Hukuki Mevzuat - İcra Hukukunda Taşınmaz Rehni Kavramı Talih UYAR

İcra Hukukunda Taşınmaz Rehni Kavramı Talih UYAR

Ekleyen: Av.tayfun Eyilik | Tarih: 14-11-2008 | Kategori: Makale | Not

İCRA HUKUKUNDA “TAŞINMAZ REHNİ”

KAVRAMI

Av. TALİH UYAR

I- TAŞINMAZ REHNİ ÇEŞİTLERİ

Taşınmaz rehni, hak sahibine, bir taşınmazın değerinden alacağını

öncelikle elde etme yetkisini veren sınırlı bir ayni (nesnel) haktır.

Hukukumuzda (MK. md. 850) üç tür taşınmaz rehni kabul edilmiştir.

Bunlar; ipotek, (MK. md. 881-897) ipotekli borç senedi (MK. md. 898-

902; 909-929) ve irad senedi (MK. mad. 903-908; 909-929)’dur.

a) İpotek:

MK’nun 796-811 881-897. maddelerinde düzenlenmiş olan ipotek; doğ-

muş ya da doğacak herhangi bir alacağı güvence altına almak için kurulabilir.

Borçlunun sorumluluğu taşınmazın değeriyle sınırlı değildir. Borçlu kişisel

sorumluluğu devam eder. Yani, borçlu alacaklıya karşı, tüm malvarlı-

ğı ile sorumludur. Taşınmazın paraya çevrilmesinden sağlanan para, alaca-

ğı karşılamazsa, rehinli alacaklı, borçlunun diğer malvarlığı değerlerine de

başvurabilir. Çünkü «borçlu», ipotekle karşılanmayan borç bölümünden -

alacağın aslı ile ‘faiz, masraf gibi’ eklentilerinden- de sorumludur.( 1 )

Üzerinde ipotek kurulan taşınmazın mutlaka borçluya ait olması gerekmez.

Başka bir deyişle, «taşınmazın maliki», bir üçüncü kişinin borcu

için, taşınmazı üzerinde, alacaklı yararına ipotek kurabilir. Bu halde, taşı

nmazın maliki, «borçlu» durumuna gelmez, borç nedeniyle kişisel

sorumluluğu söz konusu olmaz.(2) Başka bir deyişle, ipotek veren üçüncü

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

1 ) Bknz: 12. HD. 14.10.1998 t. 10195/10769 - 29.9.1998 T. 12352/10630

( 2 ) Ayrıntılı bilgi için bknz: KÖPRÜLÜ, KANETİ, S. Sınırlı Ayni Haklar, 1982/1983, s: 376 vd. - O Ğ U Z M A N ,

M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S. Eşya Hukuku, 2006, s: 694 vd. - GÜRSOY, K.T./EREN,

F./CANSEL, E. Türk Eşya Hukuku, 1978, s: 1099 vd. - DAVRAN, B. Rehin Hukuku Dersleri, 1972, s:

45 vd. - AKİPEK, J. Türk Eşya Hukuku, Üçüncü Kitap, Mahdut Ayni Haklar, s: 226 vd. - WİELAND, C.

(Çev: Karafaki, İ. H.) Kanunu Medenide Ayni Haklar, 1946, C: 2, s: 630 vd. - SAYMEN, F.H./ELBİR,

H.K. Türk Eşya Hukuku Dersleri, 1963, s: 570 vd. - DURAL, M. Eşya Hukuku Dersleri, 1981, 142 vd.

- AYİTER, N. Eşya Hukuku, 1983, s: 177 vd. - AYBAY, A./HATEMİ, H. Eşya Hukuku Dersleri, 1981, s:

189 vd. - KARAHASAN, M.R. Türk Eşya Hukuku, 1977, 2. Cilt, s: 549 vd. – ESMER, G. M e v z u a t ı m ı z d a

Gayrimenkul Hükümleri ve Tapu Sicili, 1990, s: 733 vd. - OĞÜTÇÜ, T./DOĞRUSÖZ, E. Rehin Hukuku,

1982, s: 195 - ARTUKMAÇ, S. Bankaların İpotekli Kredi Muameleleri, 1966, s: 13 vd. - EROL, K. İ p o t e k

Kavramı ve Özellikleri (Yarg. D. 1981/3, s: 315 vd. 1981/4, s: 589 vd.)

kişinin sorumluluğu, ipotek akit tablosunda belirtilen miktarla

sınırlıdır.(3)

Ayrıca belirtelim ki; İcra ve İşas Hukukunda ipotek temin içeriği,

maddi hukuktakinden (MK. mad. 881-897) daha geniştir. Gerçekten, İcra

ve İşas Kanununun uygulanmasında, «ipotek» terimi,

a) İpotekleri (MK. mad. 881-897),

b) İpotekli borç senetlerini (MK. mad. 898-902; 909-929),

c) İrat senetlerini (MK. mad. 903-908; 909-929),

d) Gemi ipoteklerini (TK. mad. 893-944),

e) Eski hukuk hükümlerine göre kurulmuş taşınmaz (gayrimenkul)

rehinlerini),

f) Taşınmaz yükümlülüklerini (MK. mad. 839-849),

g) Bazı taşınmazlar üzerindeki özel ayrıcalıkları (imtiyazları),

h) Taşınmaz eklentileri (teferruatı) üzerine rehin işlemlerini (MK.

mad. 882) kapsar.

b) İpotekli Borç Se n e d i :

MK’nın 898-902; 909-929. maddelerinde düzenlenmiş olan ipotekli

borç senedi, kıymetli evraka bağlanmış, borçluya kişisel sorumluluk yükleyen

bir taşınmaz rehni türüdür. Bu taşınmaz rehni türünde, hem «ipotek

»den ve hem de «irad senedi»nden alınmış öğeler vardır.

Bu rehin türünde; hem borçlunun kişisel sorumluluğu ve hem de taşı

nmaz ile sorumluluğu söz konusudur. Borçlu, borcunu ödemezse, taşı

nmaz paraya çevrilir, elde edilen para alacağı karşılamazsa, borçlunun

diğer malvarlığı diğerlerine başvurulur.(4)

c) İrad Se n e d i :

MK’nın 903-908; 909-929. maddelerinde düzenlenmiş olan irad senedi,

kıymetli evraka bağlanmış olan ve borçluya kişisel sorumluluk yüklemeyen

bir taşınmaz rehni türüdür. Alacaklı, irad senedinde belirtilen

alacağını ancak rehnedilen taşınmazdan alabilir. Karşılanmayan alacağı

için, borçlunun malvarlığına başvuramaz.(5)

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( 3 ) Bknz: 11. HD. 8.3.1990 T. 9717/1883 - 11. HD. 25.4.1984 T. 2244/2365

( 4 ) Ayrıntılı bilgi için bknz: KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 396 vd. - OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, O./OKTAY

(ÖZDEMİR), S. age. s: 696 vd; 768 vd. - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1133 vd. - A K İ-

PEK, J. age. s: 254 vd. - SAYMEN, F.H./ELBİR, H.K. age. s: 593 vd. - OĞÜTÇÜ, T./DOĞRUSÖZ, E. a g e .

s: 215 vd. - ERTAŞ, Ş. Eşya Hukuku, 2005, 6. Baskı, s: 538 vd. - MUSTAFAOĞLU, H. İcra-İşâs Hukukunda

Rehin Kavramı Üzerine Genel Bir Bakış (Legal Huk. D. Haziran/2003, s: 1424 vd.) - ÇETİN, S. H.

İpotekli Borç Senedi ve İrad Senedi, s: 83 vd.

( 5 ) Ayrıntılı bilgi için bknz: KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 396 vd. - OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY

(ÖZDEMİR), S. age. s: 595 vd; 769 vd. - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1133 vd. - A K İ-

PEK, J. age. s: 254 vd. - SAYMEN, F.H./ELBİR, H.K. age. s: 597 vd. - OĞÜTÇÜ, T./DOĞRUSÖZ, E. a g e .

s: 225 vd. - ERTAŞ, Ş. age. s: 540 - MUSTAFAOĞLU, H. agm. s: 1425 vd. - ÇETİN, S. H. age. s: 83 vd.

510 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

Yukarıda belirtilen bu taşınmaz rehni türlerinden, memleketemizde

sadece ipotek uygulama alanı bulmuş ve diğerleri bugüne kadar benimsenmemiştir...

II- TAŞINMAZ REHNİNİN KONUSU

Taşınmaz rehnine nelerin konu olabileceği, hem Medeni Kanunda

(mad. 704, 908) ve hem de bazı özel kanunlarda gösterilmiştir.(6) Gerçekten;

a) Medeni Kanuna göre (mad. 704, 998):

aa) Arazi,

bb) Tapu kütüğünde ayrı safhaya kaydedilen taşınmaz üzerindeki ba-

ğımsız ve sürekli haklar,

cc) Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler üzerinde ipotek

kurulabilir.

b- Özel Kanunlara göre:

aa) Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; «bağımsız bölümler» ipoteğe konu

olabilir (mad. 1, 15)(7,8)

bb) Ticaret Kanunu’na göre; bir alacağın temini için «gemi üzerinde»

ipotek kurulabilir (mad. 875, 876-893)

«Gemi Sicili’ne kayıtlı olan» gemiler taşınmaz hükmündedirler. Bu tür

gemilerin rehni, Ticaret Kanununda (mad. 875-893) -bir yandan taşınırları

n diğer yandan da taşınmazların rehninden farklı biçimde- ayrıntılı

olarak düzenlenmiştir.(9)

cc) Maden Kanunu’na ve Maden Sicili Tüzüğü’ne göre; «maden üzerinde

» ipotek kurulabilir (mad. 101, 112).

dd) Türk Sivil Havacılık Kanunu’na göre; bir alacağın temini için

hava aracı üzerinde ipotek kurulabilir (2920 s. K. mad. 69). Kanunda

(mad. 70-71) sivil hava araçları üzerinde, «malik ile alacaklıların anlaşmaları

»na dayalı akdi ipotek ile «hava aracının yapım ve onarımından do-

ğan alacaklar için kanuni ipotek kurulabilmesi ayrı ayrı düzenlenmiştir.

