KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN Kanun No. 5711 Kabul
Tarihi: 14/11/2007 MADDE 1 – 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü
maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Kat
mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün
bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak
mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının
bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her
kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi
için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra
uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana
gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü
saklıdır. Kat
irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin
belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak
maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu
Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir." MADDE 2 – 634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci
fıkrasının (a) bendine, "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden
sonra gelmek üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde
duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar," ibaresi
eklenmiştir. MADDE 3 – 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. "Kat
mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki
birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi
iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı
veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil
edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik
projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş
olması gereklidir." "Gelirinin
ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya
tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan
"bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti
kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde
gösterilir." MADDE 4 – 634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir. "MADDE
11 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat
mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille
ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de
uygulanır. Henüz
kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu
Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt
Defterine tescil olunur." MADDE 5 – 634 sayılı Kanunun 12 nci
maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "MADDE
12 – Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün
kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde
bulunması gerekir: a) Anagayrimenkulde, yapı veya
yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak
yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı
inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından
yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca
onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren
vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi. b)
Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu
yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış,
kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim
plânı. c)
Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve
bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini
gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste." MADDE 6 – 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve
üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine
çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki,
doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu
gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi
yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine
tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat
mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir
sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa
numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında
bağlantı sağlanır. Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara
ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün
mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün
leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün
tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar
hanesinde belirtilir." MADDE 7 – 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. "Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa
üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o
arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve
plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine
vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı
istenmez." "Yapıları
tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde,
yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat
mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde
kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı
uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi
gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik
olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat
irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye,
belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî
para cezası verilir." MADDE 8 – 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Kat
maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası
olmadıkça anagayrimenkulün
ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya
boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar
verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının
güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde,
bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması
konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız
bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım,
tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı
bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin
ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım,
tesis ve değişiklik yapılabilir." MADDE 9 – 634 sayılı Kanunun 20 nci
maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan "koruma"
ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiş ve
ikinci fıkrasında yer alan "yüzde on" ibaresi "yüzde beş"
olarak değiştirilmiştir. MADDE 10 – 634 sayılı Kanunun 22 nci
maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü
maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır." MADDE 11 – 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci
fıkrasına "tesislerin yeniden yapılması" ibaresinden sonra gelmek
üzere "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen
teknik incelemeler" ibaresi eklenmiştir. MADDE 12 – 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve
dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Bu
gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın
tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine,
arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi
kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı
çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir
kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim
hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere
bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için
davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi
içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü
halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan
kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin
işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir." "Bu
maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma
kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava
hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi
ortadan kalkmışsa düşer." MADDE 13 – 634 sayılı Kanunun 26 ncı
maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Kat
irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla
yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine
getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat
irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara,
arsa payları oranında devrine karar verir." MADDE 14 – 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve
üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir. "Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda
bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle
bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde
toplanır." "İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında
bırakılacak zaman yedi günden az olamaz." MADDE 15 – 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Yeter
sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci
toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu
toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur." MADDE 16 – 634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Kat
maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy
sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak,
kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en
fazla iki kişiye vekâlet edebilir." MADDE 17 – 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve
üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Kat malikleri kurulunca
verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü
gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay
içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak
bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal
davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla
hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden
birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe
dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine
getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak
hâkimin müdahalesini isteyebilir." "Tespit
edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin
Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü
saklıdır." MADDE 18 – 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "Yöneticinin
ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün
kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması
mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her
birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası
verilir." MADDE 19 – 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra
eklenmiştir. "Kat
malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu
kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen
yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı
temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle
açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu
yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki
yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır." MADDE 20 – 634 sayılı Kanunun 47 nci
maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir. "Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak
istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında
bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir." MADDE 21 – 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve
ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. "İmar
Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller
arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun
46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı
İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın
giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi
bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün
ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde
hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik
Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir
gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit
edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine,
öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu
teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur." MADDE 22 – 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere
"Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu
Bölüm" altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı
maddeler olarak teselsül ettirilmiştir. "DOKUZUNCU BÖLÜM Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler Kapsam MADDE
66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı
yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak
kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu
yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır.
Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil
alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu
yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin
tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu
yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde
toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar
tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine
çevrilebilir. Ortak
yerler MADDE 67 – Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki
bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan
parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer
parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek
suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri
parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu
yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri
bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız
bölümlerin ortak yeri sayılır. Vaziyet
plân ve projeleri MADDE
68 – Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve
tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki
parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili
makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet
plânında ve projelerde belirtilir. Kamuya
ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu
kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak
şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir. Toplu
yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak
belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân
Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir. Yönetim MADDE
69 – Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok
bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her
biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o
blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri
kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya
bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi
sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.
Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı
ayrıca belirtilir. Bir
adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak
yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri
kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı
kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim
plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan
bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde
olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.
Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının
özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler
kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Toplu
yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız
bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve
yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul
tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler
kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu
yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların
bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının
özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler
kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Yönetim
plânı ve değiştirilmesi MADDE
70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek
yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat
maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin
tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Geçici
yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız
bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. Yönetici
ve denetçi atama MADDE
71 – Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu
blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat
malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı
temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve
tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok
yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan
yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu
yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi
ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin,
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun
oyu ile atanır. Ortak
giderlere katılma MADDE 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya
yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler,
o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak
kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak
giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Blok
kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları,
2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında
belirtilen belgelerden sayılır. Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve
tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir
parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin
veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç
bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve
toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar. Geçici
yönetim MADDE
73 – Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu
kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için
gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması
öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl
oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.
Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar
devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı
ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. Uygulanacak
diğer hükümler MADDE
74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer
alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla
tatbik edilir." MADDE 23 – 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. "GEÇİCİ
MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve
üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten
itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı
tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş
işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen
süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin,
kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların
tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı
bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı
sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye
sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir
tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir." MADDE 24 – 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile
ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik,
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır. GEÇİCİ MADDE 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği
tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur. GEÇİCİ MADDE 3 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu
yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay
içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik
yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir.
Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici
seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi
seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır. MADDE 25 – Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer. MADDE 26 – Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. 27/11/2007 |
||||||