Site yönetimi hakkında ferdi sisteme geçmek için

merhaba.ist.bahçelievlerde oturduğum siteyle ilgili bir sorum olacaktı.konuyu hukuksal yönden cevaplarsanız sevinirim.oturduğum site etrafı bahçeli iki bloktan oluşuyor.a va b blokları 15 15 toplam 30 daire.toplam üç bin küsür m2 alana sahip.bu iki blok tek yönetim var.doğalgaz kazanı merkezi olarak b blokta kalorifer dairesinde.a blok için tesisat çekilmiş yeraltından ortak ısıtma yapılıyor.biz ferdileşmek istedik yıllar önce kat mülkiyeti kanununca 2000 m2 üstündeyiz diye tam imza oybirliği istendi.1 kişi yüzünden yapamadık.şimdi imardan belediyeden bir bilgi öğrendim.bizim sitedeki binaların parselleri ayrı olarak iskan alınmış.yani belediyedeki memur binaları ayrı ayrı yönetimi olması lazım dedi.birinin 6 parsel diğeri 7 parselmiş.şimdi biz toplantı yapsak bina yönetimlerini ayırsak a blok kendi başına b blok kendi başına yönetilse sonra da oy çokluğu ile ayrı ayrı bina olarak ferdi kombi sisteme geçsek olur mu.doğalgaz merkezi sistemi iptal edebilir miyiz?1980 de tek kooperatif yapmış siteyi ama parselleri farklı binaların.iskan kağıdında b bloktakinde sığınak bodrum +kalorifer dairesi yazıyor.a bloktakinde ise sadece sığınak bodrum yazıyor.Yönetimi hukuksal yönden ayırabilir miyiz?Yönetimi ayırırsak bir bina 2000 m2 altında olacağı için oy çokluğu ile ferdi sisteme geçebiliyoruz.saygılar.

İki ayrı parselde olsa ortak yönetim planı yapılabilir. Bu yönetim planını incelemenizi tavsiye ederim. Bu yönetim planını değiştirip yönetimleri ayırsanız dahi İki ayrı parsel arasında Ayrıca sözleşme var ise sözleşme hükümleri geçerlidir.
Biz ayırdık oldu demekle olmaz. Site yönetim planı (elinizde yok ise tapudan alabilirsiniz) sözleşme var ise sözleşmelerle birlikte bir avukatla görüşmenizi öneririm. Aşağıda bazı yargı kararları ve kanun maddeleri var.



Kapsam

MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Ortak yerler

MADDE 67- Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Vaziyet plân ve projeleri

MADDE 68- Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Yönetim

MADDE 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Yönetim plânı ve değiştirilmesi

MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.





1) Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556- “Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, kat mülkiyeti birden çok parsel üzerinde müşterek olarak kurulamaz. O nedenle de birden çok parsel üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişiler, Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kat malikleri kurulu ve bu suretle seçilen yönetici de Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde tanımlanan yönetici sıfatında değildir.”

2) Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 28.1.2003 Tarih Esas 2002/11829 Karar 2003/500 “Yasaya aykırı bir şekilde bütün kat maliklerinin rızası sağlanmadıkça yapılan işlem zamanla geçerlilik kazanmadığı gibi yasal olmayan böyle bir iş için yapılan harcamalardan buna rıza göstermeyen kat maliklerinin sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.”

3) Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020- "Birbirlerine bitişik bile olsa 1'den çok parsel üzerinde müşterek kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, paydaşlar tesis için sözleşme yapabilirler ve bu sözleşmeyi imzalayan kat maliki bununla bağlı olur..................."

4) T.C Y A R G I T A Y 18.HUKUK DAİRESİ ESAS 1993/8742 KARAR 1993/10955 "......Ayrı ayrı parseller üzerinde kurulan binaların bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin yönetimi için sözleşme ile ortak bir yönetim tarzı kabul edebilir iseler de böyle bir kabul genel hükümlere tabi bir sözleşme niteliğinde olup yalnız tarafları bağlar..."

5) Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin E.2001/5799-K.2001/6811-T.20.04.2001 tarihli kararında “…. bitişik parsellerin kat malikleri arasında müşterek tesislerle ilgili olarak yapılan sözleşme genel hükümlere göre geçerli ise de bu sözleşmeyi imzalamayan kat malikini bağlamaz”.

6) Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 9.6.1997 Tarih,1997/ 5408 Esas, 1997/ 6070 “Birden çok parsel üzerinde yer alan yapılardaki bağımsız bölüm malikleri bir araya gelerek, ortak bir kat mülkiyeti kuramayacaklarından, aralarında çıkan uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenemez.”

7) Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132) “………..eksik imzalı veya tapuya verilmemiş bir yönetim planı, yasal yönden geçerli sayılmayacağına göre….. “

8) Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. *Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. Y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

9) “Yönetici birinci ve ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir.
Y.5hd 26.3.1983gün 1984/2271e.2260k.

10) 634 Sayılı KMK.'nun Ek 3'üncü maddesine göre, yaygın kat mülkiyeti ancak aynı parseller üzerinde yapılan l'den fazla binalarda kurulabilir. Bu nedenle yöneticinin de, her bloğun bağımsız bölüm mâliklerinin ayrı ayrı yapacakları toplantılarda seçilmesi gerekir. (Y. 5. HD., 2.5.1991, E. 1991/3527, K. 1991/14433.)
ÖZET OLARAK: Her parsel ancak kendini yönetebilir, başkaları bu parsele karışma hakkına sahip değildir.

çok teşekkür ederim.mahkeme kararları da emsal teşkil ettiğinden sorunumuz büyük oranda çözülür inşallah.saygılar.iyi günler.

Kat Mülkiyeti Kanunu 2007 senesinde değişikliğe uğrayarak özellikle toplu yapı temsili hakkında kurallar getirildi. Sayın Ceceli341'in verdiği Yargıtay kararları ise bu tarihten önceki kararlar. Ne kadar uyup, uymadığını incelememekle birlikte, doğru yanıt ancak yönetim planınızın incelenmesi ile verilebilir. Yoksa ayrı parseller kendini yönetebilir diye genelleme yapmak mümkün değil.
Bu nedenle öncelikle Yönetim Planı incelenmeli.