bahçe katına ayrı kapı açılabilir mi?

1 ay önce bahçe katı bir daire satın aldım. mevcut haliyela partman 6 kat ve 6 daireden oluşmakta. imarlı ve iskanlı bir daire ve tapum elimde. 4 yıllık olan bu apartmanda apartman girişi 3. kata tekabül etmekte ve ben 2 kat aşağıya inerek daireme girmekteyim. proje ve bina inşaatı sonrası bahçe katı olan dairemde, bahçeye tek çıkış evimin salonundaki kapıdan olmaktadır. merdiven boşluğundan ayrı bir kapı yoktur. benim de bu daireyi tercih sebebim bağımsız bahçe katı olmasıydı. Hal böyleyken apartman yöneticisi beni arayıp diğer 5 dairenin ortak karar aldığını ve merdiven boşluğundan bahçeye açılan bir kapı yaptıracaklarını söyledi !!!! belediye projesinde böyle bir kapı yokken ve de benim onayım olmadan bu şekilde bir tadilat yapılarak bahçeye başka bir giriş açılabilir mi? ve de böyle bir karar için oy çokluğu mu oy birliği mi gerekmektedir? kısa zamanda yorumlarınızı verirseniz sevinirim :)

Alıntı:

---

mehmetuysal rumuzlu üyeden alıntı

1 ay önce bahçe katı bir daire satın aldım. mevcut haliyela partman 6 kat ve 6 daireden oluşmakta. imarlı ve iskanlı bir daire ve tapum elimde. 4 yıllık olan bu apartmanda apartman girişi 3. kata tekabül etmekte ve ben 2 kat aşağıya inerek daireme girmekteyim. proje ve bina inşaatı sonrası bahçe katı olan dairemde, bahçeye tek çıkış evimin salonundaki kapıdan olmaktadır. merdiven boşluğundan ayrı bir kapı yoktur. benim de bu daireyi tercih sebebim bağımsız bahçe katı olmasıydı. Hal böyleyken apartman yöneticisi beni arayıp diğer 5 dairenin ortak karar aldığını ve merdiven boşluğundan bahçeye açılan bir kapı yaptıracaklarını söyledi !!!! belediye projesinde böyle bir kapı yokken ve de benim onayım olmadan bu şekilde bir tadilat yapılarak bahçeye başka bir giriş açılabilir mi? ve de böyle bir karar için oy çokluğu mu oy birliği mi gerekmektedir? kısa zamanda yorumlarınızı verirseniz sevinirim :)

---

Projede ve tapu kayıtlarında bahçe ortak alan olarak görülüyorsa, bunun için sizin onayınıza ihtiyaçları yoktur.

Belediye imar mudurlugunden onay alinmadan, ya da herhangi bir projelendirme yapilmadan; sadece oycoklugu ile verilen bir karar ile duvari yikip kapi acilabilir mi yani?

Kapıyı açmak için onaya değil kazma küreğe ihtiyaç var sonuçta,
o kapının sürekli açık kalmasını sağlayabilmek için proje değişikliğine ihtiyaç var.
Gerekli işlemleri yaptıktan sonra , ortak alana çıkan o kapı elbette açılabilir.

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

Kapıyı açmak için onaya değil kazma küreğe ihtiyaç var sonuçta,
o kapının sürekli açık kalmasını sağlayabilmek için proje değişikliğine ihtiyaç var.
Gerekli işlemleri yaptıktan sonra , ortak alana çıkan o kapı elbette açılabilir.

---

Proje değişikliği için oy birliği şartı var ama. Projede kapı varsa açabilirler, yoksa açamazlar, yani kanuna aykırı olarak açılır, belediyeye bildirirseniz , bütün bina sahipleri önce uyarı ardından ceza yer, eski haline çevirilmezse sizde biraz bastırırsanız, iskan iptaline kadar götürebilirsiniz ama ugrasması zor işler

proje değişikliği olmadan böyle bir işlem yapılamayacağına ve de proje değişikliği için oybirliğine gerek olduğuna dair ilgili mevzuatı nasıl bulabilirim? kanıt olarak elimde belge olmasını istiyorum da :)
kat mülkiyet kanunu 19 madde değişen 2. fıkradaki ifadede yeni projenin nasıl olacağına dair bir çaıklamaa bulamadım. yardımcı olursanız sevinirim.

F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak
yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine
yapılır

Proje değişikliği için belediye imar müdürlüğüne bütün tapu sahiplerinin gidip imza atması gerekiyor, istersen belediyeyide arayıp bunu öğrenebilirsin.

