Yönetim Planı Değişikliği Toplantısı

Merhaba.

3 bloklu, toplamda 42 daire ve 2 dükkanli bir sitede oturuyorum. Hafta sonu yönetim planı değişikliği için yapılan toplantıda 2 arkadaşımızdan biri 6 diğeri 4 kişinin yerine aldığı yazılı vekaletlere istinaden oy kullandı. Sonuç olarak toplamda %80 evet oyu alamadığımız için yönetim planı değişikliği kararı alamadık. Şimdi karşı oy kullananlar adına dava açacağız.
Fakat sonradan öğrendikki bir kişi en fazla toplam malik sayısının %5 inden daha fazla kişiden yazılı vekalet alamazmış. Bu durumda yapılan hatanın düzeltilmesi için ne yapmalıyız? Bu iki arkadaş 2 şer kişiye vekillik etmesi gerekirken toplamda 10 kişiye vekillik etmiş oldular. Biri itiraz ederse toplantı tamamen iptalmi olur? Yoksa Fazladan vekillik edilen 6 kişi yerine verilen oylar geçersizmi sayılır?

Yönetim planı değişikliği için dava açtığımızda bu hatadan dolayı gol yermiyiz? Çünki burada karşı oy kullanan kişi müteahhit ve 6 daire+2 dükkan+2 vekaleti olmak üzere toplamda 10 oyu var. Ayrıca toplantıda avukatı defteri imzalarken toplantının usulsüz yapıldığı şerrini düşerek imzaladı. Nasıl bir yol izlemeliyiz? Teşekkürler

Ne davası açacaksınız.? Oylarınız geçersiz, Geçersiz olmasaydı dahi, Usulüne uygun yapılmış Kat malikleri toplantısında, Yönetim planını, bütün kat maliklerinin 4/5 oyu ile değiştirebilirsiniz, Her ne kadar yönetim planı 4/5 oy ile değişsede bazı maddeler için oy birliği kararı almak gerekir. Mütahitin 10 oy u sizin karar almanıza zaten engel. Üstüne Vekili şerh koynuş. Toplantı usülsüz yapıldı diye./Usulsüzlüklerin neler olduğunu ise bilmiyoruz. Siz gol yesenizde yemesenizde fark etmez. zaten 10 gol yemişsiniz.

Evet 10 gol yediğimiz doğru ama sonuçta yönetim planını 5/4 çoğunluk sağlayarak değiştiremiyorsak yargıya gitme hakkımız vardır herhalde öyle değil mi? Yoksa ömürboyu bu haksızlıkların önüne geçemeyiz. Ve müteahhit dairelerini satmaz ve istediği gibi at koşturur.
Şuan alınan karar ve konan şerh ile yönetim planı değişikliği davası açabilirmiyiz? Yoksa tekrar baştan kat malikleri toplantısımı yapmamız gerekir? Teşekkürler

Nedir bu haksızlıklar?

Kısaca haksızlıklar şunlar;
Sitemizin altında 1650 m2 lik bir kapalı alan bulunmaktadır. Bu alanın caddeye bakan kısmında ise müteahhitin 90+160 m2 olacak şekilde toplam 2adet dükkanı var. Fakat müteahhit bizler evlerimizi alırken sitenin altındaki alanın tamamının kendi dükkanı olduğunu söyledi. Fakat evlerimizde oturmaya başladıktan sonra bir arkadaşımız belediyeden onaylı mimari projenin kopyasını ve tapudan yönetim planının kopyasını alınca tüm gerçekleri öğrendik. Meğersem aşağıdaki 1650 m2 lik alanın 250 m2 si müteahhitin kalanı ise biz site sakinlerininmiş ve müteahhit sırf bu alanı kiraya verebilmek adına yönetim planına bu alanın kullanımı için kat maliklerinin hak talep edemeyeceklerini, yönetimin müteahhitin istediği özel yönetim firmasına verileceğini ve denetçininde kendisinin olacağını, satmadığı daireler için aidat ödemeyeceği gibi maddeleri yazarak elimizi kolumuzu bağlamıştı.
Henüz sitemizde kurulmuş olan herhangi bir özel veya tüzel yönetim bulunmamaktadır. Bizler bu haksızlığa dur demek için yönetim kurmak istiyoruz fakat önce yönetim planını değiştirmemiz gerekiyor, tabi bunu müteahhitte bildiği için 2 dükkanını + 6 dairesini elinde tutuyor. Kendi yandaşı olan 2 kat maliki ile birlikte toplamda 10 oya sahip olduğu için yönetim planıda değiştiremiyoruz. Ayrıca bunların dışında sitede eksik yapılan birsürü iş içinde tespit davası açtık. Gelen bilirkişiler 400 bin tl eksik belirlediler. Ve bu arada aşağıdaki alanın 600 m2 sini A101 marketine kiraya verdi. A101 e toplu şekilde ihtarname çekmemize rahmen bunada engel olamadık. İşte bu sitedeki insanlar gördüğünüz gibi çok ama çok mağdur. Bizlerin çok ama çok acil olarak yönetim planını değiştirerek yönetim kurmamız lazım yoksa yıllarca muteahhit hepimizi sömürecek. Bize yardımcı olabilirseniz çok seviniriz.

