Meskende işyeri açmak

11 daireli bir binamız var.3 amcam ve babamın.Amcaoğulları kendilerine düşen bir daireyi sattı.Alan kişide Tapuda mesken olarak görünen daireyi Bilgisayar sarf malzemeleri, emlak ve cep telefonlarına melodi logo yüklemek gibi işlerle uğraşmak için açmaya çalıştı.Bizde 13.02.2006 geri kalan 10 dairenin malikleri olarak tarihinde Belediyeye dilekçe verdik. Bizzat kendimi gidim Küşat Müdürü ile görüşmem sonucu zabıta gelerek kapattı.
Bir iki gün önce adam tekrar faaliyetlerine devam etmeye başladı.Bugün elime belediyeden 3ay önce yazdığım dilekçenin cevabı geldi.Aynen şöyle:
İlgi:13.02.2006 tarihli dilekçeniz.
İşyeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin yönetmeliğin işyerlerinde aranacak genel şartları düzenleyen 5. maddesini I fıkrasının (B) bendinde: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayri menkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema,tiyatro , kahvehane .gazino ,pavyon ,bar,kulüp,dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri,fırın ,lokanta ,pastahane,süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane,boyahane,basımevi dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerektiği hükme bağlanmıştır.Benzer hükümler 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 24.maddesinde bulunmaktadır.
Ancak büro işyeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin yönetmelikte sayılan işyerlerinden olmadığı, bu tür işyerleri içinde kat maliklerinin muvafakati aranmayacağı hususunda İdare mahkemeleri kararıyla da istikrar kazandığından meskene büro işyeri açma çalışma ruhsat verilmesinde mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.

Adam burayı büro olarak kullanmıyor fakat büro olarak ruhsat aldı.Şimdi ben ne yapmalıyım.
_ Belediyenin verdiği karar doğrumu?
_ Doğru ise alışveriş yapılan bir yer büro mu dükkan mı?
_ Belediyeye gidip durumun düzeltilmesini mi isteyeyim?
_ Kaymakamlık bana bu konuda yardımcı olabilir mi?
_ Belediyeyi Kat Mülkiyeti Kanunu'nu uygulamadığı için dava mı açayım?
_ İşyerini açan kişiye mi dava açayım?

Arkadaşlar biraz uzun oldu ama kusura bakmayın.Kafayı yiyeceğim.En kısa yoldan çözümü açıklarsanız sevinirim.


yukarıdaki konuyu sizin sitede okudum
buna dayanarak belediyeye ruhsat müracatında bulundum
kat maliklerinden muvafak istediler bende belediye idare mahkemesinin kararına dayanarak büro faliyeti göstereceğimi belirttim benden idare mahkemesinin verdiği kararı yer zaman ve karar numarası olarak istediler bunu nasıl temin ederim

işyeri faliyetim radyo yayını ve anonim şirket merkez ofisi
herhengi bir mal satışımız veya girişimiz yok ajanslardan gelen reklamlar bilgisayara girilir ve konuk ayda birkere alınır
yer kendimize ait kiralık değil

şuanda bizim için imza toplayıp kapatma kararı alacaklarını söylediler
herhangi bir sikayette ruhsat alamazsam kendimi nasıl savunabilirim
yeri satın aldığımız kişinin babasının elimizde imzalı olarak büro olarak kullanımına izin veren yazısıda varkendiside aynı binada oturuyor
acil cevap verirseniz sevinirim
iyi çalışmalar

bu konuyu yantlayacak bir arkadaş yokmu acaba

mehmet bey bu kararda anladığım kadarıyla kiracı işyerini kapatacakmı
yoksa devammı edecek

Bu konuyla ilgili tüm forumları okudum ancak anlayamadığım küçük bir ayrıntı var yanıtlarsanız sevinirim.

Tapuda mesken olarak gözüken bir bağımsız bölümün avukatlık bürosu, mimarlık-mühendislik bürosu, doktor muayenehanesi vb. gibi kullanılması için kat maliklerinin muvaffakatı gerekli midir?

Bazı iletilerde gerekli olmadığı bazı iletilerde de "Bu arada yönetim planında bağlayıcı bir madde varsa bu işler dahi yapılamaz." denmiş. Eğer yönetim planındaki bağlayıcı madde bu tür faaliyetleri de kısıtlıyorsa; hemem hemen tüm yönetim planlarında bağlayıcı madde var demektir. Çünkü tapudaki kat irtifakı kurulurken imzalanan yönetim planlarında böyle bir madde var.

Biz iki ayrı şahıs firması (firmalardan biri mühendislik firması diğeri emlak firması) ortak bir daire kiralamayı ve kiraladığımız daireyi mühendislik bürosu ve emlak bürosu olarak ortak kullanmayı düşünüyoruz. Dairede herhangi bir mal satışımız olmayacaktır. Bu durumda kat maliklerinden muvaffakat almamız gerekiyor mu? Eğer yasal olarak bir engelimiz yoksa kiraladığımız dairenin dışarıdan görünen biryerine tabela asabilir miyiz?

İyi akşamlar.

yargıtay kararları da tam bir açıklık taşımıyor.

kimi kararında yönetim planını esas almış kiminde ise direk kanunu yorumlamış.yani 654 sayılı kanunu kat mülkiyeti kanununu 24 .maddesini.

benim anladığım kadarıyla

dükkansal yani alışveriş yapılmamak,kaydıyla işyeri olarak kullanılabilir.ama yargıtay kararları açık ve net değil.

