TAŞINMAZ MALLARA İLİŞKİN İHALENİN YAPILMASI (İİK. mad. 129)

Av. TALİH UYAR

         Taşınmaz mallara ilişkin “ihalenin (arttırmanın) nasıl yapılacağı ve ta­şınmazların hangi koşullarla ihale edilebileceği” bu maddede düzenlen­miştir.

I­Taşınmazlar da taşınırlar gibi, «açık arttırma»⁽¹⁾ ile satılır. «Açık ar­

(2)

tırma şekli», kural olarak taşınırlarda olduğu gibidir.

II­Birinci arttırmada i h a l e n i n y a p ı l a b i l m e s i i ç i n;

a) Taşınmazın tahmin edilen kıymetinin (İİK. mad. 128/II) «% 60’ını bulması» ve,

b) Eğer o taşınmaz ile güvence altına alınmış (temin edilmiş) olan «ön­celikli (rüçhanlı) alacaklar» varsa, yapılan teklifin bu alacakların⁽³⁾ ­ve bu alacakların ipotek kapsamında bulunan faizlerinin⁽⁴⁾ ­toplamından fazla olması gerekir.

Maddede öngörülen «öncelikli (rüçhanlı) alacaklar» ile hangi alacaklılar kastedilmiştir?

aa) Genellikle burada «rehin (ipotek) hakkı»nın sözkonusu olduğu be­lirtilmektedir⁽⁵⁾. Bu konuda kaynak İsviçre İcra ve İflas Yasasında açıkça «rehinle güvence altına alınmış ve takip alacaklısının alacağına nazaran rüçhanlı alacakların toplamı»ndan bahsedilmiştir (İsviçre İİK. mad. 128).

bb) Rehin (ipotek) hakkı yanında, «taşınmazın aynından doğan ­bina vergisi, arazi vergisi gibi­ kamu alacakları»nı da ­6183 s. Amme Alacakla­rının Tahsili Usulü Hakkındaki Kanununun 21. maddesi gereğince­ «ön­celikli (rüçhanlı) alacak» saymak gerekir.

(1)                  Ayrıntılı bilgi için bknz: UYAR, T. İcra Hukukunda İhale ve İhalenin Bozulması, 2002, 3. Bası, C:1, s:286

(2)                  Ayrıntılı bilgi için bknz: UYAR, T. age. C:1, s:185 vd.

(3)                  Bknz: 12. HD. 12.3.2001 T.3050/4119; 7.11.2000 T. 16084/16746 

(4)                  Bknz: 12. HD. 18.2.1998 T. 1018/1667 

(5)                  POSTACIO⁄LU, İ. İcra Hukuku Esasları, 1982, s: 473, 499 – KURU, B. İcra ve İflas Hukuku, 1990,

 

C: 2, s: 1321 – KURU, B. El Kitabı, 2004, s: 572 – ÜSTÜNDA⁄, S. İcra Hukukunun Esasları, 2004,

s: 271 – ARSLAN, R. İhale ve İhalenin Feshi, 1984, s: 129

 

Yüksek mahkeme;

 

√«İİK. 129’da geçen ‘rüçhanlı alacaklar’ sözcüğünün ‘taşınmazla temin edilen ipotekli alacaklar’ı ifade ettiğini, ‘belediyenin emlak vergisi alaca­ğı’nı da kapsamadığını»

√ «Satışa konu taşınmazın aynından doğan bina/arazi vergisi gibi­ ala­cakların da İİK. 129’da öngörülen ‘rüçhanlı alacaklar’dan olduğunu»⁽⁷⁾ belirtmiştir.

Ayrıca belirtelim ki; İİK. mad. 129’da geçen «rüçhanlı alacaklar» kav­ramı ile «satış isteyenin alacağına göre önceliği olan alacaklar»⁽⁸⁾ kastedil­miştir. Başka bir deyişle, «taşınmazın, ipotekli alacaklı tarafından yapılan takip sonunda satışa çıkarılması halinde, satış bedeli ipotek tutarını karşı­laması gerekmeden»⁽⁹⁾ ihale yapılabilir...

c) Satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir.⁽¹⁰⁾ Yüksek mahkeme; «satış ve paylaştırma giderleri» kavramının da içeriği ile ilgili olarak;

√ «Gazetede yapılan ilân giderleri’nin, ‘paraya çevirme giderleri’ne da­

(11)

hil olduğunu»

√ «Kıymet takdiri için yapılan ‘keşif ve bilirkişi giderleri’nin, ‘paraya çe­virme giderleri’ne dahil olduğunu»⁽¹²⁾

√ « ‘Tebligat giderleri’nin, ‘paraya çevirme giderleri’ne dahil olduğu­

(13)

√ « ‘Satış talebi’nden ‘ihale tarihi’ne kadarki ‘paraya çevirme ve pay­laştırma giderleri’nin, hesaplamada dikkate alınacağını»⁽¹⁴⁾

√ «Ayni dosyada, birden fazla taşınmazın satışa çıkarılmış olması ha­linde, yapılan satış masraflarının taşınmazlar arasında eşit olarak paylaş­tırılması ve böylece herbir taşınmaza düşen satış masrafının bulunması ge­rekeceğini»⁽¹⁵⁾

√ « ‘Satış paylaştırma masrafları’nın, ‘satış talebinden, satışın yapıldı­ğı tarihe kadarki dönemde yapılan masraflar’ı, kapsadığı, ‘tellaliye gide­ri’nin ‘satış giderleri’nden olmadığını»⁽¹⁶⁾

(6)	Bknz: 12. HD. 7.5.2004 T. 7346/11720
(7)	Bknz: 12. HD. 7.11.2000 T. 16054/16715; 1.3.1979 T. 747/165
(8)	Bknz: 12. HD. 7.5.1981 T. 3360/4670
(9)	Bknz: 12. HD. 10.4.2000 T. 4697/5535; 12.11.1998 T. 10765/12719
(10)	Bknz: 12. HD. 30.3.2006 T. 3268/6464; 28.1.2005 T. 23828/1302
(11)	Bknz: 12. HD. 28.6.2005 T. 10538/13977; 2.5.2005 T. 5799/9452; 29.4.2005 T. 5728/9304
(12)	Bknz: 12. HD. 13.12.2005 T. 21222/24808; 11.3.2003 T. 2746/4982
(13)	Bknz: 12. HD. 29.4.2005 T. 5703/9310; 12.4.2005 T. 4457/7856; 4.3.2005 T. 1183/4454
(14)	Bknz: 12. HD. 22.3.2005 T. 2817/6020; 22.4.2003 T. 6445/9018; 6.2.2003 T. 29134/2338
(15)	Bknz: 12. HD. 5.4.2004 T. 2877/8205; 29.4.2003 T. 7209/9614
(16)	Bknz: 12. HD. 23.3.2004 T. 1827/6870

 

√ «İhalede taşınmazı üçüncü kişinin almış olması halinde tapu alım­sa­tım ve emlak vergilerinin takip alacaklısına yükletilemeyeceğini»⁽¹⁷⁾

√ «Çevre temizlik vergisinin, taşınmazın aynından kaynaklanan bir vergi olmadığı; ihale alıcısının çevre temizlik vergisinden sorumlu olmadığı­

(18)

belirtmiştir.

Doktrin ve uygulamada, «üzerinde öncelikli (rüçhanlı) alacak bulun­mayan» taşın­mazların birinci artırmada satılabilmesi (en çok artırana ihale edilebilmesi) için, teklif edilen bedelin (ileri sürülen peyin) ­taşınma­zın tahmin edilen kıymetinin % 60’ı yanında­ «satış ve (paraların) paylaş­tırma giderlerini de karşılaması» gerekip gerekmediği konusunda görüş ayrılığı belirmiştir. Bu konuyu düzenleyen İİK. mad. 129/I hükmünü bi­zim yorumladığımız gibi yani ancak, «% 60 + satış ve paylaştırma giderle­ri»nin toplamından fazla teklifte bulunması halinde, ihalenin yapılabile­ceğini kabul edenler⁽¹⁹⁾ bulunduğu gibi, tamamen aksi görüşü savunarak, «ihalenin yapılabilmesi için ­rüçhanlı alacaklılar yoksa­ % 60 koşulunun gerçekleşmesini yeterli sayanlar» da vardır.

Yüksek mahkeme; yeni kararlarında «gerek birinci^(21) (22) ve gerekse ikinci⁽²³⁾ arttırmada, ipotekli taşınmazın alıcıya ihale edilebilmesi için, teklif edilen bedelin ayrıca ‘satış ve paylaştırma giderleri’nide karşılaması (aş­ması) gerektiğini» belirtmiştir...

III­«Karşılama ilkesi»ni öngören İİK. mad. 129 hükmü kamu düzeni ile ilgili emredici bir hükümdür. Bu nedenle, artırmada teklif edilen bedel, «öncelikli alacaklar» ile «satış ve paylaştırma giderlerini» ve «birinci arttır­mada % 60, ikinci arttırmada % 40 koşulunu» karşılamadığı (aşmadığı) halde ihale yapılmışsa, icra mahkemesi usulüne göre açılmış olan «ihale­nin feshi» davasında bu hususun kendiliğinden gözeterek ihaleyi sırf bu nedenle feshedebilir.

