Aidat Adı Altında Onarım Giderleri Toplanması

Apartmanımızın bu ay içinde yapılmış olan olağan genel kurul toplantısının gündeminde "Geçici bütçenin görüşülmesi ve aylık aidatların belirlenmesi" ve "Rutin ve zorunlu işlerin dışında, yapılması istenilen önemli işlerin karara bağlanması (Dış cephe mantolama, yönetime borcu olanların icra takip işlemleri" adlı iki madde bulunmaktaydı.

Kurulduğu 1977 yılından beri apartmanımız merkezi sistem ile ısınmaktaydı. Kurulduğu tarihten beri apartmanımızda aylık aidatlar; Doğalgaz, Elektrik ve müteferrik giderler arsa payı oranında, Kapıcı Maaş ve SGK giderleri ise daire sayısına göre eşit miktarda hesaplanarak belirlenmekteydi. Apartmanın ortak yerlerinin büyük çapta bakım ve onarım giderleri ise aidat ödemeleri dışında yönetici tarafından önceden belirlenen bütçe önerisi görüşülerek genel kurul toplantısında karara bağlanmakta ve oyçokluğuna dayalı verilen karar doğrultusunda yapılmakta veya yapılmamaktaydı. Bu tip onarımların yapılmasına karar verildiği takdirde ayrıca kat maliklerinden arsa payına göre para toplanmaktaydı. Bu para kesinlikle aidatlar ile karıştırılmamaktaydı. 2012 yılında Isı Pay Ölçer sistemine geçildi ancak yaşanan olumsuzluklar ve sorunlar sebebiyle bu ay içinde yapılan genel kurul toplantısında oyçokluğu ile merkezi sisteme (aylık aidat sistemine) geri dönülmesi kararlaştırıldı.

Ancak, aidatların ne miktarda olacağı genel kurul toplantısında görüşülmedi ve genel kurul kararına bu yönde açık seçik bir karar düşülmedi. Toplantı sonrası, çok eski iki komşumuz apartmanımıza yeni (bir kaç yıl önce) taşınmış olan genç ve yeni yöneticimizle bir araya gelmiş ve aidatları kendi aralarında belirlemişler ve aidat listesini kat maliklerine kapıcı vasıtasıyla yazı ile ilettiler. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kapıcı ve SGK giderlerini eşit miktarda, Doğalgaz ve Elektrik giderlerini ise arsa payına göre hesapladıktan sonra, yaklaşık 10000 TL tutarında bir onarım ve muhtelif masrafı da (öğrendiğim kadarıyla büyük bir kısmı çatı onarımı içinmiş) arsa payına göre aidatlara eklemiş ve dairelere göre aidat bedellerini bu şekilde belirleyerek kat maliklerine yazı ile dağıtmışlardır. Bu gizli ekleme de aylık aidatlarımızı belli oranda arttırmıştır.

Aidatlar 38 yıldır sadece yakıt, elektrik, kapıcı maaşı ve bazı müteferrik masraflar içererek hesaplanırken, merkezi sisteme ara verdiğimiz dönem sonunda tekrar merkezi sisteme geçerken aidatlara ciddi oranda onarım ve tadilat bütçesinin yedirilerek eklenmesi yasalmıdır? usule uygunmudur? Onarım ve tadilat işinin genel kurul karar defterine yazılmamış olması, kat maliklerine dağıtılan aylık aidat listesinde sadece aidat miktarlarının belirtilmiş olması, nasıl hesaplandığına dair hiç bir şeffaf hesap veya bilgi verilmemesi (38 yıl boyunca bu bilgi şeffaf bir biçimde yönetici tarafından kat maliklerine iletiliridi) yasalmıdır? usule uygunmudur? İtiraz için kat maliki olarak yasal bir hakkımız doğmuşmudur?

Cevaplarınız için şimdiden teşekkür eder, saygılar sunarım.

KMK aşağıdaki ilgili maddlerine dayanarak yapmış olabilir. Burada işletme projesine itiraz hakkınız var.
Ama bazı apartmanlarda kısaca işletme projesi görüşülüp kabül edildi şeklinde madde koyabiliyorlar. Biz böyle yapıyoruz. Acil birşey yapılması gerekirse Tekrar takrar toplantı yapılmasına ihtiyaç olmuyor. Tabi bizim fonda devamlı bu tür işler için paramız oluyor.

