Çatıya geçici çözüme itiraz ve lüx kilit taşını reddetme ?

iyi günler
3 bloklu sitede oturuyorum. Her blok 2 daire üzeri 7 katlı 14 daire olmak üzere toplamda 42 daire bulunmaktadır.
Tek yonetici vardı ancak işyoğunluğundan site ile ilgilenemeyeceğini belirtip ya her bloktan bir kişi kendisine yardımcı secilsin ya da ben istifa ediyorum demesiyle bloklardan birer kişi yardımcı seçildi. Toplamda 3+1 kişilik yönetim ekibi oluşturuldu.
KMK da belirtilen kavramlar bana yabancı ve anlaşılmaz gelmektedir.
Bizim sitenin işleyişi şöyle:
1- her ay asansör elektrik su çöp poşeti kapıcı vb. Giderler ne harcandıysa o ay daire başı ne düştüyse o miktar aidat olarak ödenir.

2- o anlık bi onarım, bi değişim veya bi problem çıkarsa toplantı yapılır ve %50 çoğunluğa göre karar verilir.
Not: 42 dairelik toplantıya genelde 9-15 arası katılım olur. Telefonuna ulaşılan site sakinlerine "şöyle bişi yapılacak masraf şu gidecek evet mi hayır mı" diye sorulur ulaşılamayana da toplantı sonrası istiyorum / istemiyorum kararlı liste dolaştırılır listenin imza sırasındaki açıklaması listeyi dolaştıran kapıcı tarafından sözel yapılır.

Sitemizin durumu bu...

PROBLEM:
1- ben son kattayım. çatı problemimiz var. 3 yıldır ev almışım daha 5 yaşındaki site 2 kez tavan akıttı. İlk yıl benim aktı karşı komşuda bişi yoktu geçen yıl karşı komşunun aktı bende bişi yoktu. Çatı ustası minimum 4-5 yıl garantili çözüm sunuyor. Her bloğun 5-6 bin lira masrafı olur toplamda 15-18 bin lira arası gideri olur diyor ama yönetici siteden para çıkmaz vermezler deyip kalıcı çözüm yerine 500-1000 tl lik o kışı atlatacak çözüm yoluna gidiyor. Ve biz son kattakiler acaba bu kış dam akacak mı tedirginliğiyle kışı geçiriyoruz.

2-site bahçesi 500-600 metrekare.. Beton zemin idi ancak evini satmak isteyenlerin karlı satmak istemeleri nedeniyle yöneticiye beton işe yaramıyor bak karda yagmurda şurası burası su topluyor diye kilit taş döşetmek için baskı yapıyor. Sitenin toplantı davranışı zaten belli, iş yaptırmak için de %50 +1 yeter diye kilit taş döşeyecekler. Şimdi çoğunluk evet demiş diye ve toplantıda toplam 16.000tl gider denilen masraf lüx düşkünü bazı komşular yüzünden 25.000tl lik masrafa gitmek üzere. Yani problemin giderilmesinden ziyade yapmışken değişik olsun renkli olsun gibi düşüncelerle 8-9 bin ek masraf gidecek.

SORU:
1- çatı için kalıcı çözüm yapılması için nasıl bir yol izlemem gerekiyor? Şuanda Çatıda sorun varsa toplantı yapar onu da yaparız diyorlar ama şuan sorun yok. Dediğim gibi evvelki yıl benim akıyordu karşıda yoktu onarıldı. Gecen yılda bende bişi yoktu karşının akıtıyordu onarıldı. Tavan akıtınca sararıyor onarım sonrası o odayı boyatmak zorunda kalıyoruz bu da ayrı bi masraf. Oysa ben kalıcı çözüm istiyorum.
(Çatıya kalıcı çözüm gelmeden kilit taşlara onay vermem dedim ama koyun gibi olan çoğunluk evet dedi diye kilit taş yapılacak)

2- çatıya kalıcı çözüm olmadıkça kilit taşın bana düşen masrafını vermeme hakkım var mı?
Çatıda 14 dairenin güneş enerjileri var. Kilit taşa hayır dersen yarın bigün çatıya da biz hayır deriz diyorlar. Çatı zorunlu ama bahçe kilit taşı zorunlu değil. Tamam deyip çatıyı kendim yaptırmaya niyetlensem diğer dairelerin güneş enerjilerini söktürme çatıyı kilitleme hakkım var mı?

