Bina yönetim planı ve yöneticilik

48 Daireli bir binada yöneticilik yapmaktayım. Yönetimi devraldığımda herhangi bir bina yönetim planı bulunmamaktaydı. Ben bir yönetim planı ve işletme planı hazırladım. Okuduğum kadarıyla kat maliklerinin hepsinin yönetim planı imzalaması gerekmekte. Fakat bir türlü tüm kat maliklerine bina yönetim planını tebliğ edip imzalatamadım.
1. Acaba bu yönetim planını taahhütlü metupla kat maliklerine bildirmem yeterli olurmu? Olmazsa ne yapmam lazım? Yönetim planı olmadan karar defteri ile karar alıp işleri yapmam mümkün mü?
2. Kiracıları da yönetim planını imzalatmam gerekir mi?
3. Ev sahipleri bana evlerini kiraya verdiklerine dair herhangi yazılı bir belge ve kendi adreslerini gösteren yazılı bir belge vermediler. Bu durumda yapacağım tüm tebligatlarını bağımsız bölüm adreslerine yapmam yeterli midir?
4. Karar defterinde kat malikinin vekaleti olmadan kiracıların imza atması karar yeter sayısı açısından geçerli midir?
5. Eski yönetici zamanından kalan aidat alacakları bulunmaktadır. Bu nedenle yönetici bu dönemlere ait mabuzları bana vermek istememektedir. Bu durumda ne yapmam gerekir?
6. Birde çok acemice olacak ama; kat maliklerine yazılı tebligat yaparken noter tarafından tebligat yapılmasından bahsedilmekte. Bu konu hakında açıklama yaparsanız cok sevinirim.
7. Karar defterinde karar için yeter imza olmadığı takdirde bir hafta içerisinde tekrar toplantı yapıp gelenlerin oy çokluğu ile karar almam mümkünmüdür?
Bu konularda yardımcı olursanız çok sevinirim. Teşekkürler...

Kısmen sizin yaşadıklarınızı yaşamış biri olarak ve bugüne kadar kaynaklardan edindiklerim doğrultusunda size yardımcı olmaya çalışayım;

Öncelikle kat malikleri kurulunu toplamalısınız, yönetim kurulu oluşturulur, ardından yönetici seçilir ve yönetim planı hazırlanır tüm bunlar nitelikli çoğunlukla sağlanabilir (nitelikli çoğunluk:bağımsız bölüm (dükkanlarda dahil) arsa payı toplamının %51'i geçmesi ve tüm kat maliklerinin sayı bakımından yarıdan fazlasıdır.)
Kat maliklerini toplantıya 2 şekilde çağırabilirsiniz, 1-apartman girişine herkesin görebileceği yere ilan asarsınız, 2-tebligat kanunu gereği adresi bilinmeyenlere o bağımsız bölümü fiilen kullanana imza karşılığında toplantı çağrısı verirsiniz.
Eğer yine nitelikli çoğunluğu sağlayamazsanız bu kez sulh hukuk hakimliğine dilekçeyle başvurup, hakimden yönetici atamasını istersiniz.
İşletme projesini de yönetim kurulu resmen oluşturulur sonrasında işletme projesi görüşülür kat malikleri kurulu imzasına sunulur ve herkesin imzalamasından sonra devreye girer yada yönetim kurulu tesis edilir, yönetici seçilir 15 gün içinde yönetici işletme projesini hazırlar imza karşılığında veya taahhütlü mektupla kat maliklerinin bilgisine sunar 7 gün itiraz süresi vardır, o süre sonunda itiraz yoksa-yazılı olarak- işletme projesi devreye girer.İtiraz olması durumunda yönetim kurulu toplantıya çağrılır.

1-Yönetim kurulu toplantısından önce karar defteri notere onaylattıırılır.Yönetim kurulu oluşturlmadan karar defteri işlevsizdir.
2-Kiracıların sorumluluğu bazı hallerdedir; bağımsız bölüm sahibi işletme projesine bağlı olarak payına düşen aidat ve avansı ödemezse bu kiracıdan kira tutarını aşmamak kaydıyla talep edilebilir.Kat mülkiyetinde sorumluluk bağımsız bölüm sahibindedir, kiracılar da yönetim planına kanunen uymak zorundadır.
3-Yukarıda da bahsettiğim gibi ilk toplantıyı yapacağınız için adreslerini bilmeniz beklenemez, ilan yoluyla ve bağımsız bölümde fiilen oturana toplantı çağrısını yapın, çağrı bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.
4-Bağımsız bölüm sahipleri kendilerini yazılı vekaletle temsil ettirebilirler.
5-Eski dönemden aidatlar eğer makbuz düzenlemişse kanun yoluyla tahsil edilebilir.
6-Tercih sizin noter aracılığıyla tebligat gereğine rastlamadım ayrıca masraflı bir yol.
7-Kanun 2 yerde nitelikli çoğunluğu arar; yönetici seçiminde ve yönetim planı oluşturulurken.Tüm bunlar oluşmadan karar alamazsınız.

