Kat maliki olmayan yönetim kurulu başkanı hangi davaları açabilir, hangilerini açamaz?

Kat maliki olmayan yönetim kurulu başkanı hangi davaları açabilir, hangilerini açamaz? Kat malikleri kurulunda kararmı alınması gerekir?

Kat malikleri kurulu kendisine sitenin her türlü hukuki işlerini yürütmesi ve vekaleten atanacak bir avukat kanalıyla site menfaatleri icabı dava açmaya yetkili olduğuna dair karar alınırsa siteyi ilgilendiren her türlü davayı açabilir. Ancak böyle bir karar almayıp, dava açılması istenen her türlü konu öncelikle toplantıda görüşülüp oybirliği ile dava açılması kararı alındıktan sonra da yöneticiye yetki verilebilir ki bu daha sağlam bir yoldur.

KMK 35 yönetici kat maliklerinin (genel vekaletli) vekili konumundadır.
Yetkileri Borçlar kanunu 504 de belirtilen konularda yoktur.
Yönetici kmk gereği sadece aidat toplama konularında dava açabilir.
Aidat toplama harici dava açamaz.
Aidat toplama harici dava acabilmesi yada avukat tutabilmesi icin BK 504 geregi ASALETEN özel ilave vekalet gerekir.
Borçlar kanunu 504 konularında yetkisizdir.

- - - Updated - - -

Yönetici kat maliki degilse aidat harici dava açamaz.

Tüm kat maliklerinin asaleten oybirligi ile Borçlar kanunu md. 504 özel ilave vekalet gerektirir.


Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2003/1531 - K:2003/1910

KAT MALİKİ OLMAYAN YÖNETİCİ
( Bahçede Köpek Besleyen Kat Malikine Karşı Açtığı Rahatsız Edici Eylemlerin Giderilmesi Davasında Aktif Husumet Ehliyeti - Kat Malikleri Kurulunca Yetki Verilmesi Şartı )
HUSUMET
( Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Bahçede Köpek Besleyen Kat Malikine Karşı Dava Açabilmesi İçin Kat Malikleri Kurulunca Yetki Verilmiş Olması Şartı )
BAHÇEDE KÖPEK BESLEYEN KAT MALİKİNE KARŞI DAVA AÇILMASI
( Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Aktif Husumet Ehliyetinin Kabulü İçin Kat Malikleri Kurulu'nca Yetki Verilmesi Gereği )
AKTİF HUSUMET EHLİYETİNİN BULUNMAMASI
( Kat Malikleri Kurulunca Yetki Verilmeyen Kat Maliki Olmayan Yöneticinin Bahçede Köpek Besleyen Kat Malikine Karşı Açtığı Rahatsızlığın Giderilmesi Davası )

ÖZET :
Kat maliki olmayan yöneticinin rahatsızlığın giderilmesi istemiyle dava açabilmesi, kat malikleri kurulu kararıyla kendisine açıkça yetki verilmiş olmasına bağlıdır.
Yönetim planında köpek, kedi gibi hayvan beslenmesinin yasaklanmış bulunması, yöneticinin bu konuda kat malikleri kurulundan yetki almadan dava açmasını mümkün kılmaz.
Bu durumda kat maliki olduğu kanıtlanmamış ve kendisine de kat malikleri kurulunca bir yetki verilmemiş bulunan davacı yöneticinin aktif husumet ehliyetinin yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekir.

KARAR :
Davacı yönetici dava dilekçesinde, davalının dükkanından arka bahçeye kapı açıp duvarla kapattığı yerde köpek besleyerek apartman sakinlerine rahatsızlık verdiğini ileri sürüp davalının bu şekilde çıkardığı muarazanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Yerinde yaptırtılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davalı tarafından yapılan duvar ve sonradan açılan kapının projeye aykırı olduğu ve bu yerde köpek beslenerek oluşan pisliğin yaydığı koku ve köpeklerin gürültüsüyle çevreye zarar verildiği belirtilmiş, mahkemece bu saptama esas alınarak "projeye aykırı olarak köpek bakarak oluşan muarazanın önlenmesine" biçiminde karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesinde kat maliklerinin, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlü oldukları öngörülmüş olup yasanın bu hükmüne aykırı davranış nedeniyle bunun önlenmesi bakımından dava açma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir.
Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulamalarına göre, kat maliki olmayan yöneticinin rahatsızlığın giderilmesi istemiyle dava açabilmesi, kat malikleri kurulu kararıyla kendisine açıkça yetki verilmiş olmasına bağlıdır.
Yönetim planında köpek, kedi gibi hayvan beslenmesinin yasaklanmış bulunması yöneticinin bu konuda kat malikleri kurulundan yetki almadan dava açmasını mümkün kılmaz.

Geri çevirme kararı üzerine getirtilen tapu kayıt fotokopisinde davacı yöneticinin kat maliki olduğuna dair bir kayda rastlanılmamış, karar defterindeki kat malikleri kurulu kararlarında da yöneticiye eldeki davayı açması için açıkça yetki verildiğini gösteren bir karar da bulunmamaktadır.

Bu durumda kat maliki olduğu kanıtlanmamış ve kendisine de kat malikleri kurulunca bir yetki verilmemiş bulunan davacı yöneticinin aktif husumet ehliyetinin yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekir.
.
https://www.hukuki.net/showthread.php...irligi-gerekir.

"Ancak böyle bir karar almayıp, dava açılması istenen her türlü konu öncelikle toplantıda görüşülüp oybirliği ile dava açılması kararı alındıktan sonra da yöneticiye yetki verilebilir ki bu daha sağlam bir yoldur."
Peki bu durumda dava öncesi toplantıda görüşüp karar vermeleri nasıl olacak, çünkü; bu toplantı olağan dışı toplantı kapsamında değilmidir, olağan dışı toplantı usulü uygulanırsa 15-20 günlük süre almazmı? Toplanma ve karar alma yetki verme için dava öncesi bu kadar süreleri olmayabilir bu durumda olağan dışı toplantı kapsamında da olsa ve daha kısa sürede toplantı yapılsa ve tüm üyeler eksiksiz katılmış olsa mağduriyet olmasa da geçerlimidir?

KMK ya göre her kat maliki paydaş olduğu mülk ile ilgili konularda mülkiyet hakkını korumak için dava açabilir.
Borçlar kanunu 504 deki dava açma hakkını (genel vekaletli )vekil olan yönetime özel vekalet vererek de devredebilir.