Mirasçı evi kontratsız bir şahsa veriyor.

İyi çalışmalar;
Adana'da Büyükbabamdan kalma ve dört kızının 3/16, vefat eden eşinin mirasçısı olan kişinin 4/16 hissesine sahip iki katlı evi var.
3/16 hisseye sahip olan kızlarından birinin giriş dairesindeki konutu kendi inisiyatifiyle birilerine anahtarı vermek suretiyle kira kontratı düzenlemeyerek oturmalarına izin verdiğini tespit ettik.
Konutta oturan şahıslar da şu an konutu başaltmak istememektedirler. İşin doğrusu Adana'da bulunan tüm diğer hissedarlar da durumu bilmekte ve sessiz kalmaktadırlar. Dolayısıyla bu durumu İzmir'de oturduğumuz için yeni öğrenen ve hissedarlardan biri olan annem de böyle bir haksızlığa karşı evi boşalttırmak istemektedir.
Hissedarların böyle bir hakkı var mıdır?
Kontratı olmadan oturan kişinin hukuksal dayanağı var mıdır?
Bizler 3/4 hisseye sahip olarak neler yapabiliriz?
Bir fırsatını bulur da beni aydınlatırsanız çok sevinirim.
İyi çalışmalar dilerim.
Saygılarımla;
Hakan KESİKLER

Mirasçıların tereke üzerindeki hak sahipliği ilişkisine "iştirak halinde mülkiyet" deriz. Bunun anlamı, miras paylaştırılmadan mirasçıların miras malvarlığına (ki ona da tereke diyoruz) tek başına tasarruf etme yetkisi bulunmamaktadır. Mirasçılar kalabalık ise ve bir araya gelerek iş yapmaları pratik olarak mükün olamıyorsa, hep birlikte (içlerinden veya dışarıdan)birisine vekalet vermeleri mümkündür. Aksi halde işlemler çıkmaza girer.
Miras durumu dışındaki birlikte (müşterek)mülkiyet hallerinde müşterek mülkün nasıl kiraya verilebileceği ise biraz tartışmalıdır. Yargıtay#8217;ın 27.11.1946 tarih ve 28/15 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, müşterek mülkiyet konusu eşyanın kiraya verilmesi işlemi, müşterek mülkün yönetimi bakımından önemli işlerden sayılmış ve MK.m.624 gereği pay ve paydaş çoğunluğu aranmıştır . Yine 06.07.1955 tarih ve 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, kiraya verilen müşterek mülkün tahliyesi için de pay ve paydaş çoğunluğu aranacaktır (RG., S.9292). Yargıtay#8217;ın sonraki tarihlerde vermiş olduğu pek çok içtihadında da, pay ve paydaş çoğunluğu olmadan yapılan kira sözleşmelerinin geçersiz sayılacağına hükmedilmiştir .
Buna karşılık doktrinde borçlandırıcı bir işlem niteliğinde olan kira sözleşmesinin, bir tasarruf işlemi olmaması nedeniyle kiralayan tarafın tasarruf yetkisine sahip olmasının da zorunlu bulunmayacağı ileri sürülmekte ve Yargıtay#8217;ın pay ve paydaş çoğunluğu olmaksızın yapılan kira sözleşmelerini geçersiz sayan bu kökleşmiş uygulamasına itiraz edilmektedir. Bir kısım yazarlar da, paydaşlardan bir kısmının müşterek mülkü kendi adına kiraya vermesi durumunda bu aktin geçerli olacağını, zira başkasının malını kiraya vermenin mümkün olduğunu ileri sürerler. Doğrusu, pay ve paydaş çoğunluğuna bakılmaksızın paydaşların bir kısmı tarafından yapılan kira akti, borç doğurucu bir işlem olarak elbette geçerlidir. Sadece sözleşmenin ifası aşamasında diğer paydaşların bir itirazı olur da, akti imzalayan paydaşlar bu aktin gereğini yerine getiremezlerse, kişisel sorumlulukları söz konusu olabilir .
Nitekim, pay ve paydaş çoğunluğu olmadan yapılan kira sözleşmelerini geçersiz saymasına rağmen Yargıtay da, bu şekilde yapılmış bir kira sözleşmesine uzun süre itiraz etmeyen hatta onu kabul eder şekilde kira alacağı payını isteyen paydaşların kira aktine icazet vermiş olduklarını kabul etmektedir. Bu yönde verilmiş bir kararda aynen şöyle denilmektedir:
#8220;Bir ya da birkaç paydaşla kurulan kira sözleşmesi, diğer paydaş ve paydaşların açık ya da zımni icazetleri ile geçerlilik kazanabilir. Müşterek taşınmaz malın paydaşlarından biri tarafından kiraya verilmiş olması da, sözleşmede taraf bulunmayan diğer paydaşın payına düşen kira karşılığını kiracıdan istemesine engel olmaz (HGK., 09.05.1962, 44/24). Davacı paydaş, olayda sözleşmeye karşı koymamış; aksine yaklaşık bir buçuk sene sonra, sözleşmeye dayanarak geçmiş döneme ait kira parasından payına düşenin kendisine ödenmesi için icra takibine girişmiştir. Açıklanan durum karşısında, davacı paydaşın kira sözleşmesine sonradan onay verdiği ve sözleşmenin onun yönünden de bağlayıcı hale geldiği kabul edilmelidir...#8221; .
Eğer müşterek mülkün kullanım şekli konusunda paydaşlar arasında fiili ve rızai bir taksim kabul edilmiş ise, bu durumdaki her bir paydaşın kendine tahsis edilen kısmı tek başına kiraya verebilmesi de mümkündür .
Dava konusu olayda, uyuşmazlık konusu taşınmaz ilk olarak 1993 tarihli bir kira kontratı ile ve aylık 1700 DM bedel üzerinden kiralanmış, daha sonra 1997 yılında ve devam eden her yıl için yenilenmek suretiyle fakat kira bedeli TL#8217;ye çevrilerek kira ilişkisi sürdürülmüştür. Bu kira sözleşmelerinin hiç birinde davacı paydaşlar taraf değildir. Aynı zamanda taraf olmadıkları bu sözleşmelerin geçersiz sayılması için bir itiraz da ileri sürmemişlerdir. Aksine, defaatle gönderdikleri ihtarnameler ile paylarına düşen kira parasını talep etmişler, böylece diğer paydaşlar tarafından yapılmış kira sözleşmelerini onaylamışlardır.
O halde davada çözülmesi gereken asıl problem, davacı paydaşların tarafı olmadıkları kira ilişkisinde müşterek malik sıfatıyla ne ölçüde kira alacağına sahip oldukları hususudur. Yargıtay#8217;ın pek çok kararında vurguladığı gibi , kira kontratı nasıl yapılmış olursa olsun, müşterek maliklerden her birinin kendi payına düşen kirayı talep etmeye hakkı vardır.
Selamlar ve kolaylıklar dilerim...
Yrd.Doç.Dr.Yahya DERYAL
KTÜ-İİBF Ticaret Hukuku Öğretim Üyes

