Apartman yoneticisinin usulsuz harcamalari

Ilk once bu siteyi kurduklari icin ve kuranlara cok tesekkur eder saygılarımı sunarim
20 dairelik bir apartmanda ikamet etmekteyim. 2014 aralık ayinin son hafta sonu yonetici degisti 2015 yazinda yonetici kendi evine tadilat yaptirdi ve evinin kapisini celik kapi takdirdi sonrada evini boyayan kisiye apartmani boyatti ben kendisine bu boya isi nereden ciktigini sordum bana kendisinin karar aldigini ve yaptirdigini soyledi 2 ay sonra apartmanin distan ve daire kapisinin yaninda bulunan zilleri ve kablolarini degistirdi.
Bunlarla ilgili yonetici yardimcisina bile danismadi. hic bir toplanti yapmadi ve boya ve ziller icin yapilan yapilan tadilat icin teklif arastirmasida yapmadi yonetici keyfi davranmis olup apartmanin kasasinda bulunan paraci keyfi harcama yapmıştır bununla ilgili Ben bu yoneticiyi nereye sikayet edebilirim. Zabitaya maliyeye vs gibi nereye sikayet edebilirim bana bu konuda yardimci olurmusunuz
Saygilarimla

Öncelikle İyi Seneler dilerim.
Apartmanlarda ve Toplu yaşam alanlarında Benzer sorunlar var. İlk önce Sakin olun .Elbette Şikayet hakkınız var. Bu yola başlamadan önce: 1- Kat Maliki misiniz ? 2-KMK kuruluna katıldınız mı ? 3-Alın kararlardan haber dar mısınız ?
Yöneticilerin Hak ve sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yazılıdır. Acil,zorunlu, işler yapılmak zorundadır. Yönetici yetkilidir. Tavsiyem, Konuları kendinize göre yorumlayıp son noktaya gelmeyin.2015 Yılı KMK kuruluna gidin ve bu sorunu orada konuşun.

Yönetici yaptığı işler nedeni ile Kat maliklerine karşı sorumludur. Hesabıda kat maliklerine verir. Yöneticinin faaliyetleri nedeniyle ancak Hukuk mahkemelerinde dava açabilirsiniz.

Aşağıdaki madderlerdende anlaşılacağı üzere yönetici bazı işler aciliyet gerekiyor ise yaptırabilir. Para var ise bu paradan harcayabilir. Yoksa avans toplayabilir. Diğer türlü Oy çokluğu ile karar alması gerekir. Sİzdeki durum nasıl bilmiyorum.
Ancak geçmiş kararlarda bahsettiğiniz işler ile ilgili karar varmı? Kasadaki para bu işler içinmi toplandı. Kat malikleri kurulunda genelde işletme projesi görüşülüp onaylandı şeklinde alınmış ucu açık bir bir karar varmı bunları çek etmenizi öneririm.

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür.
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması.
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına, fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması.
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Diğer Bazı Görevler:

1. Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.

3. Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki.
4. Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak.
5. SGK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek.

7. Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek.
8. Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımları yaptırmak.
9. Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak.
10. Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak.
11. Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn. Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi).

Apartmanda yonetici ve yardimcisi var denetci yok lakin yonetici yardimcisina bile danismadi alinan bir karar yok yonetici daire kapisini degistirdigi zaman kapinin yaninda sıva oldugu icin yani goze hos gorunmediginden dolayı evini boyatmis oldugu boyaciya apartmanin icini boyatmistir bununla ilgili toplanti yapmasi ve cogunlugu sağlayarak karar almasi ve boya satan firmalardan ve boya isini yapan kisilerden teklif almasi gerekmezmiydi ayni durum apartmanin zilleri çalışıyordu bunlarida hic bir firmadan teklif almadan yaptirdi bunlarla ilgili toplanti yaparak çoğunluğu saglayip firmalardan ve kisilerden teklif almasi gerekmiyormu

