Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Yapılış Şekli

Taşınmaz Satış Vaadinin Sözleşmelerinin Yapılma Şekli

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye noterler yetkilidir ve ancak; noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesinin 2. Fıkrası gereği resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu doğuran bir önsözleşme olduğundan, esasen Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesindeki, “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” hükmü gereği resmi şeklin tapu sicil müdürlüğü tarafından yerine getirilmesi gerekirdi. Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesinin, “Kanunlarda öngörülen istisnalar” ibaresinin kapsamına giren düzenlemelerden biri de dışında, Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinin 3. Bendinde yer almaktadır. Bu maddede, noterlerin genel olarak yapacakları işler arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de sayılmak suretiyle satış vaadi sözleşmesini noterlerin yapacağı öngörülmüştür. Bu sebeple önsözleşme olmasına rağmen satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil memurluğunda yapılması zorunluluk arzetmemektedir.

Öte yandan tapu sicil müdürlüklerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkileri de devam etmektedir. Noterler satış vaadi sözleşmesini düzenleme şeklinde yapmalıdır. Noterlik Kanunu’nun 89. Maddesinde “Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler” arasında satış vaadi sayıldığı için onaylama şeklinde düzenlenecek satış vaadi sözleşmeleri şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olur.
Yapı kooperatiflerinin taşınmaza ilişkin temlik vaadleri ise, kooperatifin ana sözleşmesinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği taahhüt edilmiş olmak kaydıyla, resmi şekil aranmaksızın geçerli kabul edilmektedir.

Türk Medeni Kanunu m. 706:
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Arsa payı karşılığında kat yapımı (kat karşılığı inşaat) sözleşmelerinin tapu memurları tarafından yapılabileceği gibi noterler tarafından da düzenleme şeklinde yapılabileceği Yargıtay kararları ile kabul edilmiştir. (Örneğin: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/5641 K. 2014/557 T. 30.1.2014 sayılı )
Yasa koyucu, taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğuran sözleşmeleri resmî şekle bağlı kılarak, bir yandan sözleşmenin taraflarını işlem öncesi düşünmeye sevketmeyi ve böylece onları acele yapılan işlerde hataya düşmekten korumayı, diğer yandan yapılacak hukukî işleme mümkün olduğu kadar güvenilirlik ve açıklık sağlamayı amaçlamıştır.

Adi yazılı şekilde yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir.
Türk Borçlar Kanunu m. 12/2: “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”