İpotekli Tüketici Kredisi ve İpotek Terkini

[canuz]

İyi günler Sayın Hukuki.NET üyeleri.Öncelikle böylesine faydalı bir dayanışma platformu oluşturduğunuz için tüm emeği geçenlere teşekkür ederim.

Şimdi geleyim benim soruma.Efendim benim bir yakınım geçtiğimiz günlerde Ziraat Bankasından İpoteğe Dayalı Refinansman Kredisi olarak 120 ay vade ile 35.000 TL'lik bir kredi kullandı.Ödemeler aylık gelirle doğru orantılı olarak planlandı ve uzun vadede de herhangi bir ödeyememe gibi bir durum olacağını düşünmüyoruz,ancak hayat bu ne zaman ne getireceği belli olmuyor.Allah esirgesin işlerde bir bozulma,aylık gelirde bir azalma gibi bir durum olur da bu krediyi erken kapama ihtiyacı doğarsa,bankanın herhangi bri tebligat yapmasını beklemeden ipoteği kaldırmak için gerekli mebla acaba kalan anapara üzerinden mi hesaplanacaktır,yoksa 10 yıllık ödeme tutarının faizlerle beraber toplamı üzerinden mi (faizle beraber yaklaşık 71.000 TL etmekte) bunu merak ediyoruz,eğer yardımcı olabilirseniz çok sevinirim.

Cevaplayacak değerli üstatlara şimdiden teşekkür eder,çalışmalarında başarılar dilerim.

Saygılarımla..

[Av.Tayfun Eyilik]

Ziraat Bankasından İpoteğe Dayalı Refinansman Kredisi olarak

Açmış olduğunuz konunun başlığı İpotekli Tüketici Kredisi Ancak ileti içeriğinden kredinin tüketici kredisi olmadığı anlaşılıyor cevabı da bu mahiyette olacaktır. Kullandığınız kredinin türü Refinansman olduğuna göre evvelce bankaya olan borçlarınızı kapamak amacı ile yeni bir kredi kullandırılmış demektir. Böyle olunca tükeci hukuku değil ticari krediler icin öngörülen hükümler uygulanacaktır.

Erken ödemeye ilişkin olarak imzalamış bulunduğunuz sözleşmede bir hüküm var ise o hükümde nasıl mahsuplaşma yapılacağı hangi halde borcun biteceği ve ipoteğin fek edileceği hususu düzenlenmiştir.

Böyle bir düzenleme yok ise Bankayı erken ödemeye zorlayamazsınız. Hatta bir kısım ticari kredi sözleşmelerinden bankanın beklediği faiz gelirinin azalması ihtimaline binaen erken ödeme halinde bir kısım daha paranın borçlu tarafından ödenmesine yönelik hükümler bulunmaktadır

[canuz]

Sayın Eyilik,

Öncelikle cevabınız için teşekkür ederim.Soruda benden kaynaklı bir hata olduğunu yazmış olduğunuz cevap üzerine fark ettim.

"Refinansman" kredisi yerine,"Bireysel Finansman Kredisi" olacak doğrusu,kusura bakmayın.Eğer sorunun bu şekline yönelik bir cevap alabilirsem çok memnun olacağım,tekrar teşekkürler,iyi çalışmalar...

Saygılarımla...

[ismail kılaz]

Sayın Eyilik,

Öncelikle cevabınız için teşekkür ederim.Soruda benden kaynaklı bir hata olduğunu yazmış olduğunuz cevap üzerine fark ettim.

"Refinansman" kredisi yerine,"Bireysel Finansman Kredisi" olacak doğrusu,kusura bakmayın.Eğer sorunun bu şekline yönelik bir cevap alabilirsem çok memnun olacağım,tekrar teşekkürler,iyi çalışmalar...

Saygılarımla...

İpotek karşılığı bireysel finansman kredileri mortgage kapsamında olup,erken ödeme talebi halinde % 2 erken ödeme farkı şartına tabidir. % 2 hesaplaması ödenecek taksitlerin (henüz vadesi gelmeyen) ana parası üzerinden yapılır. Elinizdeki ödeme tablosuna göre yapacağınız ödemelerde hangi tarihte ne kadar ana para ne kadar faiz ve BSMV ödeyeceğiniz bellidir.

