Uygulamada adına “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” de denilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşme hürriyeti çerçevesinde uygulama ihtiyacından ortaya çıkmış, bünyesinde eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini içeren karma bir sözleşme tipidir. Bu sözleşmenin bir tarafında arsa sahibi, diğer tarafında ise bu arsa inşaat yapmayı üstlenen bir yüklenici bulunmaktadır. Bu sözleşmede eser sözleşmesindeki ücretin yerini, arsa sahibine verilecek bağımsız bölüm/kat almaktadır. Yüklenicinin yerine getirmeyi üstlendiği edim için de eser sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yukarıda ifade edildiği üzere arsa sahiplerinin yüklenici ile yapmış oldukları anlaşma çerçevesinde yüklenicinin arsada inşa edeceği yapı karşılığında kendisine arsa payı devretmeyi üstlenmeleri biçiminde kendisini göstermektedir. Bu yönüyle ortada bir “taşınmaz satış vaadi” söz konusu olmaktadır. Yani yüklenici bir bina inşa edecek (eser), bunun karşılığında da kendisine taşınmaz (arsa payı) satışı vaat edilmiş olacaktır. Hatta söz konusu inşaatın yapılması çok sayıda bürokratik işlem gerektirdiğinden (proje, ruhsat alımı, tapu vs.), uygulamada çoğu zaman bu konularda yükleniciye vekalet verilmekte bu sebeple taraflar arasında bir de vekâlet ilişkisi doğmaktadır.
Arsa payı karşılığı sözleşmesi bünyesinde taşınmaz satış vaadini ihtiva ettiği için resmi yazılı geçerlilik koşuluna (noterlikçe düzenleme) tâbidir (TBK; m. 237/II).
Yukarıda açıklandığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Noter’de resmi yazılı geçerlilik koşuluna uygun olarak düzenlenmediği takdirde geçerli olmaz.
Fakat diyelim ki taraflar kendi aralarında bu resmi şekil şartına uymadan anlaşmıştır, inşaat da belli bir aşamaya gelmiştir. Ancak daha sonra taraflardan biri yapılan sözleşmenin şekil şartına uygun olmadığını söyleyerek diğer tarafı mağdur edebilir mi?
Yargıtay bazı spesifik durumlarda şekil şartının hakkın kötüye kullanılması yasağı ile aşılabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 30.09.1988 tarih, E. 1987/2, K. 1987/2 sayılı karar). Yani bu durumda sözleşme geçerli sayılacak, tarafların karşılıklı borçları hüküm doğurmaya devam edecektir. Ancak en doğrusu sözleşmeyi en baştan usulüne uygun olarak tanzim etmektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Önsözleşme” başlıklı 29’ uncu maddesi hükmü şu şekildedir:
“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” (m. 29)
Bu genel nitelikli hüküm, tüm ön sözleşmelerin, kural olarak asıl sözleşmenin kurulumuna ilişkin şekil şartlarına tâbi olduğunu ifade etmektedir. Taşınmaz satış vaadine ilişkin özel bir hüküm niteliğinde olan 237/II hükmü de benzer niteliktedir.
Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin inşa edeceği eser karşılığında arsa sahiplerinin arsa payı vermeyi üstlendiği, taşınmaz vaadi sözleşmesinin özel ve kendine özgü bir türünü ifade etmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ
1- TARAFLAR VE ADRESLER
Arsa sahipleri :
– ………………………………. (TC no ……………….)
…………………………………………… – Çankaya / ANKARA
– ………………………………….. (TC no ………………..)
…………………………………………… – Çankaya / ANKARA
Müteahhit :
– …………………………………………………….
………………………………………………………………………
Garantör :
– ……………………………………………………
………………………………………………………………………
2- KONU
…ili, … ilçesi, , ………. pafta, …….. ada, …… parselde kayıtlı ……………. m2 alanlı arsaya imar ve yasalara uygun, aşağıda belirtilen şartlarda ve teknik özelliklerde kat karşılığı inşaat yapılması işidir.
