Blok Temsilci Seçim Davetine Kanunda Olmayan Madde Koymak

Merhaba,
Yaklaşık bir buçuk yıldır bir sitede oturmaktayız. Geçici yönetimini inşaat firması yapmakta ancak son bir yıldır inşaat firması yönetimi site sakinlerine devir etmeye çalışmakta. Ancak sitede oturan bazı komşularımız yönetimi almamakta direnmekte ve her toplantıda hukuksuz sebepler sunmaktadır. Ayrıca benim yönetime aday olmam bir komşumuzu çok rahatsız etmekte ve elinden geldiğince engellemeye alışmakta maalesef bu komşumuza inan bir kaç insan olduğundan çok bir yol alamamaktayız. Oysa sitemizde bulunan hukucularımız yeterince açıklama yapmasına rağmen bu sıkıntıları aşamıyoruz. Gelelim soruma, o kadar toplantı sonrası geçici yönetim bu komşumuza o zaman davet belgelerini sen hazırla insanları sen topla demiş :) Komşumuz da benim ve benim gibi düşünen insanların önünü kesmek için toplantı davetine "tapuda kat maliki olarak adına tescil gözükmeyen kimse veya eşler, noterden vekalet olsa dahi blok temsilciliğine aday olamazlar (Yönetim planı Madde 10, Kat mülkiyeti kanunu 27,69) diye bir satır koymuş. Oysa yönetim planımızda blok temsilcilerinin seçimi çok açık yazmakta. Aşağıya Yönetim planmızın blok temsilci seçimi ile atıfta bulunan 10. maddeyi koyacağım. Asıl amaçları blok temsilcisi olmam değil site yöneticisi olmamı engellemek. Oysa yönetici seçiminde isterse dışarıdan birine verebilir yazıyor bunu dikkate almıyorlar. Böyle bir durum ile ilk defa karşılaşıyorum bu engeli koymak isteyen kişi hukukcu bile değil ama lafını dinleyen aynı zihniyette bir kaç yaşı büyük amcalar var. Sorularım şunlar, hukuken yönetim planında seçim şekli tanımlanmışken yukarıdaki satırı eklemek ve yönetim davetiyesine ekletmek hukuki mi? Hakikaten aile konutumuzda eşimin üzerine tapunun olması benim yönetime girmemi engeller mi? Vekaletim olsa da. Bu konuya açıklık getirebilir misiniz?

Vereceğiniz destek için teşekkür ederim.
Ergül KALO
Yönetim planı Maddeler yerine sitedeki tüm komşulara gönderdiğim maili aşağıya koyuyorum maddeler mevcut.

Sevgili Komşularım ve ........... Yöneticiliği,
Bu gün teslim aldığım ve yönetimin imzası ile hazırlanmış seçime davet yazısında maalesef yönetim planına uymayan maddeler mevcuttur. Bu bağlamda bu dokumanı kimler hazırladıysa öncelikle kendilerinden ve sevgili hukukçu komşularımdan konu hakkında bizleri aydınlatmalarını rica ediyorum.

Ayrıca şunu da eklemek istiyorum herkes merak ediyordur bir yıldır neden kimseyi seçemedik diye, bazı komşularımızın kanun ve yönetim planlarını hiçe sayması, dediğim dedik tavrı yüzünden gül gibi sitemiz maalesef yöneticisini seçemiyor. Ve o kişiler sayesinde sitemiz tüm alanları, bahçeleri, sosyal tesisleri ve daha birçok alanda bozulmalara maruz kalıyor. Site yönetimini aidat toplamak sanan komşularım hırsızlık olayında bile iyi ki yönetimi almadık diyebiliyor. Lütfen duyarlı komşularımızın site yönetimine ve olup bitenlere karşı hassasiyet göstermesini rica ediyorum.