Apartmanda yonetici ve yardimcisi var denetci yok lakin yonetici yardimcisina bile danismadi alinan bir karar yok yonetici daire kapisini degistirdigi zaman kapinin yaninda sıva oldugu icin yani goze hos gorunmediginden dolayı evini boyatmis oldugu boyaciya apartmanin icini boyatmistir bununla ilgili toplanti yapmasi ve cogunlugu sağlayarak karar almasi ve boya satan firmalardan ve boya isini yapan kisilerden teklif almasi gerekmezmiydi ayni durum apartmanin zilleri çalışıyordu bunlarida hic bir firmadan teklif almadan yaptirdi bunlarla ilgili toplanti yaparak çoğunluğu saglayip firmalardan ve kisilerden teklif almasi gerekmiyormu

Yönetici yardımcısı olması gerekmiyor ama denetçi olması gerekir. Denetci yok ise denetim görevini yapan sadece kat malikleri kuruludur.

Evet kat malikleri kurulunda karar alması gerekir. Ancak yukarıdada belirttiğim gibi Toplantıda düz olarak işletme projesi göürşülüp onaylandı şeklinde bir karar var ise bu işletme projesi içine herşeyi koyabilirsniz. Belkide daha önce böyle bir karar alınmış kasadaki para bunun içinde olabilir. Bilemezsiniz.

Ayrıca fiyat araştırmasıda yaptırması gerekir. Ancak böyle bir ihtilaf çıktığında elinde başka bir teklif yok ise gider bir firmadanda teklif alıp sunabilir. Bunu nereden anlayacaksınız.

Boya dediğiniz olay 200 Tl yada 1000 Tl yede yapılabilir. Kimin nasıl bir işcilik yapacapını ancak iş yaptırdığınız birini biliyorsanız bilebilirsiniz. Yönetici evini boyattığı ustadan memnun kalmışki o boyacıya yaptırmış. Boya markasına karar verdiyseniz boya fiyatlarıda bidon başına 5-10 Tl oynar. Totaldede Aynı marka boyada 4 bidon için maksimum 40 Tl yanılırsınız.

Apartman içini boyatmak fazla maliyetli bir işde değildir. Sadece dış boyada ciddi maliyet olur.

Bizimde apartmanımızda kapı zilleri değişmişti bizde neden değiştiğini merak ettik. Ancak bazı dairelerde problem oluyormuş devamlı olarak ve botun takımı komple değişmesi gerekiyormuş. O problem sizde olmadığından bunu bilemiyorsunuz.

Eğer yapılan işlerde suistimal görmüyorsanız.( Mesela aynı marka zilin fiyatı 2 katı değilse) yukarıda belittiğim nedenlerden dolayı sonuç alma ihtimaliniz olmayan makül giderlerle bu kadar meşgül olmayın derim.

Merhabalar;
Sitemizde 65 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Pandemi süreçinden dolayı 2020 yılı genel kurul yapılmadığından 2021 ocak ayında toplantı yapılamadı. Ancak yönetici ve denetçi tarafından aralık ayında site oturanlar la mini kısa 2020 yılı gelir gider harcamaları hakkında görüşme yapıldı. Bize verilen aralık ayındaki harcamaları ile 2021 şubat ayında yöneticin ilan tahtasına asılan gelir gider tablosundaki harcamalar ile alakası yok. Sonra ögrendimki yönetici ile denetci 2020 yılı temizlik hizmet alım aylık 2400TL aşmaması gerekirken yönetici fazla harcama yaptığından fazla olan miktarı denetcile birlikte bakım onarıma çevrildiğini gördük.fakat banka hesaplarında mevcut. yönetici gelecek 31aralık 2020 de kasasında 5binTL olması gerekirken. Halbuki kasasında olmadığından asansör firmasında yapılan alınan karar gereği 2021 yılına 6400TL borç olarak göstermiştir. Yani yönetici banka hesaplarına göre elden aldığı gelirleri aidatları bankaya yatırmadığı görünmüş olup toplanan paraları nerede kullandı. gelir gider tablosunda usulsüzlükler olduğu tespiti yaptım . Elimde 5 maddelik dava dosyası şeklinde hazır raporum var avukata verip gerekli işlemleri yapsın mı? Veya Nereye şikayet etmem gerekir. Ayrıca 2021 yılı toplantıyı beklemem gerekiyormu? Bu konuda yardımcı olursanız sevinirim