şu anlamda yapılan işe göre yorum yapılıyor.yani bu işin özelliği nedir.bu işi yapmak ,kat maliklerine zarar verir mi anlamında.yani yoğun bir işyeri trafiği olur mu olmaz mı.

mehmet bey ilginiz için teşekkürler
ban yalnızca yargıtayın büro olarak kullanabilir şeklinde bir kararını arıyorum bugün belediyeden de bu yönde karar örneği istediler bunu bulmamız mümkünmü acaba

T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1993/5174 1993/6984

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde tahliye ve kira sözleşmesinin iptali istenilmiştir.
Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından
temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Yargıtay uygulamalarına ve Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi hükmüne
göre tapuda mesken olarak kayıtlı olan taşınmazın işyeri olarak
kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması
zorunludur.
Mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümde kiracı olanın .....Atık
Sanayii ve Ticaret Limited Şirketi olduğu anlaşılmaktadır. Ticaret Şirket
merkez ve şubeleri ise işyeri olup Yargıtay uygulamalarında tanımlanan büro
niteliğinde değildir. Büro genellikle bağımsız çalışılan ve daha çok münferit
mesaide kullanılan yazıhane niteliğinde yerlerdir. Şirket'in bu duruma
uymadığı açıktır. O halde mahkemece gerekli inceleme yapılarak mesken olan
bağımsız bölümün eski hale getirilmesi için makul bir süre verilmeli, bu süre
içerisinde eski hale getirilmediği takdirde tahliyesine karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde
olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,
temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.5.1993 gününde
oybirliğiyle karar verildi.

Muvaffakat aranması halinde kat maliklerinin tamamının onayını almak mı gerekli yoksa çoğunluğun oyları yeterli midir?

Hukukçu arkadaşlar bu konuda yargıtayın "Mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün büro olarak kullanabileceği" şeklinde bir kararını bulabilirseniz ben de sevinirim.

Alıntı:

---

11 daireli bir binamız var.3 amcam ve babamın.Amcaoğulları kendilerine düşen bir daireyi sattı.Alan kişide Tapuda mesken olarak görünen daireyi Bilgisayar sarf malzemeleri, emlak ve cep telefonlarına melodi logo yüklemek gibi işlerle uğraşmak için açmaya çalıştı.Bizde 13.02.2006 geri kalan 10 dairenin malikleri olarak tarihinde Belediyeye dilekçe verdik. Bizzat kendimi gidim Küşat Müdürü ile görüşmem sonucu zabıta gelerek kapattı.
Bir iki gün önce adam tekrar faaliyetlerine devam etmeye başladı.Bugün elime belediyeden 3ay önce yazdığım dilekçenin cevabı geldi.Aynen şöyle:
İlgi:13.02.2006 tarihli dilekçeniz.
İşyeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin yönetmeliğin işyerlerinde aranacak genel şartları düzenleyen 5. maddesini I fıkrasının (B) bendinde: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayri menkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema,tiyatro , kahvehane .gazino ,pavyon ,bar,kulüp,dans salonu ve benzeri eğlence ve toplantı yerleri,fırın ,lokanta ,pastahane,süthane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane,boyahane,basımevi dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerektiği hükme bağlanmıştır.Benzer hükümler 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 24.maddesinde bulunmaktadır.
Ancak büro işyeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin yönetmelikte sayılan işyerlerinden olmadığı, bu tür işyerleri içinde kat maliklerinin muvafakati aranmayacağı hususunda İdare mahkemeleri kararıyla da istikrar kazandığından meskene büro işyeri açma çalışma ruhsat verilmesinde mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.

Adam burayı büro olarak kullanmıyor fakat büro olarak ruhsat aldı.Şimdi ben ne yapmalıyım.
_ Belediyenin verdiği karar doğrumu?
_ Doğru ise alışveriş yapılan bir yer büro mu dükkan mı?
_ Belediyeye gidip durumun düzeltilmesini mi isteyeyim?
_ Kaymakamlık bana bu konuda yardımcı olabilir mi?
_ Belediyeyi Kat Mülkiyeti Kanunu'nu uygulamadığı için dava mı açayım?
_ İşyerini açan kişiye mi dava açayım?

---

Asvilya arkadaşım yukardaki sormuş olduğum soruyu buraya örnek olarak göstermen güzel.Aslında biz iki karşı tarafız.Senin işin gerçekten zor.Çünkü benim olayımda adam belediyeden adam bularak buı işi gerçekleştirmiş ve bana bahanesi olarak idare mahkemesi kararlarını göstermişti.Küşat müdürüne giderek bana idare mahkemelerinin kararlarını görmek istiyorum dediğimde kıvırtarak bizim heyet gittiğinde orası büro idi dedi. Bunun neticesinde 3 sayfa dilekçe ve 5 sayfa ekler toplam 8 sayfalık ( belge, kanun,yönetmelik.fortoğraf ve yargıtay karalarını ) ders niteliğinde cevabım sonucunda ruhsat iptal edildi.

Sen her nekadar uğraşıp büro ruhsatı almaya çalışsanda sonucun bu olacaktır.Senin için üzgünüm.

18.HUKUK DAİRESİ'nin 03/10/2002 tarihli ve 2002007345 esas nolu kararının özeti;

Şirketlerin irtibat büroları dahil, hangi amaçla olursa olsun kullandıkları yerler işyeri niteliğinde kabul edilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununun 24.maddesinde de meskenlerin işyeri olarak kullanılabilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar vermeleri aranmaktadır.

Bir örnek daha
18.HUKUK DAİRESİ'nin 21/09/1993 tarihli ve 1993007493 esas nolu kararının özeti;

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre şirketlerin faaliyet gösterdikleri mekanlar işyeri niteliğinde olup daha çok ferdi ve bağımsız çalışanların faaliyet yerleri olan büro niteliğinde bulunmaları söz konusu değildir.