Talep etmeniz halinde kaynak kitap önerebilirim.

Tapu sicil müdürlüğüne bakınız kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi aşamasında yönetim planı yapılmıştır.

Alıntı:

---

Faruk TURHAN rumuzlu üyeden alıntı

Tapu sicil müdürlüğüne bakınız kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi aşamasında yönetim planı yapılmıştır.

---

Değerli arkadaşlar, tapunuza bakınız kat mülkiyeti yazıyor ise, tapuda yönetim planı vardır, bu yönetim planıda ancak 4/5 çoğunlukla değiştirilebilir. %51 yetmez. Tapudaki plan hukuken geçerli olandır.
Saygılar
OY BİRLİĞİ ARANAN KARARLAR:
-Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino , pavyon, bar ,kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane , basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için,
-Bağımsız bölüm iavesi için,
-Anagayrimenkulün yapılan ilavelerden sonra,anagayrimenkulün alacağı duruma göre,yapılan ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis dilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi için,
-Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar için,
oybirliği aranır.

HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR :
-Yönetici tayini için,
-Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin tayini için,
-Ortak yerlerin düzgün ve bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için,
hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ARANAN KARARLAR :
-Yönetim planında değişiklik için,
-Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden fazla yapı yaptırılmak amacı ile birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde kat irtifakına geçiş için,
beşte dört çoğunluk aranır.

merhaba arkadaşlar ben birşey merak ettim yeni oturacagım apartman yöneticisi apartman da köpek beslenmesi yasak dedi bu yönetmelikte var dedi ama bu yönetmelik tapu da yokmuş sadece defterleri varmış tapuda yoksa bu yönetmelik geçerli oluyor mu? geçerli oluyorsa bile bu yönetmelikte ev sahibi olarak ki ilk inşşattan beri ev sahibiyiz bizim imzamız yok ve benim köpegim komşuları rahatsız edecek bir köpek değil dünya da en ufak ırk olarak geçen bir ırk yorkshire terrier... cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim

Alıntı:

---

yorki rumuzlu üyeden alıntı

merhaba arkadaşlar ben birşey merak ettim yeni oturacagım apartman yöneticisi apartman da köpek beslenmesi yasak dedi bu yönetmelikte var dedi ama bu yönetmelik tapu da yokmuş sadece defterleri varmış tapuda yoksa bu yönetmelik geçerli oluyor mu? geçerli oluyorsa bile bu yönetmelikte ev sahibi olarak ki ilk inşşattan beri ev sahibiyiz bizim imzamız yok ve benim köpegim komşuları rahatsız edecek bir köpek değil dünya da en ufak ırk olarak geçen bir ırk yorkshire terrier... cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim

---

Merhaba,
Geçerli olan yönetim planı, tapuda olan yönetim planıdır, diğerleri geçersizdir.
Aralarında bir yönetmelik yapmış iseler bu yönetmelik sadece imza edenleri bağlar, hukuksal anlamda bağlı olmanız için imza etmeniz gerekir.
Ayrıca ben KMK da yönetmelik diye bir şeye rastlamadım, kendi uydurdukları şeyler heralde, milleti kandırmak için, sonuçta ortaklık söz konusu bunun içinde yönetim planı esastır.
Ancak bununla birlikte, kat maliklerinin birbirini rahatsız etmemeleri gerektiği KMK da yazar, buna göre köpeğiniz havlayarak diğer komşuları rahatsız ediyorsa, buna engel olmanızı kanun ister.
Saygılarımla

cevapladıgınız için çok tşk ederim ... ev annemin üzerine anneme sordum hiç bir şekilde imza atmamış ve toplantıya katılmamış bile :)) havlama konusuna gelince köpegim ufak ırk oldugu için pek havlamıyor havlasa bile fazla sesi çıkmıyor :) tekrardan tşk ederim