İİK. mad. 129 hükmüne rağmen, ipotekli alacaklı «ipotek bedeli karşı­lanmasa dahi ipotekli taşınmazın satılmasına» muvafakat edebilir mi? Da­ha doğrusu bu muvafakati geçerli olur mu? Keza; paraya çevirme ve pay­laştırma masraflarını yapmış olan alacaklı «bunları talep etmekten feragat

(17)                Bknz: 12. HD. 23.10.2003 T. 16632/20710 

(18)                Bknz: 12. HD. 5.6.2003 T. 10483/13250 

(19)                ARSLAN, R. age. s: 130 – BERKİN, N. İcra Hukuku Rehberi, 1980, s: 337 – GÜRDO⁄AN, B. İcra Hukuku Dersleri, 1966, s: 105 – BELGESAY, M. R. İcra ve İflas Kanunu Şerhi, 1948, s: 337 – ÇATALKAYA, C./BANDAKÇIO⁄LU, İ. İcra ve İflas Kanunu Şerhi, 1965, s: 411 – POSTACIO⁄LU, İ. age. s: 499 – MUŞUL, T. İcra ve İflas Hukuku, 2005, s: 594 vd. – PEKCANITEZ, H./ALTAY, O./ÖZKAN, M. S./ÖZEKES, M. İcra ve İflas Hukuku, 2005, s: 223

(20)                KURU, B. age. s: 1319 vd. – KURU, B. El Kitabı, s: 572

(21)                Bknz: 12. HD. 30.3.2006 T. 3268/6464; 28.1.2005 T. 23828/1302 

(22)                Karş: 12. HD. 2.12.1980 T. 7348/8645 

(23)                Bknz: 12. HD. 27.1.2006 T. 23749/1144; 15.11.2005 T. 18349/22124; 4.10.2005 T. 15246/18876

 

ederek, bu masraflar karşılanmasa bile satışın yapılmasına muvafakat

edebilir mi?

Yüksek mahkeme ­özellikle yeni kararlarında­«ipotekli alacaklının, ipotekli taşınmazın ipotek bedeli karşılanmasa dahi satışın yapılmasına muvafakat edebileceğini»⁽²⁴⁾ ve «İİK. 129’da öngörülen paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını talep etmekten, bunları yapmış olan alacaklının feragat edebileceğini, bu durumda bu masraflar karşılanmadan yapılan

(

ihalenin ­bu nedenle­ feshinin talep edilemeyeceğini»^25) (26) belirtmiştir.

IV­İİK. 129’da öngörülen «karşılama ilkesi» gereğince dikkate alına­cak öncelikli alacaklar, «günü gelmiş» (muaccel) olan alacaklardır (İİK. mad. 125/III). Rehin ile güvence altına alınmış olan alacağı, satış sırasın­da muaccel olmayanlar, satış bedelinden bir hak talep edemeyecekleri gi­bi, vaktinden önce bir ödemeyi de kabul etmek zorunda değildirler⁽²⁷⁾. Bundan dolayı, alıcıya ihale edildiği tarihte, satılan taşınmazın üzerinde «ipotek» varsa ve bu ipoteğin güvence altına aldığı alacağın günü (vâdesi) henüz gelmemişse, ihale bedelinin ipotekle güvence altına alınmış olan alacağı da karşılaması aranmaz ve taşınmaz üzerindeki ipotekle birlikte alıcıya ihale edilir.

Birinci sırada bulunan «ipotekli alacaklı» satış isteminde bulunmuş­sa, ihalenin yapılabilmesi için, satış isteminde bulunan bu ipotekli ala­caklının alacağının da karşılanması gerekmez. Çünkü, İİK. mad. 129’da yer alan «rüçhanlı alacaklar» sözcüğü ile «takip yanan (ipotekli) alacaklı dı­şındaki diğer kişileri rüçhanlı alacakları» kastedilmiş (ifade edilmek iste­nilmiş)dir⁽²⁸⁾.

Birinci sırada bulunan ipotekli alacaklının takibinde, sonraki sıralar­da yer alan ipotek alacaklılarının alacaklarının karşılanması gerekmediği halde, ikinci ya da üçüncü sıradaki ipotek alacaklılarının takibi halinde, önceki sıralarda bulunan ipotekli alacaklıların alacaklarının karşılanma­sı gerekir. Ancak, takipte bulunan rehinli alacaklı ile ayni sırada bulunan rehinli alacaklının alacağının karşılanması gerekmez⁽²⁹⁾.

Uygulamada çok kez duraksama konusu olan şu hususu da belirte­lim ki; üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazın «birinci artırmada» ihale edilebilmesi için, teklif edilen bedelin hem taşınmazın kıymetinin % 60’ını ve hem de ipotek bedelini karşılaması gerekmez. Bunlardan hangisi faz­la ise, onu karşılaması yeterlidir⁽³⁰⁾.

(24)	Bknz: 12. HD. 20.6.2005 T. 9077/13223; 5.4.2003 T. 5490/8339; 7.4.2003 T. 4008/7430
(25)	Bknz: 12. HD. 17.11.2005 T. 8002/22421; 28.6.2004 T. 13086/17179; HGK. 24.3.2004 T. 12­
	107/155
(26)	Karş: 12. HD. 15.2.1988 T. 1098/1475
(27)	ÜSTÜNDA⁄, S. age. s: 272 – BERKİN, N. age. s: 337
(28)	Bknz: 12. HD. 10.4.2000 T. E: 4697, K: 535, 12.11.1998 T. E: 10765, K: 12719
(29)	ÜSTÜNDA⁄, S. age. s: 271, dipn.881
(30)	Bknz: 12. HD. 27.1.2006 T. 23749/1144

 

a) Teklif edilen bedel, rüçhanlı alacaklının (örneğin; ipotekli alacaklı­nın) alacağını karşılıyor ve bedel aynı zamanda taşınmazın kıymetinin % 60’ı oranında ise ­örneğin; 100.000.000.000 TL kıymetindeki bir taşın­mazın üzerinde 80.000.000.000 TL bir ipotek varsa, bu taşınmazın, ipo­tek kurulduktan sonra taşınmaza haciz koydurmuş bulunan bir başka alacaklının istemi üzerine satışa çıkarılmış ve taşınmaza; 80.000.000.000 TL + satış ve paylaştırma masrafları (örneğin: 3.000.000.000 TL) = 83.000.000.000 TL teklif edilmişse, bu taşınmaz, birince artırmada bu teklif sahibine satılabilir. Yoksa, bu taşınmazın birinci ihalede satılabil­mesi için; teklif edilen bedelin; 80.000.000.000 TL (ipotek bedeli) + 60.000.000.000 TL (taşınmazın kıymetinin % 60’ı) + 3.000.000.000 TL (satış ve paylaştırma masrafları) = 143.000.000.000 TL olması istenemez.

b)Eğer, teklif edilen bedel, taşınmazın kıymetinin % 60’ını bulmuş ve bu bedel aynı zamanda taşınmazın üzerindeki rüçhanlı alacaklının alaca­ğını karşılıyorsa; örneğin, 100.000.000.000 TL kıymetindeki bir taşınma­zın üzerinde 20.000.000.000 TL’lık bir ipotek varsa, bu taşınmazın ipo­tek kurulduktan sonra, taşınmaz üzerine haciz koydurmuş olan başka bir alacaklının istemi üzerine satışa çıkarılır ve taşınmaza; 60.000.000.000 TL (taşınmazın kıymetinin % 60’ı) + satış ve paylaştırma masrafları (örneğin; 3.000.000.000 TL) = 63.000.000.000TL teklif edilir­se, «birinci artırmada» satılabilir. Yoksa, ihalenin «birinci arttırmada» ya­pılabilmesi için, teklif edilen bedelin; 60.000.000.000 TL (taşınmazın kıy­metinin % 60’ı) + 20.000.000.000 TL (ipotekli alacak miktarı) + 3.000.000.000 TL (satış ve paylaştırma masrafları) = 83.000.000.000 TL olması istenemez… 

V­Az önce açıkladığınız İİK. mad. 129’un; «ihalenin yapılabilmesi için, teklif edilen bedelin taşınmazın kıymetinin birinci artırmada; % 60’ını (ikinci artırmada ise % 40’ını karşılaması gerektiğine» ilişkin hük­mü ortaklığın giderilmesi satışlarına (HUMK. mad. 571) uygulanırken⁽³¹⁾, İİK. mad. 129’un «önceliğe ilişki hükümleri» uygulanmaz^{(32) (33) (34)}.

Yani, taşınmaz üzerinde bulunan rehin hakkının (ipoteğin) vadesi gelmiş olsa bile taşınmazın satışı bu «ipotekle yükümlü olarak» yapılır. Niçin böyle yapılır? İİK. mad. 129/I gereğince; «arttırma bedelinin, ...satış isteyenin alacağına rüçhanlı olan diğer alacaklılar o gayrimenkul ile temin edilmişse, bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan (toplamından) fazla olması...» gerekirse de, «ortaklığın giderilmesi» satışlarında, “satış is­teyen alacaklı” bulunmadığından, İcra ve İflas Kanununda öngörülen «karşılama ilkesi»nin, «ortaklığın giderilmesi» satışlarında uygulanmama­sı kabul edilmiştir.

(31)	Bknz: 12. HD. 20.1.2003 T. 27570/465
(32)	Bknz: 12. HD. 3.12.1979 T. E: 8275, K: 9228; İİD. 12.11.1969 T. E: 11462, K: 16730
(33)	KURU, B. age. s: 1325 – KURU, B. El Kitabı, s: 572 – ÜSTÜNDA⁄, S. age. s: 272
(34)	Karş: GÖKÇE, Z. İzalei Şuyu Dava ve Takipleri, 2000, s: 328

 

Yüksek mahkeme («ortaklığın giderilmesi» kararlarını temyizen ince­

(

leyen; Yargıtay 6. HD.) önceleri³⁵⁾; ‘satış yoluyla ortaklığın giderilmesi ha­linde, satılmasına (ortaklığın giderilmesine) karar verilen taşınmaz üze­rinde bulunan ipotek ya da haczin sona ererek, borçlu paydaşın (miras­çının) payına isabet eden paraya geçeceğini, taşınmaz malın takyitsiz ola­rak satışının yapılacağını’ kabul etmişken, daha sonra⁽³⁶⁾ (Yargıtay İcra İf­las Dairesi; 6. Hukuk Dairesi’nden farklı olarak) ‘taşınmaz malın ipotek ve hacizle yükümlü olarak satılacağını, bu hakların bedele dönüşmeyece­ğini (satış bedeli üzerinde devam etmeyeceğini)’ kabul etmeye başlamış­tır... Son uygulamaya göre, üzerinde (tamamı veya paydaşlardan birisinin payı üzerinde) ipotek ya da haciz bulunan bir taşınmazı, satış memurlu­ğundan olan kişi, ipotek veya hacizli alacağın taşınmazla birlikte kendi­sine geçeceğini, bunlardan kendisinin de sorumlu olacağını düşünerek, ona göre pey sürmesi gerekecektir...