- - - Updated - - -

Alıntı:

---

Erdoğan Kırcalı rumuzlu üyeden alıntı

F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak
yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın
çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine
yapılır

---

Olay ortak yerlerden faydalanma durumu değil yalnız, mimari projedeki en ufak değişiklik için oy birliği gerekiyor,

18. Hukuk Dairesi 2010/10251 E., 2011/137 K.

KAT MÜLKİYETİ
ORTAK ALANLARDA TADİLAT

Dava dilekçesinde, mimari projeye aykırılık nedeniyle eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davalı M.....'e yönelik davanın reddine, davalılar Ö.... ve M.....'ya yönelik davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde, anataşınmazın onaylı mimari projesinde bodrum katta otopark ve hidrofor odası olarak ayrılan bölümün bütün kat maliklerinin muvafakati alınmadan yapılan tadilat projesiyle davalı M……… ait 1 nolu bağımsız bölümün müştemilatı olarak gösterildiğini, fiilen ise mesken olarak kullanıldığını belirterek davalı M....'in ortak alana el atmasının Önlenmesini ve 08.04.2004 tarihli ilk mimari projeye aykırı bölümlerin yıkılmasını ve eski hale getirilmesini istemiştir. Mahkemece da-vacılardan H......'in tadilat projesine muvafakat verdiğinden eski hale getirme isteyemeyeceği, diğer davacıların ise bağımsız bölümlerini satın aldıkları tarihteki projeye aykırılık nedeniyle bayilerinden tazminat isteyebilecekleri gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içerisindeki belgelerin incelenmesinden, kat mülkiyetli anataşınmazın 08.04.2004 tarihinde onaylanan mimari projesinde bodrum kat otopark, hidrofor odası, kömürlük ve sığmak bölümlerinden oluşmakta iken, 18.07.2005 tarihinde bütün bağımsız bölümlerin maliki olan davacı Hayrettin tarafından tadilat projesi için Belediye Başkanlıgı'na başvurulduğu, 09.03.2006 tarihinde Belediye Başkanlığı'nca onaylanan tadilat projesinde bodrum kattaki otopark ve hidrofor odasının davalı M……..'e ait 1 nolu bağımsız bölümün müştemilatı haline dönüştürüldüğü, fiilen ise mesken olarak kullanıldığı, davacılardan A……. ve M…….'ın tadilat projesi onaylanmadan önce 02.03.2006 tarihinde satın alma yolu ile bağımsız bölüm maliki oldukları anlaşılmıştır.

Tadilat projesinin geçerli olabilmesi için salt belediyece onaylanması yeterli olmayıp anataşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin katılım ve rızalarının bulunması gerekir. Kat maliklerinden biri tarafından diğer kat maliklerinin muvafakati alınmaksızın yaptırılıp onaylatılan tadilat projesinin geçerliliği ve öteki kat maliklerini bağlayıcılığı düşünülemez. Başka bir anlatımla tüm kat maliklerinin muvafakati olmadıkça, tadilat projesinin belediyece onaylanmış bulunması hukuki bir sonuç doğurmaz. Somut olayda mimari projesinde otopark ve hidrofor odası olan bodrum katın bir bölümünün davalı M………'e ait 1 nolu bağımsız bölümün müştemilatı haline dönüştürülmesine ilişkin 09.03.2006 günlü tadilat projesinin, o tarihteki tüm kat maliklerinin muvafakati olmadan belediyeye onaylattırılmış olması karşısında bu projenin diğer malikleri bağlamayacağının düşünülmemesi ve 08.04.2004 tarihli asıl projeye aykırı biçimde yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi gerekirken yerinde görülmeyen gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.01.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Biraz once belediye bizzat giderek yaptigim gorusmede, yapi denetim mudurlugunde; kat maliklerinin yapacagi bir dilekceli basvurunun degerlendirilecegi, degerlendirme sonrasinda uygun gorulurse proje degistirmeksizin buna izin verilecegi seklinde idi..
Ama son paylastiginiz yargitay kararini emsal alarak , proje degismeden ve de tum kat malikleri oybirligi ile buna karar vermeden yapilacak herhangi bir islemin hukuku dayanagi olmadigini anliyorum.
Dogal olarak diger kat malikleri projenin degistirilmesi, izin alinmasi vs gibi hem zaman hem para harcayacaklari bir ise girismekten sanirim cekineceklerdir.

Kat malikleri dilekçe verebilir, daha sonra belediyece tapuya yazı yazılır, tapuda kayıtlı kat maliklerinin listesi istenir, bütün kat maliklerinin imzası o dilekçede olmak zorunda. Mehmet bey özelden hangi belediye olduğunu yazarmısınız.