[canuz]

Sayın Kılaz,

Çok teşekkür ederim yanıtınız için.Yalnız aklıma takılan ufak bir soru daha var."İpotekli bireysel finansman kredisi " ile "Yasa Kapsamındaki İpotekli bireysel finansman kredisi" arasındaki fark tam olarak nedir acaba,dün öğrendiğim kadarıyla amcamın kullanmış olduğu bu kredi türü "Yasa Kapsamında İBFK" olarak geçiyormuş.Acaba burada bahsi geçen yasa Mortgage yasası mı yani diğer krediden farkı erken kapatma durumunda %2'lik erken ödeme ücretine tabi olma koşulu mudur?

Bir de Ziraat Bankası'nın bu iki kredi türünü karşılaştırdığımda Yasa Kapsamındaki İBFK'da "TEMERRÜT KREDİ ORANI yıllık; (cari faiz oranının %30 u+cari faiz ora"nı)*12 " diye ek bir ibare var.Acaba bunun tam açıklaması nedir,kusura bakmayın sizleri de meşgul ediyorum ama eğer vakit ayırıp da cevaplayabilecek olan üstatlar varsa tekrardan teşekkürlerimi iletirim...

Saygılarımla...

[Av.Tayfun Eyilik]

SERMAYE PİYASASI KANUNU
Kanun Numarası: 2499

Madde 38/A -(Ek madde: 21/02/2007-5582 S.K./12.mad.)

Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.

Konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.

Hazine Müsteşarlığı konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usûl ve esasları Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği'nin, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ise konut finansmanı kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanına ilişkin usûl ve esasları Türkiye Bankalar Birliğinin görüşlerini alarak belirlemeye yetkilidir.

Kurul, ihraç edilecek ipotekli sermaye piyasası araçlarının dayanağı veya teminatı olan kredi ve finansal kiralama alacakları için, kredi açılması veya finansal kiralama sözleşmesi yapılması, bu alacakların konut finansman fonu portföyüne alınması ya da ipotek teminatlı menkul kıymetlere dayanak oluşturan teminat havuzuna dahil edilmesi veya fon portföyüne alınan ya da teminat havuzuna dahil edilen alacakların yeniden değerlenmesi aşamalarında, konut değerlemesinin gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlar tarafından yapılmış olmasını zorunlu tutmaya yetkilidir.



İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞLARI

Madde 39 - (Değişik madde: 24/06/1995 - KHK - 558/9 md.; İptal: Anayasa Mahkemesi'nin 13/11/1995 tarih ve E.1995/45, K.1995/58 sayılı Kararı ile.; Yeniden düzenlenen madde: 15/12/1999 - 4487/17 md.;Değişik madde: 21/02/2007-5582 S.K./13.mad. )

Diğer sermaye piyasası kurumları; kuruluş ve faaliyet esasları Kurulca belirlenen, sermaye piyasası araçlarının takas ve saklanması, derecelendirilmesi, ihraççıların ve sermaye piyasası kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar, yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler, varlık yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları, varlık finansmanı fonları, risk sermayesi yatırım fonları, risk sermayesi yatırım ortaklıkları, vadeli işlemler aracılık şirketleri, sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kurumları ve portföy saklama şirketleridir.

Madde 39/A - (Ek madde: 21/02/2007-5582 S.K./14.mad.)

İpotek finansmanı kuruluşları, münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim ortaklıklardır. İpotek finansmanı kuruluşları faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilirler.

İpotek finansmanı kuruluşlarının nakden ve her türlü muvazaadan âri olarak ödenmiş sermayeleri 5411 sayılı Bankacılık Kanununda kalkınma ve yatırım bankaları için öngörülen tutardan az olamaz. Kurucularının ve sermayelerinin veya oy haklarının doğrudan veya dolaylı olarak yüzde on veya daha fazlasını teşkil eden paylar ile bu oranın altında olsa dahi yönetim kurullarına üye belirleme imtiyazı veren payların sahiplerinin 5411 sayılı Bankacılık Kanununda banka kurucu ortakları için aranan şartları taşımaları zorunludur.

