Sitelerde Oy Birliği ve Oy Çokluğu İle Alınacak Kararlar

[Maverick35]

İyi akşamlar.

Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu'nu okudum ama aradığım cevapları bulamadım.

Sorularım şöyle;

Apartman ve sitelerde hangi kararlar "Oy Çokluğu" ile alınır hangi kararlar "Oy Birliği" ile alınır?

Örneğin;

Dış cephede tadilat yapılması ve dış cephenin aynı renge boyanması için "Oy Çokluğu" gerekiyor, ama, dış cephenin farklı bir renge boyanması için ise "Oy Birliği" gerekiyor.

[sdt23]

Yeni KMK diye bir kanun yok.
634 sayılı KMK ve 5711 sayılı KMK'da DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN vardır. 5711 sayılı kanunu 634 sayılı kanunla birlikte okumak gerekir.

Birinci mesajda 634 sayılı kanun, ikinci ve üçüncü mesajlarda ise 5711 sayılı kanun vardır. Herşey de açıkça yazılıdır:
https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935

[Maverick35]

Cevabınız için teşekkür ederim.Durumu anladım, zaten ben de daha önce bu sayfayı okumuştum.
Bir Hukukçu bu yazıyı okuyunca çok bilgi edinebilir ama ben okuyunca aradığımı bulamıyorum.

Bizim sitede her malik eşit arsa payına sahip ve herkesin 1 ad. dairesi var.

Böyle bir durumda, örneğin;

-Apartman aidatı olarak 20-YTL veriyoruz, diyelim ki "30 YTL ye çıksın" dendi, bu karar "Oy birliği" ile mi alınacak "Oy çokluğu" ile mi alınacak?

-Diyelim ki "Siteyi çevreleyen duvarı ve demir korkulukları tamir ettirelim, boyatalım" dediler, bu karar nasıl alınacak, oy birliğiyle mi, oy çokluğuyla mı?

[Halit Hayri Eriş]

Böyle bir durumda, örneğin;

1 -)Apartman aidatı olarak 20-YTL veriyoruz, diyelim ki "30 YTL ye çıksın" dendi, bu karar "Oy birliği" ile mi alınacak "Oy çokluğu" ile mi alınacak?

2-)Diyelim ki "Siteyi çevreleyen duvarı ve demir korkulukları tamir ettirelim, boyatalım" dediler, bu karar nasıl alınacak, oy birliğiyle mi, oy çokluğuyla mı?

Sayın Maverick
1- Oy çokluğu ile
2- 42 madde kapsamında oy çokluğu ile alınması gerekir.

https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=41955

[f_doruk]

Sayın Maverick
1- Oy çokluğu ile
2- 42 madde kapsamında oy çokluğu ile alınması gerekir.

https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=41955

Aidatla ilgili 1. soruya cevabınız da tüm kat maliklerinin çokluğunu mu kasdediyorsunuz, yoksa toplantıya katılanların oy çokluğu mu?
Teşekkürler

[Av.Başak Şahin]

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Bu maddeye göre, kanunda özel olarak düzenlenmiş toplantı ve karar yeter sayıları aranmış durumlar haricinde arsa payı bakımından yarısından fazla toplanan kat malikleri kurulunun oy çokluğu ile karar alınacaktır. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmamaktadır.

[f_doruk]

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Bu maddeye göre, kanunda özel olarak düzenlenmiş toplantı ve karar yeter sayıları aranmış durumlar haricinde arsa payı bakımından yarısından fazla toplanan kat malikleri kurulunun oy çokluğu ile karar alınacaktır. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmamaktadır.

Hukukçu değilim ama, 8 aydır KMK araştırmacısı oldum, kmk ile ilgili tüm yargıtay kararlarını klase ediyorum. Oy oranları şöyledir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 30.madde düzenlemesi yukarıda verilmiş olup ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve katılanların çoğunluğu ile karar alınır. Ancak yasada özel oy oranı aranan durumlar saklıdır. Şöyleki
OY BİRLİĞİ ARANAN KARARLAR:
-Anagayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino , pavyon, bar ,kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane , basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için,
-Bağımsız bölüm iavesi için,
-Anagayrimenkulün yapılan ilavelerden sonra,anagayrimenkulün alacağı duruma göre,yapılan ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis dilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden düzenlenmesi için,
-Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar için,
oybirliği aranır.

HEM SAYI HEM ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU ARANAN KARARLAR :
-Yönetici tayini için,
-Denetçi veya denetim kurulu üyelerinin tayini için,
-Ortak yerlerin düzgün ve bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler için,
hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır.

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ARANAN KARARLAR :
-Yönetim planında değişiklik için,
-Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden fazla yapı yaptırılmak amacı ile birlikte bir arsa edinilmiş olması halinde kat irtifakına geçiş için,
beşte dört çoğunluk aranır.
Örnek: diyelim ki 60 daireli bir yerleşke var. İkinci toplantıya 29 kişi katıldı bu 29 kişi ile yönetici denetci seçmek imkansızdır. En az 31 kişinin oyu gerekir.
Saygılaırmla- KMK Uzmanı diyebilirim kendime
Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K.

[kayaserhat]

Merhaba;
Bu foruma yeni katıldım ve hukuk eğitimim yok. Site yönetiminin bazı hatalı işler yaptığını düşündüğüm için biraz araştırma yaparak bazı sonuçlara ulaştım. Bunlarla ilgili fikirlerinizi öğrenmek istiyorum. Bu kararlar oy birliği ve oy çokluğu ile yakından ilişkili olduğu için bu başlık altına yazıyorum.