Bu içtihat değişikliği isabetli mi olmuştur? Bugün, uygulamada; ge­rek müşterek ve gerekse iştirak halinde mülkiyet hükümlerine göre pay­daş bulunduğu taşınmazdaki payı üzerine, güvendiği kişilere gerçek dışı borç senedi verip fazla miktarda haciz koyduran (ve müşterek mülkiyet­te; payı üzerine aynı şekilde fazla miktarda ipotek kurduran) paydaşlar, bu suretle, paydaşı oldukları taşınmazın «ortaklığın giderilmesi» yoluyla satılmasını fiilen önlemekte adeta taşınmazı ­deyim yerinde ise­ dondur­maktadırlar. Örneğin; tamamının kıymeti 20.000.000.000 lira olan; an­nesi ve iki kardeşi ile babasından kendisine miras olarak kalmış bulunan bir taşınmazdaki miras payına 20.000.000.000 lira haciz koyduran bir mirasçı, diğer mirasçılar «ortaklığın giderilmesi» davası açıp «satış kararı» alsalar dahi, (bu taşınmaza kimse ileride ­haciz koydurulmuş olan ala­caklıya­ 20.000.000.000 lira daha ödemeyi göze alarak ­ikinci artırmada­10.000.000.000 TL teklif edemeyeceğinden) taşınmazın satışını fiilen ön­lemektedir. Keza, «müşterek mülkiyet» hükümlerine göre paydaş olduğu bir taşınmazdaki payı üzerine aynı şekilde, payının kıymetinin çok üstün­de «ipotek» ya da «haciz» koyduran kötü niyetli bir paydaş da taşınmazın «ortaklığın giderilmesi» davası sonucunda satılmasını fiilen önleyebilmek­tedir...

Yukarıda örneklerini verdiğimiz kötüniyetli davranışlar konu üzerin­de biraz daha düşünülmesini, daha mantıklı, daha adil bir çözüm yolu bulunmasını gerektirmektedir.

Kanımızca, «ortaklığın giderilmesi» satışlarında karşılama prensi­bi’nin uygulanmaması⁽³⁷⁾, satışa çıkarılan taşınmaz (ya da taşınmazdaki pay) üzerinde bulunan ipotek hakkının satışla sona ermemesini, başka bir deyişle ‘satışın ipotekle yükümlü olarak yapılmasını’ gerektirirse de⁽³⁸⁾,

(35)	Bknz: 6. HD. 23.6.1955 T. E: 3715/3202
(36)	Bknz: İİD. 13.2.1967 T. 1013/1308; 11.9.1961 T. 6572/7871
(37)	Bknz: 12. HD. 3.12.1979 T. 8275/9228; İİD. 12.11.1969 T. 11462/10730
(38)	«Bu ipoteğin, kötüniyetle, gerçekdışı borç karşılığında, muvazaalı olarak kurulmuş olduğunu» ileri
	süren diğer paydaşların BK. mad. 18’e göre «muvazaa davası» açıp bu ipoteği iptal ettirmeleri
	gerekir...

 

taşınmaz (ya da taşınmazdaki pay) üzerinde bulunan hacizin de devam etmesini yani satışın yine ‘hacizle yükümlü olarak yapılmasını’ gerektir­⁽³⁹⁾. Çünkü, «karşılama prensibi» gereğince zaten, taşınmaz üzerinde bulunan (önceki) hacizlerin de karşılanması gerekmemektedir. Bu haciz­ler sadece, satış bedelinin paylaştırılmasında icra memuru tarafından gö­zönüne alınır, yani bu hacizler yapılacak «sıra cetveli» (derece kararı)nda önem taşır, yoksa ihalenin yapılması sırasında dikkate alınmaz.

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa, satışın ­bu konudaki; 14.3.1960 T. 1/3 sayılı İçt. Bir. Kararı⁽⁴⁰⁾ uyarınca­ «intifa hakkı ile yü­kümlü olarak» yapılması gerekir⁽⁴¹⁾.

(

Yüksek mahkeme⁴²⁾, taşınmaz üzerinde iştira hakkı bulunması ha­linde, ‘iştira hakkı süresi geçmiş ise, «kayıtsız şartsız»; süre geçmemiş ise, «iştira hakkı ile yükümlü olarak» satılması gerektiğini’ belirtmiştir.

«Ortaklığın giderilmesi» satışlarında, satış memuru taşınmazı «sulh hukuk mahkemesinin verdiği satış kararı uyarınca» ­ «ortaklığın satış su­retiyle giderilmesi kararı» kesinleştikten sonra⁽⁴³⁾ ­satabileceğinden, satış kararının yukarıda belirttiğimiz ilkelere aykırı olarak verilmesi halinde ­örneğin; «satışın ipotekle veya intifa hakkı ile yükümlü olmayarak yapıl­masına» karar verilmesi halinde­ tarafların bu kararı şikayet konusu ya­parak bozulmasını sağlamaları gerekir⁽⁴⁴⁾...

Bu konu ile ilgili olarak uygulamada önem taşıyan şu hususu da be­lirtelim ki, «ortaklığın giderilmesi» davası sonucunda, ortak malın (müş­terek mülkiyet ‘MK. mad. 688­699 veya iştirak halinde mülkiyet ‘MK. mad. 701­703 konusu ortak malın) satılmasına karar verilmiş (MK. mad. 699; 642) ve bu karardan itibaren on sene geçmiş yahut karar verildik­ten sonra kesinleştirilmiş ve bu tarihten itibaren on sene geçmişse, ilam zaman aşımına uğramış olur ve bu ilama dayanılarak satış yapılamaz. Yeniden «ortaklığın giderilmesi» davası açılıp, satış kararı alınması gere­kir... 

VI­Birinci arttırmada teklif edilen bedel (ileri sürülen en yüksek pey), İİK. mad. 129/I’deki koşullara uymadığı için ihale yapılamazsa, ­taşınır­larda olduğunun aksine (İİK. mad. 115/II)­“en çok artıran, ileri sürdüğü pey ile bağlı kalmak koşulu ile⁽⁴⁵⁾” artırma on gün ertelenir.

(39)	Karş: ÜSTÜNDA⁄, S. age. s: 272 – ARSLAN, R. age. s: 134 – DALAMANLI, L./KARAHACIO⁄LU, A.H.
	Şuyuun İzalesi Davaları, 1983, s: 124 – ERDO⁄AN, C. Topluluk Mülkiyeti ile Ortaklığın Giderilmesi
	Dava ve İlkeleri, s: 293 vd. – ERDO⁄AN, C. Ortaklığın Giderilmesi ve Şuf’a Davaları, 1985, s: 443
(40)	Bknz: R.G. 26.5.1960 T. 10514 S.
(41)	Bknz: 12. HD. 15.6.1993 T. E: 2648, K: 10724; 6. HD. 2.7.1982 T. E: 1981/6058, K: 1178; 6. HD.
	14.2.1980 T. E: 9417, K: 1210 – 12. HD. 26.11.1986 T. E: 11622, K: 13014
(42)	Bknz: 6. HD. 5.12.1978 T. E: 5300, K: 8706
(43)	Bknz: 12. HD. 12.5.1981 T. E: 1338, K: 4810
(44)	Bknz: 6. HD. 8.1.1979 T. E: 1978/7716, K: 21
(45)	Bknz: 12. HD. 15.11.2005 T. 18349/22124

 

On gün sonra yapılan ikinci artırmada, «% 60 koşulu» aranmaksızın taşınmaz en çok artırana ihale edilir. Ancak, bu artırmada da ihalenin ya­pılabilmesi için, teklif edilen bedelin (ileri sürülen peyin);

a) Taşınmazın tahmin edilen kıymetinin % 40’ını bulması,

b) Satış isteyenin alacağına göre öncelikli (rüçhanlı) durumda bulu­

nan alacakları ­örneğin; ipotekleri­ karşılaması,

c) Satış ve (paraların) paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir⁽⁴⁶⁾.

Birinci artırmada olduğu gibi, ikinci artırmada da, satışın yapılabil­mesi için, artırma bedelinin (ileri sürülen peyin) hem taşınmazın kıyme­tinin % 40’ını bulması ve hem de ­varsa­ rüçhanlı (ipotekli) alacaklının (alacaklıların) alacağını (alacaklarını) karşılaması gerekmez. Bunlardan hangisi fazla ise, onu karşılaması yeterlidir⁽⁴⁷⁾... 

(48) (49)

Şu hususu belirtelimki, ikinci artırmanın mutlaka birinci artırma gü­nünden sonra onuncu gün yapılması gerekir. Bu süre uzatılıp, kısaltıla­maz. Yüksek mahkeme, «iki ihale arasında onbir gün bulunmasının, ihalenin birinci satış gününde yapılması halinde, sonuca etkili olmayacağı­nı ve ihalenin feshini gerektirmeyeceğini» belirtmiştir.

İkinci arttırmada, ­İİK. mad. 129/II’de öngörülen ve yukarıda belirt­tiğimiz koşullara uygun teklifte bulunan bir alıcı çıkmazsa, «satış istemi» düşer. Bu durumda, taşınmazın tekrar satışa çıkarılabilmesi için, alacak­lının yeniden satış isteminde bulunması ve satışa ilişkin tüm işlemlerin (ilan vb. gibi) yeniden yapılması gerekir⁽⁵⁰⁾.

İkinci arttırmada «% 40 + öncelikli alacaklar ile satış ve paylaştırma giderlerini» karşılayan bir teklifle karşılaşılınca, ihalenin yapılabilmesi için, bu teklifin birinci artırmada en son yapılan tekliften daha fazla ol­ması gerekir. Aksi taktirde, «birinci artırmada» en yüksek pey süren he­nüz taahhüdünden kurtulmuş olmadığı için, ihale, «birinci artırmada» en çok pey sürene yapılır.

Ayrıca belirtelim ki, açık artırmayı yürüten icra (satış) memuru ken­diliğinden ihaleyi durduramaz⁽⁵¹⁾, ihalede bir usulsüzlük bulunsa dahi sa­tışın düşürülmesine karar veremez⁽⁵²⁾ ve İİK. 129’daki koşulların gerçek­leşmesine rağmen «ileri sürülen peyin azlığından» bahisle ihaleyi yapmak­tan kaçınamaz⁽⁵³⁾...