Mehmet Emin Bey cevabınız için öncelikle teşekkür ederim.
Söyleminiz üzerine bizim konumuz "iştirak halinde mülkiyet" durumuna uymaktadır.
Ortada bir tereke vardır. Tereke , halen vefat eden büyükbabamın üzerine görünen söz konusu iki katlı evin tapusudur ve bu tapunun varisleri vardır.
Varislerden biri, diğer hiçbir varise sormadan ve üstelik sözkonusu evden hiçbir şekilde kira almadığını , bir tanıdığına evde oturma izni verdiğini iddia etmektedir. Evde yaşayan kişiler de aynı bilgiyi doğrulamaktadır. Diğer varisler de bu duruma karşı sessiz kalmaktadır. Adana'ya gittiği sırada bunu öğrenen ve varislerden biri olan annem ise yapılan bu haksız uygulamanın karşısında yasal yollara başvurmak istemektedir. Bu durumda nasıl bir yol izlememizi önerirsiniz? Şimdiden gösterdiğiniz ilgiye ve emeğinize teşekkür ederim.
İyi çalışmalar,
Saygılarımla
Hakan Kesikler

Sayın Kesikler,
sayın karakolalında belirtmiş olduğu üzere mirasçıların terekedeki tüm mallar üzerinde mirasın paylaşılmasına kadar elbirliği mülkiyeti vardır.Biz paylaşmaya kadar mirasçıların bu haline "miras şirketi söz konusudur" diyoruz.Elbirliği mülkiyeti olmasının sonucu ve önemi şu noktadır,mirasçılar bu dönemde yani elbirliği mülkiyetinin olduğu dönemde terekedeki tüm haklar üzerinde ancak ve ancak birlikte hareket ederek tasarruf edebilirler.
Anlaşıldığı üzere siz geçen süreçte herhangi bir kira bedeli talep etmemişsiniz.Bu durumda şifahen yapılmış kira sözleşmesine bir muvaffakatınız söz konusu değildir.Bu durumda kiracıya noter kanalıyla bir ihtarda bulunmanızda fayda var.
Kira sözleşmelinin yazılı yapılması gibi bir zorunluluk söz konusu değildir, sözlü de yapılabilir.
Ayrıca ne kadar pay oranına sahip olursanız olun her mirasçının sulh mahlemesi hakiminden miras ortaklığının giderilerek paylaşmayı talep hakkı söz konusudur.Paylaşmayı talepte herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir yani her zaman böyle bir talepte bulunabilirsiniz.Ayrıca paylaşmada belirli malların aynen, buna olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini de isteyebilirsiniz.
Saygılarımla.

Yeliz Hanım iyi çalışmalar;

Mehmet Bey'e ve size konuyla ilgili olarak gösterdiğiniz ilgiye ve beni aydınlattığınız için çok teşekkür ederim.

Saygılarımla,

Hakan KESİKLER