Bildiğiniz üzere bina ve siteler yönetim planı ile yönetilirler, yönetim planı tapu dairesinde imzaladığınız ve sözleşme niteliğinde bir plandır. Bu bağlamda EVIZA Konakları da yönetim planına uygun yönetilmesi gerekmektedir. Yönetim planının amacı kişisel fikirlerle değil kurallarla sitemizin yönetilmesinin sağlanması. Yönetim planı aynı zamanda kat mülkiyeti kanunda da tarif edilmiştir ve denmiştir ki, bina ve site yönetiminde ilk önce yönetim planına bakılması eğer uygun bir madde yoksa Kat Mülkiyet Kanunu ve arkasından medeni kanun ve borçlar kanunu incelenmesi gerektiği.

Yukarıda anlatmaya çalıştığım yönetim planında Blok Temsilci seçiminin nasıl yapılacağı açık ve net tarif edilmiştir. Bu tarife rağmen ellinize ulaşan dokümanlarda şöyle bir satır bulunmaktadır.

“Tapuda kat maliki olarak adına tescil gözükmeyen kimse veya eşler, noterden vekâlet olsa dahi blok temsilciliğine aday olamazlar. (Yönetim Planı Madde 10, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 27,69)”
İnceleyelim
Yönetim Planı Madde 10

MADDE 10- HAK SAHİBİ
Toplu yapı üzerinde kurulacak olan kat mülkiyetinin malikleri, adları bağımsız bölüm tapu kütüğündeki sahifesinde kat irtifakı ya da mülkiyet hakki tescil edilmiş kişilerdir. Bir bağımsız bölümün maliki birden çok ise, hakların kullanılması açısından hepsi birlikte hareket etmeye, birlik sağlanamıyorsa kat mülkiyeti ilişkileri bakımından kendilerine bir temsilci tayin etmeye veya ettirmeye mecburdurlar. Bir bağımsız bölüm maliki tüzel kişi ise, kat mülkiyetinden doğan haklar tüzel kişinin yetkili organınca kullanılır.

Görüldüğü gibi yukarıda yazılmış olan temsilciliğe aday olamaz yazısı yok.
Diğerine bakalım Kat Mülkiyet Kanunu 27 ve 69

Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri
saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Burada da temsil edemez yazmıyor ayrıca keşke Madde 28 de okusalarmış. Onu da ben araya sıkıştırayım.

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve
yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak
yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar
varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere
ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında
blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak
şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında
başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen
blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada
temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına
sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan
toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul
tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok
yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy
hakkına sahiptirler.

Burada da noterden vekalet olsa dahi temsil edemez yazmıyor.

Asıl Yönetim Planına Bakalım Blok temsilcisi nasıl seçilir. Aşağıda her birimizin imzaladığı ve sözleşme hükmünde bulunan madde var ve bu madde dışında bir şey uygulanamaz. Görülsün diye koyu ve büyük yaptım 31.2.5 maddeyi dikkatli okuyun. Sizleri yormak istemiyorum ancak şahısların kendi fikirleri ile site yönetilemez.