(46)	Bknz: 12. HD. 27.1.2006 T. 23749/1144; 15.11.2005 T. 18349/22124; 4.10.2005 T. 15246/18876
	vb.
(47)	Bknz: 12. HD. 27.1.2006 T. E: 23749/1144
(48)	Bknz: 12. HD. 16.2.2006 T. 25924/2712; 21.11.2003 T. 19548/23108; 22.10.2002 T.
	20082/21555
(49)	Bknz: 12. HD. 5.12.1985 T. E: 4904, K: 10508
(50)	Bknz: İİD. 14.11.1963 t. e: 11824, k: 11989
(51)	Bknz: 12. HD. 22.3.1994 T. 2214/3681; 17.2.1987 T. 6030/2127
(52)	Bknz: 12. HD. 19.3.1987 T. 8089/3773
(53)	Bknz:12. HD. 24.9.1985 T. 1774/7405; 11.2.1985 T. 13523/1100

 

(

VII­Açık artırma, ilanda⁵⁴⁾ belirtilen yer, gün ve saatte yapılır. a) Açık arttırmanın, ilanda belirtilen yer dışında (başka bir yerde) ya­

(55) (56)

pılması, kural olarak ihalenin feshine neden olur... 

b) Açık arttırmanın, ilanda belirtilen günde yapılması gerekir⁽⁵⁷⁾. Bu günün ­satış işlemi bir «icra takip işlemi» (İİK. mad. 51/I) olması nedeniy­le ­tatil günü olmaması gerekir. 

Yüksek mahkeme ­yeni tarihli içtihatlarında­⁽⁵⁹⁾ «idarî tatil günüde ihale yapılmasının tek başına ihalenin feshini gerektirmeyeceğini» belirt­miştir.

«İhale (satış) günü» ile ilgili olarak yüksek mahkeme;

√ «Açık artırma ilânında, satış günlerinin icra dosyasında kararlaştırı­lan günden farklı ilân edilmiş olmasının, yapılan ihalenin feshine neden olacağını»⁽⁶⁰⁾

√ «Gazete ilânında ‘1. satış günü’nün yanlış yazılmış olmasının, ihale­nin feshine neden olacağını»⁽⁶¹⁾

√ «İhalenin, ilan edilen tarihten (günden) bir gün önce yapılmış olması­

(62)

nın, ihalenin feshine neden olacağını»

√ «Satış günün arife gününe rastlamasının ihalenin feshine neden ola­mayacağını»⁽⁶³⁾

√ «Satış ilanı ile artırma şartname ve tutanağında satışın yapılacağı ta­rihe isabet eden günün yanlış belirtmiş olmasının, ihalenin feshine neden olacağını»⁽⁶⁴⁾

√ «İkinci satış günü ve saatini belirtmeyen satış ilanının, ihalenin fes­hine neden olabileceğini»⁽⁶⁵⁾

√ «Satış ilanında gösterilen ilk ihale gününün resmî tatile rastlaması ve ilk ihalenin ertesi gün yapılması halinde, ihalenin feshine karar verilmesi gerekeceğini»⁽⁶⁶⁾

(54)	Ayrıntılı bilgi için bknz: UYAR, T. age. C:1, s:290 vd.
(55)	Bknz: 12. HD. 15.4.1998 T. 3540/4187; 5.12.1994 T. 15290/15483
(56)	Bu konuda ayrıca bknz: UYAR, T. age. C:2, s:185
(57)	Bknz: 12. HD. 6.7.1993 T. 7577/12234
(58)	Bknz: 12. HD. 24.9.1990 T. 9073/8961
(59)	Bknz: 12. HD. 3.2.2003 T. 28715/1872; 5.2.2001 T. 1200/2382
(60)	Bknz: 12. HD. 29.3.2004 T. E: 1802, K: 7457; 28.4.1988 T. E: 4702, K: 5939
(61)	Bknz: 12. HD. 24.3.1994 T. E: 1647, K: 3957
(62)	Bknz: 12. HD. 6.7.1993 T. E: 7577, K: 12234
(63)	Bknz: 12. HD. 14.5.1990 T. E: 4750, K: 5200
(64)	Bknz: 12. HD. 15.2.1989 T. E: 311, K: 2020
(65)	Bknz: 12. HD. 23.5.1984 T. E: 4092, K: 6526
(66)	Bknz: 12. HD. 5.4.1984 T. E: 1506, K: 4151

 

√ «Birinci ve ikinci satış günlerinin, 126. maddedeki süreye uyulmadan saptanmış olmasının, ilk satış gününde ihalenin yapılması halinde fesih nedeni olamayacağını»⁽⁶⁷⁾

√ «Gazete ile yapılan ilanda, birinci satış gününün hangi ayda olduğu­nun belirtilmemiş olması halinde, ilanın geçersiz olacağını»⁽⁶⁸⁾

√ «Değiştirildiği için yeniden ilan edilen birinci ve ikinci arttırma günle­rinin şartnamede de düzeltme yapılarak belirtilmemiş olması halinde, iha­lenin feshine karar verilmesi gerekeceğini»⁽⁶⁹⁾

belirtmiştir...

c) Açık arttırmanın, ilanda belirtilen s a a t t e yapılması gerekir. Bu saate uyulmaması, ihalenin feshine neden olur⁽⁷⁰⁾.

Yüksek mahkeme; «ihale saati» ile ilgili olarak;

√ «İhale süresinin dolmasına rağmen, pey sürmenin devam etmesi ha­

(71)

linde, ihaleye ‘süre dolması’ nedeniyle son verilemeyeceğini»,

√ «İhale tutanağında ihalenin başlama ve/veya bitiş saatinin gösteril­memiş olmasının ihalenin feshi nedeni olduğunu»⁽⁷²⁾,

√ «İhale saatinin, artırmanın (pey sürmenin) devam etmesi nedeniyle ilanda gösterilen saatten sonraya taşmasının fesih nedeni olamayacağı­

(73)

,

√ «Sadece bir tanığın ifadesine dayanılarak satışın şartnamede göste­rilen şekilde ve ilân edilen saatlerde yapılmamış olduğu kabul edilerek iha­lenin feshine karar verilemeyeceğini»⁽⁷⁴⁾

√ «Öğle tatilinde ihale yapılabileceğini» (ihale saati olarak 12.30 ­ 12.45 saptanabileceğini)⁽⁷⁵⁾

√ «İhale saati dolmadan ihaleye son verilmesinin, ihalenin feshine ne­den olacağını»⁽⁷⁶⁾

√ «Aralarında iktisadi birlik bulunmayan birden fazla taşınmazın ayni saatte satılmasının, ihalenin feshine neden olacağını»⁽⁷⁷⁾

(67)	Bknz: 12. HD. 26.10.1981 T. 7664/7874
(68)	Bknz: 12. HD. 29.4.1980 T. E: 1719, K: 3880
(69)	Bknz: İİD. 14.11.1964 T. E: 11820, K: 11973
(70)	Bu konuda ayrıntılı açıklama için bknz: UYAR, T. age. C:1, s:186 vd.
(71)	Bknz: 12. HD. 12.4.2005 T. 4691/7862; 30.12.2004 T. 22062/27468; 7.6.1994 T. 7250/7495
(72)	Bknz: 12. HD. 24.1.2005 T. 24156/847; 30.11.2004 T. 20391/24756; 31.10.2003 T. 17381/21350
(73)	Bknz: 12. HD. 30.12.2004 T. 22062/27468; 14.2.2002 T. 2232/3131
(74)	Bknz: 12. HD. 17.6.2004 T. 10256/15884
(75)	Bknz: 12. HD. 9.2.2004 T. 24804/2164; HGK. 4.11.1981 T. 12­201/714
(76)	Bknz: 12. HD. 16.3.2001 T. E: 3570, K: 4453; 20.1.1995 T. E: 247, K: 428; 17.11.1994 T. E: 13732,
	K: 14377
(77)	Bknz: 12. HD. 28.9.2000 T. E: 12750, K: 13780; 11.9.2000 T. E: 11254, K: 12381; 22.10.1998 T.
	E: 9988, K: 11386 vb

 

√ «Satış ilanındaki artırma saatine uyulmamasının ihalenin feshine ne­den olacağını»⁽⁷⁸⁾

√ «İhale yapılmayan birinci arttırmada ihalenin bitiş saatinin gösteril­memiş olmasının, yapılan ikinci ihalenin feshini gerektirmeyeceğini»⁽⁷⁹⁾

√ «Satışın ilân edilen saat dışında yapılmasının, ihalenin feshine neden

(80)

olacağını»

√ «İhalenin bitiş saatinin şartname ve ilanda gösterilmemiş olması ha­linde, ihalenin çalışma saati sonuna kadar sürdürülmesi gerekeceğini»⁽⁸¹⁾

√ «İhalenin bitiriş saati konusunda dinlenen tanıkların beyanları ara­

(82)

sındaki çelişkinin giderilmesi gerekeceğini»

√ «Satışın mesai saati dışında yapılmış olmasının, ihalenin feshini ge­rektirmeyeceğini»⁽⁸³⁾

√ «Birinci açık arttırmanın, icra müdürünün doktara gidip ihale saatine yetişememesi nedeniyle yapılmaması halinde, taşınmazın yeniden artır­maya çıkarılması gerekeceğini»⁽⁸⁴⁾

√ «İlanda belirtilen saatten önce ihalenin yapılmış olmasının, ihalenin feshine neden olacağını»⁽⁸⁵⁾

√ «Ayrı tapuya bağlanmış taşınmazların ekonomik bütünlük oluşturma­dıkça ayrı ayrı saatlerde satılması gerekeceğini»⁽⁸⁶⁾

√ «İhaleye, ilanda belirtilen saatten sonra başlanmasının ihalenin fes­hine neden olacağını»⁽⁸⁷⁾

√ «İhalenin geç bitirilmesinin borçlu lehine olduğunu, onun tarafından fesih nedeni yapılamayacağını»⁽⁸⁸⁾

√ «İhale süresinin dolmasına rağmen, pey sürmenin devam etmesi ha­linde, ihaleye ‘süre dolması’ nedeniyle son verilemeyeceğini, süre dolduk­tan sonra satış memurunun süre saptayarak ihaleyi uzatamayacağını»⁽⁸⁹⁾

