Mağazamızın önünde bulunan avlunun kullanımı için 4/5 oy almış olmamız yeterlimidir?

Merhaba Arkadaşlar;
Mağazamız bir binanın komple bir cephesine sahip ve önümüzde yaya kaldırımına kadar olan ve sahanlık denilen bir alan var .Ayrıca binanın girişi yan taraftan ve bu bahçeye ve mağazamıza bağımsız giriş yapılabiliyor. Sorum şu, burada pastane faaliyeti yapmak ve ön alanı masa sandalye atarak kullanmak istiyoruz. Bunun için toplantı talebinde bulunduk. 22 kişiden biz dahil 18 kişi toplantıya katıldı ve evet oyu verdiler. Bu durum karar defterine yazıldı ve imzalar toplandı. Toplantıya katılmayan bu 4 kişinin herhangi bir itiraz hakkı var mı? 4/5 olarak aldığım bu evet oyu sayısı bu alanı kullanmam için yeterli mi? 19 ve 31 maddeler bakımında ön ve yan avlunun kış bahçesi olarak kullanılması hakkı tarafımıza verilmiştir gibi bir yazı yazıldı karar defterine..

Kat malikleri kurulu toplantıya gelmeyen kat maliklerinin vekili konumundadır.
Toplantıya gelmeyen kat maliklerini zararlandırıcı kararlar alamazlar.
Kat malikleri kurulunun yetkilerini Borçlar kanunu md.504 belirler.
Sizin toplantınızda kat malikleri kurulu yetkilerini aşmış durumdadır.
Yetkisiz vekil gibi hareket edilmiştir.
Ortak alanlar arsa payı oranında ortak olunduğu ölçüde kullanım hakkına sahip olunur.
Kullanım hakkinin geçici süre yada daimi sürede devri yada yetkilendirilmesi tüm maliklerin asaleten oy birliği ile (%100)mümkün olur.
Yani tüm maliklerin bizzat onay vermesi ile yada özel ilave yetki verilmiş vekalet oyları ile mümkün olur.
Normal (genel) vekalet bu konuda geçersizdir.
Onay vermeyen malikler itiraz ederlerse toplantıda alınan karar geçersizdir.

Yanıt için teşekkür ederim. Ancak bir sorum daha olacak. Kat mülkiyetinin 19. maddesi bu konuda geçerli değilmidir? yada hangi konuda 4/5 yeterli olacaktır? örnek verebilirmisiniz? Ayrıca toplantıyı ve konusunu bildikleri halde katılmayışları bir şey ifade etmez mi? Çünkü karar defterine bu daire sahiplerinin toplantıya katılmadığı ve vekil tayin etmediği yazıldı..

Şöyle düşünelim:
On ortaklı bir malımız, mesela evimiz olsun.
Ortaklardan bir kısmı "bu evi çocuk esirgeme kurumuna bağışlayalım" dese, kaçta kaçının onayı gerekiyor olmalı? Tamamının değil mi?
Sonuçta bahsettiğimiz o avlu da ortakları daire malikleri olan bir taşınmaz. Bunun bir kişiye verilmesi için de ortakların eksiksiz olarak tamamının rızası gerekir diye bir mantık yürütüyorum.

Kat mülkiyeti kanunu
Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Normal vekalete Genel vekalet denir.

Borçlar kanunu md 504 konusunda ilave özel vekalet gerekir.
1-dava açılacaksa
2-Alacak sulh olacaksa
3-Hakeme başvurulacaksa
4-iflas kararı verilecekse
5-iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edilecekse
6-Kambiyo taahhüdünde bulunulacaksa (senet)
7-Bağışlama yapılacaksa (Yöneticiye normal rayic ücretlerden fazla ücret verilecekse)
8-Kefil olunacaksa
9-Taşınmaz devredilecekse ve bir hak ile sınırlandırılacaksa.
Borçlar kanunu md 504 bahsedilen konularda muhakkak Noterden yazılı vekalet şeklinde olmalıdır.
.
Bu konularda Noter vekaleti yoksa
Vekaleten kullanılan Hak kaybettirici oylar ile alınan kararlar hukuken geçersizdir.

Sizin durumunuz ortak alanın kiraya verilmesi gibidir.
Ortak alanların kiraya verilmesi müsadesinide tüm paydaşların onayı ile ortak alanın onaylı mimari projesinde özgülendiği amaç doğrultusunda ve rayiç emsal değeri ile kiraya verilmesi gerekir.
4/5 onay ile belirlenen kira bedeli ne kadar?
Cevredeki emsalleri ile rayic mi?
Bedava ücretsiz olamaz.
BK.504 deki yasak kararlar konusuna girer.

Yan binada bulunan 3 mağazanın ön avlusunu kullanmak için ödediği rakamın dört katı gibi bir bedelde anlaştık. Ancak benim anlamadığım insanlar toplantıyı ve konuyu bildiği halde gelmediler, görüş bildirmediler. Bu durum ne olacak.

Rayiç ücret mukabili ortak alan özgülendiği amaç doğrultusunda kiralanabilir.
Karar yeter sayısı ortak alanın yeri ve cins ine göre değişkendir.
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi %51 oy ve arsa payı yeterlidir.
Çatı nin Telefon şirketine baz istasyonu için kiraya verilmesi % 100 oy ve arsa paylı onayı gerekir.
Sığınakların kiraya verilmesi ise % 100 oy ve arsa paylı onay olsa bile imkansızdır.
Yan duvarlar ve çatının reklam geliri için kiraya verilmesi % 100 oy ve arsa paylı onayı gerekir.
Sizin durumunuzun karar yeter sayısı benim kanaatimce kiraya verilmesi % 100 oy ve arsa paylı onayı gerekir.
Ancak alınan karar süresiz onay ve karar değildir.
Her yıl için yeniden karar alınmalıdır.
Siz süresiz onay istiyorsanız asaleten tüm maliklerin yada özel ilave vekaletli vekillerin kullanacağı oy ile mümkün olur.

.