___________________________________________________

(6) Ayrıntılı bilgi için bknz: KAYAK, S. Taşınmaz Rehninin Konu Bakımından Kapsamı (Prof. Dr. Sevim Toluner’e

Armağan, 2004)

(7) Bknz: REİSOĞLU, S. Uygulamada Kat Mülkiyeti, 1979, s: 68 - ARCAK, A./ERDOĞAN, C. Açıklamalı

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Uygulaması, 1976, s: 220 - KARAHACIOĞLU, A. H. Açıklamalı-İçtihatlı Kat

Mülkiyeti Kanunu, 1981, s: 66 - ARCAK, A. Değişik ve Yeni Hükümleriyle Kat Mülkiyeti, 1983, s: 292

(8) Bknz: İİD. 19.2.1968 T. 1729/1664

(9) Ayrıntılı bilgi için bknz: KENDER, R./ÇETİNGİL, E. Deniz Ticareti Hukuku, 7. Baskı, 2003, s: 52 vd. -

KALPSÜZ, T. Gemi Rehni, 1990, s: 7 vd. - İZVEREN, A./FRANKO, N./ÇALIK, A. Deniz Ticaret Hukuku,

1994, s: 87 vd. - CAĞA, T. Deniz Ticareti Hukuku, 1984, C: I, s: 85 vd.

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 511

III- İPOTEĞİN KURULMASI:

Memleketimizdeki uygulamada, taşınmaz rehni türlerinden sadece

ipotek benimsenmiş olduğundan, burada taşınmaz rehni türlerinden -uygulama

alanı bulmamış olan- «ipotekli borç senedi» ve «irad senedi» değil

sadece «ipotek» hakkında bilgi verilecektir.

İpotek, kural olarak, tapu memurları tarafından Tapu Sicili Tüzüğünün

ilgili hükümlerine göre, «resmi senet» (uygulamada buna ‘ipotek akit

tablosu’ denilmektedir) yapılmak ve «tapuya tescil edilmek» suretiyle kurulur.(

10) Ancak, ayrık olarak, «yasal ipotek hakkı» söz konusu olan hallerde

(MK. mad. 865, 867, 893; BK. mad. 513; 634 s. Kat Mülkiyeti K. mad.

22, 2762 s. Vakışar Y. mad. 29)(11) bu şekle uyulmaz.

Önemi nedeniyle hatırlatalım ki, ancak «tapuda kayıtlı olan» taşınmazlar

üzerinde ipotek kurulabilir. «Tapuda kayıtlı olmayan» taşınmazları

n rehni, «taşınır rehni» hükümlerine (MK. mad. 939 vd.) göre olur.(12)

IV- İPOTEĞİN SONA ERMESİ:

a) İpotek, kural olarak, tapu sicilinden -rehin hakkı sahibinin yazılı

terkin talebi üzerine- ipotek kaydının silinmesi (terkini) ya da taşınmazın

tamamen yok olması ile sona erer (MK. mad. 858/I).

b) Taşınmazın kamulaştırılması halinde, mülkiyet hakkı ile birlikte,

taşınmaz üzerinde bulunan tüm haklar sona erdiğinden, kamulaştırma

ile taşınmaz üzerindeki «ipotek» hakkı da son bulur, bundan sonra bu

hak «kamulaştırma bedeli» üzerinde devam eder.(13) (MK. mad. 858/II)

c) Güvence altına alınan borcun sona ermesi, ipoteği doğrudan doğ-

ruya sona erdirmez. Bu gibi durumlarda, «tescil» maddi değerini kaybetmiştir.

Ancak, tapudan silinmedikçe, ipotek «şekli» bakımından hukukî

varlığını sürdürür. Borcun sona ermesi üzerine, ipotekli alacaklı, «ipotek

kaydının silinmesi (terkini) için» yazılı başvuruda bulunmaktan kaçınırsa,

taşınmaz malikinin «tapu kaydının düzeltilmesi» davası (MK. mad.

1025) açması gerekir (MK. mad. 883).(14)

Ayrıca uygulamada önemi nedeniyle belirtelim ki; ipoteğin belirli bir

süre için kurulmuş olması halinde, bu sürenin sonunda ipotek re’sen alacaklı

«alacağını almış olduğunu» bildirmedikçe, kaldırılamaz...(15)

___________________________________________________

(10) Ayrıntılı bilgi için bknz: ESMER, G. age. s: 706 vd. - KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 297 vd. - DÖRTGÖZ,

G.Ö. Yeni Medeni Kanuna Göre Tapu İşlemleri, 2003, 3. Baskı, s: 237 vd.

(11) Ayrıntılı bilgi için bknz: KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 204 vd. - OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY

(ÖZDEMİR), S. age. s: 752 vd. - GÜRSOY, H.K./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1113 vd. - BIÇAKÇI,

L. Yapı Alacaklısı İpoteği (Doğumunun 100. Yılında Atatürk’e Armağan «İHFM. 1979/1980/1981,

S: 1-4» s: 552 vd. - GÜRAL, N. Müteahhit ve İşçilerin Yasal İpotek Hakkı (ABD. 1980/6, s: 695 vd.) -

REİSOĞLU, S. Türk ve İsviçre Hukukunda Müteahhit ve İşçilerin Kanunu İpotek Hakkı, 1961, s: 83 vd.

- ERTAŞ, Ş. age. s: 534 vd. - DOĞRUCU, M. Deniz Taşımacılığında Kanuni Rehin Hakkı, 1997, s: 29

vd.

(12) Bknz: 7. HD. 18.1.1966 T. 7921/227

(13) Bknz: 12. HD. 9.4.1994 T. 2909/4192

(14) KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 345 - OĞUZMAN, K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S. age. s: 709

vd. - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1050

512 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

İpotekle güvence altına alınan borcun sona ermesi halinde, tapuda

«ipotek kaydının silinmesi için», maddi hukukun (MK. mad. 883) «taşınmaz

malikine» -ve korunmaya diğer hukuki yararının bulunması halinde,

malik olmayan borçluya-(16) tanıdığı bu «dava hakkı» dışında, İcra ve İşâs

Hukuku da (İİK. mad. 153), borçluya -icra mahkemesine başvurarak-

«ipotek kaydının silinmesini» talep etme hakkını tanımıştır.(17)

V- İPOTEĞİN KAPSAMI:

A- Güvence altına alınan alacak yönünden ipoteğin kapsamı:

Taşınmaz üzerinde kurulan ipoteğin, taşınmazın paraya çevrilmesi

halinde, alacaklının «asıl alacağı» (ana parası) yanında, -faiz, takip giderleri

gibi- «yan alacakları»nı da güvence altına alıp almadığı, almışsa hangi

yan alacakların bu güvence kapsamında yer aldığı, kanun koyucu tarafı

ndan ipoteğin türüne göre ayrı ayrı düzenlenmiştir.(18)

a) Ana para ipoteğinde (=«kesin doğmuş ipotek»te=«sabit ipotek

»te=adi ipotek»te) yani; tutarı belli olan alacaklar için kurulan ipotekte,

MK. mad. 875 hükmü gereğince; ipotek;

aa- «Ana para»yı(19) (MK. mad. 875/I-1) (tapu sicilinde «rehinler» hanesinde

kaydedilmiş olan alacak miktarını), ve

bb- «Takip giderleri»ni(20) (MK. mad. 875/I-2) (rehin paraya çevrilmesi

yolu ile yapılan takipte harcanan giderleri ve alacaklı vekili için icra

müdürlüğünce takdir edilen vekalet ücretini «İİK. mad. 138, 151»), yatırı-

lan harçları, ve

cc- «Gecikme (temerrüt) faizi»ni(21) (MK. mad. 875/I-2’i; 3095 s. K.

mad.2)

___________________________________________________

(16) Bknz: 4. HD. 23.2.1965 T. 14552/994

(17) Ayrıntılı bilgi için bknz: UYAR, T. İcra ve İşas Kanunu Şerhi, 2007, C:8, İİK. mad. 153

(18) ALTOP, A. 4489 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunda Değişiklik Yapılması Hakkında

Kanun Çerçevesinde İpoteğin Alacak Bakımından Kapsamı ve Anapara İpoteği- Limit (Üst Sınır) İpoteğ

i Ayrımının Uygulamaya Yansıyan Sonuçları (MHB. Yıl: 19-20, 1999/2000, s: 11 vd.) - KÖPRÜLÜ,

B./KANETİ, S. age. s: 284 vd. - OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S. age. s: 733 vd.

- GÜRSOY, K./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1024 vd. - CANSEL, E. Maksimal İpotek (Batıder, 195, s:

417) - AKİPEK, İ. age. s: 186 vd. - SAYMEN, F.H./ELBİR, H.K. age. s: 532 vd. - SÜNKİTAY, A. Alacağı

n Ferileri Bakımından Taşınmaz Mal Rehninin Kapsamı (ABD. 1974/3, s: 479) - ERTAŞ, Ş. age. s:

517 vd. - ATALAY, Ö. Taşınmaz İpoteklerinde Kapsam Sorunu (ABD. 1975/6, s: 808 vd.) - AYAN, M.

Sınırlı Aynî Haklar, 2. Baskı, 2000, s: 155 vd. - GÖNEN, D. Anapara ve Üst Sınır İpoteği Kavramları,

Alacak Açısından Kapsamları (Legal Huk. D. Nisan) 2004, s: 1008 vd.) - YALÇINDURAN, T. Ana Para

ve Üst Sınır İpoteği Arasındaki Farklılıklar (Prof. Dr. Ergun ÖZSUNAY’a Armağan, 2004, s: 677 vd.) -

GÜLEKLİ, Y. İpoteğin Taşınmaz ve Alacak Açısından Kapsamı, 1992, s: 10 vd. - KARAHACIOĞLU,

A.H./DOĞRUSÖZ, M.E./ALTIN, M. Türk Hukukunda Rehin, 1996, s: 144 vd.