3- HARCA ESAS DEĞER
Sözleşmenin noter harcına esas teşkil etmek üzere kararlaştırılan değeri ………………………TL olup, taraflar bu bedelin taşınmazın gerçek değeri olduğu yolunda bir hak oluşturmayacağını kabul ve taahhüt ederler.
4- VEKALET VE TEMSİL
Yapılacak inşaat için, taşınmazın tapudaki cins tashihini yaptırmaya, belediyeden
imar durumunu almaya, arsa ve inşaatla ilgili olarak belediye, il ve diğer kamu kurumları nezdinde arsa sahipleri adına gerekli her türlü talepte bulunmaya,
inşaat plan ve projelerini onaylatmaya, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını ve oturma raporlarını almaya, inşaatın tamamlanmasına kadar devamı süresince, gereken her türlü resmi işlemlerin takibi için arsa sahiplerince, sözleşme tarihinden itibaren 3 gün içinde müteahhide yetki tanıyan bir vekaletname verilmesi kabul edilmiştir.
Taraflar arasında bir uyuşmazlığın bulunması yada devam etmesi durumunda müteahhit bu vekaletnamelere dayanılarak arsa sahipleri adına hiçbir tasarrufta bulunamaz.
Ayrıca müteahhit firma şirketinde hisse değişikliği yapıldığı taktirde yeni tüzel şekli arsa sahipleri onaylamaz ise sözleşmeyi tek taraflı olarak arsa sahipleri fesih edebilirler.
5- YAPILACAK BİNALAR
Arsa üzerinde yetkili makamlarca tastik edilecek projelere, inşaat ruhsatına, TSE şartlarına ve ekli teknik şartnameye uygun olarak inşaat edilecek mesken olarak kullanılacak bloklar halinde yapılardır.
6- SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ
Tarafların her biri tek taraflı hareketle işbu sözleşmeyi tapuya şerhe yetkilidirler.
7- İNŞAAT SÜRESİ
Sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içerisinde binaların projeleri hazırlanacak, inşaat ruhsatı alınarak, kat irtifakları kurulacak ve inşaata başlanacaktır. İnşaat ruhsatı alış tarihinden itibaren 24 ay içerisinde de iskan rapor ve daire tapuları alınarak mal sahiplerine daireleri teslim edilecektir.İnşaat süresi sözleşme tarihinden itibaren en fazla 30 ayı geçmeyecektir.
8- PAYLAŞIM ORAN VE ESASLARI
Yüklenici tarafından yapılacak inşaatta %…. mal sahiplerinin, %….. müteahhitin olacaktır.Proje hazırlandığı zaman kat irtifakının kurulmasına esas şekilde taraflar karşılıklı sıralı seçim esası ile taraflar dairelerini belirleyecekler ve zabıt altına alınacaktır.Talep veya ihtiyaç halinde taraflar arasında daire değişimi karşılıklı rızaen yapılabilir.Paylaşımda doğan küsürat daireler müşterek mülkiyet olarak değerlendirilecektir.İmar mevzuat değişikliklerinden veya kottan doğabilecek kazanımlarda aynı oranlarda paylaşılacaktır.
9- RİSK SİGORTASI
Yüklenici yapacağı inşaatı inşaat süresince geçerli olmak üzere zarar-risk sigortası yaptırabilir.
10- GARANTÖR
Sözleşmede yer alan garantör müteahhitin bu sözleşmedeki yükümlülüklerinin tümünü, ceza-i şartların ödenmesi de dahil olmak üzere borçlar kanununun 110. maddesi anlamında garanti
etmiştir.