1650 m2 lik alan porejede ne olarak gözüküyor?

- - - Updated - - -

YARGITAY
18. Hukuk Dairesi 2009/12939 E.N , 2010/5919 K.N.

İlgili Kavramlar

ANATAŞINMAZ
KAT MÜLKİYETİ
YÖNETİM PLANI

Özet
YÖNETİM İLE İLGİLİ OLMAYAN HUSUSLARA YÖNETİM PLANINDA YER VERİLEMEZ.

YÖNETİM PLANI İLE BAZI ORTAK YERLERİN BİR VEYA BİRKAÇ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KULLANIMINA BIRAKILMASI MÜMKÜNDÜR. BU GİBİ HÜKÜMLERİN YÖNETİM PLANINDA YER ALMASI YASAYA AYKIRILIK OLUŞTURMAZ. ANCAK, ORTAK YERLERDE PROJEYE AYKIRI İNŞAAT VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA, KAPICI DAİRESİ VE SIĞINAK GİBİ MUTLAK ORTAK YERLERİN KULLANIM HAKKININ BİR VEYA BİRKAÇ BAĞIMSIZ BÖLÜME BIRAKILMASINA YÖNETİM PLANINDA YER VERİLEMEZ.


İçtihat Metni

Dava dilekçesinde yönetim planı hükümlerinin iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi davacı vekili ile davalılardan A.Emin vekili tarafından, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Dava dilekçesinde, kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının 31, 32 ve 33. maddelerinin iptali istenilmiş, mahkemece davanın kısmen kabulü ile 32. maddenin iptaline, 31 ve 33. maddelerle ilgili davanın konusu kalmadığından hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dosyada bulunan bilgi ve belgelerin incelenmesinden, kat mülkiyeti kurulmuş olan dava konusu taşınmazda davacı ve davalıların kat malikleri olduğu ve tüm kat maliklerinin davada taraf olarak yer aldığı, böylece taraf teşkilinde eksiklik bulunmadığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. maddesi "Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." Yönetim planında yer alacak/alabilecek hususlar bu şekilde hükme bağlanmıştır. Bunlar anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, yönetici ve denetçinin alacakları ücret ve yönetimle ilgili benzeri hususlardır. Fıkranın karşı anlamından çıkan sonuç ise, yönetim ile ilgili olmayan hususlara, örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer ve-rilemeyeceğidir.

Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin düzenlenmesi kapsamında olarak bazı ortak yerlerin, yönetim planı ile -ayni hak bahşetmeyecek biçimde- bir veya birkaç bağımsız bölümün kullanımına bırakılması mümkün olup, bu gibi hükümlerin yönetim planında yer alması yasaya aykırılık oluşturmayacak, ancak ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, kapıcı dairesi ve sığınak gibi mutlak ortak yerlerin kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılmasına, Yasa'nın 19. veya 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik hükümlere yönetim planında yer verilemeyecektir.

Öte yandan, yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde -Yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça veya mahkemece iptal edilmedikçe ya da kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe- öncelikle uygulanması esastır.

Uyuşmazlık konusu somut olayda, anataşınmazın yönetim planının mahkemece iptaline karar verilen 32. maddesinde yer alan "En altta cadde üzerinde bulunan ve tasdikli projede garaj ve alet yeri olarak gösterilen bölümlerin kullanma hakkı 9 ve 12 nolu dairelere aittir" hükmü ile "Ön ve yan bahçelerde ve bina altında projede gösterilmeyip meyil dolayısıyla sonradan yapılacak tesislerin gazino-lokanta gibi tesislerin kullanma hakkı da 9 ve 12 nolu dairelere aittir" hükmü, yukarıda açıklandığı üzere ayni hak bahşetmeyen, mutlak olmayan ortak yerlerde salt kullanım hakkı veren düzenlemeler niteliğinde olup, yasaya aykırı yönleri bulunmamakta ise de, aynı maddedeki "Sığınağın kullanma hakkı 2 nolu daireye aittir" hükmü, sığınak mutlak ortak yerlerden olduğundan kullanım hakkının bir veya birkaç bağımsız bölüme bırakılması yasaya aykırılık oluşturmaktadır. Bu nedenle, yönetim planının 32. maddesinin yalnızca sığınakla ilgili hükmünün iptaline karar verilmesi, maddedeki diğer hükümlere yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken, maddenin tümüyle iptaline karar verilmesi isabetli değil ise de, temyiz eden davalı tarafın bu yöne ilişkin bir temyiz itirazı bulunmadığından bu husus bozma nedeni yapılmamış, aşağıdaki bozma nedenlerine göre davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