(19) Bknz: 12. HD. 12.4.2004 T. 4387/8943; 5.3.2004 t. 28039/5139; 11.6.1998 T. 12597/12817 -

27.11.1986 T. 5481/13093

(20) Bknz: 12. HD. 12.4.2004 T. 4387/8943; 5.3.2904 T. 28039/5139; 11.6.1998 t. 12597/12817 -

27.11.1986 T. 5481-13093

(21) Bknz: 12. HD. 13.10.2006 T. 15839/19259 - 12.4.2004 T. 4387/8943; 5.3.2004 T. 28039/5139;

11.6.1998 T. 12597/12817 - 28.9.1988 T. 7684/10477 - 15.4.1988 T. 7415/4927 - 27.11.1986 T.

5481/13093 - 13.3.1980 T. 59/2343

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 513

Eğer, «yabancı para üzerinden kurulmuş» bir ipotek (MK. mad. 851)

söz konusu ise; gecikme (temerrüt) faizi miktarı, «Devlet bankalarınca o

yabancı para ile açılmış bir yıl vâdeli mevduat hesaplarına uygulanan en

yüksek faiz oranı» olarak kabul edilecektir (3095 s. K. mad. 4a).

dd- «Sözleşme faizleri»ni (MK. mad. 875/I-3) (taraşarın yasal sınırlamalara

uyarak, ana para verilirken sözleşmede öngördükleri faiz miktarları

nı)(22), güvence altına alır.(23)

İpotekli borç, ipotek belgesinde öngörülen sürenin dolması (ya da tarihin

«vâdenin» gelmesi) ile muaccel olur ve alacaklı bu tarihten itibaren

gecikme (temerrüt) faizi isteyebilir. Eğer ipotek «süresiz» olarak kurulmuşsa,

alacaklının ihtarından sonra borç muaccel hale gelip, alacaklı ipote-

ğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabileceğinden, bu durumda alacaklı

«ihtar tarihi»nden itibaren gecikme faizi isteyebilir...

İpotek, eğer «faizsiz» (bilâfaiz) olarak kurulmuşsa, alacaklı vâde tarihine

kadar faiz isteyemez, fakat vâdeden itibaren faiz isteyebilir. Örneğin,

uygulamada görüldüğü gibi, «altı ay ya da bir yıl vâde ile faizsiz» olarak

kurulan bir ipotekde, alacaklı, altı (bir yıl) sonra, vâde tarihinden itibaren

faiz isteyebilir. Borçlu, sözleşme ve akit tablosunda öngörülen faiz oranı’

na göre gecikme faizini ödemekle yükümlüdür, bu orana (miktara) itiraz

edemez...

İcra müdürü (yardımcısı) «vâde tarihinden, tahsil tarihine kadar işleyecek

faizleri» hesaplayıp, asıl alacağa (ana paraya) ekler.(24)

Yüksek mahkeme bu konuda;

√ «İpotekli takiplerde -ipotek ister ‘kesin borç ipoteği’ ister ‘limit ipoteği’

olsun alacaklının ipotek aktinde atıf yapılan sözleşmedeki faiz oranlarına

göre faiz talep edebileceğini» (25)

√ «İpotekli takiplerde ipotek akit tablosunda öngörülen gerek akdi ve

gerekse temerrüt faizi oranlarına göre faiz istenebileceğini» (26)

√ «Takibin ipoteğe dayalı olması halinde, ilk takip aşamasında alacaklı

nın hataen eksik faiz istediğinden bahisle daha sonra müstakil faiz alacağı

için yeniden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapamayacağı-

nı»(27)

√ «Alacaklının ipotek akit tablosunda belirlenmiş olan gerek ‘temerrüt

faizi’ ve gerekse ‘akdi faiz’ oranına göre takipte bulunabileceğini»(28)

___________________________________________________

(22) Daha ayrıntılı bilgi için bknz: KUNTALP, E. age. s: 27 vd.

(23) Bknz: 11. HD. 27.12.1979 T. 5471/5968 - HGK. 7.2.1975 T. 470/154

(24) Bknz: 12. HD. 28.9.1988 T. 7684/10477

(25) Bknz: 12. HD. 27.12.2004 T. 21265/26942; 4.10.2004 T. 16801/20946; 27.5.1997 5864/6224

(26) Bknz: 12. HD. 16.4.2004 T. 5208/9473

(27) Bknz: 12. HD. 3.6.2003 T. 10765/12956

(28) Bknz: 12. HD. 9.7.2002 T. 14236/15061

514 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

√ «İpotekle teminat altına alınmayan kısım için ve genel haciz yoluyla

takip yapılmış olması halinde, takipten sonrası için akdi faiz talep edilebileceğ

ini»(29)

√ «İpotek akit tablosunda ‘alacağa % 220 faiz uygulanacağı’nın öngörülmüş

olması halinde, ‘tahsil tarihine kadar bu oranda faiz tahakkuk ettirileceğ

i’ belirtilmemiş olduğundan, sözü edilen bu akdi faizin borçlunun

temerrüt tarihine kadar uygulanması ve temerrüt tarihinden sonra ise,

3095 sayılı Kanun hükümleri uyarınca faiz hesaplaması gerekeceğini»(30)

√ «Kredi sözleşmesinde öngörülen faizin «akdi faiz» olup, temerrüt tarihine

kadar, ana paraya bu miktar üzerinden, temerrüt tarihinden itibaren

ise, 3095 sayılı kanuna göre faiz yürütüleceğini»(31)

√ «Borçlunun, sözleşme ve akit tablosunda öngörülen faiz oranını ödemekle

yükümlü olduğu, buna itiraz edemeyeceğini»(32)

√ «İpotekli borcun, ipotek belgesinde öngörülen sürenin dolması ile muaccel

olacağı, alacaklının bu tarihten itibaren gecikme faizi isteyebileceğini

»(33)

√ «Temerrüt faizine yeniden temerrüt faizi istenemeyeceğini»(34)

√ «Ancak cari hesap sözleşmesinin uygun gördüğü hallerde faize faiz

yürütülemeyeceğini»(35)

√ «İpotek akit tablosunda, borcun ödeneceği tarih açıkça belirtilmişse

(ipoteğin vadesi varsa), bu tarihten itibaren -borcun ödenmemesi halindealacaklı

nın temerrüt faizi isteyebileceğini»(36)

√ «İpoteğin ‘bir yıl (altı ay) müddetle (vâde ile) faizsiz’ olarak kurulmuş

olması halinde, alacaklının belirtilen bir yıl süre geçtikten sonra «temerrüt

faizi» talep edebileceğini»(37)

√ «İpotek akdinin ‘faizsiz’ olarak kurulmuş olması halinde, ‘vade tarihine

kadar faiz istenemeyeceği, ancak vadeden sonra faiz istenmesinin

mümkün olduğu’ yolundaki ilkenin, taraşarca ipotek akit tablosunda ‘vade

tarihinden ipoteğin kaldırılacağı tarihe kadar da faiz istenemeyeceği’nin

kararlaştırılmamış olması halinde geçerli olacağını»(38)

___________________________________________________

(29) Bknz: 12. HD. 16.6.1998 T. 6794/7275

(30) Bknz: 12. HD. 28.4.1997 T. 4540/4780

(31) Bknz: 12. HD. 24.2.1989 T. 1491/2578

(32) Bknz: 12. HD. 1.2.1988 T. 3174/702; 2.7.1987 T. 11704/8194

(33) Bknz: 12. HD. 2.3.1987 T. 7285/2858

(34) Bknz: 12. HD. 13.3.1986 T. 9269/2758

(35) Bknz: 12. HD. 15.11.1983 T. 7375/8938

(36) Bknz: 12. HD. 17.10.1978 T. 8408/8303; 6.11.1964 T. 11918/12393

(37) Bknz: 12. HD. 10.3.2006 T. 1342/5004; 10.10.2005 T. 15879/19438; 6.5.2002 T. 8430/9545 vb.

(38) Bknz: 12. HD. 20.2.2006 T. 26399/3037

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 515

√ «İpoteğin faizsiz (bilafaiz) olarak kurulmuş olmasının, vâde tarihine

kadar alacaklının faiz istemesini önleyeceği, fakat vâdeden itibaren faiz istemesini

önlemeyeceğini»(39)

√ «Faizsiz ve süresiz olarak kurulmuş olan ipoteklerde, borcun muaccel

hale gelmesinin borçlunun temerrüde düşürülmesine bağlı olduğunu, bu

durumda borçlunun ihtar ile temerrüde düşeceği ve alacaklının ihtardan itibaren

temerrüt faizi isteyebileceğini - Daha önce alacaklının ihtar göndermemiş

olması halinde, borçlunun ödeme emrinin kendisine tebliği ile temerrüde

düşeceğini ve bu tarihten itibaren temerrüt faizi ödemekle yükümlü

olacağını»(40)

belirtmiştir...

MK. mad. 875/I-3; ipoteğin kapsamına giren sözleşme faizleri’nin

miktarını «süre bakımından» sınırlandırmıştır. Alacaklı ancak «işâsın açıldığı

ya da taşınmazın paraya çevrilmesinin istendiği ânda, vâdeleri gelmiş

bulunan üç yıllık faiz ile işâsın açılmasından veya paraya çevrilme isteminden

itibaren, paraya çevirme gününe kadar işlemiş faizleri» ipoteğin

sağladığı güvenceden yararlandırabilir. Örneğin; (A), 10.2.1971 yılında,

(B)’den % 8 faizle aldığı 500.000 TL kredi karşılığında taşınmazını ipotek

ediyor. Borcun vâdesinde ödenmemesi üzerine, (B), 20.5.1975 tarihinde

taşınmazın paraya çevrilmesi isteminde bulunuyor ve 1.3.1976 tarihinde

paraya çevirme işlemi son buluyor. Sözleşme faizlerinin, «ipoteğin kapsamı

na giren kısmı» şöyle hesaplanır: Paraya çevirme isteminde bulunma

tarihi olan 20.5.1975 gününe en yakın son «muacceliyet tarihi»; 9.2.1975

tarihi olduğundan -çünkü; sözleşmeye göre faiz, 10.2.1971 tarihinden itibaren

her yıl 9.2.1972 - 9.2.1973, .... günleri 1 yıllık olarak birikmektedir.

10.2.1972, 10.2.1973, 10.2.1974 .... de ise, 1 yıllık tutarı muaccel

borç haline gelmektedir. MY. mad. 790/3’e göre; vâdesi gelmiş faiz, her

yılın şubat ayının 9. gününü işlemiş olan faizdir. 10 Şubattan itibaren yeni

bir yıllık faiz dönemi başlamış olmaktadır- bu tarihten itibaren geriye

doğru 3 yıl gidilir. 9.2.1972 tarihi başlangıç olmak üzere, 3 yıllık faiz ile

9.2.1975’den sonra yani 10.2.1975 tarihinden taşınmazın paraya çevrilme

tarihi olan 1.3.1976 tarihine kadar işlemiş olan faizler, ipotek ile güvence

altına alınmış olurlar. Yani, 9.2.1972 - 9.2.1975 (3 yıl) + 10.2.1975

- 1.3.1976 (=1 yıl 18 gün) =4 yıl 18 günlük faiz, % 8 hesabıyla 161,973

TL tutar.(41)

ee- Ayrıca; «Taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraşarı,

özellikle malik tarafından ödenmediği için, onun hesabına sigortacıya

ödenen paralar» (MK. mad. 876) da güvence altına alır...

