Kiracı Apartman demirbaş ücreti ödemeli mi?

[halilbaba]

ben bir kiracıyım.yönetimin aidatlarla yaptığı harcamalar(catı izocam kaplaması,pimaşlar,yan binada bulunan wc lerın kaldırılması için avukat parası,birinci kattaki ev sahibinin mahkemeye verilmesi-mahkeme takipsizlik verdikçe yenisini açıyor-kalorifer kazanı borularının değiştirilmesi,çatının tamiri....ve daha bir çok demirbaş masraflarını aylık 30 tyl olarak toplanan aidatlardan yapmaktadır.
Yönetici bayan ve apartmanı adeta bir kral gibi yönetiyor(diktatör!!!!) kiracılar toplantıda yapılan masrafların ev sahiplerini ilğilendiren bölümlerinin ayrı toplanması ve harcamalardaki bu tür masrafların kendilerine ödenmesini istediklerinde ise "SİZ KİRACISINIZ ÇIKIN GİDİN" DİYOR. Hatta ısrarcı olan bir kiracıya da saldırdı. Biz kiracılar adı N.......e ........olan bu yöneticiye ne yapalım.Bu durum ev sahiplerinin de işine geliyor.Yani yönetici bayanı dövelim mi?
yoksa kanunlarda bu işi halletmenin bir yolu var mı?
bu tür masrafları ayrı tutmadığından aidatları ödemesek de_nede olsa bizi mahkemeye verecek-orada yani mahkemede hakkımızı arasak olur mu? Ayrıca yeni yıl yakıt parasını 150şer dolarlık iki taksitteödenmesi kararı alınmış.ayın 25 ine kadar ödemeyenlerden ,ödemedikleri her ay için %10 faiz alınmasını kararlaştırmışlar.Yasal faizler bile bu kadar yüksek değilken bu zalim yönetici bunu yapabilir mi?
Veee ben hiç para ödemesem bu hesapların kontrol edilmesini veya bilir kişi tarafından incelenmesini ve benden alınan fazla paraların bana ödenmesini talep edebilir miyim?
Ayrıca yöneticiye kiracıyız diye bizi küçük ğörmesinden dolayı (veya yaptıklarından dolayı)TAZMİNAT davası açabilir miyiz?
Daha yazacak çok şey var .Ama bu konularda bizi aydınlatırsanız ve birde hanği kanuna göre yapacağımızı yazarsanız sizlere müteşekkir kalırız.

[Av.Başak Şahin]

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

A) Kat Maliklerinin borçları:

I - Genel kural:

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.



II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Görüldüğü gibi Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre binanın onarım,bakım,mahkeme masrafları gibi genel giderlerinden doğan masrafları gayrimenkulün maliki yani tapusuna sahip kişi karşılar.Ya da gayrimenkulü kullanma (intifa) ya da sürekli oturma hakkına(sükna) haiz kişiler sorumludurlar.Siz kiracısınız,kira sözleşmenizde aksine bir anlaşma yoksa bu tür masraflardan sorumlu değilsiniz.bu durumda kira kontratınıza bir bakın,bu tür masraflar sizin borcunuz mu,onu inceleyin.Yine aynı kanunun bir maddesine göre,

V - Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Sizin borcunuz sadece kira parası ile sınırlı,bir de uygulamada ki,kapıcı,temizlik,yakıt gibi borçlarınız var.Bu maddeye göre apartman için yapılan ev sahibinizin sorumlu olduğu masrafların sizin payınıza düşeni ve verdiğiniz miktarı kira parasından düşebilirsiniz.Yöneticinizden toplanan aidatları ne şekilde harcadığına dair bir rapor isteme hakkınız var,bu raporu ondan alıp,buna dayanarak kiradan kesintinizi yapın,ev sahibinize de bu raporu iletin.
Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Anladığım kadarıyla yöneticinin bu tutumundan apartman sakinlerinin büyük bir çoğunluğu özellikle kiracılar şikayetçi,aslında bir olup bir kişi ile baş edememeniz ilginç,apartman toplantısında kabul etmek istemediğiniz kararların altına neden imza atıyorsunuz ya da neden o kişiyi yönetici seçiyorsunuz?Bu sorunu ev sahipleriyle çözmeniz en doğrusu,yapılan toplantıya hem ev sahipleri hem de kiracılar katılıp ortak bir karara varmalısınız.