Bulunduğum site de her yıl olduğu gibi bu yılda olağan genel kurul yapıldı ve bu kurulda alınan kararlar 152 daireden ve 14 blokdan oluşan site sakinlerinin bir kısmına elden verilerek bundan sıkıldıklarında da binalarda ki duyuru panolarına asarak ilan edildi. Bu kararlardan büyük bir kısmı ipe sapa gelmez şeyler olduğu için bazı itirazlarım oldu ve benim gibi itirazları olan insanlarla dilekçe toplayarak olağanüstü genel kurul kararı alınmasına uğraşıyorum. Yasa gereği 1/3 imza toplamam yetecek. İtirazım olan kısımlar sa şöyle;

1- Site aidatı 80 TL'den 110 TL'ye çıkartıldı. Buna kat malikleri kurulunda 52 (vekaletlerle) üyeden 39 (vekaletlerle) üye kabul oyu kullanarak onay verdi. Bu usülen doğru gözüküyor, yorumlarınız?

2- Site içerisinde araç girişi yasak sadece yaya girişi olanaklı ve bunun için yollar yapılmış durumda. Bu yolların kenarında peyzaj amacıyla dikilmiş 6 yıllık çit formunda bitkileri arı ve sinek yaptığı (bilimsel olarak hatalı bu benim doktora yaptığım bir alan) ayrıca yolda yürümeyi zorlaştırdığı (böyle bir şey yok iki kişi gayet rahat bu yollarda yan yana yürüyebilmekte) gerekçesi ile kat malikleri olağan kuruluna katılan 52 üyenin oy birliği ile çıkmış. KMK 42. maddeye göre ortak alanlara yapılacak işler için kat maliklerinin arasa pay çokluğu ve oy çokluğu ile bu tip değişikliklere olur verilebilir. Benim buradan anladığım kat maliklerinin yaptığı toplantı ile değil, tüm kat maliklerine veya vekillerine sorularak bu tip değişikliklerin yapılabileceği. Yargıtay'ın bazı kararları da KMK 42, 19 ve 18. maddelerine vurgu yapıyor. Burada ortak kullanım alanı ile alakalı yapılacak değişiklikler tüm kat maliklerine sorularak mı yoksa yapılan toplantıya katılanlara sorularak mı gerçekleştirilebilir?

3- Geçen sene aidatlara ek olarak 152 daireden toplamda 38 000 TL toplanarak bazı işlerin yapılma vaadi verildi, bunlar arasında kamelya yapılması bahçeye açık alan spor aletleri eklenmesi ve 3 binanın altında yer alan sığınakların yalıtımları idi. Bunlar için yıl sonuna kadar 27 000 TL toplanmış, toplanan bu paralarla belediyeden hibe alınan 5 spor aleti site görevlilerine diktirilmiş, 2 adet demir bank yapılıp üzerine de bankın aynısı çatı gibi yerleştirilerek güya 2 kamelya yapılmış, 3 binadan bir tanesinin altına yalıtım yapılmasına rağmen yine su aldığı ortaya çıkmış. Yapılan işlerin maaliyeti toplamda 12 000 TL civarında ancak faturalarla 27 000 TL gibi gösteriliyor. Buna rağmen bu sene yapılan toplantıda kimse ses çıkartmadığından oy birliği ile yapılan işlerin kabul edildiğini beyan etmişler. Yine bu durumda da 2. maddede anlattığım gibi tüm kat maliklerinin oluru gerekmez mi?

4- Sitede görev yapan 2 güvenlik görevlisi 24 saat esasına göre sadece yönetim binasında durup kameraları izlemek ve saatte bir 15 dakika süren site çevresinde devriye atmak ile görevliler. Bu hizmeti aldığımız güvenlik firması bu kişilerin vardiyasını değiştirmeyip yanlarına 3. bir kişi verilmediği için site kat malikleri kuruluna katılan kişiler özel güvenlik için sitenin kendi istihdamını sağlaması yönünde karar almışlar. Yine bu konunun tüm site kat maliklerinin veya vekillerinin arsa pay çokluğu ve oy çokluğu ile alınması gereken bir karar değil midir? Özel güvenliği site olarak yasal bir şekilde istihdam etme hakkı bulunmakta mıdır? Öğrenebildiğim kadarı ile böyle bir istihdam hakkı yok, bu kişilerin de herhangi bir güvenlik müdahale hakları yok sizin yorumunuz nedir?

bunların yanında tek katlı müstakil bir bina olan yönetim binasının mimari yapısını değiştirecek şekilde binanın dışına tuğla duvarlı kiremit çatılı ek depo yapıldı. Bunun için yapı imar izinlerinin alınmadığını belediye den bilgi edinme yasası kapsamında öğrendim. Bu yapı için ne kat maliklerinden ne de yapılan toplantıdan alınmış bir karar yok.

Yukarıda anlattığım hususlar için Sulh Hukuk mahkemesine dava açacağım. Ayrıca savcılığa suç duyurusunda bulunmamı gerektiren bir durum var mıdır?

[lyon]

Kat maliki olmayan yöneticiye avukat tutma yetkisi oy çokluğu ile mi yoksa oy birliği ile mi verilir.

[gurkanguslu]

Sorumu buraya sormamın doğru olacağını düşündüm. Apartmanımız 15 daireden oluşuyor. Bu dairelerden 4 tanesi bir kişiye ait, 1 taneside miras yoluyla yine aynı kişiye ait, kısacası 15 dairenin 5 tanesi 1 kişiye ait toplantılarda alınacak kararlarda bu kişi nasıl bir temsile hak sahip 5 daire adına mı daha mı az olacak konuyla ilgili bilgi verirseniz sevinirim..