***Yargıtay kararları da ayrıca mevcut altta okuyabilirsiniz.***

MADDE 31- BLOK BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİ KURULU

31.1- OLUŞMASI VE YETKİ ALANI:
31.1.2- Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu, Bağımsız bölümlerin bulunduğu beher bloktaki bütün Bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder. Kanunların emredici hükümleri ile Yönetim planının hükümleri saklı kalmak şartıyla; Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna mensup olduğu blok adına gönderilecek temsilcilerini seçer. Buna göre HER BLOK KENDİ BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİ KURULU nu teşekkül edecek ve bulunduğu bloğun TOPLU Yapı Temsilciler kuruluna 1 yıl görev yapmak üzere- yönetim planına göre göndereceği temsilcilerini seçecektir.
31.1.3- Arsa payı ne olursa olsun bütün bağımsız bölüm malikleri bulundukları BLOK BAĞIMSIZ BÖLUM MALİKLERİ KURULU' nun birer tabii üyesidir.
31.2-KURULA KATILMA VE OY HAKKI
31.2.1- Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu'nda her Bağımsız bolüm malikinin 1 oy hakki vardır. Aynı kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü mevcutsa her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakki vardır; ancak bir şahsın sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
31.2.2- Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, Blok Bağımsız bölüm malikleri Kurulunda bunları, içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder.
31.2.3- Toplu yapı temsilciler kuruluna gönderilecek blok temsilcisi-temsilcileri kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğuyla 1 yıllığına seçilir. Eski temsilci tekrar seçilebilir. Secim sonuçları, Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu karar defterine yazılır, imzalanır. Temsilcinin seçiminde Kat malikleri anlaşamazlarsa, Kat maliklerinden birisinin başvurması üzerine, Blok temsilcisi Toplu Yapı Temsilciler Kurulu veya Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından tayin edilir.
31.2.4-Blok Temsilcilerine, bir ücret verilip verilmeyeceği, verilecekse miktar ve şartları Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca karara bağlanır ve eğer ücret verilmesi kararlaştırılmışsa, kat temsilci ücreti, Toplu yapı Yönetim kurulu tarafından ödenir.
Bu yoldaki kararlar da İİK m 68 deki belgelerden sayılır.
31.2.5- Bağımsız bölüm maliklerinden her biri; diğer Kat malikleri veya dışarıdan vekâlet verecekleri bir vekil tarafından temsil olunabilirler.
Bağımsız bölüm maliklerinden biri ehliyetsiz, ( çocuk, akil hastası vs.) ise onun yerine Kat malikleri Kuruluna, kanuni velisi veya vasisi katılır.

31.3-TOPLANINA VE ÇAĞRI:
31.3.1- Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu, her yıl ocak ayının ilk Cumartesi günü toplanır. Buna göre; HER YIL OCAK A YININ ILK CUMAR TESI GÜNU
Saat 13.00’da A BLOK Kat malikleri,
Saat 14.00' da B BLOK Kat malikleri,
Saat 15.00' da C BLOK Kat malikleri,
Saat 16.00' da D BLOK Kat malikleri,
Saat 17.00' da E BLOK Kat malikleri,
Saat 18.00' da F BLOK Kat malikleri,
Saat 19.00' da GBLOK Kat malikleri,
Saat 20.00' da H BLOK Kat malikleri,
Saat 21: 00' da I BLOK Kat malikleri,
Saat 22.00’da J BLOK Kat malikleri
Üyelerine tebliğ şartı aranmaksızın toplanır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci Cumartesi aynı saatte toplanır ve yeter sayı aranmaksızın mevcut katılım ile seçimini yapar.
31.3.2- Önemli bir sebebin çıkması veya olağanüstü secim hallerinde Yönetim kurulu, denetim kurulu veya blok kat maliklerinin 1/3 ünün istemi üzerine toplantı tarihi, gündemi ve zaman belirtilmek şatıyla toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün Kat maliklerine taahhütlü mektupla ya da imza karşılığı çağrı yapılarak Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu her zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir, şayet secim gündemi ile toplanmışsa, görev suresi dolmasa dahi mevcut temsilcinin/temsilcilerin görevine son verebilir ve yeni blok temsilcisini seçebilir. Bu şekilde seçtiği temsilcileri, temsilciler kuruluna gönderebilir. Olağanüstü toplantı halinde toplantının nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi TOPLU yapı Yönetim kurulu tarafından tespit edilerek toplantıdan en az 1 gün önce bütün Kat maliklerine taahhütlü mektupla ya da imza karşılığında tebliğ edilir.
31.3.3-ilk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantı bir hafta sonra aynı yer, aynı saat ve aynı günde yapılır.
31.3.4- Toplantılarda, yalnız toplantının gündeminde yazılı maddeler konuşulabilir ve temsilci seçimi yapılabilir. Ancak toplantıda ki mevcut üyelerin 1/3'li isterse başka hususlarda gündeme alınarak görüşülebilir.
31.4-TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI:
31.4.1- Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanır ve karar katılanlar oy çoğunluğu ile alınır.
31.4.2- Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılmazsa, ikinci toplantı bir hafta sonra, aynı gün aynı saate ve aynı yerde yapılır. Ve yeter sayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir.
31.4.3-Kat Mülkiyeti Kanununda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

