Ayri ayri parsellerde kat mÜlkİyetİ

AYRI AYRI PARSELLERDE KAT MÜLKİYETİ
ORTAK YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞININ SINIRI

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti yada sözü edilen yasa hükümlerinin uygulandığı kat irtifakının tek bir parsel üzerinde kurulması gerekli olup, birden çok parsel üzerinde kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurularak bu yasa hükümlerinin uygulanması mümkün değil ise de, üzerlerinde ayrı ayrı kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulan parsellerin bağımsız bölüm malikleri ortak tesislerinin kullanım ve yönetimi için kendi aralarında genel hükümler dairesinde bir sözleşme yapmalarına hukuki bir engel bulunmamaktadır.
Böyle bir sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanununun yönetim planının onu imzalayanlar yanında külli ve cüzi haleflerini bağlayacağına dair Kat MÜlkiyeti Kanununun 28. maddesi 3. fıkrasının aksine, sadece onu şahsen imzalayan bağımsız bölüm maliklerini bağlar.
Davacı herhangi bir sıfatla bu iki parsel bağımsız bölüm malikleri arasında mevcut olduğu bildirilen ortak yönetime ait sözleşmeyi imzalamadığına göre bu sözleşme uyarınca kendisinden kanuni ve akdi herhangi bir neden bulunmadan tahsil edilen parayı geri alma hakkına sahiptir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 11.10.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2008/1-618
K. 2008/614
T. 8.10.2008

PAYLI TAŞINMAZA EL ATMANIN ÖNLENMESİ (Kullanma Şekli Paydaşlar Arasında Anlaşma İle Belirlenmiş veya Fiili Bir Kullanma Şekli Oluşmuşsa Buna Aykırı Davranış İyi Niyet Kuralları İle Bağdaşmadığı)

FİİLEN PAYLAŞILAN PAYLI TAŞINMAZ (Davalının Kendi Kullanımında Olan Yeri Baz İstasyonu Kurulması İçin Kiraya Verdiği - Fiili Kullanıma Aykırı Davranılmadığı İçin Elatmanın Önlenmesi Davasının Reddi Gerektiği)

BAZ İSTASYONU KURULMASI (Paylı Taşınmazın Fiilen Paylaşıldığı - Davalının Kendi Kullanımında Olan Yeri Baz İstasyonu Kurulması İçin Kiraya Verdiği/Fiili Kullanıma Aykırı Davranılmadığı İçin Elatmanın Önlenmesi Davasının Reddi Gerektiği)

İYİNİYET İLKESİ (Elatmanın Önlenmesi - Kullanma Şekli Paydaşlar Arasında Anlaşma İle Belirlenmiş veya Fiili Bir Kullanma Şekli Oluşmuşsa Buna Aykırı Davranış İyi Niyet Kuralları İle Bağdaşmadığı)
4721/m. 2,691,706

ÖZET : Dava, paya el atmanın önlenmesi ve yıkım suretiyle eski hale getirme taleplerine ilişkindir.
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan her paydaşın engel olan paydaş aleyhine el atmanın önlenmesi davası açma hakkı vardır.
Ancak, paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım varsa, açacağı el atmanın önlenmesi davası dinlenmez.
Kullanım şekli paydaşlar arasında anlaşma ile belirlenmiş veya fiili bir kullanma şekli oluşmuş ve uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişler ise resmi taksime veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut imar uygulaması yapılana kadar bu paylaşıma uyulması ahde vefa ve iyi niyet kurallarının gereğidir.
Dosya kapsamından, paylı taşınmazın fiilen paylaşıldığı, davalının kendi kullanımında olan yeri baz istasyonu kurulması için kiraya verdiği anlaşılmaktadır.
Fiili kullanıma aykırı davranılmadığı için davanın reddi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki "paya el atmanın önlenmesi ve yıkım suretiyle eski hale getirme" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 29.03.2007 gün ve 2006/196 E. 2007/127 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 19.11.2007 gün ve 2007/10861-11022 sayılı kararı ile;

( ... Dava, el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 41838 ada 5 sayılı imar parselinde davacı ve davalılardan İsmail'in paydaş oldukları, taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında imar öncesine kadar fiili kullanma durumunun mevcut olduğu, ancak imar uygulaması sonucu taşınmazın mülkiyet durumunun yeniden belirlendiği görülmektedir.