___________________________________________________

(39) Bknz: 12. HD. 15.1.2004 T. 23019/231; 27.11.1986 T. 5481/13093

(40) Bknz: 12. HD. 25.11.2005 T. 18517/23240; 11.7.2005 T. 11402/15031

(41) GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1026 vd. - Ayrıca bknz: KÖPRÜLÜ, B./KANETİ; S. age.

s: 285

516 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

b) Üst sınır ipoteğinde (=«azami miktar ipoteği»nde= «maksimal ipotek

»te) yani; MK. mad. 851/II ve 881/I gereğince, ipotek kurulduğu ada

henüz doğmamış olan ve fakat ileride doğacak olan bir alacak için kurulan

ipotekte, gerek asıl alacak (ana para), gerek sözleşme ve gecikme faizleri,

gerekse mahkeme ve icra giderleri ancak tapu sicilinde tescil edilmiş

olan alacak miktarını aşmamak koşulu ile, ipoteğin kapsamına girerler.

Örneğin; (B) bankası yararına müşteri (A), banka ile arasındaki «câri

hesap» ilişkisi sonunda doğacak 5 milyon YTL borcu için taşınmazı üzerinde,

5 milyon YTL «üst sınır ipoteği» kurmuşsa, (A) ve (B) arasındaki câri

hesap ilişkisinin kesildiği tarihte, (B) bankası, (A)’dan 7,5 milyon YTL

alacaklı duruma gelmişse, ipoteğin paraya çevrilmesi sonucu ede edilen

paradan ancak 5 milyon YTL -her türlü alacak, faiz tutarı, takip giderleri

karşılığı olarak- ipotekli alacaklı olarak alabilir. Geriye kalan 2,5 milyon

lira ana parasını (alacağı) ve bunun takibi için yapacağı masraf tutarı

nı «âdi alacak» olarak isteyebilir. Bu alacağı, ipoteğin kapsamı dışında

kalır. Çünkü, MK. mad. 875 hükmü, «üst sınır ipoteğinde» uygulanamaz.(

42, 43) Yukarıdaki örnekte, taşınmazın 8 milyon TL’ye paraya çevrildi-

ğini ve taşınmaz üzerinde (B)’nin ipoteğinden sonra 2. derecede alacaklı

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( 4 2 ) KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 288 - OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S. age. s:

733 vd. - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1028 - DAVRAN, B. age. s: 22 vd. - K U N T A L P ,

E. age. s: 40 - KESER, H. Azami Meblağ İpoteği (Manisa Bar. D. 1991/Nisan, S. 37, s: 21)

( 4 3 ) Aksi görüş için bknz: POSTACIOĞLU, İ. İşâs Hukuku İlkeleri, s: 114 vd. (Sayın P O S T A C I O Ğ L U’na göre;

alacaklı, alacağı henüz ipotek limitini bulmadan, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçtiği takdirde,

gerek «takip masraşarı» ve gerekse artık bundan sonra yine mukavelede tesbit edilen nisbet üzerinden

«işleyecek temerrüt faizleri» yönünden, ipotekten istifadeye devam etmelidir... K a n ı m ı z c a, bu görüş

uygulamada pek çok uyuşmazlıklara neden olabilecek niteliktedir. Gerçekten, ipotekli alacaklı hangi

anda «alacağı henüz ipotek limitini bulmadan» icraya başvurduğu takdirde, gerek «takip masraşarı»

ve gerekse «işleyecek temerrüt faizleri» yönünden, ipotekten istifadeye devam etmelidir... K a n ı m ı z c a,

bu görüş uygulamada pek çok uyuşmazlıklara neden olabilecek niteliktedir. Gerçekten, ipotekli alacaklı

hangi anda «alacağı henüz ipotek limitini bulmadan» icraya başvurduğu takdirde, gerek «takip masraşarı

» ve gerekse «işleyecek temerrüt faizleri» yönünden, ipotekten istifade edecektir? Örneğin; 1.000.000

liralık bir «üst sınır ipoteği» kurulduğunu varsayalım. Alacaklı, alacağı 999.000 TL’na ulaştığı zaman, icraya

başvurursa mı yoksa 900.000 TL’na ulaştığı zaman icraya başvurursa mı, «takip masraşarı» ve «temerrüt

faizi» yönünden ipotekten yararlanacaktır? Görüldüğü gibi, yasanın açıkça öngörmediği bir yararlanmayı

ipotekli alacaklıya tanımak oldukça güçtür...)

Bu konuda sayın S. REİSOĞLU da aksi görüşü «...MY. 766/II; ileride doğacak borçlar için de ipotek tesis

edilmek istendiği zaman, bunun azami miktarının tapuda gösterilmesini düzenlemektedir. Diğer bir

deyişle, maddede yer alan ‘gayrimenkulün azami ne miktar için teminat teşkil edeceği’ ibaresiyle, ana

paranın azami miktarının anlaşılması yasa koyucunun iradesine daha uygundur. Nitekim, MY. 796.

maddede ‘vücut bulması muhtemel olan herhangi bir alacağın temini’nden söz edilmektedir. Medeni Kanunun

hiçbir yerinde ileride vücut bulacak borçlar için tesis edilen ipoteklere MY. 790. maddesinin uygulanmı

yacağına, bu limitin aşılamayacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır...» (İpoteğin Kapsamı -

Hükümleri ve Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar, s: 15) şeklinde savunmaktadır...

Yine d o k t r i n d e , üst sınır ipoteklerinde, takibe (ve borca) itiraz ederek takibi uzatan borçluların «kefalet

limitinde olduğu gibi, temerrüdünün sonuçlarına -faiz yönünden- katlanması gerektiği» ifade edilmiştir:

«...gayrimenkul değerinin yükselmesi ve para değerinin düşmesi, borçluları, borcunu geciktirerek ödemeye

teşvik etmekte ve temerrüt halinde dahi, ipotek limiti dışında sorumlu olmayacağını bilen borçlu, takibin

gecikmesi için her türlü engellemeyi yapmaktadır...

Borçlunun, temerrüdünün hukukî sonuçlarından sorumlu olmaması, hukukun temel ilkelerine aykırıdır.

Eğer, ödeme emri veya icra emri tebliğ edildiği zaman borçlu veya ipotek borçlusu -taşınmaz malikiüçüncü

şahıs «benim borcum yoktur» diye itiraz ediyorsa veya herhangi bir şekilde itiraz ediyorsa, artık

bu itirazının hukukî sonuçlarına katlanmalı, tıpkı kefalet limitinde olduğu gibi, ‘limit + temerrüt’ten sorumlu

olmalıdır...» (YAZOĞLU, F. «Alacakların Tahsili Hususunda Cebri İcra ve Yargılama Aşamasında

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 517

(D) yararına 2 milyon TL’lik bir üst sınır ipoteği ve diğer alacaklı (E)’nin

300.000 TL’lik alacağı için koydurduğu haciz bulunuyorsa, elde edilen 8

milyon TL’nın 5 milyon TL (A)’ya, 2 milyon TL (D)’ye ve 1 milyon TL’Da

(E)’ye ödenir. Eğer taşınmaz üzerinde sadece (D)’nin 2 milyon TL’lık ipoteğ

i bulunsa idi, 8 milyon TL’nın 5 milyon TL (A)’ya, 2 milyon TL (D)’ye

ödendikten sonra kalan 1 milyon TL tekrar (A)’ya ödenirdi.

MK. mad. 875 hükmünün «üst sınır ipoteğinde» uygulanmayacağını

gözönünde tutan alacaklılar, üst sınır ipoteği kurdururken, «ana alacak»

ve «yan edimleri» karşılamak için, ipotekle güvence altına almak istedik-

518 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları» (5-7 Temmuz, 1991) isimli sempozyuma sunulan bildiri, s: 57

v d . )

«...MK’nın 766. maddesine göre alınan ipotekler azami had ipoteğidir. Bu ipoteklerde, limit aşılabilir. Bu

hükmün yasal maddesi de 790. maddedir. Hal böyle iken, 766. maddeye göre tesis edilen ipoteklerde

790. maddenin niçin uygulanamayacağının yasal gerekçesi yoktur. Buna karşı çıkan hocalarımız var.

Onların dayanağı da şu: MK’na bu madde, mehaz kanununun almanca tercümesinden değil de Fransı

zca tercümesinden geçmiştir. Almanca tercümesinde «her şeyin dahil olacağı» yazılıdır. Mehaz kanunda

bu böyledir. Ancak, isviçre’deki ekonomik durum ve sosyoekonomik yapıyla, Türkiye’deki sosyoekonomik

yapının ayni olduğu söylenemez. Türkiye’de enşasyon % 70 civarlarında, Temerrüt faizi alınmayı

p yalnız limitle sınırlı kalındığı takdirde banka alacaklarının tahsiline mümkün gözüyle bakmak olası

değil. Ayrıca hiçbir borçlu, eğer çok saf değilse, limit ipoteği tutarındaki parayı, ihtarı aldığı tarihte gelip

ödemez. Çünkü, borcunu ödemek için hazırladığı parayı kullandığı takdirde, bu paranın bir yıllık faizi %

70 olacaktır. Onun için borçlular huzurumuza şöyle geliyor; ‘ipotek, azami had ipoteği, limit ipoteği. Ben

bunu iki yıl uzatırım, yarı yarıya anlaşalım’ ... Bugün, ‘kefalet’ konusunda sınırlı sorumluluk hakkında

yerleşmiş içtihadın, limit ipoteklerinde de aynen uygulanmasını engelleyen hiç bir kanun hükmü yok...»

(BARDAKÇI, İ. age. sempozyum, s: 78 vd.).

Bu konuda -aksi görüş- için ayrıca bknz: ERASLAN, E. Öğreti ve Uygulamanın Işığında Üst Sınır İpote-

ği (İBD. 1988/1-2-3, s: 69 vd.)