3- 16.000 tl lik masrafla yapılabiliyorken lüx ve güzel görünsün diye 25-26 bin liralık masrafa çıkarılma ihtimali olan kilit taşların 16bin den sonrasını ödememe hakkım var mı? Çoğunluk evet dedi düşüncesinin arkasına çok sığınıyorlar. Ama çoğunluğun nasıl olduğu ve evetlerin nasıl çıktığını yazının başında anlattım.

4- Ben siteyi çatının geçici çözümleri ve lüx kilit taşı için gerekirse mahkemeye vermek istiyorum bu konuda hangi alandaki avukatlara danışmam lazım?

5- bizim site yöneticisinin yaptığı hukuka uygun mu? Bir problem, bir onarım, bi güzelleştirme çıktığında toplantı yapılması ve para toplanması legal midir? Her bloktaki 1 kişi ve yönetici toplam 4 kişilik yönetim ekibi ne yapar? Her gelen teklifi hemen ey site sakinleri toplanın diye teklife mi açmalı yoksa bi ön elemeyi bu 4 kişilik ekip mi yapmalı?

6- bizim sitenin toplanma şekli hukuki mi? Yani ben bu akşam eve giderken yarın toplantı var duyurusunu görebiliyorum ve gittiğimde 42 daireden 9-15 kişi geliyor 3-4 kişiye de telefonla fikri soruluyor sonrasındakilere de kapıcı açıklama yapıyor imzalayacak kişi de çoğunluk ne dedi diye soruyor evet dedi demişse kapıcı o da evet diyor. Çok masraflı bişiyse hayır diyebiliyor.

6- sene başında bi yapılacaklar listesi oluşturulması gerekmez mi?

7- yönetici aidatın hiçbirine katılmıyor. Çevredeki Hiçbir sitenin yöneticisi aidatı ödemiyor ben de ödemem diyor. Bazı sakinler tamam ödemesin ama mesela harici olan bu kilit taşı veya güvenlik kamera sistemine katılsın elektrik su asansör çop poşeti vb ne yine katılmasın diyorlar. Bu durumdayken de yonetici cebinden birşey çıkmadığı için her gelen onarım güzelleştirme vb tekliflere hemen tamam yapalım diye atlıyor. Mesela kilit taşı daire başı 400 tl düşecek ama adamın umrunda değil.
Bu konuda ne yapabiliriz?

Teşekkür ederim...

1- Apartmanlarda Olağanüstü toplantılar yapılabilir. Kat maliklerini Olağanüstü toplantıya çağırabilir. Fakat bunun usulüne göre yapılması ve usulüne göre karar alınması gerekir. Yarın toplantı yapıyoruz dayip toplantı yapamazsınız, Yapıp karar alsanız bile bu kararlar herhangi bir kat maliki tarafından mahkeme kanalı ile iptal ettirilir. Usulüne uygun yapılmayan toplantılarda alınan kararların iptali için dava açabilirsiniz. Sizin sitede herşeyi pratik yapıyor bu güzel ama usulüne uygun yapmıyor. Toplantıya çağırma, topalntı kararı alma, Karar yeter sayısına uyma, toplantıya katılmayanlara sonradan imza attırılması hepsi yasaya aykırı, Dolayısıyla lüks veya değil kilit taşı yapımı kararının iptali için dava açabilirsiniz. Dava açmadığınız sürece alınan kararlar geçerlidir ve bu kararların giderlerine katılmanız gerekir.

2-Yönetici kural olarak Kat maliklerini vekilidir. Tüzel kişilik değildir. Asıl söz sahibi Kat malikleri kuruludur ve yönetici Kanundaki yazılan görevleri yapar, Yönetim planını, ve Kat malikleri kurulunda alınan kararları uygular. Denetçide bu faaliyetleri denetler. Denetçi sadece hesapları denetler gibi bir algı vardır ve bu yanlıştır. Denetçi Her türlü faaliyeti denetler ve Kat malikleri kuruluna rapor eder. Bu nedenle denetçi kanuna aykırı bir durum görürse Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir. Bu hukuksuzluğa ses çıkarmayan denetçide bundan sorumludur.

