İkinci toplantıda salt çoğunluğun oyunu almadan seçilen site yönetimi meşru mudur?

Oturduğum sitede yönetici seçimi yapılması için toplantıya çağrı yapıldı.
Sitede 100 kat maliki var.
İlk toplantıya katılan kat maliki sayısı 40 olduğu için, yani salt çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantı yapıldı.
İkinci toplantıya gelen sayısı da 40 kişi idi.
İkinci toplantıda başka yönetici adayı yoktu ve gelen 40 kişinin 40'ı da eski yöneticilere oy verdi, eski yöneticiler tekrar seçildi.
Yaklaşık 6 aydır eski yöneticiler, siteyi yönetmeye devam ediyor.

Ancak, yaptığım araştırmalara göre, yönetici seçimi için kat maliklerinin %51'inin oyunun alınması şart.
İkinci toplantıda bile olsa kat maliklerinin %51'inin oyunun alınması şart.
Yani bizim sitede 51 kişi oy verirse ancak yönetici seçilebiliyor.

Sonuç: Yukarıda anlattığım nedenden dolayı bizim sitenin yöneticileri yasaya uygun olarak seçilmemiştir.

Sorular: Bu mevcut yöneticilerin yönetimi bırakması için nasıl bir yol izlemeliyim?
Polise mi şikayet edeyim?
Sulh hukukta dava mı açayım?

Not: Mevcut yöneticilere gıcık oluyorum :DD

Alıntı:

---

Adaletin Bu mu Dünya rumuzlu üyeden alıntı

Oturduğum sitede yönetici seçimi yapılması için toplantıya çağrı yapıldı.
Sitede 100 kat maliki var.
İlk toplantıya katılan kat maliki sayısı 40 olduğu için, yani salt çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantı yapıldı.
İkinci toplantıya gelen sayısı da 40 kişi idi.
İkinci toplantıda başka yönetici adayı yoktu ve gelen 40 kişinin 40'ı da eski yöneticilere oy verdi, eski yöneticiler tekrar seçildi.
Yaklaşık 6 aydır eski yöneticiler, siteyi yönetmeye devam ediyor.

Ancak, yaptığım araştırmalara göre, yönetici seçimi için kat maliklerinin %51'inin oyunun alınması şart.
İkinci toplantıda bile olsa kat maliklerinin %51'inin oyunun alınması şart.
Yani bizim sitede 51 kişi oy verirse ancak yönetici seçilebiliyor.

Sonuç: Yukarıda anlattığım nedenden dolayı bizim sitenin yöneticileri yasaya uygun olarak seçilmemiştir.

Sorular: Bu mevcut yöneticilerin yönetimi bırakması için nasıl bir yol izlemeliyim?
Polise mi şikayet edeyim?
Sulh hukukta dava mı açayım?

Not: Mevcut yöneticilere gıcık oluyorum :DD

---

İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ise 1 haftadan az olmamak şartı ile ikinci toplantıda yeter sayıya bakılmaksızın karar alınabilir. 40 kişi değil de 4 kişi dahi gelse idi karar alabilirlerdi.

Yasa uyarınca ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu ile karar alınabilirse de, yöneticinin atanmasını düzenleyen Madde 34 farklı bir yoruma yol açmaktadır:

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye
veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Dikkat ederseniz, bu maddede ikinci toplantı lafı geçmemektedir.

Yasada bu şekilde ifade edilmesine karşın, bu yasanın dili o denli saçma, yetersiz, çelişkili ve özensizdir ki, başka bir yerinde bunun tam tersi bir hüküm bulunması da mümkündür. Ayrıca, hakimlerin pek çok konuda yasayı yorumlamaktan dahi kaçınıp asli işleri olan yorumlama görevini de bir bilirkişiye yükledikleri, bu şekilde sorumluluktan kurtulmaya çalıştıkları, ne kadar bilir oldukları da tartışılabilir olan bilirkişilerin daha saçma yorumlar getirdikleri görülmüştür. Dolayısıyla, yöneticiye olan gıcıklığınızı içinize gömüp bir dahaki seçimlerde aday olmayı tercih edebilirsiniz belki.

Değerli üstadlar, benzer bir konu da bu hafta ben yaşadım. İzmirde 100 daireli bir tek bloktan oluşan apartman olağanüstü genel kurulu 12 kasım 2016 günü yaptı. Toplantı davetiyesinde yazan gündem ; görev süresi dolan yöneticinin ibrası ve yeni ynt. seçilmesi. Dikkatimi çeken yazıda ; eğer ilk toplantıda çoğunluk sağlanmaz ise ikinci toplantı hemen ertesi gün yani 13 kasım. Ben buna itiraz ettim. KMK. 29 madde '' iki toplantı arasında en az 7 gün'' olmasını hükmediyor diye. Maalesef , yaşlı bir meslektaşım ( avukat ) şiddetle karşı çıkarak '' yeni yetmeler işte böyle , her şeyi çok biliyorlar '' dedi. Neyse 12 kasım ilk toplantıya gittiğimde sadece 11 kişi vardı. Onlarında 5 i kiracı. Yönetici zaten kanunlardan bihaber. Denetçi neden toplantıda yok, hesapları nasıl ibra edeceğiz, denetçi raporu nerede diye sorduğumda - yaşlı meslektaşımın denetçi olduğunu- öğrendim. Yönetici , denetçiye ne gerek var , ben size anlatacağım dedi. Bu arada bir komşum - 2 kapıcı var. neden sabahları ekmek servisi yapılmıyor. kapıcılar müteahhidin satış ofisi elemanı değil, onlara hizmet edemez. kat maliklerine hizmet etmeli- deyince kavga çıktı. Sonra ben toplantıyı bitirmeyi, çoğunluk sağlanamadığından 7 gün sonra toplanmayı söyledim. yönetici- hayır yarın bu saatte yapacağız ikinci toplantıyı dedi.
yapılacak iş basit. Ama bir hukukcu olarak , inanın adliyelerden hiç bir umudum kalmadı. İnsanlar çaresiz bırakılıyor. Bu kez mafya ortaya çıkıyor. Bu tip ihtilafları KMK. hızla pratik çözümler le halletmeli. kooperatif toplantılarında olduğu gibi, hükümet komiseri zorunlu olmalı ve anında resmi evrak düzenleyerek müdahale etmeli. Yoksa , yasanın boşluklarını bilen uyanıklar , kalabalık site ve apartmanlarda insanların birbirini tanımaması nedeniyle organize olamamasını fırsat bilerek resmen sömürge kuruyorlar. en az 8 ay- bir yıl süren basit davalar nedeniyle çıkan karar bir işe yaramıyor. Atı alan üsküdarı geçmiş oluyor. Ayrıca artık kat malikleri için dava açmak çok maliyetli bir durum.

Sayın arkadaşlar, konuya cevap verirken lütfen hukuki dayanaklar ile cevap verelim.
Bireysel kanaatler duyumlar hukuk nezdinde anlam ifade etmemektedir.
KMK 634/34 bu konuya net cevap vermiştir. Yönetici ve denetçi seçimleri sayı ve arsa payı çoğunluğu ile geçerli olmaktadır.
Bunu vaaz eden kanun koyucu toplantı sayısına göre bir tahsis yapmamıştır, kimsenin de yapılmayan bir şeyi başka bir kanun maddesine atıfta bulunarak tahsis hakkı yoktur ki, mevcut yargıtay kararlarında da bunu göreceksiniz.