Özellikle tatbikatçılar tarafından yapılan bu eleştiriler, mevcut uygulamayı sürdüren 11. Hukuk Dairesi

üyesi sayın Işıl ULAŞ tarafından şu şekilde cevaplandırılmıştır: «...Sorun maksimal ipotekle, yani azami

meblağ ipoteğiyle, kesin ipotek arasındaki ayrımdan kaynaklanıyor. Kanunumuzda bu ayrımın mevcut

olduğu inkâr edilemez. Nitekim, doktrinde de bu konuda Daireyi doğrulayan görüşler mevcuttur. Daire

kararlarında uzun uzun bu konu işlenmiş ve Yargıtay Kararlar Dergisinde yayınlanmıştır. Dairenin görüşü,

ezbere, gelişi güzel bir görüş değildir; bilimsel ve hukukî dayanakları mevcuttur. Burada, ipotek

sahibi borçlu kendi temerrüdünden sorumludur. Daire, bunu inkâr etmiyor; ama, nasıl sorumludur? O,

ipotek limitinde kalmak koşuluyla genel hükümlere göre sorumludur. Eğer ipotekli gayrimenkulün satı-

şından geriye kalacak para varsa, alacaklı, yine o paradan alacağını alabilecektir. Sorun, bir başka alacaklı

nın, ir başka sırada ipotekli alacaklı olmasında ortaya çıkıyor. İkinci sırada bir ipotek alacaklısı,

başlangıçta borçluyla ilişkiye girerken, teminatının güvencesini teşkil eden tapu kaydını inceler, birinci

alacağın ipotek limitini hesaplar, bunun dışındaki miktarın kendisine de yetebileceği inancıyla, ikinci sı-

rada ipotekli alacaklı olur.

Şimdi, birinci sıradaki ipotekli alacaklıya limit dışı, sonsuz bir imkân tanırsak, bunun dışındaki diğer

ipotekli alacaklılar, hiç bir zaman alacağına kavuşamaz. Onun için, değerli arkadaşlarıma burada, kendilerini

sadece birinci ipotekli alacaklı olarak değil, aynı zamanda ikinci, üçüncü ipotekli alacaklı yerine

koyarak da düşünmelerini öneririm.

Daire, bu görüşü açıklarken, sadece alacaklı - borçlu dengesini değil, diğer alacaklıların hukukî yararları

nı da değerlendirmekte ve onların haklarıyla birlikte bu konuyu çözüm tarzına vardırmaktadır. Hele

hele üçüncü şqahsın ipoteğinde bu, daha da çarpıcı olarak ortaya çıkmaktadır. Bir yakınınızın, dostunuzun

ihtiyacı için, bir gayrimenkulünüzü, bir dairenizi veya bir tarlanızı gözden çıkararak, belli bir maksimal

ipotek yaptırıyorsunuz. Borç ödenmeyince, sanki şahsi borcunuz gibi -eğer limit dikkate alınmazsa-

gayrimenkul satılacak, kendi temerrüdünüz olacak, onları da ödeyeceksiniz. Şöyle oluyor; diyor ki,

«işte bankaya bir borcunuz var. Efendim, 50 milyon liralık bir kredi limiti.» Razı oluyorsunuz, «İşte 50 milyon

liralık dairem var bunu gözden çıkarıyorum» diyorsunuz; ama, karşınıza öyle bir tablo çıkıyor ki, gelen

ödeme emrinde 100 milyon liralık, 150 milyon liralık bir alacak çıkıyor. Tabii

ki itiraz edeceksiniz. Yani, itirazı devamlı kötü niyetli bir uygulama olarak görmek doğru değil. Hele

gayrimenkulü üçüncü kişiye devrettiğinizde, bu sorun, daha da çarpıcı olarak ortaya çıkacaktır... (a.g.

sempozyum, s: 110 vd.)

Bu konudaki tartışmalar için ayrıca bknz: Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu, VIII.

leri alacak miktarını daha fazla göstermektedirler. Örneğin; ileride doğacak

2.000 YTL’lık bir alacak, üst sınır ipoteği ile güvence altına alınmak

isteniyorsa, tapuda -2.200 YTL, 2400 YTL vb. şekilde- 2.000 YTL’nin üstünde

bir alacak için ipotek kurmaktadırlar.

Burada şu hususu da belirtelim ki, MK. mad. 875 hükmü, «üst sınır

ipoteği»nde uygulanmadığından, tescil edilmiş bulunan azami miktarı

(üst sınırı) aşmamak koşuluyla alacağın «üç yıldan daha uzun süreli vâdesi

geçmiş sözleşme faizleri» de, ipotekle güvence altına alınmış olmaktadı

r.(44)

Bu tür ipoteklerde, gerek «ipotek akit tablosu»nda ve gerekse «kredi

sözleşmesi»nde, açıkça ‘limiti aşan sorumluluk’ öngörülmüş dahi olsa yani

‘ipoteğin, borcun eklentilerini de kapsayacağı’ (faiz, gider vergisi gibi

eklentilerin de ana paraya ekleneceği) kabul edilmiş (belirtilmiş) dahi olsa,

hukukî sonuç doğurmaz, ipotek veren kişilerin sorumluluğu yine limitle

sınırlı olur... Çünkü, «borçlunun, ipotek limiti ile sorumlu tutulabileceğ

ine, limit dışında sorumluluğunun söz konusu olmayacağına» ilişkin

kural kamu düzeni ile ilgilidir (ve bu nedenle de; borçlunun buna yönelik

itiraz ve şikâyeti bir süre ile sınırlı değildir, borçlu süresiz olarak itiraz

ve şikâyette bulunabilir.)

Bu tür ipoteklerde; alacaklı, limit dışında kalan alacağını asıl borçlu’dan

genel haciz yolu ile takip yaparak isteyebilir yani bu alacak bölümü

«ipoteğin kapsamı (sınırı) dışında kaldığından» ipotekli takibe konu

olamazsa da, genel haciz yolu ile takibe konu olabilir. Ancak alacaklı, bu

alacak kesimi için, asıl borçlunun borcu için taşınmazını ipotek etmiş

olan, taşınmaz maliki üçüncü kişiye hiçbir şekilde başvuramaz. Çünkü

onun sorumluluğu -hakkındaki takibe itiraz etmemiş dahi olsa- ipotek

miktarı ile sınırlıdır.

Yüksek mahkeme, bu konu ile ilgili olarak;

√ «Limit ipoteklerinde taşınmazın sorumlu olduğu miktarın dosya alacağı

ipotek limiti altında ise bu dosya alacağı, dosya alacağı ipotek limitini

aşıyorsa ipotek limiti kadar olduğunu»(45)

√ « ‘Limit (üst sınır) ipotekleri’nde ipotek veren üçüncü kişinin sorumluluğ

unun ipotek limiti ile sınırlı olduğunu»(46)

√ « ‘Üst sınır ipoteği’ (= ‘maksimal ipotek’ = ‘teminat ipoteği’ = ‘azami

meblağ ipoteği’) olarak kurulmuş olan ipoteklerin, ipotek akit tablosunda

«ipoteğin, borcun eklentilerini de kapsayacağı» (faiz, gider vergisi gibi eklentilerin

de ana paraya ekleneceği) öngörülmüş dahi olsa, ipotek veren kişilerin

sorumluluğunun yine limitle sınırlı olacağını»(47)

___________________________________________________

(44) GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1030

(45) Bknz: 12. HD. 3.10.2006 T. 15206/18136

(46) Bknz: 12 HD. 27.3.2006 T. 3842/6194; 25.10.2005 T. 16169/20880; 2.5.2005 T. 5407/9478 vb.

(47) Bknz: 12. HD. 25.10.2005 T. 16169/20880; 9.5.2005 T. 8125/4761; 8.4.2003 T. 4183/7681 vb.

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 519

√ «Limit ipoteğine dayalı olarak yapılan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla

takiplerde, alacaklının yaptığı icra masraşarını ve tahakkuk eden vekalet

ücretini limit içinde borçludan talep edebileceğini (limiti aşan miktar

için talepte bulunamayacağını)» (48)

√ «Limit ipoteklerinde, limiti aşan borç miktarı için asıl borçlu hakkında

genel haciz yoluyla takip yapılabileceğini fakat taşınmazla ilgisi kalmayan

eski malik hakkında, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılamayacağı

nı» (49)

√ «Limit ipoteklerinde ipotek veren borçlu ile ipotekli taşınmazı satın

alan kişinin ipotekten dolayı sorumluluğunun -tüm eklentiler dahil- ipotek

limiti ile sınırlı olduğunu» (50)

belirtmiştir.

B- İpotek konusu taşınmaz bakımından, ipoteğin kapsamı:( 5 1 )

Taşınmaz üzerine kurulan ipotek; taşınmazın «bütünleyici parçaları-

nı» (MK. mad. 862/I) «eklentilerini» (MK. mad. 862/I), «belirli koşullar altı

nda hukukî semerelerini (MK. mad. 863) ve «taşınmaz yerine geçen de-

ğerleri» (MK. mad. 879) kapsar. Gerçekten;

a) Taşınmazın «bütünleyici parçaları», (mütemmim cüzüleri) -örne-

ğin; o taşınmaz üzerindeki binalar, ağaçlar, kaynaklar vb.- taşınmaz üzerinde

ipotek kurulunca, kendiliğinden ipoteğin kapsamına girerler (MK.

mad. 862/I)(52) ipoteğin kurulmasından sonra taşınmaza bağlanan bütünleyici

parçalar da ayni şekilde ipoteğin kapsamına girerler. Bütünleyici

parçaların, ipoteğin kapsamı dışında kalacağına ilişkin sözleşme sadece

taraşarı bağlar aynî (nesnel) bir etki yaratmaz.

«Tabii semereler»de, asıldan ayrılıncaya kadar, «bütünleyici parça»

sayıldığından (MK. mad. 685/III), bunlar ancak, asıldan ayrıldıktan sonra,

ipoteğin kapsamından çıkarlar. Bu konuda, İİK. mad. 84/c.4’deki özel

hükmü de gözden uzak tutmamak gerekir. Bu hükme göre, eğer ipotekli

alacaklı, ürünlerin yetişmesinden önce «rehnin paraya çevrilmesi» için takip

talebinde bulunmuşsa, ipotekli taşınmazın satıldığı ana kadar yetişip

toplanan semereler de, ipoteğin kapsamına girer.(53)

b) Taşınmazın eklentileri (teferruatları) -örneğin; makinalar eşyalar-

taşınmaz üzerinde ipotek kurulunca, taraşar aksini kararlaştırmamı

şlarsa, ipoteğin kapsamına girer (MK. mad. 862/I). Bu hüküm gerek

___________________________________________________

(48) Bknz: 12. HD. 20.6.2005 T. 10070/13239; 16.6.2005 T. 9735/13095; 16.4.2001 T. E: 5557/6470

(49) Bknz: 12. HD. 16.6.2005 T. 7502/12988

(50) Bknz: 12. HD. 11.12.2000 T. 19214/19607; 19.10.1993 T. 10747/15883; 14.9.1993 T. 10747/15883

(51) OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (Ö ZDEMİR), S. age. s: 725 vd. - ERTAŞ, Ş. age. s: 519 vd. -

AYAN, M. age. s: 151 vd. - ŞENER, Y.S. Türk Hukukunda İpotek Uygulaması, 2006, s: 121 vd. - GÜ-

LEKLİ, Y. age. s: 30 vd.