√ «İhalenin ilân edilen saatler içinde başlayıp bitirildiğinin ihale tutana­ğından anlaşılmaması halinin, ihalenin normal koşullar içinde yapılmadı­ğını göstereceğini»⁽⁹⁰⁾

(78)	Bknz: 12. HD. 16.5.2000 T. 7962/8037; 16.11.1999 T. 13778/14401
(79)	Bknz: 12. HD. 16.11.1999 T. 13737/14368
(80)	Bknz: 12. HD. 23.9.1998 T. 9576/9484; 18.1.1988 T. 2373/79
(81)	Bknz: 12. HD. 16.11.1995 T. E: 16423, K: 16154; 20.10.1990 T. E: 7287, K: 9405;
(82)	Bknz: 12. HD. 3.4.1995 T. 4569/4806
(83)	Bknz: 12. HD. 29.3.1995 T. 4577/4596
(84)	Bknz: 12. HD. 1.11.1994 T. 12621/13421
(85)	Bknz: 12. HD. 22.9.1992 T. 10547/11013
(86)	Bknz: 12. HD. 10.5.1993 T. 2516/8603; 18.3.1993 T. 15197/5237
(87)	Bknz: 12. HD. 5.5.1992 T. E: 1991/12468, K: 6070; 27.2.1990 T. E: 1989/9912, K: 1814
(88)	Bknz: 12. HD. 3.3.1989 T. E: 927, K: 307
(89)	Bknz: 12. HD. 2.4.1987 T. E: 8659, K: 4645; 19.3.1986 T. E: 2384, K: 3034
(90)	Bknz: 12. HD. 24.10.1985 T. 2948/8620

 

√ «İhale süresi bittikten ­on dakika­ sonra ­pey sürdürülmesi nedeniy­le ihale devam etmedikçe­ ihalenin yapılmasının, ihalenin feshini gerektire­

(91)

ceğini»√ «Satış (icra) memurunun ­pey sürme devam etmedikçe­ ihalenin ya­

(92)

pılma saatini ­5 dakika­ uzatamayacağını»

√ «Satış ilanında, satışın bitim saatinin gösterilmemiş olması halinde saatin dolmasına rağmen pey sürmenin sona ermesine kadar satışın sür­

(93)

dürüleceğini»

belirtmiştir.

VIII­Kanunda «açık artırmanın icra dairesi tarafından yapılacağı» be­lirtilmiştir (mad. 123). Açık artırma, icra müdürü ya da icra müdür muavi­ni (yardımcısı) tarafından yapılabilirse de, acaba icra katibi’ne bu işlem yaptırılabilir mi? Doktrinde⁽⁹⁴⁾ bu konu tartışmalıdır. Yüksek mahkeme ­

(95)

yeni tarihli kararlarında­«icra müdürünün ihaleyi kendisi yapabileceği gibi, bu görevi yardımcına veya kâtiplerden birine vermesine yasal bir en­gel bulunmadığını» ifade etmiştir.

IX­Satışa çıkarılan taşınmaz, üç kez bağırıldıktan (seslenildikten)

(

sonra, en çok artırana (en yüksek pey sürene) ihale edilir⁹⁶⁾. Bu hususun, «ihale tutanağı»ndan açıkça anlaşılması gerekir. Ancak, hemen belirtelim ki, ihalenin yapılmış olduğunun açıkça anlaşılamaması halinde kural olarak yapılan ihalenin feshi gerekirse de, gerçekte «ihaleden önce üç kez bağırıldığı halde bu hususun tutanakta belirtilmesinin unutulmuş oldu­ğu»nun tanıkla (İİK. mad. 8/son gereğince) kanıtlanması halinde, ihale­nin feshine karar verilemez⁽⁹⁷⁾.

X­İhale sırasında ­kural olarak­ Belediyenin görevlendirdiği tellal’ın bulundurulması ve ihale sona erdikten sonra, diğer ilgililerle birlikte «iha­le tutanağı»nın onun tarafından da imzalanması gerekir. Eğer, ihaleye Belediyece tellal gönderilmemişse, icra memuru bu hususu «ihale tutana­ğı»nda belirterek, adliyedeki görevlilerden birisini ­örneğin; odacıyı­ tellal olarak görevlendirebilir.

Yüksek mahkeme, bu konuyla ilgili olarak;

√ «Tellal bulundurulmadan yapılan ihalenin kanuna aykırı sayılacağı­nı, ihalede tellal bulundurulmasının ihalenin geçerlilik koşulu olduğunu»⁽⁹⁸⁾

(91)	Bknz: 12. HD. 31.10.1984 T. 10734/11006
(92)	Bknz: 12. HD. 10.2.1984 T. 11428/1343
(93)	Bknz: 12. HD. 29.4.1982 T. 3281/3739
(94)	Ayrıntılı bilgi için bknz: UYAR, T. age. C:1, s:188 vd.
(95)	Bknz: 12. HD. 11.10.2005 T. 15766/19683; 6.5.2004 T. 7084/11469
(96)	Bknz: 12. HD. 3.7.1984 T. E: 5946, K: 8382; 17.2.1981 T. E: 8394, K: 1439
(97)	Bknz: 12. HD. 30.4.1984 T. E: 3428, K: 3899, 26.1.1984 T. E: 1983/11106, K: 652
(98)	Bknz: 12. HD. 12.4.2005 T. 4460/7858; 3.6.2003 T. 10136/12962; 5.2.2002 T. 8238/9284

 

(99)

√ «Belediye tarafından görevlendirilen tellalın temin edilememesi halin­de, bu durumun ihale tutanağında belirtilerek, adliyede görevli başka bir memura tellallık görevinin verilebileceğini»

√ «Birinci artırmada tellal bulunmamasının, satışın yapıldığı ikinci ar­tırmayı da geçersiz kılacağını»⁽¹⁰⁰⁾

√ «İcra (satış) memurunun ‘tellal gelmediği’nden bahisle, onun görevini

(101)

de üstlenerek satışı tek başına yapamayacağını»

√ «İhale sırasında tellal (veya bu görevi üstlenecek, tellal olarak görev­lendirilen bir adliye mensubu) bulundurulmamasının ihalenin feshine ne­den olacağını»⁽¹⁰²⁾

√ «İhalede görevlendirilen tellalın, ayni saatlerde başka bir dosyadaki satışla görevli olmasının ihalenin feshini gerektireceğini»⁽¹⁰³⁾

√ «İhale günü ‘belediyenin görevlendirdiği kişi adliye hizmetlisinin tel­lal olarak görevlendirilmesine’ ilişkin karar alınmadan, ihalenin sonuçlan­

(104)

dırılamayacağını»

√ «Şikayetçi tarafından ileri sürülen ‘belediye tellalının ihaleye katılma­dığı’ iddiasının araştırılması gerekeceğini»⁽¹⁰⁵⁾

√ «İhale tutanağında tellalın imzasının bulunmamasının, ihalenin feshi­

(106)

ne neden olacağını»

√ « ‘İhale saatinde, ihale yerine bir tellal gönderilmesi’ konusunda Be­lediyeye teskere yazılmadan ihale saatindeki başka bir kişinin tellal ola­rak görevlendirilemeyeceğini»⁽¹⁰⁷⁾

√ «Belediyeden ihale saatinde ve ihale yerinde tellal temin edilememe­si halinde, şoförün tellallık yapmak üzere görevlendirilemeyeceğini»⁽¹⁰⁸⁾

√ «Taşınmazı satın almaya talip olan kimseye tellallık görevi verileme­yeceğini»⁽¹⁰⁹⁾ belirtmiştir.

XI­İhaleye katılabilmek için ­İİK. mad. 124/III gereğince­ «taşınma­zın tahmin edilen kıymetinin % 20’si oranında» teminat yatırılması gere­kir. Ancak satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının ala­

(99) Bknz: 12. HD. 29.12.2004 T. 22406/27316; 23.12.2003 T. 24366/2276; 12.11.2002 T. 21911/23236 (100) Bknz: HGK. 17.12.2003 T. 12­790/769; 12. HD. 9.6.2003 T. 10742/13501 (101) Bknz: 12. HD. 1.2.2000 T. 261/1529; 18.12.1997 T. 13554/14201; HGK. 17.12.2003 T. 12­790/769 (102) Bknz: 12. HD. 19.11.1999 T. 12450/14575; 21.11.1990 T. 12201/11865 (103) Bknz: 12. HD. 24.6.1998 T. 187/7752 (104) Bknz: 12. HD. 17.2.1997 T. 967/1326 (105) Bknz: 12. HD. 31.10.1997 T. 11461/11911 (106) Bknz: 12. HD. 31.10.1996 T. 12521/13369 (107) Bknz: 12. HD. 13.1.1995 T. 461/1072; 18.11.1994 T. 14276/14503 

(108) Bknz: 12. HD. 28.11.1990 T. E: 5244, K: 12206; 7.4.1988 T. E: 1987/7128, K: 4438 (109) Bknz: İİD. 9.3.1970 T. E: 2541, K: 2441 

cağı taşınmazın kıymetinin % 20’si miktarında ise ­İİK. mad. 124/IV ge­reğince­ ayrıca teminat yatırılması gerekmez⁽¹¹⁰⁾.