31.5-KARARLARIN BAĞLAYICILIGI:
31.5.1- Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulunda alman kararlar seçilen temsilciler vasıtası ile yönetime sunulur ve yönetim o toplantıya katılmamış olan Kat malikleriyle bağımsız bölümden yararlananlara usulü dairesinde duyurur. Alınan kararlar Toplu Yapı Yönetim Kurulu'na sunulan tavsiye karar niteliğindedir.
31.5.2-Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulunun aldıkları tavsiye nitelindeki kararlar Toplu yapı Yönetim Kurulu'nun onay vermesi halinde bağlayıcı hale gelir ve bu kararlara Blok Bağımsız bölum malikleri, onların varişleri, bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler ile bağımsız bölümden kiracı yahut başkaca bir sebeplerle faydalananlarla yönetici ve denetçi uymak zorundadır.

31.6-KARARLARIN YAZILMASI İMZALANMASI:
Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu Kararlan, noter onaylı bir "Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu Karar Defteri" ne yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Karara aykırı oy verenlerde aykırılığın sebebini belirterek imzalarlar. Bu defter seçilen temsilci tarafından Toplu Yapı Yönetim Kurulu'na teslim edilir. Defterin muhafazası Toplu Yapı Yönetim Kurulunca sağlanır. Şayet blok bağımsız bölüm malikleri 1 kişiden fazla temsilci gönderiyorsa en çok oy alan temsilci defteri Toplu yapı yönetimine teslim eder.

31.7-GOREVLERİ
Blok Bağımsız Bölüm malikleri Kurulu mensup oldukları blok temsilcisini seçmek ve kendi katları ve Toplu Yapıya ilişkin tavsiye niteliğinde kararlar alarak Toplu Yapı Yönetim Kurulu onayına sunmaktan ibarettir.

YARGITAY KARARI (İLGİLİ SATIRI KOYUYORUM İTRAZ EDEN BULUR OKUR)
T.C.YARGITAY 18.HUKUKDAİRESİ
E. 2007/10272,K. 2007/10513,T. 3.12.2007
Borçlar Yasasının hükümlerine göre vekâlet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sözleşmenin resmi ya da yazılı olması zorunluluğu yoktur. Vekâlet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındığında bir bağımsız bölüm malikini vekâleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekâleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacağı ileri sürülemez. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini, ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun. Somut olayda, dava konusu ana taşınmazın 02.11.2003 günlü toplantısına 15 bağımsız bölüm malikinden 10'u katılmış ve katılanların arsa payları da 78/120'ye ulaşmıştır.

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/5055,K. 2003/5917,T. 4.7.2003
• KAT MALİKLERİ KURULU ( Vekil Sıfatıyla Katılanlar - İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı )
• VEKÂLETNAME ( Kat Malikleri Kuruluna Vekil Sıfatıyla Katılanlar - İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı )
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Vekil Sıfatıyla Katılanların İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı - Reddi Gereği ) 634/m. 31, 32 818/m. 386, 387
ÖZET: Kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. İptali istenen kararın alındığı toplantıya kat maliklerinden dördü doğrudan beşi de vekil aracılığıyla katılmıştır. Vekâletnamelerde vekilin kat malikleri adına toplantılara katılabileceği onun adına ve oy kullanabileceği yazılıdır. Bu vekâletnameler herhangi bir şekil şartına tabi tutulmadığından noterden tasdikli olması gerekmez.