(52) Bknz: 12. HD. 25.1.1990 T. 7211/230 - 27.6.1989 T. 211/9796 - 20.11.1966 T. 11789/12035

(53) Bknz: UYAR, T. ag. şerh, 2006, Cilt: 4, s: 7472 vd.

520 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

ipoteğin kurulması sırasında var olan ve gerekse ipotek kurulduktan sonra

taşınmazın eklentisi durumuna gelen şeyler için geçerlidir.

Taraşar, eklentilerin «ipotek kapsamında olmayacağını» kararlaştırabilecekleri

gibi, belirli bazı eklentilerin ipoteğin kapsamı dışında kalaca-

ğını da kararlaştırabilirler.

Taşınmaza eklenti olarak bağlı bulunan taşınır üzerindeki mülkiyetin,

taşınmaz malikinden başka bir kişiye ait olması mümkündür. Bu durumda,

taşınmaz üzerinde ipotek kurulması halinde, «ipoteğin bu üçüncü

kişiye ait eklenti niteliğindeki taşınırı da kapsayıp kapsamayacağı»

doktrinde(54) tartışmalıdır. MK. mad. 862/III’de «üçüncü kişilerin eklentiler

üzerindeki hakları saklıdır» şeklindeki hükmün farklı şekilde yorumundan

kaynaklanan bu görüş ayrılığı karşısında yüksek mahkeme(55)

c) Kiralar: Kiraya verilmiş olan bir taşınmaz üzerinde kurulan ipotek,

«taşınmazın paraya çevrilmesi için başlayan takip tarihinden» (İİK.

mad.148) ya da «borçlu için verilen işâs kararının ilân tarihinden» (İİK.

mad.166), paraya çevrilme tarihine kadar geçecek sürede işleyecek kiraları

kapsamına alır (MK. mad. 863)(56)

Ancak, rehin hakkının kiracıya karşı ileri sürülebilmesi için, rehnin

paraya çevrilmesi yolu ile girişilen takibin kendisine tebliğ edilmiş olması

ya da -işas söz konusu ise- işâsın ilân edilmiş olması gerekir. «Takibin

tebliğinden» veya «işâsın ilânından» önceki devrede muaccel olan kiraları,

kiracı malike ödemişse, rehinli alacaklı kiracıdan bir talepte bulunamaz.(

57)

d) Sigorta tazminatı: Üzerinde ipotek kurulan taşınmaz sigorta edilmişse;

ipotek ödenecek sigorta tazminatını da kapsar (MK. mad. 879)(58)

e) Kamulaştırma bedeli: İpotekli taşınmaz kamulaştırılınca ipotek

hakkı taşınmaz üzerinde son bulur, fakat, malik adına yatırılan kamulaştı

rma bedeli üzerinde devam eder.(59)

___________________________________________________

(54) OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S. age. s: 727 vd.

(55) Bknz: 12. HD.

(56) Bknz: İİD. 4.4.1967 T. 3117/3167

(57) GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1011 - KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 271

(58) Ayrıntılı bilgi için bknz: ARKAN, S. İpotekli Gayrımenkulün Sigortalanması Halinde Alacaklının Hukukî

Durumu, (BATIDER, 1988, C: XIV, S: 3, s: 63 vd.)

(59) Bknz: 12. HD. 9.4.1984 T. 2909/4192

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 521

VI- İPOTEĞİN GENEL İLKELERİ:

A- Belirlilik ilkesi:

(MK. mad. 851/I; 854): Bu ike, ipotekle güvence altına alınan alacak

ile ipoteğin konusunu oluşturan taşınmazın taraşarca açık ve seçik olarak

belirtilmesini ifade etmektedir.(60)

a- Alacağın belirli olması: İpotek, kural olarak, ancak miktarı Türk

parası ile -tapuda- gösterilen, belirli bir alacak için kurulabilir (MK. mad.

851/I)(61)

Belirtilen bu ilkeye, MK. mad. 851/II hükmü ile önemli bir istisna getirilerek

ipoteğin yabancı para üzerinden kurulmasına olanak tanınmıştı

r.(62,63)

İpotek, mevcut bir alacak için kurulabileceği gibi -buna «ana para

ipoteği», «kesin ipotek», «sabit ipotek» denilmektedir-, ileride doğacak

bir alacak için -buna; «üst sınır ipoteği», «âzami miktar ipoteği», «maksimal

ipotek» denilmektedir- kurulabilir (MK. mad. 881/I).

MK. mad. 851/II uyarınca «yabancı para» üzerinden ipotek kurulması,

mümkündür. -bu maddede öngörülen koşullar çerçevesinde- Doktrinde

(64), «yabancı para ipoteğinin ana para ipoteği dışında üst sınır ipoteği

olarak kurulup kurulamayacağı» konusunda görüş ayrılığı belirmiştir.

b- Taşınmazın belirli olması: Üzerinde ipotek kurulacak taşınmaz,

tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır (MK. mad. 853). Tapuya kayıtlı olmayan

taşınmazlar, taşınır rehni hükümlerine göre rehnedilebilir.(65)

«Ortak (müşterek) mülkiyet payı (hissesi)» üzerinde, malik tek başına

ipotek kurabilir (MK. mad. 688/III). Buna karşın «elbirliği halinde sahip

olunan» bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilmesi için, elbirliği halindeki

maliklerin tümünün onayı gerekir (MK. mad. 857/III).(66)

___________________________________________________

(60) Ayrıntılı bilgi için bknz: KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 282 vd. - OĞUZMAN, K./SELİÇİ, Ö./OKTAY

(ÖZDEMİR), S. age. s: 697 vd. - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1031 vd. - DAVRAN, B.

age. s: 21 vd. - AKİPEK, J. age. s: 188 vd. - SAYMEN, F.H./ELBİR, H.K. age. s: 530 vd. - ERTAŞ, S.

age. s: 506 vd.- AYAN, M. Sınırlı Ayni Haklar, 2. Baskı, s: 135 vd. - SARI, S. Taşınmaz Rehninde Belirlilik

(Muayyenlik) ilkesi (Prof. Dr. M.K. Oğuzman’ın Anısına Armağan, 2000, s: 963 vd.)

(61) Bknz: 19. HD. 27.5.2004 T. 2882/6283

(62) Ayrıca bilgi için bknz: ERTAŞ, Ş. age. s: 507 vd. -OĞUZMAN, M.K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S.

age. s: 698 vd; 722 vd. - KUNTALP, E. Yabancı Para Üzerinden Taşınmaz Rehni (Prof. Dr. Hayri Domaniç’e

Armağan, 1995, s: 293 vd.) - SİRMEN, L. Yeni Türk Lirası Medeni Kanununda Yabancı Para

Üzerinden Taşınmaz Rehni Kurulmasına İlişkin Düzenlemeler (AÜMFD. 2003/1, s: 9 vd.) - REİSOĞLU,

S. Yabancı Para İpoteği (Bankacılar D. S: 44, 2003/Mart, s: 43 vd.) - YASSIOĞLU, S. Yabancı Para

Üzerinden Rehin (Manisa Barosu D. 1992/Ocak, S: 40, s: 18)

(63) Bknz: 19. HD. 27.5.2004 T. 2882/6283

(64) Bu konuda bknz: YALÇINDURAN, T. agm. s: 694 vd. - YASSIOĞLU, S. agm. s: 16 vd. - SİRMEN, L.

agm. s: 85 vd. - GÜLEKLİ, Y. age. s: 72 vd.

(65) Bknz: 7. HD. 18.1.1966 T. 7921/227

(66) Ayrıntılı bilgi için bknz: REİSOĞLU, S. Medeni Kanun Açısından İpotek İşlemleri ve Uygulamada Ortaya

Çıkan Sorunlar, 1978, s: 12 vd.

522 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

Genellikle bir alacak için, «bir taşınmaz üzerinde» ipotek kurulur. Fakat

«ayni alacak için, birden fazla taşınmaz üzerinde» de ipotek kurulabilir.

(MK. mad. 855)(67, 68) Bu durumda, üzerinde ipotek kurulan her taşınmaz,

alacağın belirli bir miktarını güvence altına alır (MK. mad. 855/II).

Taraşar, hangi taşınmazın alacağın ne kadarını güvence altına alacağını

serbestçe kararlaştırabilirler. Örneğin; (B)’nin (A)’ya olan 11.000 YTL borcu

için (C), malik olduğu bir taşınmaz üzerinde, bu borcun 6.000 YTL’lık

kısmı için, (D) de, malik olduğu bir taşınmazı üzerinde bu borcun 5.000

YTL’lık kısmı için ipotek kurabilir. Böylece, alacaklı (A), hem (C) ve hem

de (D)’nin taşınmazı üzerinde, birbirinden bağımsız ipotek hakkına sahip

olur.

Bu varsayımda, «alacak» bölünmeyip bütünlüğünü koruduğu halde,

«rehin yükü» taşınmazlara dağıtılmıştır. Yüküm taşınmazlar arasında da-

ğıtımı taraşarın anlaşmasına göre yapılır Hangi taşınmazın alacağın ne

kadarının teminatını teşkil edeceğini taraşar serbestçe kararlaştırabilirler.(

69) Eğer taraşar arasında bu konuda bir anlaşma yoksa ve taşınmazları

n değeri tapuda tayin edilmişse, yükün dağıtımı taşınmazların değeriyle

orantılı olarak, -tapu idaresince- yapılır (MK. mad. 855/III; Tapu Sic.

Tüz. mad. 32/b.c.). Ancak taşınmazın değeri, tapuda belli değilse, Tapu

Sic. Tüz. mad. 32/son gereğince talebin reddi gerekir.

MK. mad. 855/II’de öngörülen iki durumda, birden fazla taşınmaz

üzerinde «rehin yükü» bölünmeden, alacağın tümü için ipotek kurulabilir.

