işletme projesi

Merhaba;

13 katlı 18 daireli bir bina yöneticisiyim binamızda giriş tek ; ilk dört kat çift, son dokuz kat tek daire üzerine kurulmuş vaziyette.

Bir önceki döneme kadar her daire eşit oranda aidat öderken bu dönemde her daire metrekaresine göre aidat ödensin denildi ve işletme planı bu kara göre hazırlanarak 18 daireden 13 imza karşılığı kabul edildi. Kapıcı maaşı ve sigortası eşit diğer tüm giderler metrekare üzerinde hesaplanarak her daire için aidat tutarları belirlendi. Ancak binamızda oturan bir avukat arkadaşımız alınan bu kararın kat mülkiyeti kanunun 20. Maddesine aykırı olduğunu ve tüm giderlerin eşit, büyük onarım ve sigortaların arsa payı oranında toplanması gerektiğini belirti ve kendi payına çıkan aidat tutarını ödemeyeceğini ve binadaki en küçük aidat oranını ödeyeceğini belirterek karara şerh koydu. (bu arada bu avukat arkadaşımızın dairesi son dokuz tek dairelerin içerisinde) Kim yanlış yapıyor “Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça” diyen maddeyi uygulayan bizler mi ? yoksa ?????

Alıntı:

---

aybora01 rumuzlu üyeden alıntı

Merhaba;

13 katlı 18 daireli bir bina yöneticisiyim binamızda giriş tek ; ilk dört kat çift, son dokuz kat tek daire üzerine kurulmuş vaziyette.

Bir önceki döneme kadar her daire eşit oranda aidat (olmaz) öderken bu dönemde her daire metrekaresine göre aidat ödensin denildi (olmaz) ve işletme planı bu kara göre hazırlanarak 18 daireden 13 imza karşılığı (olmaz) kabul edildi. Kapıcı maaşı ve sigortası eşit diğer tüm giderler metrekare üzerinde (olmaz) hesaplanarak her daire için aidat tutarları belirlendi.
Ancak binamızda oturan bir avukat arkadaşımız alınan bu kararın kat mülkiyeti kanunun 20. Maddesine aykırı olduğunu ve tüm giderlerin eşit (olmaz), büyük onarım ve sigortaların arsa payı oranında toplanması gerektiğini belirti ve kendi payına çıkan aidat tutarını ödemeyeceğini ve binadaki en küçük aidat oranını ödeyeceğini belirterek karara şerh koydu.
(bu arada bu avukat arkadaşımızın dairesi son dokuz tek dairelerin içerisinde) Kim yanlış yapıyor “Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça” diyen maddeyi uygulayan bizler mi ?
yoksa ?????

---

Hepiniz hatalısınız.

KMK 20 ye göre
Personel giderleri eşit pay
İsletme giderleri Tapulardaki ARSA PAYI na göre pay edilir.
Demirbaş giderleri ARSA PAYI ile pay edilir.
Dosya 1270
.
Dosya 1271
"Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça" Tüm malikleri asaleten (veya özel ilave vekaletli vekili borçlar kanunu md.504) tarafından oy birliği ile kabul edilmiş anlaşma manasındadır.

Kat malikleri kurulu çoğunluğun her istediği kararı alabileceği bir kurul değildir.
Kat malikleri kurulununda yetkileri Borçlar kanunu md. 504 de belirtilmiştir.
Borçlar kanunu md. 504 e giren konularda alınan kararlar Tüm maliklerin asaleten ONAY imzaları yok ise geçersizdir, YOK hükmündedir.

Konu ile ilgili örnek YARGITAY karari

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E:1989/23877 - K:1989/12563

özet:
Giderlerin taksim şeklinin değiştirilmesi tarafların anlaşmasına bağlıdır.
Anlaşmanın kabulü, bütün kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde; kat maliklerinden her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payları oranında katılmakla yükümlü oldukları açıklanmıştır. Yönetim giderlerinin arsa payına göre olmadığına ilişkin kurul yönetim planı da ayrıca benimsenmiştir.
Giderlerin taksim şeklinde değiştirilmesinin tarafların anlaşmalarına bağlı olduğu madde metninde açıkça belirtilmiştir. Anlaşmanın kabulü bütün kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
Bu nedenle tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir karar olmadığından davacıların istemlerinin kabulü ile giderlerin paylaştırma yöntemim değiştiren kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın iptali gerekir

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

KMK 20 ye göre
Personel giderleri eşit pay
İsletme giderleri Tapulardaki ARSA PAYI na göre pay edilir.
Demirbaş giderleri ARSA PAYI ile pay edilir.
Dosya 1270
.
Dosya 1271
"Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça" Tüm malikleri asaleten (veya özel ilave vekaletli vekili borçlar kanunu md.504) tarafından oy birliği ile kabul edilmiş anlaşma manasındadır.

