Adi Taşınmaz Satış Sözleşmesi

Şu ana kadar avukat arkadaşlarımdan da net bir yanıt alamadığım yargınında fikir birliğinin bulunmadığı bir dava hakkında değerli görüşlerinizi merak ediyorum.

Kocası yeni vefat etmiş iki çocuğuyla dul kalmış M adi sözleşmeyle ve o günün ederi olmayan bir bedelle ve vadeyle taşınmazı C ye satıyor.

Bir zaman geçtikten sonra taşınmazın imar görmemesi gibi nedenlerle taşınmaz teslim edilemeyince M başka bir taşınmaz teklif ediyor.C ise müsait olunca hal yoluna koyarız acelesi yok diyor .

Yine bir zaman geçtikten sonra C vefat ediyor.M yeterli eğitimi olmadığından aynı çevrede bulunan birkaç taşınmazdan birini satmak isterken hataya düşüp C ye vaat ettiği taşınmazı başkası üzerine tescil ettirip C ye verilecek taşınmazın teslimi imkansızlaşıyor.

M nin çocukları ehliyetli duruma geldiklerinde tapuda bu durumu öğreniyorlar.C nin eşine durumu anlatıp bir akşam zararın tanzimi için C nin eşinin evinde buluşmayı kararlaştırıyorlar.

Buluşma M , Çocukları C nin Eşi ve Çocuklarıyla gerçekleşiyor.M ve çocukları yeni 2b kanununa göre mahkeme aşamasındaki taşınmaz için ,satış işlemi gerçekleştiğinde eski taşınmazın üst değerinde hiç bir bedel alınmadan teslim edileceği konusunda anlaşıp bunu yazıya geçirip imzalıyorlar.

Bu anlaşmadan sonra C nin eşi bana daire alın , arsa alın gibi son anlaşmaya muhalif bir takım isteklerde bulunuyor.M ve çocukları ise söz verilen taşınmazın kendi lehlerine mahkemenin kesinleştiğini ve satış aşamasında olduğunu belirtiyor.

C nin eşi buna rağmen konuyu yargıya taşıyor ve munzam zarar,dolandırıcılık, ve tazminat talep ediyor.

A) Davaya Medeni kanun Md.2 deki iyiniyet kurallarına uyulmadığı ileri sürülebilir mi?

B)İki sözleşme ayrı ayrı hukuki olarak nasıl değerlendirilmelidir?

C)Dolandırıcılık suçu vuku bulmuş mu? Munzam zarar istemi yerindemidir?

Tartışmak isteyen arkadaşlar başlayabilir:)

İlk önce ben kendi görüşlerimi belirteyim.
Yargının, geçersiz gayrimenkul satış sözleşmelerinde iyiniyet kurallarının ileri sürülmesi hususuna baktığımızda da, bunu belli şartlara bağlamış olduğunu görüyoruz. Yargıtay 15.Huk.Dairesinin 6.2.1991 gün ve 1990/2583-1991/447 sayılı ilamında ; Her iki tarafın sözleşmede öngörülen edimlerini yerine getirdikten sonra şekil şartına riayet edilmediğine dayanılarak sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi M.K 2. Maddesinde yazılı iyiniyet kuralarıyla bağdaşmaz denmiştir. Geçersiz gayrimenkul satış sözleşmelerinde iyiniyet kurallarının ileri sürülmesi ile ilgili genel görüş de tarafların edimlerini yerine getirebilmiş olmalarından sonra, taşınmazın tapuda alıcı adına tescil edilmiş olması , tescil olmasa dahi taşınmazın teslim edilmiş olup, alıcı tarafından uzun süre kullanılmış olması ,satıcının bu halde dahi tescilden kaçınması gibi hususlara bağlanmıştır.Dava konusu taşınmaz teslim edilememiş olup, taraflarca ilk sözleşme tadil edilmiştir.

Diğer bir yandan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu da, tali bir hakkın ileri sürülmesinin ancak emredici hukuk kurallarının önüne geçmeden ileri sürülebileceğini belirtmiştir. 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında ifade edildiği üzere T.M.Kanununun 2.Maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı , hakime özel ve istisnai hallerde hüküm verme imkanını sağlamaktadır.Bu istisnai durum ,adalete uygun düşecek hüküm kurmanın zorunlu olduğu durumlarda kendini gösterir ve talidir.Orta yerde şekle aykırı bir akit varken ve bu akit Borçlar Kanununun 11.Maddesinin 2.Fıkrasına göre batıl iken, yasanın emredici ve hakimin resen gözetmesi zorunlu hükmünü bertaraf edecek şekilde hakkın kötüye kullanılması kuralından söz etmek hukuka uygun olmaz.Aksi halde bu sonuç emredici kuralları tali, hakkın kötüye kullanılması kuralını da öncelikli hale getirir, denmiştir.

- - - Updated - - -

İlk sözleşmeye baktığımızda şekle aykırı olup hüküm doğurmaz.İkinci sözleşme taahhütname vasfında sayılırsa yargıtayın bunu kabul etmediği içtihatlar var.Ancak satıcı alıcıya gerekli açıklamaları yapmış alıcı da hür iradesiyle imza etmiştir.Burada ikinci sözleşmede taahhüt edilen bedel henüz tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazdır
Harici satış sözleşmesi geçersiz ise de ödenenin iadesi yönündeki kararlaştırmanın geçerli olacağı: Yargıtay 13.huk.dairesinin 2000/2387 E. ve 2000/4695 K. 15.5.2000 tarihli kararında özetle; Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan sözleşme tapulu taşınmaz mülkiyetinin devri yönünden geçersiz ise de ,bu satış nedeniyle ödenen paranın iadesi yönünden vaki kararlaştırma geçerlidir, demiştir.Dava konusuna uyan ,tarafların hür iradeleriyle ,iade yönünden açık bir kararlaştırma mevcuttur ve geçerli olacağı kanaatindeyim..