Kiracı olan eve yeni malikin gereksinimi

Konu hakkında bilgi sahibi olan sayın hukukçularımızdan yardımlarını esirgememelerini diliyorum. Durum şöyle;
15.09.2014 tarihinde kiralayan ile kiracı arasında yapılmış olan sözleşme, yıl bitiminde yenilenmeyip kira ilişkisine devam edilmiştir. depozito dahil olmak üzere ilk sene için yapılmış olan senet, kira bedeli olarak düzenlenmiş ve karşılıkları ay/yıl/ KİRA BEDELİ açıklamasıyla kiralayanın banka hesabına her ayın 15 inde ödenmiş olup dekontları mevcuttur.
15.01.2017 tarihinde kira bedeli yatırılmış olup kiralanan 18.01.2017 tarihinde 3.ncü şahsa satılmıştır. Yatırılan bedele göre kiralayanın 15.02.2017 tarihine kadar oturma hakkı bulunuyor. 20.01.2017 tarihinde yeni maliğin talebi üzerine kiralayan ile kira sözleşmesi yapılmak istenmiş fakat kiralayan bu sözleşmeyi Borçlar Kanununun 310.Maddesini "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." öne sürerek kabul etmemiş ve yasal olarak 6 ayının bulunduğu fakat 45 gün içinde uygun bir ev bulursa çıkacağını sözlü olarak belirtmiştir. Kiralayan yeni malike yasal yola gitmek isterse noterden ihtarname çekebileceğini bunun daha uygun olacağını belirtmiştir.
31.01.2017 tarihinde 24.01.2017 tarihli düzenlen ihtarname kiralayana tebliğ edilmiş ve içeriğinde aşağıdaki belirtilen maddeler bulunmaktadır.
1-Eski malikle yaptığınız sözleşmesi gereğince kiracı olarak bulunduğunuz .....18.01.2017 tarihinde satın almış bulunmaktayım.
2-Satın aldığım tarihten itibaren xxx( % 10 fiyat artırılmış) tl olan kiranın tarafıma ait ..... hesabıma yatırılmasını talep ediyorum.
3-Ayrıca bahse konu gayrimenkulü mesken olarak kullanacağım
4-Tarafınızla yapmış olduğumuz görüşmede en geç 45 gün içerisinde tahliye edeceğinizi saygılı bir ifadeyle belirtmiş olmanız takdire şayan olmakla birlikte hukuki prosedür gereği ve istemeyerek de olsa iş bu ihtarı çekmek zorunda kalmış bulunmakla birlikte ihtarın tarafınıza tebliğinden itibaren hukuki sürelere riayet ederek gayrimenkulü tahliye etmenizi aksi takdirde hakkınızda tahliye davası açacağımı, bu dava masrafları ile birlikte vekalet ücretinin de tarafınıza yükleneceğini saygılarımla ihtar ederim.

Sormak istediğim;
1- Kirası ödenmiş olan bedelleri talep edebilir mi? Bununla ilgili davada nasıl ispat edilebilir? (dekontlar mevcut)
2- Gayrimenkulu mesken olarak kullanacağı belirtilmiş. Borçlar Kanunu Md.355 de yeniden kiralama yasağı nasıl işler?
3- Yeni malik kira bedeline nasıl zam yapabilir?
4- İhtarın tebliğinden itibaren yasal haklar nelerdir?

Yardımlarınız için teşekkür eder iyi günler dilerim.

Alıntı:

---

chk35 rumuzlu üyeden alıntı

Sormak istediğim;
1- Kirası ödenmiş olan bedelleri talep edebilir mi? Bununla ilgili davada nasıl ispat edilebilir? (dekontlar mevcut)
2- Gayrimenkulu mesken olarak kullanacağı belirtilmiş. Borçlar Kanunu Md.355 de yeniden kiralama yasağı nasıl işler?
3- Yeni malik kira bedeline nasıl zam yapabilir?
4- İhtarın tebliğinden itibaren yasal haklar nelerdir?

---

1- 15 Ocak kirasını ödediğinize göre 15 şubattan itibaren yeni kira bedellerini yeni ev sahibinin hesabına yatıracaksınız.
15 Ocak kirasını önceki malikten talep edebilir. Eğer ki size 15 Ocak kirası için icra takibi yaparsa, buna yedi gün içinde itiraz ederek önceki ev sahibine ödediğinizi beyan edin.

2- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tazminatı talep etmek için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmanız gerekir.

3- Süren sözleşmeye taraf olduğu için zam isteme hakkı yoktur. Kira sözleşmesi kendiliğinden yenilendiği 15 Eylülde sözleşmeniz devam ediyor olursa ÜFE oranında zam isteyebilir.

4- Bir ay içinde ihtar çekerek mesken olarak kullanma ihtiyacını belirttiğine göre 6 ay sonunda 15 temmuzda tahliye etmediğiniz takdirde tahliye davası açabilir. Tahliye davası anlattığınız şartlarda ev sahibi lehine sonuçlanır, mahkeme masrafları ile ev sahibinin avukatı varsa karşı vekalet ücreti ödemek zorunda kalırsınız.

Sayın Yusuf Selçuk ATEŞKAN,
Öncelikle vaktinizi ayırıp cevap verdiğiniz için teşekkür ederim.
Ayrıca sormak istediğim ayrı bir konu var;
Tebliğ edilen ihtarnameye içindeki gerçeği yansıtmayan maddeler için (ödenmiş ayların tekrar ödenmesi, kira bedelindeki faiz) cevaben noter tarafından ihtarda bulunmamız gerekir mi? ya da herhangi bir şekilde haklarımızı belirtmek için cevap vermemiz gerekir mi?
Teşekkürler.

Bir ihtara cevap vermemek kabul anlamına gelmez. Kanundaki istisnalar hariç red/inkar anlamında algılanmalıdır.

"İhtar" yasada öngörülmüş ise, bir dava koşulu / hakkın kullanım koşuludur.
Noter kanalıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar.

Size çekilen ihtarın asıl amacı TBK 351 uyarınca tahliye hakkı kazanmaktır.
Ev sahibi satın aldıktan sonra 1 ay içinde yazılı olarak bildirmeseydi, 6 ay sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkını kullanamayacak, genel hükümler gereği ancak kira dönemi sonunda 15 eylülde açacaktı.

Hazır notere gidip masraf yapmışken bir satır daha ekleyip %10 zam isteyeyim demiş.

Eğer 15 ocak kirası için veya kira bedelinin eksik yatırıldığı için icra takibi yapacak olursa, buna 7 gün içinde icra dairesinden itiraz etmeniz gerekir.
Süresi içinde itiraz etmezseniz takip kesinleşir. Ama şu an için yapmanız gereken şey normal kira ödemelerini 15 şubattan başlayarak yeni ev sahibine ödemekten ibaret.

Eğer ev sahibi icra takibi yapar, takip sizin 7 gün içinde itiraz etmenizle durursa, o da kendine güveniyorsa itirazın iptali davası açabilir.
Böyle bir dava açılırsa, siz de ocak ayını ödediğinize dair belge ve kira başlangıcının 15 eylül olduğunu gösterir kontrat ile duruşmalara katılıp kendinizi savunmalısınız.

Teşekkürler