Kolay gelsin...:D

[halilbaba]

Öncelikle cevap yazdığınız için teşekkürler.
Kira kontratımda bunları ödememle ilgili bir maddemiz yok.
Bu binada binanın masraflarını karşılamak için gerekli olan AVANS diye bir şey toplanmıyor.Sadece aidat adı altında para toplanıyor. Bu parayla çatı tamiri.olukların tamiri ,hatta yan bina da bulunan dükkanlara ait olan WC lerin kapatılması davasının avukat ücretleri,kalorifer kazanının tamiratı(ben kiralamadan önce bozulan) yapılıyor. Apartman sakinlerinin hepsi kızıyor ama (kat maliklerinden)hiç kimse yönetici olmak istemediğinden onu seçiyorlar.Diğer kiracılar da onunla uğraşmaktansa üç kuruş veririz ve yüzünü görmeyiz daha iyi diyor.Bazı şeyler soracağım Sayın Ba$ak $ahin :
1-Ben bankada bir hesap olmadığından parayı yatıramıyorum(çünkü toplantıda bayan olmasına rağmen yanlış yaptığını söyledim diye üzerime yürüdü.Komşularda olay büyümesin diye benden rica ettiler toplantıyı terk ettim.Tabii ki bir daha ki sefere bu kadar sabırlı olur muyum bilmiyorum)
2-Herkesten ev ev dolaşıp parayı topluyor bana uğramıyor(yaptıklarından mıdır nedir?!!!)
3-Sitenin bir banka hesabının olması K.M.K NIN 35 maddesi nin J fıkrasınca gerekli değil midir?
4-Site hesabı olmadığından ve işletme projesi tebliğ edilmediğinden dolayı benden gecikme zammı istemesi mümkün müdür?
5-Ayrıca bildiğim kadarıyla denetçiler kiracılardan olmuyor.Geçen seneki iki denetçi ve bu seneki denetçilerden birisi kiracı . Bu kanuna aykırılık teşkil etmiyor mu?
6-Ayrıca yöneticimiz hesap soranları pek sevmiyor.Hemen borcu varsa mahkemenin yolunu tutuyor. Kendisine abla sen bilirsin diyene de bir şey demiyor.(tabiri caiz se KOLLAYIP GÖZETİYOR) Geçen seneden borcu olanlar açıklansın dedik karşı çıktı.
KISACA BU YÖNETİCİ NİN BÖYLE YAPMASI DOĞRU MUDUR?
BANKADA HESAP AÇTIRMASINI NASIL SAĞLAYACAĞIZ.
DAHA ÖNCEDEN BUNA BENZER YARGITAY KARARLARI VAR MIDIR?NASIL ULAŞABİLİRİZ? BEN YAKIT BEDELİNİ VE AİDATI ÖDEMEMEKTE ODA SİTE ADINA BANKA HESABI AÇMAMAKTA DİRENİYOR .ACABA ŞİMDİ NE OLACAK?

[Av.Başak Şahin]

Bırakın size dava açsın o zaman,siz de mahkemede bir banka hesabı olmadığından ve yöneticinizin apartman gelir-gider defteriyle belgeleri göstermekten kaçındığı için güvenmediğinizi bu nedenle parayı vermenizin sağlıklı olmayacağını düşünüp parayı vermediğinizi söyleyerek kendinizi savunabilirsiniz.Açıkçası bu gerekçe ne kadar hukuka uygun bilemiyorum,eğer bilgisi olanlar varsa beni de düzeltsinler lütfen [:ap] Eğer mahkeme tarafından bu gerekçeniz kabul edilirse,haklı bi nedeniniz olduğundan,eğer banka hesabı olsaydı parayı vermeye hazır olduğunuzdan faiz istenmeyecektir.