Apartmanın kaç yönetici ve denetçi ile yönetileceği Yönetim planında yazılıdır. Yönetim planı sizde yok ise Tapudan suretini çıkartabilirsiniz. Yönetim planı değişmedikçe Yönetici ve denetci sayısı da değiştirilemez.
Yönetici Genel kural olarak aksi bir karar alınmamış ise giderlerin yarısına katılmaz. Ayrıca yönetici bir ücret talep edebilir yada Kat malikleri karar alarak yöneticiye uygun bir maaş belirleyebilirler. Giderlere katılmama ile ilgili karar ile ücret ödenmesi yada yöneticinin ücret talep etmesi kararı ayrı kararlardır. Yöneticiye ücret ödenmesi oy çokluğu kararı ile alınabilirken Kat maliklerinden birine gider muafiyeti kararı oy birliği ile alınabilir yada yönetim planındaki bu madde oy birliği ile değiştirilebilir.

Yönetici kendi kafasına göre giderlere katılmıyorum diyemez. Fakat ücret isteyebilir. Yöneticininde bedavadan hizmet edeceğide düşünülemez. Yöneticiler kat maliklerinin hizmetkarı da değildir.

Çatı nedeni ile zarar görmüşseniz bu zararınızı kat maliklerinden talep edebilirsiniz. Fakat zararınızı tazmin etmezler ise dava açmanız gerekecek.
Çatıda şu anda sorun yoksa bir sorundan ve zarardanda bahsedemeyiz. Mahkemeye başvursanız da tespite gelindiğinde ortada davalık bir durum olmayacak. Sorun olduğunda mahkeme ratafından tespit yaptırırsanız ve zararlarınızı tazmini isterseniz daha uygun olur.

Kilit taşı ile ilgili ve diğer usule uygun olmayan kararların iptali için dava açabilirsiniz. Bu davayı tecrübesi olan her avukat takip edebilir. Çevrenizde bu konu ile davalara bakmış bir avukat araştırabilirsiniz. Barodanda araştırabilirsiniz.
Daha fazla fikir edinmeniz için aşağıda kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili mevzuatı incelemenizi tavsiye ederim.

http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx...urceXmlSearch=

Cevap için teşekkürler evvela..

ÖNSÖZ
bizim site Allah'a emanet yönetiliyor. Biri bişey diyor o anda yöneticinin kafasına yatarsa yada eşrefsaatinde söylemişse hemen toplantı... Sitenin toplantı tutumunu da biliyor yaa... Çoğunluk tamam yapcaz oluyor bu da beni sinir ediyor. Zırt pırt herseyi mahkeme yoluyla mı halletmek lazım? Bu sefer de sitede istenmeyen adam olacam. Sanırım halet-i ruhiyemi anlıyorsunuz. Bana bi yol gösterin lütfen...

SORULARIM

1- cepten bağlandıgımdan ilgili linki açamadım. Ama cevabınızdan anladığım kadarıyla olağanüstü toplantıya çağırmayı gerektiren ani çatı akması gibi olağanüstü bir durum olmadıkça tahminime göre yıl içinde yapılacak toplantı sayısı ve zamanı bellidir değil mi?

2- denetçi denen kişi site sakinlerinden biri midir yoksa belediye veya tapudan birimidir?

3- bildiğim kadarıyla ne bi defter ne bi kayıt ne de başka bişi yok bizde. Bi elektrik-su faturası bi de aidatların yazılı oldugu kağıt parçası...haa bi de şu evet hayır imza kağıdı... O kadar. Normalde bu işin ciddiyeti olması gerekmez mi? Ben öğretmenim teftiş dosyam var. Yöneticide de benzer bir şey olması gerekmez mi?

4- çatı gibi ortak bir alanı tüm onarımlarını kendim karşılamayı istesem site sakinlerinden tek kuruş almasam çatıdaki güneş enerjilerini söktürüp çatı kapısına kilit vurabilir miyim? Yapabiliyorsam bunun için siteden izin almam filan gerekiyor mu? İşin resmi boyutu nasıldır?