Gider avanslarının toplanma şeklinde ve yöneticinin dürüstlüğü konusunda şüpheniz yok ise. Yönetici denetlenebiliyorsa. itiraz etseniz elinize ne geçecek? Bidaki toplantıda kararı alarak önünüze gelirler. Bence yasal olarak karar almalarına gerekte yok. Sadece işletme projesine itiraz hakkınız doğar. Onada itirazınızı kabül etmeyebilirler yada edebilirler. Yeni projeyi yine kabül etmek durumunda kalırsınız. Sonuçta bu çatı tamiri yapılacak. Alttaki dairelere zarar vermeden yapılması sizin menfaaitinize değilmidir?
Hesaplamada problem yok ise ödeyin efendim.

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile
yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; (1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır.


3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre
vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla
bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun
68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici
aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin
alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,
sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp
bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların
ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli
tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar
adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve
kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması
amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin
ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici
ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur

Isı pay ölçer sistemine geçilipte nasıl bir olumsuzlukla karşılaşıldı gerçekten ilginç.Kmk 19.madde size yardımcı olacaktır.

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Sayın ceceli341 ve lyon adlı üyeler:

Öncelikle her ikinize de konu ile ilgili cevap ve yorumlarınız ve KMK'nın ilgili bölümlerini paylaştığınız için teşekkür ederim. Ancak, ceceli341; KMK'nun 20. ve 37. maddelerini işaret edip, mesajımın çatı onarım masrafı ile ilgili kısmına vurgu yaparak hesaplamada problem yok ise ödenmesi gerektiğini, lyon ise KMK'nun 8. maddesine vurgu yaparak onarımın hangi koşul ve şekilde yapılabileceğini ve ısı pay ölçer ile ilgili bir düşüncesini belirtmiş. Benim öğrenmek istediğim husus her ikisi de değil, Aidat adı altında onarım masrafı bütçesi toplanıp toplanamayacağıdır. Çatı masrafı vb. her türlü masraf elbette ödenmelidir. Mesajımda ödemeden kaçma gibi bir ifade veya anlam yoktur. Isı pay ölçer'den ise aidatların ne sebeple bir kaç yıl aradan sonra tekrar hesaplanması gerektiğini belirmek için bahsettim. Isı pay ölçerin de konu ile alakası yoktur. Mesajımda sorduğum soruya biraz daha açıklık getirmemin ve daha net ve açık bir biçimde sormamın uygun olacağı kanaatindeyim:

Ülkemiz genelinde KMK'na taabi apartmanlarda Aidat kelimesi genel itibariyle sadece "bir apartmanın yakıt ve elektrik gibi işletme masrafları ve kapıcı maaşını içeren aylık ödeme" olarak bilinmektedir. Benim öğrenmek istediğim: "Aylık aidata apartman için gerekli olan Onarım ve Tadilat masraflarınının bütçesini aylık bazda eklemek usule uygunmudur?". KMK'da bu konu ile ilgili açık seçik bir madde yok. Eğer aylık aidatlara yıllık onarım masrafları için gerekli olan bütçeyi yedirerek eklerseniz ve bunu da kat maliklerine şeffaf ve yazılı bir biçimde açıklamazsanız, kiracılar bu durumu öğrendiklerinde yönetici olarak ciddi sorunlar ve itirazlar yaşarsınız. Çünkü, kiracılar aidatlarının sadece yakıt ve kapıcı masrafları içermesi gerektiğini bilmekte, bu paranın içine onarım ve tadilat masrafı gizlice eklenmiş ise bu tutarın mal sahibi tarafından ödenmesi gerektiğini haklı olarak talep edeceklerdir.

Yönetici için hangi masrafları kimin ödeyeceğinin önemi yoktur. Kiracı ile ev sahibi arasında bir mevzudur. Kiracı kendisine ait olmayan giderlerdende ödediği kira bedeli kadar sorumludur. Bu nedenle aidatın tümünü öder fakat demirbaş giderlerini kiradan düşer. İşte, işletme projesinin bu anlamda önemi vardır. Kiracılar ve ev sahipleri giderlerin dağılımını görebilirler.
Bazı yerlerde uygulamada demirbaş giderleri direkt kat maliklerinden istenir. Ama bu şeklide bir şart yoktur.

Sorumlu olmadığınız giderleri kiradan düşeceğinizden dolayı, Yöneticiden yazılı olarak işletme projesini isteyin. Vermezse ev sahibinden isteyebilirsiniz.