Konut finansmanından kaynaklanan alacakların ve diğer varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotek finansmanı kuruluşlarından kaynak temin edilmesi halinde, teminat gösterilen varlıklar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere üçüncü şahıslar tarafından haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dahil edilemez. Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünü almak suretiyle, teminat gösterilen varlıklara ilişkin kayıtların ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.

İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşuna, faaliyet ilke ve esaslarına, faaliyetler itibarıyla izin esaslarına, tâbi olacakları yükümlülüklere ilişkin hususlar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünü almak suretiyle, Kurul tarafından belirlenir. İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyet izni almak üzere Kurula başvurması şarttır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun gözetim ve denetimine tâbi olan bir kuruluşun iştirak etmesi öngörülen ipotek finansmanı kuruluşları için kuruluş izni alınmak üzere Kurula başvurulması halinde, kuruluş izni verilebilmesi için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünün alınması zorunludur.

[Av.Tayfun Eyilik]

KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN
Kanun Numarası : 5582


Madde 24 - 4077 sayılı Kanuna 10/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 10/B maddesi eklenmiştir.

"KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİ

Madde 10/B - Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.

Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilecek genel bilgilerin kapsamı ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun standartları ilgili birliklerin görüşü alınmak suretiyle Bakanlık tarafından belirlenir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersizdir.

Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.

Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.

Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.

Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir. Konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununun 7, 25 ve 31 inci maddeleri uygulanmaz.

Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben tüketici veya zilyedliğin devredilmiş olması halinde zilyedliği elinde bulunduran üçüncü şahıslar konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde konut sahibi 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 26 ncı ve 27 nci maddeleri uyarınca tüketici veya zilyedliğin devredilmiş olması halinde zilyedliği elinde bulunduran üçüncü şahıslar aleyhine icra yoluna başvurabilir.

Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlı konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren satıcı ile birlikte, tüketiciye karşı, kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet teminat havuzlarına devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz.

Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilir.

Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usûl ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir.

Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında Bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.

Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.

Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur:

a) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli,

b) Kredi sözleşmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta, finansal kiralama sözleşmeleri için finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,

c) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),

d) Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli esas alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),

e) Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,

f) İlk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, ödenen anapara, ödenen faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldığı ödeme planı (Değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz oranları kullanılarak iki ayrı ödeme planı oluşturulur.),

g) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,

h) İstenecek teminatlar,

i) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı, finansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,

j) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

k) Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar ve sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,

l) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar,

m) Sözleşmeye konu olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,

n) Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgileri.

Tüketiciye gönderilecek dönemsel ödeme dekontlarında ödemelerin onbeşinci fıkranın (d) bendinde yer aldığı şekliyle dağılımına ve kalan borç miktarına yer verilir.

Bu maddenin uygulanmasında, konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları tüketici kabul edilir."

[starafish]

merhaba öncelikle böyle bir site için kuruculara çok teşekkür ederim.
benim sorum çalıştığım şirket bankadan ticari kredi alırken benim evimi ipotek olarak gösterdi.şirket şuanda borçlarından dolayı kaçmakta.şirkete ait makine ve techizatta vardı.bana bugun icra dairesinden icra haciz şerhi geldi.bu durumda ne yapmam gereklidir.şahsım adına iyi niyetten başka bir suçum yok ne yapabilirim.şirkette benimde alacağım kaldı.şimdidedn teşekkürler.

[canuz]

Teşekkür ederim sayın Eyilik detaylı yanıtınız için...

Saygılarımla

[canuz]

kusura bakmayın konuyu yukarı taşıyor olacağım ama hala durum netleşmedi,ben krediyi kullanan yakınımla görüştüm ve önemli bir detayı öğrendim bu kullandığı kredi karşılığında bankanın koyduğu ipotek üst sınır ipoteği olarak görünüyor yani 35.000 olarak çekilen paranın 10 yıllık faizinden bile daha fazla bir meblaya ipotek konulmuş (80.000 civarı) acaba konulan bu üst sınır ipoteği,refinansmana engel teşkil eder mi yani vadeyi 120 aydan 60 aya indirmek istesek sadece kalan ana aparayı ödemek (34 bin küsür) ipotek fekki için yeterli olmayacağı anlamına mı geliyor? yoksa direk bankayla mı görüşülmesi lazım diğer detayları öğrenmek için? aydınlatabilirseniz sevinirim