Eğer, üzerinde ipotek kurulmak istenen taşınmazların mülkiyeti aynî

kişiye ait ise ya da taşınmazların malikleri farklı kişiler olmakla beraber,

bunlar, güvence altına alınmak istenen borcun «birlikte (müteselsil) borçluları

» iseler, birden fazla taşınmaz üzerinde, rehin yükü bölünmeden,

alacağın tümünü güvence altına alacak biçimde ipotek kurulabilir.(70) Bu

duruma doktrinde «kollektif rehin» («toplu rehin»=«ortak rehin») denilmektedir.

«Toplu rehin»de amaç; tek bir alacağın tamamını güvence altına almaktı

r. Rehinli alacaklı, alacağını bir kez elde eder. Rehinli taşınmazlardan

birisinin paraya çevrilmesi ile, rehinli alacaklı alacağını elde etmişse,

diğer taşınmazlar üzerinde rehin sona erer.(71) MK. mad. 873/III. uyarınca,

rehinli alacaklı, rehinli taşınmazların tamamının paraya çevrilmesini istemek

zorundadır.(72) Dilediği taşınmazın paraya çevrilmesini isteyemez.

Hangi taşınmazın paraya çevrileceğine icra memuru karar verir.

___________________________________________________

(67) Ayrıntılı bilgi için bknz: GÜRSOY, K.T. Birden Ziyade Gayrimenkulün Aynı Borç İçin İpotek Edilmesi ve

Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar, 1978, s: 8 vd. - AYBAY, A. Kollektif İpotekden Doğan Bazı Sorunlar

(Maltepe Ünv. Huk. Fak. D. 2005/1, s: 187 vd.)

(68) Bknz: 12. HD. 17.11.2005 T. 18499/22429

(69) Bknz: 12. HD. 19.12.2003 T. 21156/25890 - 23.10.1996 T. 12606/12979

(70) Bknz: 12. HD. 6.3.2002 T. 3619/4566; 11.3.1997 T. 1436/2794; 23.10.1996 T. 12606/12979

(71) Bknz: 12. HD. 17.11.2005 T. 18499/22429

(72) Bknz: İİD. 30.4.1964 T. 5244/5481

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 523

İpotekli taşınmazın -mahkeme ilâmı ile dahi olsa-(73) başkasına devri,

borçlunun borcunda ve teminatında değişiklik yapmaz (MK. mad. 888)(74)

B- DEĞİŞMEZ (SABİT) DERECELER İLKESİ

Ayni taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurma olanağının varlığı

nedeniyle, bunlar arasındaki «sıra ilişkisi»ni, yani «hangisinin diğerinden

önce geleceğini» tayin etmek gerekir. Hukukumuzda, bu konuda mevcut

olan «ilerleme sistemi»(75) ve «sâbit derece sistemi»nden(76, 77) ikincisi benimsenmiştir.

Bu sistemde, çeşitli rehin hakları sıralarını «kuruluş tarihi»ne

göre değil, «taraşarın iradelerine» göre alır. Tapu kütüğüne yapılan tescil,

bu sistemde, her rehin hakkına belli bir derece, belli ve sâbit bir sıra temin

ve tesbit eder. Bu dereceler; 1., 2., 3., 4. vb. şeklinde sıralanırlar. Daha

önceki sırada yer alan rehinlerdeki değişiklikler, bunların sona ermesi

ilke olarak, daha geri derecedeki rehinlerin önünde bir boşluk yaratır.

Daha sonraki rehin hakları, kendiliğinden bu boşluğu doldurmak için

ilerlemezler, oldukları yerde kalırlar. ancak, sonra gelen ipotekli alacaklı-

ya, «boş dereceye ilerleme, bu dereceyi doldurma hakkı» tanınabilir. Bu

hakka, «serbest dereceden yararlanma hakkı» denilir.(78, 79) Malik, daha

sonra, bu üst sırada boşalan dereceleri doldurabilir. Taşınmaz maliki, bir

alacaklıya önce gelen derecede ipotek kurma olanağına sahiptir. Önce gelen

ve üzerinde henüz ipotek kurulmamış derece; «saklı tutulmuş» derecedir.

İpoteğin «sıra» ve «miktarı»nın, kurulduğu dereceye bağlı olması, taşı

nmazın paraya çevrilmesinde önem taşır. Taşınmazın paraya çevrilmesinden

elde edilen paradan önce «birinci derecedeki» alacaklı, o derecede

yazılı güvence miktarı kadar alacağını alır, geriye para artarsa, «ikinci derecedeki

» alacaklıya, ikinci derecedeki güvence miktarı ile sınırlı olarak

ödemede bulunulur. Ödemeler böylece devam eder...

Belli bir derece içinde, bu derecedeki güvence miktarı ile sınırlı olarak

birden fazla ipotek kurulabilir. Bunlara «yan derece» ya da «ait rehin

derecesi» denir. Örneğin; birinci derece için 50.000 YTL’lik bir güvence sı-

nırı kabul edilmişse, taşınmazın maliki bu derecede (A), yararına da

___________________________________________________

(73) Bknz: 12. HD. 25.12.1983 T. 9348/10432

(74) Bknz: 12. HD. 14.6.1988 T. 9037/7849 - 10.10.1985 T. 1811/7986

(75) Ayrıntılı bilgi için bknz: KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 350 vd. - OĞUZMAN, K./SELİÇİ, Ö./OKTAY

(ÖZDEMİR), S. age. s: 711 vd. - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 1052 vd. EREL, Ş. Gayrimenkul

Rehninde Sıra, 1974, s: 15 vd.

(76) Ayrıntılı bilgi için bknz: ERTAŞ, Ş. age. s: 510 vd. - KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age. s: 352 vd. - OĞUZMAN,

K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S. age. s: 712 vd. - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E.

age. s: 1055 vd. - EREL, Ş. age. s: 25 vd. - ÇAMLIBEL, E. Serbest Dereceden İstifade Hakkı (Manisa

Barosu D. 1991/Ekim, S: 39, s: 18 vd.) - AYAN, M. age. s: 142 vd. - TİRYAKİ, F. Taşınmaz Hukukunda

Sâbit Dereceler Sistemi ve Hükümleri (ABD. 1996/4, s: 540 vd.)

(77) Bknz: 12. HD. 5.11.1980 T. 6452/7830 - İİD. 4.11.1969 T. 9519/10239

(78) ÇAMLIBEL, E. agm. s: 17 vd.

(79) Bknz: İİD. 4.11.1969 T. 9519/10239

524 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

5.000 YTL’lik üç ayrı ipotek kurabilir. Aynı derecedeki «yan derecelerde»

kurulan ipotek hakları arasındaki sıra, malikle ipotekli alacaklılar arasında

serbestçe kararlaştırılabilir.

Sâbit dereceler sisteminin sonuçları; MK. mad. 870-871’de, istisnaları

ise; MK. mad. 872 ve 877 ve 878’de gösterilmiştir. Burada sadece, konumuz

bakımından önem taşıyan MK. 872 hükmüne kısaca değinmek isteriz.

Bu maddede; «taşınmazın paraya çevrilmesinde, rehinli alacaklar

ödenirken, boşalan ya da malik tarafından kendisi için saklı tutulan rehin

derecelerinin hesaba katılmayacağı» belirtilmiştir. Bunun sonucu olarak

da, taşınmaz üzerindeki rehinli alacaklıların sırası, boş derece yokmuş

gibi belirlenir. Örneğin; taşınmaz malikinin 45.000 YTL’lik birinci

dereceyi saklı tuttuğunu, ikinci derecede 40.000 YTL’lik, üçüncü derecede

30.000 YTL’lik ve dördüncü derecede 25.000 YTL’lik ipotek kurduğunu

varsayalım. Taşınmazın paraya çevrilmesinden 90.000 YTL elde edilmişse

-MK: mad. 872 gereğince 45.000 YTL’lik saklı tutulan «boş derece»

yokmuş gibi hareket edilerek- ikinci derecedeki ipotekli alacaklıya 40.000

YTL üçüncü derecedeki ipotekli alacaklıya 30.000 YTL dördüncü derecedeki

ipotekli alacaklıya da kalan 20.000 YTL ödenir.

VII

VII- İpoteğin «ana para ipoteği» (=«kesin ipotek» =«sâbit ipotek») mi

yoksa «üst sınır ipoteği» (=«maksimal ipotek»=«teminat ipoteği»=«azami

miktar ipoteği») mi olduğu nasıl tesbit edilecektir? Bu konuda nasıl

bir kıstasa (ölçüte) başvurulacaktır? Bu konu, uygulama için çok önemlidir.

Çünkü, ipoteğin, «ana para ipoteği» ya da «üst sınır ipoteği» olması,

ipoteğin paraya çevrilmesi konusunda izlenecek takip yolunu etkileyecektir.

Gerçekten, eğer ipotek «ana para ipoteği» olarak nitelendirilirse, izlenecek

yol «ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilâmlı takip»(80) olacak,

buna karşın, ipotek «üst sınır ipoteği» olarak nitelendirilirse, izlenecek yol

«ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilâmsız takip» (81) olacaktır...

Bu iki ipotek türünü belirlemek (birbirinden ayırmak) için doktrinde

ve uygulamada farklı kısıtların (ölçütlerin) benimsendiğini görüyoruz.

Gerçekten, yabancı doktrinde(82) bu konuyu aydınlatmak için «ipoteğin

tescilinde bir faizin öngörülmüş olup olmadığına» bakılması ve «ipoteğin

tescilinde bir faiz öngörülmüşse ipoteğin ‘ana para’ aksi takdirde ‘üst sı-

nır ipoteği’ olarak kabul edilmesi gerektiği» ileri sürülmüştür... Bu görüş,

desteğini MK. mad. 851 ve 875’de bulmaktadır. Gerçekten, üst sınır ipoteğ

inde alacaklının faiz dahil talep edebileceği (ipoteğin kapsamında olan)

miktar ipoteğin üst sınırı kadar olduğundan (MK. mad. 851/I), bu tür

___________________________________________________

(80) Ayrıntılı bilgi için bknz: UYAR, T. ag. şerh, C:8; İİK. mad. 149 vd.; 150 h

(81) Ayrıntılı bilgi için bknz: UYAR, T. ag. şerh, C:8; İİK. mad. 149 b vd.