5- çatı akması şuan yok doğru ama tedirginliği ziyadesiyle var. Dediğim gibi 4 yılda 2 kez. Bi bana bi komşuya... Ben 1.500 tl ödeyip evi boyattım. Çatıya yapılan GEÇİCİ çözüm nedeniyle bu kış akıntı yaparsa tavan sararacak ve bu sarartının boya ile kapanabilmesi için üstünden bir yıla yakın süre geçmesi lazım ki tavan içten içe iyice kurusun ve yapılan boya tutsun. Yoksa anında boyanır sarartı kaybolur ve tavan kurumadığı için bir süre sonra beton içindeki su dışarı çıkıp yeni sarartı oluşacak taaa içi tamamen kuruyana kadar. Evi satmaya niyetlensem alıcı kişi tavandaki sarartıyı görse ya tümden vazgecer yada ciddi bi fiyat düşüşü ister haklı olarak. Dolaysıyla topyekün zararı ben görüyor olacağım. Oysa kesin çözüm olsa hiçbir problem olmaz. 3-5 yılda bir bakım zamanı gelir çatı bakımı yapılır taa diğer 3-5 yıla kadar.
Toplantıya katılan 9-15 arası komşu da var mı şuan diyor. Size yukarda yaptığım açıklamanın aynısını yapıyorum anlamıyorlar. Sen 100bin tl ye aldın biz 130-140 bin tl ye aldık senden daha fazla ödedik diye mantıksız açıklamayı yapmakla beraber Çatıda kalıcı çözüm olmaz ki En lüx sitenin bile çatı problemi vardır deyip çıkıyorlar işin içinden.

- - - Updated - - -

Hadi sarartı anında mahkemeye verdim zararınızı alırsınız diyorsunuz.
Bu zarardan kasıt değer kaybı mı? Boya parası mı? Akıntıdan zarar gören ilgili tavan altındaki ev eşyaları mı?

1-Yönetim planında aksi bir hüküm yok ise Her yıl ocak ayında olağan toplantı, Acil toplanılması gereken durumlarda ise her zaman toplantı yapılabilir. Çatı sorunu acil toplantı için geçerli bir nedenlerdendir.
2-Denetçiler yine yönetim planında aksi bir hüküm yok ise mutlaka kat maliki olmak zorundadır.Yönetici için kat maliki olma zorunluluğu yoktur.
3-Apartmanlarda karar defteri olmazsa olmaz şarttır. Alınan kararlar karar defterine kaydedilir. Karar defterinde olmayan kararlar geçersizdir. Ayrıca denetçide denetim defteri tutar. Denetim ile ilgili defter yok ise karar defterine denetleme sonuçlarını şerh düşer
4-Çatıya güneş enerjisi konabilir. Bunları söktüremezsiniz ama teknik şartnameye uygun yapılmasını talep edebilirsiniz. Genelde bu şartnameye uyulmaz. Zaten çatının akmasındaki nedenlerin başında herkesin çatıda gelişigüzel çalışma yapması ve istediğ gibii çatıda gezip kiremitleri kırmasından kaynaklanır. Çatının kilit altında olmasını talep edebilirsiniz. Anahtarı sizdede yöneticide de olabilir aranızda anlaşabilrisiniz ama bir başkasının çatıda işlem yapmasına engel olamazsınız. Çatıdan zarar görmenizden dolayı yönetici vs ilgilenmiyor ise siz tamir ettirebilirsiniz. Ama bunun için karar çıkartmanızı öneririm hatta çatıyı sizin tamir ettirmeniz durumunda tamir eden kişiye birşey olursa bütün sorumluluğun sizde olduğunu hatırlatırım.
5- Lüks yada değil Bütün apartman çatıları akmaz sorun çıktığında tamir edilmeyen ve bilinçsiz çatı kullanımında ise çatı devamlı akar. Bizim apartmanımızda çatı kilit altındadır ve anahtarı yöneticidedir. Çatımızda da akma falanda olmuyor. Orta lükste ve Kooperatif usulü yapılmış 14 yıllık bir binadır üstelik.

Çatıdan kaynaklı her türlü zararınızı talep edebilirsiniz boya badana, Akıntıdan eşyaların zarar görmesi dahildir.Değer kaybı olmaz neden olsun. Kalıcı bir zarar yok ise tabi. Bunlar olduğunda yönetime yazı ile başvurun ve talebinizin bir suretine alındığına dair imza attırın imza atmaz ise noterden ihtarname çekin. Bunlara rağmen zararlarınzı karşılamaya yanaşmazlar ise hemen mahkemeye başvurun ve tespit isteyin. Ayrıca dairenizi bu tür zararlara karşı sigorta ettirebilirsiniz. Fakat sigorta belli miktar muafiyet uyguladığından zararlarınızın tamamını alamıyorsunuz. Yani 5000 tl zararınız var ise 3500 Tl sini alabilirsiniz. muafiyet uygulamadan sigorta yapılabiliniyormu bilgim yok.