11- ARSA HİSSE DEVİR ORAN VE ZAMANLARI
Aşağıda belirtilen inşaat aşamalarına göre müteahhitin yazılı talebini müteakip olarak 7 gün içerisinde arsa sahipleri yükleniciye belirtilen oranda devir ve ferağı yapacaklardır.Eğer ilgili aşamada kat irtifakı tesis edilmiş ise kat irtifaklı arsa payı şeklinde devir ve ferağ yapılacaktır.
a) İnşaatın bütün bloklarının su basmanı betonlarının atılıp temel üstü ruhsatın alınması halinde arsanın %10 payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %10 u,
b) İnşaatın bütün bloklarının kabası bitirilmesi,kapı ve pencere kasalarının takılmış olması halinde arsanın %20 payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %20 si,
c) İnşaatın bütün bloklarının ve bağımsız bölümlerinin tamamlanması,çevre düzeninin yapılması halinde arsanın %20 payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %20 si,
d) İnşaat ve bağımsız bölümlerin iskan izninin alınıp, tapu işlemlerinin bitirilmesi halinde arsanın %….. payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %….. i,
12- İNŞAATIN KONTROL VE DENETİMİ
Arsa sahipleri müteahhitin işini engellememek koşulu ile yapılan imalatı ve sair hususları kendileri veya görevlendirecekleri teknik kişi vasıtasıyla her zaman kontrol edebileceklerdir.İnşaatın kontrol edilmesi hatalı veya ayıplı imalat nedeniyle doğan müteahhit sorumluluğunu kaldırmaz.Kusurlu görülen işler düzeltilecektir.
13- DEVİR YASAĞI
Taraflar veraseten intikal durumu haricinde işbu sözleşmeden doğan hak ve borçlarını karşılıklı yazılı muaffakat olmadan 3. kişilere devir ve temlik edemezler.Taşeron kullanımı bu kapsamda değildir.
14- ŞUYUUN İDAMESİ
Arsa sahipleri veya müteahhit paylaşımdan doğabilecek müşterek maliklikleri için izale-i şuyu talep hakkını 5 yıl kullanmayacaklar isterlerse bu hususu tapuya şerh edebileceklerdir.Rızaen ön alım veya satış ile bu birliktelik çözülecektir.
15- MÜCBİR SEBEPLER
Sözleşmenin ifası sırasında müteahhitin hatasından doğmayan imar veya sair mevzuattan kaynaklanacak inşa engelleri ile, savaş, deprem, sel ve benzeri doğal afetler, ülke genelinde çıkabilecek ağır ekonomik kriz ortaya çıkması hallerinde, bu hallerin ortadan kalkmasına kadar sözleşmede ki müteahhit taahhütlerinin ifası askıya alınır, belirlenen süreler durur, gecikmeler inşaat süresine ilave edilir, cezai şartlar uygulanmaz.
16- İNŞAATIN GARANTİSİ
İnşaatın tamamlanmasını müteakip binalar ve daireler müteahhit ve maliklerin müşterek imzaları ile geçici kabul tutanağına bağlanacaktır. Kesin kabul geçici kabul tutanağının imzasından itibaren 1 (bir) yıl sonra yapılacaktır.
Müteahhitin taşıyıcı sistem ile açık ve gizli ayıplarından doğabilecek sorumlulukları konusunda yasal mevzuat hüküm ve süreleri geçerli olacaktır.
17- GİDERLER
Sözleşme tarihine kadar olan tüm vergiler mal sahiplerince ödenecek, bu tarihten sonra inşaatın malzemeleri, yapımı, işçi ücretleri, ssk ve sigorta bedelleri, vergiler, harçlar, daire ve tapuların teslimi, iskan harçları, kat mülkiyeti işlem masrafları,yapı denetimi, noter giderleri velhasıl işin bitirilmesi ve teslimi için gerekli tüm giderler tahakkuk kimin adına olursa olsun müteahhit tarafından karşılanacaktır.Ayrıca elektrik, su, d.gaz sayaçları ve abonelik müracaatları müteahhitçe yapılacak kullanım sözleşmeleri ise daire kullanıcılarınca yaptırılarak kullanıma açtırılacaktır.Ortak alanlarda kullanılacak olan elektrik, su cihaz ve abonelikleri müteahhit tarafından tamamlanacaktır.
18- ÖLÜM VE İFLAS
Taraflardan bir veya bir kaçının vefatı veya mücbir sağlık sebeplerinden dolayı taraf olamamaları halinde kanuni mirasçıları sözleşmeyi iş sürelerine bağlı kalarak aynen idame ettireceklerdir. Müteahhitin iflası halinde ise arsa sahipleri sözleşmeyi tek yanlı ve haklı olarak fesih edebilirler.
19- MÜTEAHHİTİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
a) Müteahhitçe yaptırılacak projenin arsa sahiplerince muvaffakatı alınmadan onay ve uygulamasına geçilemez.Arsa sahiplerine sunulan öneri proje 10 gün içerisinde incelenerek varsa öneri değişiklik müteahhite bildirilecek ilgili düzenleme tamamlanarak tastik ve ruhsat için ilgili belediyesine verilecektir.Öngörülen süre içerisinde proje konusunda bir öneri gelmediği taktirde hazırlanan proje kesinleşmiş kabul edilecektir.Arsa sahiplerince uygun bulunmayan proje müteahhit tarafından yeniden düzenlenmesi ve muvafakat alınması gerekir.İnşaat aşamasında proje tadili gerekli olursa yine muvafakat alınacaktır.
b) Müteahhit inşaatı anahtar teslim olarak yapmayı yüklendiğinden dolayı her türlü mevzuattan doğan bilcümle kanuni vecibelerini eksiksiz olarak yerine getirmeyi üzerine almış olduğu gibi bunlardan doğacak mali, hukuki, idari cezai sorumlulukları da üzerine almıştır.
c) Arsa sahiplerinin inşaat yapımı ile ilgili bilgisi bulunmadığından ötürü inşaat işinin fenni usul ve kurallarına göre yürütmek müteahhit sorumluluğu altındadır.
d) İnşaatın sorumluluğu müteahhite ait olduğundan işyerinin güvenliğinden ve iş kazalarından münhasıran müteahhit sorumludur.
e) Çalışan işçileri ssk kurumuna bildirmek mükellefiyeti tesis ettirmek ve primleri süresinde ödemek yükümü müteahhite aittir.
f) Teknik şartname seviyesinin daha üstünde bir imalat müteahhit tarafından yapılır ise bunların bedeli her hangi bir şekilde arsa sahiplerinden talep edilmeyecektir.
20- ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
a) Arsa sahipleri arsayı işbu sözleşmenin imzasını müteakip içindeki kiracıyı tahliye ederek üzerinde ki tek katlı yapı ile birlikte……. gün içerisinde müteahhite teslim edeceklerdir.
b) Ekli teknik şartnamede arsa sahiplerince seçileceği belirlenen ürünler için müteahhitin davetini müteakip 10 gün içerisinde seçim yapılmalıdır, bu süre içerisinde arsa sahipleri veya vekili davete icap etmez ise ilgili seçimi müteahhit belirler ve uygular.
c) Arsa sahipleri kat irtifakı tesisi için yazılı talebi müteakip kat irtifakı tesisi için yapılacak her tür işlemi aksatmadan yerine getireceği gibi bu uğurdaki yönetim planı tanzimi ve imzası dahil tüm yasal gerekleri de gecikmeksizin yerine getireceklerdir.
d) İnşaatın seyrine paralel olarak yükleniciye inşaat karşılığı verileceği ve yukarıda ki maddelerde oranları kararlaştırılan arsa veya bağımsız bölüm hisselerinin devrini yapacaklardır.
e) Arsanın sözleşme anına kadarki her türlü vergileri, varsa takyidatlarının kaldırılması içın gereken masrafların tamamı arsa sahipleri tarafından karşılanacaktır.
21- TEBLİGATLAR
Taraflar arasında bu sözleşmeden doğan ilişki nedeniyle yapılacak her türlü tebligat ve yazışmalar tarafların yukarıda belirtilen adreslerine yapılacaktır. Olası değişiklikler 7 gün içerisinde taraflara bildirilecektir, bildirilmeyen değişiklik nedeniyle bilinen adreslerine giden tebligatlar geçerli olup tebliğ edilmiş hükmü doğuracaktır.