Yüksek mahkeme bu konu ile ilgili olarak;

√ «Ortaklığın giderilmesine konu taşınmazda intifa hakkı bulunan kişi­nin, taşınmazdaki pay tutarına göre teminat yatırmadan ihaleye girebilip giremeyeceğinin saptanması gerekeceğini»⁽¹¹¹⁾

√ «İhaleye başladıktan (ihale saati geldikten) sonra da, teminat göste­rilerek ihaleye katılmanın mümkün olduğunu»⁽¹¹²⁾

√ «Teminat yatırılmadan arttırmaya girilmiş olmasının başlıbaşına ­sa­tışa aleyhte etkisi olduğu kanıtlanmadıkça­ ihalenin feshine neden olma­

(113)

yacağını»√ «Taşınmazdaki hissesi % 20 teminatı karşılayan hissedarın teminat

(114)

yatırmadan ihaleye girebileceğini»

√ «Devletin teminat göstermek zorunda olmadığı haller yasada açıkça öngörüldüğünden, İİY. 124’de böyle bir husus belirtilmediğinden, Devletin teminat göstermeden ihalelere giremeyeceğini»⁽¹¹⁵⁾

√ «İhale başlamadan ‘ihaleye katılacağını’ bildirip teminat yatırmamış olan kişilerin de, ihale devam ettiği sürece ihaleye katılabileceklerini»⁽¹¹⁶⁾

√ «Devlet tahvilinin ihaleye katılabilmek için teminat olarak yatırılabile­ceğini»⁽¹¹⁷⁾

√ «İntifa hakkı ile yükümlü olarak satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde 2/6 mülkiyet, 1/6 çıplak mülkiyet payına sahip olan paydaşın teminat ya­tırmadan ihaleye katılabileceğini»⁽¹¹⁸⁾

√ «İcra dairesince yapılacak satışlarda ‘bloke çek’in teminat olarak ka­bulü gerekeceğini»⁽¹¹⁹⁾

√ «Şartnamede öngörülen teminatı göstermeyen kişinin ihaleye kabul edilmeyeceğini»⁽¹²⁰⁾

√ «Üçüncü sırada alacaklı olan kişinin ihaleye girebilmek için kendisin­den önceki alacaklının alacak miktarının % 20’si oranında teminat yatır­ması gerekeceğini»⁽¹²¹⁾

(110) Bknz: 12. HD. 14.9.1995 T. 9298/13235 (111) Bknz: 12. HD. 2.4.2001 T. 4646/5600 (112) Bknz: 12. HD. 17.11.2000 T. 16657/17705 (113) Bknz: 12. HD. 21.10.1999 T. E: 11569, K: 12633; 4.11.1993 T. E: 12957, K: 17094 (114) Bknz: 12. HD. 14.11.1996 T. E: 13483, K: 14374 (115) Bknz: 12. HD. 16.12.1994 T. E: 15867, K: 16235 (116) Bknz: 12. HD. 3.5.1994 T. E: 5692, K: 5787; 8.11.1993 T. E: 12610, K: 17287 (117) Bknz: 12. HD. 11.4.1994 T. E: 3442, K: 4471 (118) Bknz: 12. HD. 7.12.1993 T. E: 14751/19100 (119) Bknz: 12. HD. 30.9.1993 T. E: 9344, K: 14370 (120) Bknz: HGK. 7.2.1990 T. E: 1989/12­673, K: 60 (121) Bknz: 12. HD. 7.5.1985 T. E: 14176, K: 4346 

√ «Alacağı, taşınmazın tahmin edilen kıymetinin % 20’si kadar olan alacaklıdan, ihaleye katılabilmesi için ayrıca teminat yatırması istenmeye­ceğini»⁽¹²²⁾

√ «6183 sayılı Kanun uyarınca yapılacak ihalelerde, ihaleye girebilmek için, ihale satışından önce teminat yatırılmasının zorunlu olmadığını»⁽¹²³⁾

√ «Satış şartnamesinde, ‘taşınmazın tahmin edilen kıymetinin (6.615.000 TL’nin) % 10’u ­şimdi; % 20’si­ oranında pey akçesi yatırılması gerektiği’ belirtilmesine rağmen, arttırma tutanağında hatalı olarak teminat miktarının 68.150 TL olacağının yazılı olmasının sonucu etkilemeyeceği­

(124)

√ «İpotekli alacaklının alacağından fazlası için teminat göstermesi ge­rektiğini»⁽¹²⁵⁾

belirtmiştir. Dolar, Euro gibi Türkiye’de kur değeri bulunan yabancı paralar temi­nat olarak yatırılarak, ihaleye katılıp pey sürmek mümkün müdür? Yük­sek mahkeme önce⁽¹²⁶⁾ bu soruyu olumlu olarak cevaplandırmışken, son­

⁽¹²⁷⁾ «bunun ancak şartname ve ilanda açıkça öngörülmüş olması halinde mümkün olabileceğini» oyçokluğuyla belirtmiştir... Kanımızca, ihaleye da­ha çok kişinin kolayca katılmasına olanak veren ve ihaleye katılmayı teş­vik eden önceki içtihatlardan uzaklaşılması isabetli olmamıştır...

XII­Arttırmaya katılabilmek için «medeni hakları kullanma ehliyeti»ne sahip olmak gerekir. Başka kişiler adına vekaletname gösterilerek ihaleye girilebilir. Alacaklı vekili, takip dosyasındaki vekaletnamesi ile ­bu vekalet­namesinde, müvekkili adına ihaleye girebileceği konusunda «özel yetki» bulunmasa dahi­ ihaleye girebilir mi?^(128) (129) Alacaklıya da borçlu vekili, iha­leye katılıp, satışa çıkarılan taşınmazı kendi adına alabilir mi^(130) (131)?

Avukat olmayan bir kişi, vekaletname olarak, başkası adına ihaleye katılabilir mi^(132) (133)? «Borçlu» ihaleye girebilir mi^(134) (135)?

(122) Bknz: 12. HD. 7.12.1983 T. E: 8325, K: 9979 (123) Bknz: 12. HD. 2.11.1980 T. E: 9721, K: 8279 (124) Bknz: 12. HD. 12. HD. 14.6.1979 T. E: 4489, K: 5505 (125) Bknz: 12. HD. 12.10.1978 T. E: 10200, K: 8067 (126) Bknz: 12. HD. 16.9.1994 T. E: 9618, K: 10559; 13.12.1993 T. E: 14188, K: 19370; 18.6.1993 T. E:

7335, K: 11094; 28.1.1992 T. E: 437, K: 591 (127) Bknz: 12. HD. 16.10.2000 T. E: 14552, K: 15154; 8.5.2000 T. E: 6722, K: 7541 (128) Bu konuda bknz: UYAR, T. age. C:1, s:189 (129) Bknz: 12. HD. 12.5.2000 T. E: 6844, K: 7815; 14.2.1994 T. E: 9441, K: 16336 (130) Bu konuda bknz: UYAR, T. age. C:1, s:190 (131) Bknz: 12. HD. 12.7.1995 T. 10250/10635 (132) Bu konuda bknz: UYAR, T. age. C:1, s:189 (133) Bknz: 12. HD. 9.3.2006 T. 1841/470; 9.4.1979 T. 2732/3146 (134) Bu konuda bknz: UYAR, T. age. C:1 s:191 (135) Bknz: 12. HD. 20.12.1984 T. 9758/13285; 2.4.1951 T. 1706/1827 – 20.5.1986 T. 10751/6044

Arttırmaya ­arttırma günü, arttırma yerine, arttırma saatinde gelme­den­yazılı teklifle girilebilir mi^(136) (137)?

Satışa konu taşınmazın tapu kaydı üzerine konulmuş olan ihtiyati tedbir taşınmazın cebri icra yolu ile ­açık arttırma suretiyle­ satılmasına engel olur mu^(138) (139)?

Ayrıca belirtelim ki; «icra hakimi», «satış memuru» ve «icra dairesinde­ki diğer görevliler» ­İİK. mad. 11 uyarınca­ kendilerine bağlı olan (dairele­rince yapılan/ihalelere giremezler⁽¹⁴⁰⁾... 

Bu kişilerin katıldıkları ve üzerlerine kalan ihale hükümsüz olup, sü­resiz şikayet yolu ile tüm ilgililer tarafından hükümsüzlüğünün tesbiti is­tenebilir⁽¹⁴¹⁾.

Yabancılar ­kanuni sınırlar ve kısıtlamalar çerçevesinde­ ihaleye ka­tılabilirler⁽¹⁴²⁾.

XIII­«Artırmanın yapılış şekli», «ihale yapılıp yapılmadığı» «ihale yapıl­mışsa üç kez bağrıldığı (seslenildiği)», «ihalenin kime yapıldığı» vb. hak­kında ayrıntılı bir tutanak düzenlenir (Yön. mad. 49). Uygulamada bu amaçla «Taşınmaz Açık Artırma Şartnamesi ve Tutanağı» başlıklı «örnek: 26» basılı örnek⁽¹⁴³⁾ kullanılmakta ve ihale sona erdikten sonra altı «ilgili­ler» ­satış memuru alıcı, alacaklı/borçlu vekili, artırmaya katılıp pey süren­ler ve tellal vs. tarafından imzalanmaktadır⁽¹⁴⁴⁾.

«İhale tutanağı»nın artırmanın yapılış şeklini tam olarak yansıtması gerekir. Aksi takdirde, yapılan ihalenin ­şikayet üzerine, icra mahkemesi tarafından­ feshi gerekir. Yüksek mahkeme, bu konu ile ilgili çeşitli içti­hatlarında;

√ «İhale tutanağında, ihalenin ‘başlama’ ve/veya ‘bitiş’ saatinin göste­rilmemiş olmasının ve tellalın imzasının bulunmamasının başlı başına iha­lenin feshini gerektireceğini»⁽¹⁴⁵⁾

√ «İhale yapılmayan birinci artırma tutanağında, ihalenin başlangıç ve bitiş saatlerinin gösterilmemiş olmasının, ihalenin feshine neden olmaya­cağını»⁽¹⁴⁶⁾

(136) Bu konuda bknz: UYAR, T. age. C:1 s:190 vd.
(137) Bknz: 12. HD. 16.10.1997 T. E: 9750, K: 10917; 30.4.1990 T. E: 4300, K: 4750; 1.12.1989 T. E:

5824, K: 14812 – Karş: 12. HD. 22.3.1984 T. E: 2633, K: 3454 (138) Bu konuda bknz: UYAR, T. age. C:1 s:39 (139) Bknz: 12. HD. 26.2.2001 T. 2953/3567; 14.12.2000 T. 19023/19931 vb. (140) Bknz: 12. HD. 30.6.1981 T. 4700/6234 (141) KURU, B. age. C: 1, s: 80 – ANSAY, S. S. age. s: 21 (142) ASLAN, E. K. İcra ve İflâs Hukukunda Taşınmaz Malların Açık Artırma Yolu ile Satılması, 2004, s:

106 (143) Bu basılı örnek için bknz: UYAR, T. Uygulamalı İcra ve İflas Hukuku, 1993, C: 1, s: 701 (144) Bu konuda bknz: UYAR, T. age. C:1 s: 197 (145) Bknz: 12. HD. 27.3.2006 T. 3137/6162; 27.3.2006 t. 3153/6150 (146) Bknz: 12. HD. 26.1.2006 T. 23628/497; 9.12.2005 T. 21116/2530 

√ «Satışı yapan icra müdürü veya yardımcısı ya da kâtibin imzasının ihale tutanağında bulunmamasının ihalenin feshine neden olacağını»⁽¹⁴⁷⁾

√ «İhale tutanağında ‘ihalenin başlama ve bitiş saatleri’nin ‘ihaleye ka­tılanlar’ın, ‘ihalede sürülen peyler’in, ayrı ayrı belirtileceğini ve ihale tuta­nağının ‘satış memuru’, ‘tellal’ ve ‘diğer ilgililer’ tarafından imzalanacağı­

(148)

nı»

√ «İhale tutanağında, teklifte bulunanların (pey sürenlerin) isimleri ile teklif ettikleri pey miktarlarının gösterilmemesinin ve alıcının imzasının bu­

(149)

lunmamasının, tutanağı geçersiz kılacağını»

√ «İhale tutanağında ‘üç kez bağırıldığına’ ilişkin kayıt bulunmaması halinde ihalenin feshine karar verilmesi gerekeceğini»⁽¹⁵⁰⁾

√ «İhale tutanağında, tellalın imzasının bulunmamasının, ihaleyi geçer­siz kılacağını»⁽¹⁵¹⁾

√ «Birinci açık artırma tutanağının düzenlenmesinin (ve birinci artırma­da ne sebeple ihalenin yapılmadığının açıklanmamasının) ihalenin feshini gerektireceğini»⁽¹⁵²⁾

√ «Tellalın ihalede hazır bulunup görevini yaptığının anlaşılması halin­

(153)

de, tutanaktaki imza noksanlığının sonradan tamamlatılabileceğini

√ «Birinci arttırmada ‘alıcı çıkmadığı’ için ihale yapılmamış dahi olsa, o gün tellalın bulundurulmadığı ya da tutanağa imzasının alınmamış olduğu tesbit edilirse, ikinci arttırma günü ­noksanlar giderilerek­ ihale yapılama­yacağı, hacizli malın tekrar ihaleye çıkarılması gerekeceğini»⁽¹⁵⁴⁾

√ «İhaleye ait tutanakta ihale tarihinin ve ihalenin bitiriliş saatinin gös­terilmemiş olmasının, alıcının imzasının bulunmamasının, ihalenin feshini gerektireceğini»⁽¹⁵⁵⁾

√ «İhalenin ilan edilen saatler içinde başlayıp bitirildiğinin ihale tutana­ğından anlaşılmaması halinin, ihalenin normal koşullar içinde yapılmadı­ğını göstereceğini»⁽¹⁵⁶⁾

√ «Satış tutanağında, satış tarihinin yanılgı sonucu yanlış yazılmış ol­masının, ihalenin feshine neden olmayacağını»⁽¹⁵⁷⁾

(147) Bknz: 12. HD. 12.4.2005 T. 4460/7858 (148) Bknz: 12. HD. 6.12.2004 T. 19533/25191 (149) Bknz: 12. HD. 19.6.2000 T. 9760/10153 (150) Bknz: 12. HD. 24.4.2000 T. 6063/6594; 11.10.1993 T. 10462/15199 (151) Bknz: 12. HD. 31.10.2000 T. 17769/1165; 17.5.1999 T. 6063/6464 (152) Bknz: 12. HD. 18.4.1995 T. E: 5901, K: 5940 (153) Bknz: 12. HD. 14.12.1990 T. E: 5919, K: 13068 (154) Bknz: 12. HD. 8.4.1987 T. E: 2795, K: 4964 (155) Bknz: 12. HD. 11.12.1986 T. 2956/14076 (156) Bknz: 12. HD. 24.10.1985 T. E: 2948, K: 8620 (157) Bknz: 12. HD. 8.10.1985 T. E: 1443, K: 7849 

√ «Birinci arttırmanın ‘istekli çıkmadığından’ yapılamadığı hususunun sadece tellal tarafından arttırma tutanağında belirtilip imzalanmış ve diğer ilgililer tarafından imzalanmamış olmasının geçerli olmayacağını, bu tuta­nağa dayanılarak ikinci arttırmanın yapılamayacağını»⁽¹⁵⁸⁾

√ «Açık arttırma tarihinin, açık arttırma tutanağının üst ve alt kısmında farklı tarih olarak belirtilmiş (yazılmış) olması halinde, ihalenin feshine ka­

(159)

rar verilmesi gerekeceğini»√ «İhalede tutanak düzenlenmemesinin, tellal tarafından gerekli çağırı

(160)

yapılmamasının, ihaleyi usulsüz hale getireceğini»

√ «Artırma sırasında ancak bir önceki peyden daha yüksek pey süre­nin peyinin tutanağa yazılabileceğini»⁽¹⁶¹⁾

√ «İhalenin tamamlanmasından sonra, alıcının almaktan, alacaklının da satıştan vazgeçmesinin, tamamlanan ihaleyi hükümsüz hale getirmeye­ceğini»⁽¹⁶²⁾ belirtmiştir...

Uygulamadaki önemi nedeniyle ayrıca belirtelim ki, «ihale yapıldıktan sonra», miktarı «ihale bedeli»ne göre saptanan ihale damga pulları’nın he­men değil ihale kesinleştikten sonra, ihale tutanağına yapıştırılması ge­

(163)

rekir... 

Artırma, icra memurunun ihalesi (taşınmazı yüksek teklifte buluna­na sattığını bildirmesi) ile tamamlandığından⁽¹⁶⁴⁾ (İİK. mad. 134/I), ihale­den sonra alıcının almaktan ve alacaklının da satıştan vazgeçmesi, ta­mamlanan ihaleyi hükümsüz kılmaz⁽¹⁶⁵⁾.

XIV­İcra Dairesine (ya da; ortaklığın giderilmesi satışlarında, «satış memurluğu»na başvurarak satış isteminde bulunmuş olan «alacaklı» (ya da; ortaklığın giderilmesi satışlarında «paydaş») en geç ne zamana kadar «satışı durdurma (satıştan vazgeçme)» hakkına sahiptir?

Doktrinde bu konu tartışmalıdır. Bir görüşe göre(166) cebri artırma alalade bir satış değil, kamusal bir işlemdir. Bu nedenle, ihale saati gelip artırma başladıktan sonra, alacaklı satış talebinden vazgeçemez. Buna karşın diğer bir görüşe göre⁽¹⁶⁷⁾, artırma, karşılama prensibi gerçekleş­mişse, icra memurunun malı en çok artırana sattığını bildirmesi ile ta­mamlanır. Takip yapan alacaklı, satış talebini ihale anına kadar geri ala­

(158) Bknz: 12. HD. 21.2.1985 T. E: 1078, K: 1548 (159) Bknz: 12. HD. 22.11.1984 T. E: 8918, K: 12146 (160) Bknz: 12. HD. 21.6.1983 T. 3310/5014 (161) Bknz: 12. HD. 27.3.1979 T. 1673/2586 (162) Bknz: İİD. 30.4.1968 T. 4394/4489 (163) Bknz: 12. HD. 14.4.2005 T. 4169/8062; 5.3.2004 T. 28110/5125 (164) Bknz: 12. HD. 14.10.1978 T. E: 8192, K: 8370 (165) Bknz: İİD. 30.4.1968 T. E: 4394, K: 4489 (166) TANDO⁄AN, H. Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), 1990, C: I/1, s: 325 (167) ÜSTÜNDA⁄, S. age. s: 239 – ERTURGUT, M. age. s: 79

bilir. Kanımızca, arttırma saatine kadar alacaklıya bu hakkı vermeli ve arttırma saati gelip arttırmaya başlandıktan sonra, alacaklının satış iste­mini geri alarak satışı durdurabilmesine izin verilmemelidir. Böylece, art­tırmanın ilanı üzerine arttırmaya girmek için oraya gelmiş olan alıcı üçüncü kişilerin de hakları (çıkarları) korunmuş olacaktır. Ancak yüksek mahkeme’nin aksi görüşte olduğunu⁽¹⁶⁸⁾ ve «ihale yapılıncaya kadar, ala­caklının satıştan vazgeçebileceğini» kabul ettiğini belirtelim...

«Ortaklığın giderilmesi satışları»nda, tüm paydaşlar birlikte satışın yapılmasını durdurabilirler. Yoksa sadece, satış isteminde bulunmuş olan paydaş tek başına satışı durduramaz (satıştan vazgeçemez)⁽¹⁶⁹⁾

«Satışın durdurulması» konusunda icra mahkemesinin (ortaklığın gi­derilmesi şartlarında, sulh hukuk mahkemesinin) vereceği karar ­İİK. mad.363’de öngörülmediği için­ kesin olup, temyiz edilemez.

XV­İcra ve İflas Kanununa göre (İİK. mad. 129) yapılan satışlarda önalım (şuf’a) hakkı kullanılamaz (MK. mad. 733; 4.5.1940 T. 57/17 s. İçt. Bir. K.) Yeni 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda bu husus açıkça belirtilerek (mad. 733) daha önce bu konuda doktrindeki tartışmalara son verilmiştir⁽¹⁷⁰⁾.

«Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı» uyarınca yapılan satışlar­da ise hem «sözleşmeden (MK. mad. 735)» hem de «kanundan» (MK. mad. 732) kaynaklanan önalım hakkı kullanılabilir (HUMK. mad. 572).

