından aynı şekilde adaletsiz olmamasına dikkat edilmelidir .
b. Borcun ihlalinin ağırlığı
Cezai şartın aşırılığının tespitinde göz önünde tutulması gereken bir diğer önemli husus da, borçlunun, taahhüdüne ne ölçüde uygun davrandığı ve özellikle borcun ihlalinin ağırlık derecesidir .
c. Kusurun ağırlığı
Hakkaniyetin söz konusu olduğu her yerde, borçlunun kusurlu olup olmadığının büyük önemi vardır. Borçlunun, kusursuzluğunu ispat etmesi suretiyle, cezai şartın muaccelliyetine engel olması, yani cezai şartı ödemekten kurtulması mümkündür. Bu durumda kusurun miktarının az olması halinde de cezai şart miktarını indirmek mümkün olacaktır .
d. Tarafların ekonomik durumları
Aşırılığın tespitinde tarafların ekonomik durumlarının ve özellikle borçlunun ödeme gücünün de dikkate alınması gerekmektedir. Cezai şartın yerine getirilmesi, borçlunun ekonomik yönden yıkımına sebep olmamalıdır.

Dayanak olan kanun maddesi şu şekilde:

II. Cezanın miktarı, geçersizliği ve indirilmesi
MADDE 182- Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler.
Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez.
Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.

---

Cevabınız için çok teşekkür ederim. İlgili hükümleri tam olarak okuyacağım ama bununla beraber hazır sizi yakalamışken olayla ilgili anlattıklarımı göz önüne alarak sizin yorumunuz ne olur merak ettim. Nasıl bi yol izlemememi tavsiye edersiniz, saygılar.

- - - Updated - - -

http://www.ajanshaber.com/satin-alin...k-haberi/35398


Ev alımında bile 14 günlük iade ve vazgeçme hakkı var. Bizim bu sözleşmeden cayma hakkımız olmaz mı aynı şekilde?