İmar uygulamasının imar öncesi mülkiyet durumunu değiştirdiği, bu bağlamda fiili kullanma biçiminin de imar uygulaması ile sona erdiğinin kabulü gerekir. Ancak imar uygulamasından sonra paydaşlar arasında bir fiili kullanma biçiminin oluşmadığı anlaşılmaktadır. Davalılardan İsmail tarafından dava konusu taşınmazın diğer davalı İletişim Hiz. AŞ.'ne kiraya verildiği görülmekte ise de, Medeni Kanun'un 691. maddesi ve 06.05.1955 tarih ve 12118 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı uyarınca önemli idari tasarruflardan olan bir malın kiraya verilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması zorunludur. Olayda bu koşul gerçekleşmediğine göre davalı İletişim Hiz. AŞ.'nin taşınmazda fuzuli şagil ( haksız el atan ) olarak kabul etmek gerekir.

Öte yandan, dava konusu taşınmazda her iki paydaşın payına karşılık kullandığı yerler olup, davacı yönünden intifadan men koşulunun gerçekleştiği de söylenemez.

Hal böyle olunca, davalılardan iletişim Hiz. AŞ. hakkındaki dava yönünden mutlak suretle el atmanın önlenmesine, diğer davalı İsmail hakkındaki davanın ise yukarıda açıklandığı şekilde intifadan men olgusunun gerçekleşmediğinden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir ... ),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR: Dava, paya el atmanın önlenmesi ve yıkım isteğine ilişkindir.

Davacı, çekişme konusu 41838 ada 5 parseldeki arsanın 293/489 payının, davalı İsmail'in de 196/489 payının maliki olduğunu, davalı İsmail'e ve kendisine ait evlerin bulunduğu taşınmazlarda yapılan imar uygulaması sonucu davalı ile paydaş kılındığını, aralarında taksim yapılmadığını, davalı İsmail tarafından taşınmazdaki yapısının üzerinde baz istasyonu kurulmak suretiyle, rızası alınmadan diğer davalı ... GSM şirketine bedel karşılığı kiralandığını, oysa kiralama işleminin geçersiz olduğunu, çünkü, kiraya verilirken pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığını ileri sürerek, yıkım suretiyle el atmanın önlenmesini, taşınmazın eski hale getirilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı İsmail, çekişmeli taşınmazda 4 katlı gecekondusunun bulunduğunu, 1995 yılında tamamlanan imar uygulaması sonrasında davacı ile paydaş kılındığını, imar öncesi her ikisine ait evleri ayrı ayrı kullandıklarını, bu nedenle diğer davalıya kiraya vermesine engel bir durumun olmadığını bildirerek, cevaben davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Diğer davalı da, tarafların taşınmazı fiilen ayrı ayrı kullandıklarını, davacının payına bir müdahale olmadığını bildirerek, cevaben davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemenin " ... Davaya konu baz istasyonunun davalı İsmail'in eskiden beri malik bulunduğu 34 kapı no'lu gecekondu üzerinde bulunması nedeniyle olayda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanamayacağı, davalının da imar ile aldığı tapusunun kapsamında kalan binasını eskiden olduğu üzere tabii ömrünü tamamlayıncaya kadar istediği şekilde kullanabileceği, fiili taksimde müdahalenin men'i istenen yerin davalı tarafından eskiden beri kullanılageldiği, davacının talebinin baz istasyonunun zararlarından dolayı istenmeyip kira akdinin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmaması ve davacının rızasının olmamasına dayandığından fiili taksim ile davalı İsmail tarafından taşınmazın kullanılmasının mümkün bulunduğu ... " gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar, yukarıda açıklanan nedenlerle özel dairece bozulmuştur.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; Y. Belediye Başkanlığı'nın 06.11.2006 günlü yazısından da anlaşıldığı üzere, 41838 ada, 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacı ve davalıya ait gecekondunun olduğu ve her iki tarafın da 2981 sayılı Yasadan yararlanarak 28.01.1993 tarihinde davacı Ahmet adına 237 m2, 09.06.1994 tarihinde ise, davalı İsmail adına 159 m2 tapu verildiği, ayrıca belediye encümeni kararıyla satılan, anılan taşınmazdaki toplam 93 m2 belediye payının 37 m2'sinin İsmail, 56 m2'sinin ise Ahmet adına tapuya tescil edildiği, dosya içerisindeki çap kaydından da çekişme konusu 41838 ada 5 parsel sayılı taşınmazda 15.03.1995 tarihinde 293/489 payının davacı adına, 196/489 payının da davalı İsmail adına kayıtlı olduğu görülmektedir. Davalı İsmail ile diğer davalı şirketi arasında 12.11.2005 başlangıçlı ve 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapıldığı sabit olup ve bu durum tarafların da kabulündedir.