XVI­Buraya kadar açıklanan İİK. mad. 129 hükmü, «yüklenici (müte­ahhit) ve işçilerin yasal ipotek hakkı»nı düzenleyen MK. mad. 896 hükmü ile nasıl uzaklaştırılacaktır? Gerçekten, MK. mad. 896’a göre, «işçilerin ve yüklenicilerin (müteahhitlerin) sahip olduğu yasal ipotek hakkı ayrı ayrı ve değişik tarihlerde tescil edilmiş de olsa, bunlar alacaklarını alma konu­sunda eşit hakka sahiptir. İşte böyle bir hakka sahip olan yüklenici ve iş­çilerden birisi taşınmazın satışını isteyince, İİK. mad. 129 hükmü nasıl uygulanacaktır? Satış isteyen ipotekli inşaat alacaklısından önceki dere­cede başka inşaatçı ipoteği ve sözleşmeye dayanan ipotek hakkı varsa ve satışta teklif edilen bedel, satış isteyen ipotekli alacaklıdan önce gelen di­ğer tüm ipotekli alacaklıların alacaklarını da karşılamıyorsa ne yapılacak­tır? Örneğin, satışı istenen taşınmaz üzerinde 1. derecede A yararına 20.000.000.000 TL alacak için «sözleşmeye dayanan ipotek», 3. derecede C yararına 30.000.000.000 TL alacak için «sözleşmeye dayanan ipotek» ve

4. derecede de E yararına 10.000.000.000 TL’lık alacak için «inşaatçı ipo­teği» bulunmakta ve satış da E tarafından istenmişse, tahmini kıymeti 65.000.000.000 TL olan bu taşınmaza arttırmadan en çok 50.000.000.000 TL pey sürülmüşse, bu bedelle taşınmaz pey sürene iha­

(168) Bknz: 12. HD. 14.11.2000 T. E: 1586, K: 17342; 10.3.1979 T. E: 1360, K: 2311 (169) Bknz: 12. HD. 12.5.1986 T. E: 1985/1481, K: 5521; 11.11.1985 T. 3345/9291; 13.10.1983 T. E:

5774, K: 7487 (170) ASLAN, E. K. age. s: 104

le edilecek midir? Teklif edilen bu 50.000.000.000 TL ile satış istemiş olan E’ye göre öncelik hakkına sahip bulunan rehinli alacaklıların hepsi öden­

(171)

miş olmamaktadır. Doktrindebu durumda ­İİK. mad. 129’un amacı dikkate alınarak­«ihalenin yapılması gerekeceği» belirtilmektedir. Böylece, taşınmazın 50.000.000.000 TL na ihale edilebileceği kabul edilince sade­ce 1. ve 2. sırasındaki alacaklılar alacaklarını almış olacaklardır.

XVII­Taşınmaz malın «açık artırma»da satılmasıyla, alıcı taşınmaz malın «mütemmim cüzü»lerinin (bütünleyici parçalarının) (MK. mad. 684) ve «teferruat»larının (eklentilerinin) (MK. mad. 686) de mülkiyetini kazan­mış olur mu? Yani, satılan taşınmazın «bütünleyici parçaları» ve «teferrua­tı»da, taşınmazla birlikte alıcıya satılmış olur mu?

Örneğin; bir «fabrika binası»nın satılması halinde, fabrika içindeki «makinalar»da satılmış olur mu? Yoksa, «makinalar»ın, «fabrika bina­sı»nda ayrı olarak mı satılması gerekir?

Uygulamada çok tereddüt konusu olan bu meseleye şöyle açıklık ge­tirebilir: Bilindiği gibi; «mahalli örfe göre, bir şeyin esaslı unsurunu teşkil eden ve o şey telef veya tahrip yahut tağyir edilmedikçe ondan ayrılması kabul olmayan cüzüler, o şeyin mütemmim cüzü’leridir» (MK. mad. 684), «mahalli örfe veya malikin sarih arzusuna göre bir şeyin işletilmesi veya muhafazası veya ondan istifade olunması için daimi bir tarzda tahsis olu­nan ve kullanmakta o şeye tabi kılınan veya takılan veya onunla birleşti­rilen menkul eşya, asıl şeyin teferruatıdır» (MK. mad. 686).

Bir şeyin bütünleyici parçaları, asıl şeyden ayrı olarak bir hukuki iş­leme konu olamayacağından, haciz edilemez⁽¹⁷²⁾ ve satılamaz. Buna kar­şın, «bütünleyici parça»lardan farklı olarak teferruat, asıl şeyden ayrı ola­rak haciz edilebileceği⁽¹⁷³⁾ gibi, asıl şeyden ayrı ­asıl şey satılmadan da­ sa­tılabilir.

Burada, özellikle uygulamada «fabrika binasının satılması halinde, içindeki makinalarının da satılmış olup olmayacağı» ya da «fabrikadaki makinaların, fabrika binasından ayrı olarak satılabilip satılamayacağı» konuları bizi ilgilendirmektedir. Bu sorulara cevap (çözüm) ararken, ta­şınmaz üzerinde ipotek mi, haciz mi bulunduğunu tespit etmek gerekir. Çünkü taşınmaz üzerinde kurulan ipotek, taşınmazın «bütünleyici parça­ları»nı (MK. mad. 684), «eklentileri»ni (MK. mad. 680) kapsar (MK. mad. 862). Gerçekten, taşınmazın «bütünleyici parçaları», taşınmaz üzerinde ipotek kurulunca, kendiliğinde ipoteğin kapsamına girerler. İpoteğin ku­rulmasından sonra, taşınmaza bağlanan bütünleyici parçalar da ayni şe­kilde, ipoteğin kapsamına girerler. Bütünleyici parçaların, ipoteğin kap­

(171) REİSO⁄LU, S. Türk­İsviçre Hukukunda Müteahhit ve İşçilerin Kanuni İpotek Hakkı, 1961, s: 160 vd.

– GÜRDO⁄AN, B. Türk­İsviçre İcra ve İflas Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, 1967, s: 75 (172) UYAR, T. İcra Hukukunda Haciz, 1990, s: 477 – ERMAN, E. S. Bir Gayrimenkulün Mütemmim Cüzüleri ve Bu Meyanda Tabii ve Medeni Semereleri Müstakilen Hacze ve İstihkak Davasına Konu

Olabilir mi? (Ad. D. 1969/10, s: 1162) (173) UYAR, T. age. s: 281 – ERMAN, E. S. agm. s: 1162

samı dışında kalacağına ilişkin sözleşme, sadece tarafları bağlar, ayni (nesnel) bir etki yaratmaz. Ayni şekilde, taşınmazın «eklentileri» (teferrua­tı) da, taşınmaz üzerinde ipotek kurulunca taraflar aksini kararlaştırma­mışlarsa, ipoteğin kapsamına girer. Bu hüküm, gerek ipoteğin kurulma­sı sırasında var olan ve gerekse ipotek kurulduktan sonra taşınmazın ek­lentisi durumuna gelen şeyler için geçerlidir. Taraflar, eklentilerin «ipotek kapsamında olmayacağını» kararlaştırabilecekleri gibi, bazı eklentilerin ipoteğin kapsamı dışında kalacağını da kararlaştırabilirler ... Haciz’de ise durum farklıdır. Taşınmaz haciz edilmesi halinde sadece taşınmazın «bü­tünleyici parçaları»da haczedilmiş olur, «eklentileri» ise haczedilmiş ol­maz...

Bu nedenle; eğer taşınmaz «ipotekli takip» sonucunda satılmışsa, o taşınmazın hem «bütünleyici parçaları» ve hem de «eklentileri» de satılmış olur, buna karşın taşınmaz «haciz yolu ile takip» sonucunda satılmışsa, taşınmazın sadece «tamamlayıcı parçaları»da satılmış olur, «eklentileri» ise satılmış olmaz.

Bir şeyin «bütünleyici parça» mı «eklenti» mi olduğu konusu çok kez duraksama ve uyuşmazlık konusu olmaktadır. Örneğin; fabrika binasın­da bulunan makinalar, fabrikanın «bütünleyici parçası»mıdır, yoksa «ek­lenti»midir? Konumuz bakımından son derece önemli olan bu soruna hu­kukumuzda kesin bir çözüm bulmak mümkün değildir. Gerçekten bu so­ruya verilmesi gereken cevap hakkında doktrinde⁽¹⁷⁴⁾ görüş birliği olmadı­ğı gibi, yüksek mahkemenin içtihatlarında da açık­seçik bir çözüm öne­rilmiş değildir. Yargıtay 6.⁽¹⁷⁵⁾ ve 15.⁽¹⁷⁶⁾ Hukuk Daireleri genellikle, maki­naları «bütünleyici parça» kabul etmeme eğilimindedirler. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi ise bazı kararlarında, «fabrika binasına monte edilmiş, onun çalıştırılmasına tahsis edilmiş makinaların fabrikanın teferruatı sa­yılacağı...⁽¹⁷⁷⁾ kabul etmişken, bazı kararlarında «bu konuda bilirkişiye başvurulup ondan rapor alınmasını⁽¹⁷⁸⁾ belirtmiştir...

Kanımızca, fabrikada bulunan «makinalar»ı, fabrikanın teferruatı «eklentisi» saymak hem bu konuyu düzenleyen MK. mad. 386’nın amacı­na hem de takip hukukunda alacaklı ve borçlunun karşılıklı çıkarlarına uygun düşecektir. Böylece alacaklılar, fabrikanın borcundan dolayı, fab­rika binası satmadan, fabrikadaki makinaları ayrı ayrı satabilecektir. Başka bir deyişle, fabrikadaki bir iki ­yerine sonradan konulması müm­kün­ makinanın satılması ile ödenebilecek olan bir borç için, fabrikanın

(174) UYAR, T. İcra Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, 1992, s: 14 (175) O⁄UZMAN, K./SELİÇİ, Ö. Eşya Hukuku, 1997, s: 251 – GÜRSOY, K. T./EREN, E./CANSEL, E. Türk

Eşya Hukuku, 1978, s: 405 (176) Bknz: 6. HD. 24.4.1979 T. 544/3493 (177) Bknz: 15. HD. 3.5.1977 T. 375/935 (178) Bknz: 12. HD. 14.10.1988 T. 13909/11485; 23.6.1987 T. 10821/7840; 2.4.1987 T. 8488/4682;

10.3.1987 T. 7325/3318; 29.9.1986 T. 14553/969; 27.3.1986 T. 9521/334; 14.6.1984 T.

6900/7689; 21.12.1983 T. 10491/10796; 13.9.1983 T. 4965/6389; 12.1982 T. 8656/9140;