Kapora iadesi??

Daire alımı için emlakçı ile adi bir sözleşme yaptım.Sözleşmede "20 gün içinde tapu işlemleri sonuçlandırılamazsa geçersizdir." hükmü var.20 gün içerisinde tapu işlemleri sonuçlandırılamadı.Bu benden kaynaklanmıyor.Çünkü ben bankaya başvurdum fakat eksperler tapuda gösterilen bağımsız bölüm ile projede gösterilen bağımsız bölümün farklı olduğu gerekçesiyle trampa gerektiği raporunu vermiş.İşlemler 45 gün sürdü ve sorunu halletmişler.Ben ise işlemlerin 20 günü aştığı gerekçesiyle daireyi almaktan vazgeçtim.Ancak emlakçı kaporamı geri vermiyor.Bu durumda nasıl bir yol izlemeliyim;
1-Sebepsiz zenginleşme davası mı açmalıyım? yoksa icraya verip itiraza göre itirazın iptali davası mı açıyım?
2-Önce noterden ihtar çekmem şart mı?
3-Sözleşmeye konan geçerlilik süresi içerisinde devir yapılmadığından ve sözleşmenin noterde yapılmadığından hareketle iki anlamda da sözleşme geçersizdir diyebilir miyiz?
4-Sözleşmede alım-satım sözleşmesi yazıyor.Bu sözleşme yine de Tellallık sözleşmesi olarak değerlendirilebilir mi?Bu durumda emlakçı tapu devri gerçekleşmeyen sözleşmeden dolayı hizmet bedelini haketmiş sayılabilir mi? Sırf Alıcı ile satıcıyı bir araya getirmiş olması hizmet ücretini haketmiş olmasını gerektirir mi?Tapu devri benden kaynaklanmayan sebeplerle 20 gün içinde gerçekleşmedi.