22- İHTİLAFLARIN HALLİ VE YETKİ
Taraflar birbirlerine güven duyarak ve karşılıklı iyi niyetle işbu sözleşmeyi imzalamışlardır.Bu nedenle olabilecek uyuşmazlıkları öncelikle bir araya gelmek suretiyle çözmeye çalışacaklardır.Bu şekilde sorunu çözemez iseler hakem cihetiyle çözüm aranır.Bu konuda HMUK hükümleri uygulanır.Tarafların seçtiği hakemler 3. hakemi seçemez iseler bu konuda asliye ticaret mahkemesi seçeceği 3. hakem görev yapar.İhtilaf vukuunda Kadıköy mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.
23- SÖZLEŞMENİN FESHİ VE CEZA-İ ŞARTLAR
İşbu sözleşmedeki ve ekli teknik şartnamedeki şartlara uymamak taraflar için fesih hakkı doğurur.Sözleşmeye aykırılık durumunda aşağıdaki hükümler uygulanır.
a) İnşaat süresinde tamamlanamaz veya iskan alınamaz ise arsa sahiplerin kira kaybı, gecikme cezası, vs. zararlarına istinaden her ay için geçerli olmak üzere ay/50.000.USD ceza-i şartı müteahhit arsa sahiplerine öder.Gecikme süresi 6 ayı geçtiği taktirde arsa sahipleri sözleşmeyi fesih edebilirler.
b) Arsa sahipleride inşaatın seyrine uygun hisse devirlerini haklı bir neden olmaksızın yapmamaları halinde veya vekaleti vermemeleri halinde yahut irtifak – mülkiyet tesisleri için gerekli işlemleri yerine getirmedikleri taktirde her geçen gün için 500.USD bu süre 10 günü geçtiği taktirde matbu nitelikte 20.000.USD ceza-i şartı müteahhite öderler.Ayrıca müteahhit sözleşmenin aynen ifasını talep ve dava edebilir.
c) Sözleşmenin feshi halinde inşaatın %50 bitip bitmeme durumuna göre fesih geçmiş veya ileriye etkili olacaktır.İnşaatın %50 si bittikten sonra fesih ileriye etkili olacak ve müteahhit o ana kadar yaptığı inşaata karşılık kendisine düşen bağımsız bölümlerin maliki olacaktır.
d) Müteahhitin iflası, konkordato ilanı, icra takiplerinin semeresiz kalması hallerinde arsa sahipleri sözleşmeyi geçmişe yönelik olarak feshedebilirler.Bu taktirde alınan tapular iade olunur. Müteahhit giderleri ise yüklenici karı hariç maliyet bedeli ile en geç 24 ay içerisinde arsa sahiplerince ödenir.
23 (yirmi üç) maddeden oluşan 3 (üç) sayfalık işbu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ekli teknik şartnamenin ayrılmaz parçasıdır. Taraflarca okunup imzalanmıştır. …./…../……
Arsa sahibi Arsa sahibi Müteahhit Garantör
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme niteliğinde olduğundan, tek taraflı irade beyanı ile sona erdirilemez. Bir başka anlatımla, tarafların fesih konusunda uzlaşmaları gerekir. Eğer taraflar feshin şartları konusunda uzlaşamazlarsa, fesih dava yolu ile gerçekleştirilebilir.
Taraflar arasında fesih türlü nedenlerle gerçekleşebilir. Fesih nedenleri müteahhidin kusurundan kaynaklanabileceği gibi, arsa sahibinden de kaynaklanabilir. Bu konuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulama bulacaktır.
Bununla birlikte eğer eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. (TBK 475/son)
Daha önce de ifade ettiğimiz üzere kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ya tarafların karşılıklı anlaşması yolu ile ya da mahkeme kararı ile feshedilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında harç ve diğer dava giderlerinden sorumluluk HMK 326. madde hükümlerine göre belirlenir.
“Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, mahkeme kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı – sözleşmenin feshi- davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.” (Yargıtay 15. HD, 20.12.2018 tarih, 2018/2608 E., 2018/5171 K.)
“Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” (TBK; m. 244/3)
“Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” (TBK; m. 478)
The post Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi appeared first on Tahancı Hukuk Bürosu.
Orijinal haber kaynağı için; Hukuki Haberler – Tahancı Hukuk Bürosu