Bilindiği üzere, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan, payına vaki el atmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı el atmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur.

Öte yandan, M.K.nun 706, B.K.'nun 213, T.K.'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişler ise, kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen ) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında M.K.'nun 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir.

Somut olayda, davacının davasını 05.06.2006 tarihinde açtığı, taşınmazı kayden edinim tarihi olan 1995 yılından ( imar tarihinden ) davanın açıldığı tarihe kadar, taraflar imar öncesinde de aynen mevcut olan yapılarını kullandığı görülmektedir. Aralarındaki bu kullanım biçimini bozan ve dosyaya yansıyan bir ihtilafın olduğu iddia edilmiş ve kanıtlanmış da değildir. Ayrıca kurulan tesis taşınmazın vasfını değiştirir nitelikte olmayıp, sökülüp kaldırılabilecek durumdadır. Buna göre davalı İsmail'in kendi kullanımında olan yapının üzerinde baz istasyonu kurulmasına, davanın el atmanın önlenmesi niteliğinde olduğu da göz önünde bulundurularak ve imar sonrasında taraflar arasında imardan önce var olan kullanım durumunun değişmediği ve fiili bir kullanım biçiminin oluştuğu olgusu karşısında, engel yoktur.

Bunun yanı sıra, davacı davada baz istasyonu ile ilgili komşuluk hukukuna dayalı bir istekte bulunmuş da değildir.

Hal böyle olunca, yerel mahkemenin direnmesi açıklanan bu gerekçe ile uygun olup, direnme kararının onanması gerekir.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 08.10.2008 gününde oyçokluğu ile karar verildi

Ortak yönetimin yöneticisi aynı parselde kat maliki de olmadığı icin dava acamaz.

Ayrı ayrı parseller üzerinde kurulan binaların bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin yönetimi için sözleşme ile ortak bir yönetim tarzı kabul edebilir iseler de böyle bir kabul genel hükümlere tabi bir sözleşme niteliğinde olup yalnız imza atan tarafları bağlar.
imza atmayan kat maliklerini baglamaz.
Davalı kiracı olup bu sözleşmeye ( yönetim planı ) taraf olmadığına göre sözleşme hükümleri ile bağlı değildir.
İçinde oturduğu bağımsız bölüm bir bölümünü teşkil ettiği ana gayrimenkulda kat irtifakı tesis edilmiş ise de uyuşmazlık, hakkında yapılan icra takibine konu olacak bu ana gayrimenkulun yönetiminden değil, diğer parseller üzerinde inşa edilmiş binaların da dahil olduğu ortak yönetimden kaynaklanmaktadır.
Bu durumda ortak yönetimin yöneticisi olan davacının aynı parselde kat maliki de olmadığı için yasanın 20. maddesinin 2. fıkrası uyarınca aktif husumet ehliyetine sahip olmadığı da dikkate alınarak, kiracı olan davalı hakkında KMK.md. 22/1 fıkrası hükmü uygulanamayacağından, icra takibi yapılamaz ve dava açılamaz.
(Yargıtay 18.HD. 12.10.1993T. 8739Esas. 10759Karar. )