Ancak;

Yönetim planının 31. maddesinde yer alan 'Teras katların ön, arka ve yanları teras kat sahiplerine aittir, münhasıran onlar tarafından kullanılır. Buraya kimse çıkamaz. Tam kata iblağ edildiğinde diğer kat malikleri buna itiraz etmemeyi, gerekli muvafakati vermeyi şimdiden kabul ederler. Teras kat sahipleri şimdiden buraya çiçek seri kabilinden demir veya duvarla kapatabilir ve lüzumlu inşaat malzemesi insan asansörleri ile taşınacaktır. Çatı katları bir altındaki dairenin büyüklüğüne yakın veya biraz fazla yapıldığı takdirde bir altındaki daire kadar masraflara iştirak edecektir" hükmü ile 33. maddedeki "1 ve 12 nolu dairelerin yanında ve arkasındaki toprak dolu gözüken ve kazı neticesi çıkan yerler bu dairelere aittir" hükmünün, ortak yerlerde bazı bağımsız bölüm maliklerine mülkiyet benzeri haklar tanıdığı, projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, böylece Yasa'nın 19. ve 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik olduğu, Yasaya aykırılık oluşturduğu açıktır.

Kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planındaki bu hükümler var olmakta devam ettiği sürece, bu hükümlerin iptalinin istendiği bir davanın konusuz kaldığından söz edilmesi mümkün değildir. 31 ve 33. maddelerde tanımlanan hakların kullanılmış olup ol-mamasının, öngörülen imalatların yapılıp yapılmamasının bu sonuca etkisi yoktur.

Açıklanan nedenlerle, yönetim planının 31 ve 33. maddelerinin de tümüyle iptallerine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 13.04.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Tşk ederim kısmen açıklayıcı oldu.

Projede 1650 m2 alanın yaklaşık 500m2 si sığınak, 300 m2 si havuz alt boşluğu, 600 m2 si ise fitness center olarak gözüküyor. Kalan 250 m2 si ise müteahhitin 2 adet dükkanıdır.

Biz bu durumda yönetim planı değişikliği için dava açmamız gerekiyor öyle değilmi? Peyki bu davayı açmak için ne yapmalıyız? Tşk.

Siz yönetim planını değiştirmekle uğraşmayın. Bir avukata gidip yönetim planını incelettirin. Yönetim planının nasıl kaleme alındığı bile önemli. Buna göre hangi maddelerin iptal ettirileceği ile ilgili kararı ondan sonra verirsiniz. Yönetim planı mahkeme kararı ile iptal edilmedikçe geçerliliğini korur. Mutlaka dava açın. Kiraya verilen yerle ilgili olarak ne yapacağınıza davaya göre karar verirsiniz.

Ayrıca bağımsız bölümü sonradan edinen kat malikinin itiraz hakkı olduğu ile ilgili bir karar gördüm bulursam yayınlarım.

Bir kat malikine gider muafiyeti verilebilir ama, Yöneticiyi kendi seçeceği, denetçinin kendisi olacağı gibi maddeler yasaya aykırı bence. Yok hükmündedir. Yukarıdaki karara göre sığınak vs gibi yerleri kendisinin kiraya verebileceği gibi maddelerde aykırı, fitnes center yeride bana göre aykırı.

Verdiğiniz bilgiler ve öneriler bizim için çok önemli. Tşk ederiz.
Peyki şimdi dava açabilmek için önce kat maliklerini toplayıp yönetim planı değişikliğini oylamamız lazım. Daha önceki yazımdada bağsettiğim gibi bunu yaptık fakat burada yaptığımız bir hata vardı oda 2 arkadaş toplam daire sayısının %5 inden daha fazla kişiden vekelat alarak yerlerine oy kullandı. Ve müteahhitin avukatı defteri imzalarken toplantının usulünde yapılmadığı şerrini düştü. Biz bu yapılan toplantı defteriyle dava açabilir miyiz? yoksa toplantıyı tekrar baştan yapıp yönetim planı değişikliğini tekrarmı oylamamız gerekir? Tşk.

Yönetim planının bazı maddelerinin iptali için dava açmada, toplantı şartı varmı onu bilmiyorum. Zaten toplantıda değiştirilen birşey yok. Usulsüz oy kullananların sadece oyu geçersiz olur. Buna bağlı olarakta bu oylara göre alınanan kararlar geçersiz olur. toplantı geçersiz olmaz. Avukatın toplantı usulsüz yapılmıştır, şerhi bu oylardan kaynaklı olmayabilir.