Kanunda ev sahibinin karşılaması gerektiği belirtilen sizin aidatlarınızdan karşılanan masrafları ev sahibinizle konuşup vereceğiniz kiralardan mahsup etmelisiniz.

[admin]

Konuya cevap olarak yazmıyorum.

Burası bir hukuk sitesidir. Yazdığını konu başlıkları, alelade veya anlamsız olamayacağı gibi bir hukuki değer ifade etmelidir.
"BÖYLE Mİ OLUYOR HEP BU YÖNETİciLER!!!!!???... soru ve ünlem işaretleri" hukuk sitesindeki üsluba yakışmaz.
Site yöneticilerinin de bu konuda daha hassas olmalarını rica ediyor, forum başlığını değiştiriyorum.

Ekleyen: Admin - Bugün : 15:34:36

Ayrıca AYNI konu https://www.hukuki.net/topic.asp?TOPIC_ID=6917 forumunda da mükerrer olduğundan işbu forumu kilitliyorum...

[halilbaba]

Sayın admin
Soru ve ünlem işaretlerini yöneticinin bu çağda yaptıklarının ve kanunda belirtilen kurallara uymadıklarının hayret verici olduğunu vurgulamak için yapmıştım.BU forumu kilitlemezseniz sevinirim.
Zannediyorum benim durumumda olan binlerce kişi var.Ben bile yöneticinin yapacaklarını bu forumda öğrendim.Benim gibi derdi olanlar dertlerimizle ilgilenen hukukcu arkadaşlara müteşekkir olacaklardır.

[halilbaba]

ilğinize teşekkürler Ba$ak $ahin
Artık yöneticinin mahkemeye vermesini bekleyeceğiz.Ev sahibimden anlaşıp alabileceğimi söylüyorsunuz ama ev sahibimden neyi isteyeceğim ki. Ev sahibime diyebileceğim şöyle bir harcama olmuş diye gösterecek bir belge göstermiyor bu yönetici. Ben ayrıca bu tür harcamaların istemeden çıkarılması gerektiğine inanıyorum.Çünkü k.m.k da işletim projesi yapılırken ev sahiplerinden avans toplanması gerektiği belirtiliyor.Oysa öyle birşey görmedik.Hatta işletim projesi ve hesapta görmedik.kanunda bunların iadeli taahhütlü posta ile bildirilmesi gerektiği yazıyor.
Biz yükümlülüğümüzü geciktirince hemen faiz ve ceza varda yönetici yükümlülüklerini yerine getirmeyince bir ŞEY YOK MU?
Bence kanunlarda bunun müeyyideleri olmalı.HEMDE YORUMA GEREK BIRAKMAYACAK KANUNLAR OLMALI.
NE DERSİNİZ HAKSIZ MIYIM ACABA?

[Av.Başak Şahin]

Kanunda zaten açık bir şekilde hesap ve defterleri göstermenin yöneticinin yükümlülüğü olduğu yazıyor zaten,bu konu ceza hukukuna göre bir müeyyideye tabi olur mu bunu araştıracağım,belki o size dava açmadan sizin yapabileceğiniz birşeyler vardır.

