Blok yönetim kurulu ve Blok yönetimi

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2002/11904 - K:2003/1091

ORTAK GİDERLERİN ÖDENMEMESİ
( Anagayrımenkul Üzerindeki Bloka Ait Ortak Giderlerin Ödenmemesi - Anagayrımenkul Üzerindeki Blokların Ayrı Kat Malikleri Kurulu Oluşturabilecekleri/Blok Yöneticisinin Husumet Ehliyetinin Bulunduğu )

BLOK YÖNETİCİSİNİN AKTİF HUSUMET EHLİYETİNE SAHİP OLDUĞU
( Ortak Giderlerin Ödenmemesi - Merkez Yönetiminden Ayrı Blok İhtiyaçları ile İlgili Bağımsız Blok Yönetimi Oluşturabileceği

BLOK YAPILARDA KAT MALİKLERİ KURULU
( Blok Kat Maliklerinin Merkezi Yönetimden Ayrı Kendi Yönetimlerini Oluşturabilecekleri - Yöneticinin Aktif Husumet Ehliyetinin Bulunduğu )

KAT MALİKİNİN AKTİF HUSUMET EHLİYETİ
( Bloka Ait Ortak Giderlerin Tahsili Amacıyla İcra Takibi Yapabileceği )

ÖZET :

Aynı parsel üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında düzenlenen yönetim planında blok yapıların ve bağımsız bölümlerin çok sayıda olması dikkate alınarak yönetimde kolaylık sağlanması bakımından bloklar için ayrı yönetici öngörülmesi işin gereğine de uygun düşecektir.

KARAR :

Dava, anagayrımenkulün üzerinde bulunan A... işmerkezi isimli bloka ait ortak giderleri ödemeyen kat maliki davalı hakkında davacı yönetici tarafından yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davalı vekili savunmasında icra takibinde bulunan ve davayı açan yöneticinin bütün bloklardaki kat maliklerinin usulünce seçtiği birisi olmadığını ve bu nedenle aktif husumet ehliyeti olmayan davacının bu yönden davasının reddedilmesi gerektiğini ileri sürmüş, ayrıca kiracı ile aralarındaki kira sözleşmesine göre ortak giderlerden kiracının sorumlu olması sebebiyle kendileri hakkında takip yapılıp dava açılmasının yerinde olmadığını bildirmiştir.

Yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, dava konusu bağımsız bölümün de içinde bulunduğu anagayrımenkulün yönetim planında yer alan her bloktaki kat maliklerinin kendi yöneticilerini kendilerinin oluşturacağı yolundaki kuralın ve bu doğrultuda yapılan tüm düzenlemelerin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının kat malikleri kurulu ve yönetiminin oluşumu ve bunların görev ve yetkilerine ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil ettiğinden bahisle sadece dava konusu bağımsız bölümün içinde bulunduğu A.. işmerkezi kat maliklerinin seçtikleri yöneticilerin yasal yönetici olmadıkları, bu bakımdan ortak avans ve giderler için takipte bulunmaya ve dava açmaya aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı bildirilmiştir.

Mahkemece, bilirkişinin bu saptaması ve görüşü doğrultusunda davacının aktif husumet ehliyetinin yokluğu sonucuna varılıp davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 13 Nisan 1983 tarih ve 2814 Sayılı yasa ile eklenen Ek 3. maddesinin ( c ) bendinde blok yapılarda, bunlardan yalnız birisine ilişkin sorunların çözümlenmesinde kat malikleri kurulunun o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşacağı öngörülmüş olup, aynı maddenin ( b ) bendine göre de bu blok yapılardan herbirine ilişkin ortak giderlerin o yapıdaki kat malikleri tarafından Yasanın 20. maddesindeki kurala göre karşılanması gerekir.

Yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları, ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların cüz'i ve külli haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu da aynı Yasanın 28. maddesi hükmü gereğidir. Anılan yasanın yönetici atanmasını düzenleyen 34. maddesinde, taşınmaz üzerindeki yapıların bir veya birden fazla olması yönünden bir ayırım yapılmaksızın anagayrımenkulün yönetiminin kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilecekleri öngörülmek sureti ile kural olarak anagayrımenkulün bir tek yönetiminin olacağı gösterilmiş ise de, Yasanın yukarıda sözedilen 28. maddesi hükmü uyarınca yönetim tarzını düzenleyen yönetim planında anagayrımenkul üzerinde bulunan blokların kat maliklerinin merkezi yönetimden ayrı olarak kendi yönetimlerini oluşturmalarına imkan tanınmasını yasaklayan bir yasa kuralı da bulunmamaktadır. Aynı parsel üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında düzenlenen yönetim planında blok yapıların ve bağımsız bölümlerin çok sayıda olması dikkate alınarak yönetimde kolaylık sağlanması bakımından bloklar için ayrı yönetici öngörülmesi işin gereğine de uygun düşecektir. Öte yandan, davacı yönetici anagayrımenkulde aynı zamanda kat maliki olup, bu sıfatı dahi Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi hükmü çerçevesinde takip ve davada aktif husumet ehliyetinin varlığının kabulü yönünden yeterlidir.

Bu bakımdan mahkemece, Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 3. maddesinin yukarıda açıklanan hükümleri gözardı edilip, davaya konu bağımsız bölümlerin bulunduğu bloktaki kat malikleri kurulunun seçip atadığı yönetici tarafından o bloka ilişkin ortak gider alacağına yönelik icra takibinde bulunmaya ve bu konuda dava açmaya aktif husumet ehliyetinin olmadığı sonuca varılıp, bu sebeple davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan nedenlerle işin esasına girilip detaylı bilirkişi incelemesi yaptırılarak hasıl olacak uygun sonuç doğrultusunda hüküm kurulmalıdır.

görülmemiştir.