Kat Mülkiyeti Kanunu Denetçinin İstifası?

Öncelikle yardımcı olacak tüm arkadaşlara teşekkür ederim.

Kat mülkiyeti kanunu bir kaç sefer okudum fakat soracağım bu soruların cevabını bulamadım.

Soruma gelirsek, 52 daire 3 bloktan oluşan bir sitede Site yönetiminde A blok B blok ve C blok olmak üzere 3 adet yönetici seçilmiş olup imza yetkisi B bloktaki kişiye verilmiştir.Bir tane de Denetçi seçilmiştir. Bu kişilerin dışında yedek seçimi yapılmamıştır. Bir kaç ay sonra A blok yönetiminden sorumlu kişi ve ardından denetçi ortak alanlara istifa ettiğine dair yazılmış dilekçeleri asmıştır. Yönetimde kalan diğer kişiler toplantı yapmaya yanaşmamış komşular(kiracı- ev sahibi karışık) yaklaşık 26 imza toplayarak olağanüstü toplantı talebinde bulunmuş ve o talepte "Açıklama: Daha önce yapılan genel kurul toplantısında seçilen denetçinin görevinden ayrılması nedeniyle ve ayrıca site yönetimindeki aksaklıkların görüşülmesi için olağanüstü toplantı çağrısıdır."denilerek Gündem maddeleri yazılmış yeni yönetici seçimi'de maddeler arasında yerini bulmuştur. Bu belgeyi mevcut yönetim görür görmez ortak alanlara sadece toplantı yapılacağını duyurur bir yazı asmış ve metinde herhangi bir açıklama yapmamıştır. Toplantı günü imza toplayan kişiler yönetim seçmek istiyor, yönetim ise buna yanaşmayıp yaptıklarını orada anlatmak istiyor.

Buna göre sorularım;

1- Yedeği olmayan denetçi istifasında yönetim fesh olurmu?
2- Mevcut yönetim denetçisi olmadan yaklaşık 2 aydır devam etmekte ve bu şekilde devam edebilirmi?
3- Usulune uygun yapılan Olağanüstü toplantı çağrısımı? Yoksa gündemi yazmayan yönetim toplantı çağrısımı geçerlidir?
4- Bütün bu olaylar ile toplantı günü yönetim görevini bırakmak istemez ise Sulh Hukuk mahkemesine dava açmak mı gerekir?

Konu ile ilgili örnek mahkeme kararları mevcut ise yardımlarınızı rica ederim...

1- Denetçinin istifa etmesi yöneticiyi etkilemez. Denetçi yok ise denetim görevi Kat malikleri kurulundadır. Olağanüstü toplantı yapılarak yeni denetçi seçilmesi de mümkündür. Ama seçilmezsede problem olmaz. Fakat Denetçi isitifasını zaten Kat malikleri kuruluna verebilir. Bu durumda bana göre denetçi toplantı yapılmadan istediği kadar istifa ettim desin bir anlam ifade etmez. Sadece denetim görevini yerine getirmemiş olur. Denetçi hala kmk lunu yeni denetçi seçimi yapılması için toplantı çağrısı yapabilir. Hatta yöneticinin görevini yapmadığı ve yeni yönetici seçiminide gündeme koyabilir. Yönetici seçilmesi bahanesi olarak defterleri istedim vermedi diyebilir. Site sorunlarına duyarsız, bu nedenle toplantı yapılmasını uygun gördüm diyebilir.
2- Yönetim denetçi olmadanda devam edebilir. Denetçinin olmaması onu bağlamaz. Çünkü hala Kmk kuurulu hala denetlemeye yetkilidir
3- Olağanüstü toplantılar gündemsiz yapılamaz ve gündem dışına çıkılamaz. Toplantıya çağrıyı kiracılar yapamaz. Üçte birin hesabına kiracıların imzası katılmaz.
4- Usulüne uygun olmayan toplantıda seçilen kişi zaten yönetici olmaz. Gündemde olmadan yönetici seçimi yine geçerli olmaz. Bunların olması durumunda Usulüne uygun olarak seçilen yönetici görevine devam eder.

C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I - Toplantı zamanı:
Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer
böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu
yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir
zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve
toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü
mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte
yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi
günden az olamaz.


2. Hesap Verme:
Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının
birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan
giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da
hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin
çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır;
bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç
kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman
yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat
maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden
sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

Sayın Ceceli,

Detaylı olarak anlatımınızdan dolayı çok teşekkür ederim. Aklıma takılan çözümleyemediğim sorun şu 4.sorunun cevabı; anlattığım olayı biraz daha net açıklamaya çalışacağım "Yönetimde kalan diğer kişiler(Yöneticisi ve yardımcısı, diğer yönetici istifa etmiştir.) toplantı yapmaya yanaşmamış komşular(kiracı- ev sahibi karışık) yaklaşık 26 imza toplayarak olağanüstü toplantı 19.04.2015 tarihi için toplantı talebinde bulunmuş ve o talepte "Açıklama: Daha önce yapılan genel kurul toplantısında seçilen denetçinin görevinden ayrılması nedeniyle ve ayrıca site yönetimindeki aksaklıkların görüşülmesi için olağanüstü toplantı çağrısıdır."denilerek Gündem maddeleri yazılmış yeni yönetici seçimi'de maddeler arasında yerini bulmuştur. Bu belgeyi mevcut yönetim görür görmez ortak alanlara sadece 26.04.2015 günü toplantı yapılacağını duyurur bir yazı asmış ve metinde herhangi bir açıklama yapmamıştır.Bu durumda Kat maliklerinin toplantı isteği olan tarih göz ardı edilerek yönetim maksatlı bir şekilde başka tarihe toplantı yapmak ister. Kat malikleri de bu durum karşısında Yönetimin duyurduğu toplantı zamanında toplantı yapma görüşünde hem fikir. Peki o tarihte yönetimin astığı yazıya bakarak (gündemi ve maddeleri olmayan sadece tarih yazılı toplantı yeri yazan yazıdır sadece) Önceki alınmış imzalı Olağanüstü toplantı Çağrısına istinaden seçim yapılabilirmi? Kat malikleri toplantıda yeni yönetim oluşturmak isterken şu anki yönetim o toplantıda yaptıkları işleri anlatmaya gelecek. Burada yasal olan hangisi olup nasıl hareket edilmelidir?

Yönetici gündemli gündemsiz kmk bilgilendirmek amacıyla her zaman toplantı yapabilir. Bunda bir sakınca yok. Fakat bu toplantılar usulüne göre yapılmamışsa sadece alınan kararlar bağlayıcı olmaz.

Sizin toplantı zaten yöneticinin çağrısından önce. Toplantı çağrısı yapılan belgede en az 1/3 Kat malikinin imzası olması ve bu gündemin bütün kat maliklerine tebliğ edilmesi gerekir. Yönetici usulüne uygun olarak yapılan toplantıda Bütün kat maliklerinin yarıdan bir fazlası oy ile seçilebilir.

Toplantı çağrıları gündemsiz ise, gündem bütün kat maliklerine tebliğ edilmemiş ise toplantı usulüne uygun olarak yapılmadı demektir. Bu durumda yönetici toplantı kararlarını mahkemeye taşıyabilir. Yada alınan kararlara uyar. Yada hiçbir şey yapmaz. Bunun sonucunu görmeden bilemeyiz.

İlginiz için çok teşekkür ederim.