[halilbaba]

Teşekkürler Ba$ak $ahin

Sayın yöneticimizin Yaptıklarından biraz bahsetmek istiyorum.Bu forumda yazdığımız gibi zannedersem beni mahkemeye verecek.Daha iyi savunma yapabilmem için bunları okuyup bana yardım ederseniz sevinirim.
Daha önce bahsettiğim gibi olaylı bir toplantıyı terk etmiştim.İmza da atmadım.Bana yöneticinin kim olduğu,işletme projesi ve paraların nereye harcandığı ile ilgili bir bilgi verilmedi.
aslında yöneticinin bu sefer ki seçilmesi de tuhaf.Geçen sene toplantıda bir kağıda atılan ve karalama olarak yazılan kararları ,karar defterine değiştirerek yazdığından bu sene sadece isimlerini yazıp kimse imza atmadan toplantıyı bitirmişler.Yine bu bayana sen seçildin demişler.bana göre hukuken yönetici sayılmaz.
Zaten binada yöneticiyi tanıtan herhangi bir şey de yok.Aslında bunun suç olduğunu da bilyorum
Ayrıca üç bloktan oluşan sitemize 3 kişilik bir yönetim kurulu seçilmiş.Diğer ikisinin adını bilmiyorum.Onlara ulaşmak istedim ama işten dolayı vaktimde olmuyor.Hoş bunlar zaten sadece kağıt üzerinde varlar ya. Denetçimizinde kat maliki olmadığını abisinin evinde oturduğunu öğrenmiş bulunmaktayım.Denetçinin kat maliki olması gerektiğini okumuştum bu sitede.
Bankada hesap açılmasını istediğimde ise acaip komik bir cevap aldım. Komik çünkü bankanın her işlemden çok fazla miktarda komisyon alındığını ve sitenin parasının boşa gittiğini söylüyorlar. Bende iş yaptığımız bir bankaya durumu anlattım ve ne kadar masraf ,komisyon alıyorsunuz dedim.Yıllık işletim üçreti (bu yıl için 24 ytl) dışında hiçbir masraf almadıklarını beyan ettiler. Halbuki bizim yönetici apartman sakinlerine masraflı diyerek VAR OLAN hesabı da kapatmış.(Ben bu parayı yöneticinin bir şekilde işlettiğini düşünmeye başladım.Eğer bankaya yatırılırsa kullanamaz diye düşünüyorum)
Geçen sene de itiraz eden iki kişiye uyarı yazısı göndermiş onlardan çook daha fazla miktarda borcu olanlara ise bir şey dememiştir.Ne biçim hakkaniyetle idarecilik! :D
Bu durumda ben ne yapmalıyım acaba. TEŞEKKÜRLER

[halilbaba]

sayın ba$ak$ahin

düşündüğümüz gibi oldu ve yönetici benden yakıt ve aidatla ilğili paraları alabilmek için içra yolunu seçti.
Yalnız bana ne toplantı tutanağı nede denetçi raporları gönderilmedi,gösterilmedive herhangi bir sunulup imzalatılmadı. Bende k.m.k'ya göre bana bunların iadeli taahhütlü bildirilmesi gerektiği ve KMK'nın 35. maddesi J bendinde belirtilen banka hesabı açılmadığı ve eski yöneticinin toplantıda bana yaptıkları ve yeni yönetimin kimler olduğunu bilmediğimden ayrıca alınan kararları ve ödenecek miktarları bilmediğimi aslında parayı hazırladığımı ama nereye nasıl ve ne kadar olduğunu bilmediğimden yatıramadığımı belirten bir itiraz dilekçesi verdim. Parayı hazırladığımın delili olarakta yakıt için aldığım dövizlerin makbuzlarını dilekçeme ekledim.Şimdi ne olacağını bekliyorum.

#8220;Eğer mahkeme tarafından bu gerekçeniz kabul edilirse,haklı bi nedeniniz olduğundan,eğer banka hesabı olsaydı parayı vermeye hazır olduğunuzdan faiz istenmeyecektir.#8221;hatırlarsanız daha önceki yazınızda bana böyle demiş ve araştıracağınızı belirtmiştiniz.
Bu konu ile bilgisi ve başından geçen tecrübeli arkadaşların ve tabii ki hukukçu arkadaşların yardımı olursa sevinirim