Kat malikleri kurulu çoğunluğun her istediği kararı alabileceği bir kurul değildir.
Kat malikleri kurulununda yetkileri Borçlar kanunu md. 504 de belirtilmiştir.
Borçlar kanunu md. 504 e giren konularda alınan kararlar Tüm maliklerin asaleten ONAY imzaları yok ise geçersizdir, YOK hükmündedir.

Konu ile ilgili örnek YARGITAY karari

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E:1989/23877 - K:1989/12563

özet:
Giderlerin taksim şeklinin değiştirilmesi tarafların anlaşmasına bağlıdır.
Anlaşmanın kabulü, bütün kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde; kat maliklerinden her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer giderlere ise arsa payları oranında katılmakla yükümlü oldukları açıklanmıştır. Yönetim giderlerinin arsa payına göre olmadığına ilişkin kurul yönetim planı da ayrıca benimsenmiştir.
Giderlerin taksim şeklinde değiştirilmesinin tarafların anlaşmalarına bağlı olduğu madde metninde açıkça belirtilmiştir. Anlaşmanın kabulü bütün kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
Bu nedenle tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir karar olmadığından davacıların istemlerinin kabulü ile giderlerin paylaştırma yöntemim değiştiren kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın iptali gerekir

---

sayın hakkaniyetli vermiş olduğunuz cevap için çok teşekkür ederim.
vermiş olduğunuz cevapta benim anladığım eğer yanlışsa düzeltin lüften, 18 daireden 15 tanesi kabul ederse bu kişininde bunu kabul etmesi gerektiğidir.

Alıntı:

---

aybora01 rumuzlu üyeden alıntı

sayın hakkaniyetli vermiş olduğunuz cevap için çok teşekkür ederim.
vermiş olduğunuz cevapta benim anladığım eğer yanlışsa düzeltin lüften, 18 daireden 15 tanesi kabul ederse bu kişininde bunu kabul etmesi gerektiğidir.

---

HAYIR KMK 20 konusunda 15 malik in kabul etmesi yetmez.
Tüm maliklerin oy birliği gerekir.
Gider paylaşım sekli ile ilgili toplantıya gelenlerin oy birliği değil, tüm maliklerin oy birliği gerekir.
KMK 20 de belirtilen gider paylaşım seklinden farklı bir paylaşım sekli için Tüm maliklerin evet demesi gerekir.
1 kişi itiraz ederse geçersizdir.
KMK 20 de belirtilen gider paylaşım seklini uygulayın.

Alıntı:

---

Hakkaniyetli rumuzlu üyeden alıntı

HAYIR
Tüm maliklerin oy birliği gerekir.
Gider paylaşım sekli ile ilgili toplantıya gelenlerin oy birliği değil, tüm maliklerin oy birliği gerekir.
KMK 20 de belirtilen gider paylaşım seklinden farklı bir paylaşım sekli için Tüm maliklerin evet demesi gerekir.
1 kişi itiraz ederse geçersizdir.
KMK 20 de belirtilen gider paylaşım seklini uygulayın.

---

KMK 20 de belirtilen gider paylaşım seklini uygulayın demişsiniz ama bir anlamda da buna uymuş olmuyormuyuz.

Madde 20 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; (kapıcı ve sigorta masrafı bu bende göre tahsil ediliyor.)

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; [B](elektrik su asansör v.b giderler de bu bende göre tahsil edliyor.)[/B]
Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır

günaydın 2. mesajda ne yapmışsak olmaz demişsiniz !!!

Günaydın sayın üye,

KMK 20/2 'yi uygulamışsınız. Ben bir sıkıntı göremiyorum.

Konu ile ilgili detaylı bilgi için bkz:https://www.hukuki.net/showthread.php...ddesi-Aidatlar

Esas No : 1989 / 23877 Karar No : 1990 / 12563
Merci : Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Tarih : 16/04/1990
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Kaloriferci, Bahçıvan Ve Bekçi Giderlerine Eşit Olarak,
Diğer Giderlere İse Arsa Payları Oranında Katılmakla Yükümlüdürler.

Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir. Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.

(Y.5.H.D.01.12.1980 GÜN,1980/8571 ESAS, 8550 KARAR)

Genel giderlere arsa payı oranında katılma şekli dışındaki orana razı olmayan kat maliki değişik oranı kabule zorlanamaz.
Mahkemeden de rıza göstermiş sayılmasına karar verilmesi istenemez.
Dava arsa payı dışındaki bir katılma şekline göre hazırlanmış yönetim planını kat maliki olan davalının imza etmiş sayılmasına karar verilmesi isteminden ibarettir. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma şekli KMK.md. 20 de gösterilmiştir. Bu maddeye göre kat malikleri aksine anlaşma olmadıkça genel giderlere arsa payı oranında katılırlar. Ancak sözü edilen bu madde, arsa payı dışındaki bir katılma şeklini kabul etmeyen kat malikinin kabule zorlanmasına veya mahkemeden rıza göstermiş sayılması şeklinde karar alınmasına yetki vermez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne hükmedilmesi doğru bulunmamıştır.
(Y.5.HD.1.12.1980 GÜN, 1980/8571E. 8550K.)