(82) GUHL, Teo, (Naklen, KUNTALP, E. Ana PAra ve Üst Sınır (Maksimal) İpotek Ayırımı, 1989, s: 23 vd.

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 525

ipoteklerde ayrıca faiz oranının tapuda gösterilmesi önem taşımamaktadı

r. Buna karşılık ana para ipoteğinde, ipotek faizleri de kapsadığından

(MK. 875), faiz oranının tapuda gösterilmesi önem kazanmaktadır... Bu

görüş, doktrinde «ana para ipoteğinde faiz oranının tescili zorunluluğunun

ana para ipoteğini, üst sınır ipoteğinden ayırmak düşüncesinden de-

ğil, fakat faiz için söz konusu olan yasal ipoteğin doğabilmesi için gerekli

bulunmasından kaynaklandığı»(83) belirtilerek ve ayrıca «faiz öngörülmeyen

her ipoteğin mutlaka üst sınır ipoteği sayılmayacağı»(84) şeklinde eleştirilmiştir...

Doktrinimizde(85) genellikle «alacak miktarının belirliliği» ulgusundan

hareket edilerek, «ipoteğin kurulduğu tarihte alacak miktarının belirli olması

halinde ‘ana para ipoteği’nin, belirli olmaması halinde ise ‘üst sınır ipoteğ

i’nin varlığı» kabul edilmektedir. Başka bir deyişle; «mevcut, miktar olarak

belirli ve doğmuş bir alacak için» ipotek kurulmuşsa, ipoteğin ‘ana para

ipoteği’, «ileride doğaca bir alacak için» ipotek kurulmuşsa, ipoteğin ‘üst

sınır ipoteği’ olduğu kabul edilmektedir...

Kanımızca, ipoteğin türünü belirlemek için, taraşarın iradelerine üstünlük

tanınmalı, ipotek akit tablosundan taraşarın hangi tür ipoteği

kurmak istediklerinin açıkça saptanamaması halinde taraşar arasındaki

hukuki ilişkinin niteliği -«sözleşme», «ihtarname» vb. belgeler incelenerekaraştı

rılmalı ve yukarıdaki ölçüt (kıstas) gereğince, ‘ipotek mevcut (doğ-

muş) bir alacak için kurulmuşsa’ «ana para ipoteği» ‘ileride doğacak bir

alacak için kurulmuşsa’ «üst sınır ipoteği»nin varlığı (kurulmak istendiği)

kabul edilmelidir...

Yüksek mahkeme, bu konu ile ilgili olarak;

√ «Alınan borç (ödünç) karşılığında kurulan ipoteğin ‘ana para ipoteği’

sayılacağını»(86)

√ «Dar yetkili icra mahkemesinde, taraşar arasında düzenlenen ipotek

akdinin «kesin borç ipoteği» ya da «limit ipoteği» olup olmadığı hususunun

ipotek akit tablosu içeriğine göre belirlenebileceğini»(87)

√ « ‘Mevcut bir alacak için’ (ipoteğin kurulduğu sırada doğmuş olan alacak

için) kurulmuş olan ipoteğin ‘kesin borç ipoteği’ (karz ipoteği) sayılaca-

ğını»(88)

___________________________________________________

(83) LEEMANN, Hans (Naklen, KUNTALP, E. age. s: 24)

(84) WEBER, E. (Naklen, KUNTALP, E. age. s: 24)

(85) OĞUZMAN, K./SELİÇİ, Ö./OKTAY (ÖZDEMİR), S. age. s: 742, 743 - KÖPRÜLÜ, B./KANETİ, S. age.

s: 283 vd.; 287 vd. - DAVRAN, B. age. s: 22 - GÜRSOY, K.T./EREN, F./CANSEL, E. age. s: 963; 966

- AKİPEK, J. age. 189; 192 - CANSEL, E. agm. s: 418 - OĞÜTÇÜ, T./DOĞRUSÖZ, E. age. s: 196 - ERTAŞ,

Ş. age. s: 507 - ŞENEK, Y.Ş. age. s: 19 vd. - GÖNEN, D. agm. s: 1005 vd. - YALÇINDURAN, T.

agm. s: 689 vd. - KARAHACIOĞLU, A.H./DOĞRUSÖZ, M.E./ALTIN, M. age. s: 152 vd.

(86) Bknz: 12. HD. 19.9.2006 T. 13798/16672; 27.3.2006 T. 3855/6195

(87) Bknz: 12. HD. 24.1.2003 T. 27996/1003

(88) Bknz: 12. HD. 12.11.2002 T. 20976/23225; 19.12.1998 T. 14020/14570

526 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

√ «Doğmuş konut kredisi borcu için kurulmuş ipoteğin ‘kesin ipotek’

(karz ipoteği) sayılacağını»(89)

√ «İpoteğin niteliği hakkında ilgili bankadan bilgi alınarak ve gerekti-

ğinde ipotek akit tablosu getirtilerek ‘ipoteğin hangi amaçla kurulduğu’

araştırılarak sonuca gidilmesi gerekirken, tanık dinlenerek uyuşmazlığın

çözümlenemeyeceğini»(90)

√ «Alınan mal (ve/veya çek) karşılığı kurulan ipoteğin ‘kesin ipotek’ niteliğ

ini taşıdığını»(91)

√ «İpoteğin ‘kesin (ana para) ipoteği’ mi, ‘üst sınır (teminat) ipoteği’ mi

olduğunu belirlemek için sadece ipotek akit tablosundaki sözcüklere bakı-

lamayacağını, taraşar isticvap edilerek, taraşar arasındaki ilişkinin hukuki

niteliğinin ‘sözleşme, ihtarname vb. belgeler incelenerek’ araştırılması

gerekeceğini»(92)

√ «Akit tablosunda, ayrıca vade ve faiz oranı da öngörülerek belirli bir

bedelin borç olarak ifade edilmiş olması halinde, ipoteğin ‘ana para ipote-

ği’ (kesin ipotek) sayılacağını»(93)

√ «İpotek akit tablosunun ‘kayıtsız şartsız borç ikrarı’nı içermesi halinde,

ipoteğin ‘ana para ipoteği’ (kesin ipotek) sayılacağını»(94)

√ « ‘Karz ipoteği’, ‘ana para ipoteği’ (kesin ipotek) niteliğinde olduğundan,

alacaklının ‘ana para’ dışında ‘takip giderleri’, ‘gecikme faizi’ gibi alacağı

n eklentileri için de takip yapabileceğini»(95)

√ « ‘Kayıtsız şartsız borç ikrarı’nı içeren ipotek akit tablosunda, ‘borcun

teminatı olarak bono verildiğinin ve borcun mal bedelinden doğduğu’nun

belirtilmiş olmasının ipoteğin niteliğini değiştirmeyeceğini»(96)

√ « ‘Doğmuş bir alacak’ için kurulan ipoteğin ‘ana para ipoteği’, «ileri do-

ğacak bir alacak» için kurulan ipoteğin ‘üst sınır ipoteği’ (maksimal ipotek)

sayılacağını»(97)

√ «Satış bedelini teminen, kesin ipotek olarak kurulan ipotekde, ayrıca

alacaklıya senetler verilmiş olmasının, ipoteğin niteliğini değiştirmeyeceğini

»(98)

___________________________________________________

89) Bknz: 12. HD. 14.10.2002 T. 18972/20769; 25.5.2003 T. 8960/11764; 14.10.1996 T. 10842/12269

vb.

(90) Bknz: 19.2.2001 T. 2099/3096

(91) Bknz: 12. HD. 13.5.1997 T. 5170/5561; 26.2.1997 T. 1645/2072

(92) Bknz: 12. HD. 4.5.1992 T. 11390/6000; 15.6.1989 T. 431/8988; 15.6.1989 T. 430/8987

(93) Bknz: 12. HD. 31.5.1991 T. 4004/7050

(94) Bknz: 12. HD. 1.2.1990 T. 7839/562; 27.11.1985 T. 4537/10147

(95) Bknz: 12. HD. 27.11.1986 T. 5481/13093

(96) Bknz: 12. HD. 13.2.1986 T. 7983/1602

(97) Bknz: 11. HD. 26.12.1985 T. 75/981

(98) Bknz: 12. HD. 12.3.1984 T. 549/3310

Taşınmaz Rehni Kavramı • Talih Uyar 527

528 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 81 • Sayı: 2 • Yıl 2007

√ «İpotek akit tablosunda, borcun ödenmesinin bonolarla vâdelere bağ-

lanmış olmasının, ipoteğin ‘teminat ipoteği’ olduğunu ortaya koymayacağı-

nı»(99)

buna karşın;

√ «İpoteğin ‘kullanılan ve kullanılacak kredi karşılığında ..... TL limitli

olarak’ kurulmuş olması halinde, ‘kesin borç ipoteği’ olarak kabul edilemeyeceğ

ini»(100)

√ x_´$__|« ‘Limit (üst sınır) ipoteklerinde’ ipoteğin kurulması anında asıl alaca-

ğın ortada bulunmadığını, ileride oluşacak veya oluşması muhtemel oldu-

ğunu; taşınmaz malikinin, ‘ipotek veren’ sıfatı yanında aynı zamanda ‘ipotek

borçlusu’ olmasının da bu kuralı değiştirmeyeceğini»(101)

√ «Dar yetkili icra mahkemesinde, taraşar arasında düzenlenen ipotek

akdinin ‘kesin borç ipoteği’ ya da ‘limit ipoteği’ olup olmadığı hususunun

ipotek akit tablosu içeriğine göre belirlenebileceğini»(102)

√ «İpotek niteliği ‘teminat’ olduğundan, ipotek akit tablosunda ‘teminat

ipoteği’ denilmiş olmasına bakılarak, ipoteğin ‘teminat ipoteği’ (üst sınır

ipoteği) olduğu sonucuna varılamayacağını»(103)

√ «Açılmış ve açılacak kredinin teminatı olarak kurulan ipoteğin «üst sı-

nır ipoteği» (maksimal ipotek) sayılacağını»(104)

belirtmiştir.

___________________________________________________

(99) Bknz: 12. HD. 26.4.1978 T. 3629/3811

(100) Bknz: 12. HD. 30.3.2006 T. 3381/6538

(101) Bknz: 12. HD. 25.1.2005 T. 24278/977

(102) Bknz: 12. HD. 24.1.2003 T. 27996/1003

(103) Bknz: 12. HD. 26.3.1996 T. 3909/4017

(104) Bknz: 12. HD. 20.2.1987 T. 6194/2404