Kontrattaki Muacceliyet şartı İki Haklı ihtarı geçersiz kılar mı ?

Yargıtay içtihadı
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/1070
K. 2004/1175
T. 26.2.2004

• İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE TALEBİ ( Sözleşmede Kiralardan Birinin Ödenmemesi Halinde Tamamının Muaccel Olacağına İlişkin Şart Bulunması - Her Ay Kirası İçin Ayrı İhtarname Gönderilemeyeceği )
• MUACCELİYET ŞARTININ GEÇERLİLİĞİ ( Kira Sözleşmesindeki Temerrüt Halinde Tüm Kiraların Muaccel Olacağı Beyanı - Her Ay İçin Ayrı İhtarname Çekilerek İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Talep Edilemeyeceği )
• TAHLİYE TALEBİ ( İki Haklı İhtar Nedeniyle - Kira Sözleşmesinde Yer Alan Muacceliyet Şartının Geçerliliği - Muaccel Hale Gelen Tüm Kiraların Tek İhtarnameyle İstenmesi Gereği )
• KİRA AKDİNDE YER ALAN MUACCELİYET ŞARTI ( Tüm Kiralar Muaccel Hale Gelmesine Rağmen Ayrı İhtarnameler Çekilerek İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası Açılamayacağı )
6570/m.7/e
Yargıtay 6.hukuk dairesinin yukardaki gibi bir içtihadı vardır ve her tahliye davasında bu husus resen incelenir.
Bizim olayda ÖZET :
Bizim Kira sözleşmesinin özel 17. Maddesi aynen şöyledir; (Bu madde tarafları bağlar)
17- Aynı dönem içersinde kira bedelinin İKİ AY ( dikkat! iki ay , bir ay değil ) arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedelleri muacceliyet kesbeder ve bu hal kiracı tarafından gayrımenkulun tahliyesi sebebi olarak peşinen kabul edilir.

ÖZETLE; bizim olayda, kiracı her ay kirasını ödemekte, fakat geç ödemektedir (ayın 20 si veya daha geç) hiçbir zaman iki ay üst üste ödememezlik yapmaz. Zaten bunu yapması da olanaksızdır zira ozaman otomatik olarak tüm kiralar yukarki maddeye göre muacceliyet kazanır ve kendisi büyük bir para ödemek durumunda kalır.
Mayıs ayının ortalarında bir ihtarname çekmişim ( yalnız Mayıs ayına ait ); yani geç ödeme var fakat iki ay üst üste ödememezlik yok, hukuki olarak içtihattaki ve kira sözleşmesindeki durum husule gelmemiş. Yani kesinlikle kiracıya, tüm muaccel kiraları ödemesi konusunda bir istemde bulunamam. İhtarname hakkımı iki ayın sonunda kullanmam gereği de bana kimse tarafından empoze edilemez. Bir ayın sonunda da bu hakkımı kullanabilirim, zira hakkımı nezaman kullanacağıma ancak ben karar verebilirim. O zaman yargıtay içtihadındaki husus da OLUŞMAMIŞ olur. Diger aylarda da durum aynıdır; yani iki ay üst üste kira ödememek durumu yok, her ay o aya ait ihtarname yollayabilir FAKAT tüm muaccel kiraları kiracıdan isteyemem. Özetle tüm ihtarlarda kiracıdan MUACCELİYET ŞARTI’ nı yerine getirmesini isteyemem. Bu şekilde içtihattaki iki haklı ihtarın oluşmamasına sebep olan madde de gerçekleşmemiş oluyor. Ve bu şekilde bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sahip olabiliyorum.
Sayın hukukçularımız yukarki duruma ilişkin görüşleriniz nelerdir?
Şimdiden TEŞEKKÜRLER……..

Kiracınız kirasını diğer aya sarkıtmadan ödüyorsa bu insanı çıkarmaktaki gayeniz nedir acaba? Başka bir kiracının gelip aylarca yıllarca borç takıp çekip gitmesini mi istiyorsunuz?

Kiracımız kirasını geç ödüyor. Bizim ekonomik durumumuz bunu artık kaldıramıyor.