kmk 34 md. yönetici seçimi

[oguz79]

1-kmk 34. md 'Yönetici,kat maliklerinin,hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır'...
2_Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümde malik olması durumunda o kişi malik olduğu bölüm sayısı kaç olursa olsun tek bir malik olarak dikkate alınacaktır...hükümleri var.
kmk bildiğim kadarıyla çoğunluğun azınlık üzerinde etkisini azaltmak ve demokratik olarak maliklerin kendilerini savunması için bazı önlemler almıştır.
Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına
sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların
üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi
temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi,
oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine
tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

bir örnekle maddedeki çelişkiyi açıklarsak...
100 meskenden oluşan bir site.50 tanesi tek bir kişide 50 taneside farklı kişilerde .2. yazılan karara göre işlem yapıyorum.50 daire sahibinin kullanacağı oy miktarı 100\3=33 küsüratlar kanun göre atılır.50 daire bir malikin elinde olduğundan 1 kişi kabul ediyorum toplam malik sayısı 51 salt çoğunlukla karar almaları için 51\2+1=26 sayısına ulaşıyoruz.50 dairesi olan şahıs isdediği kararı alabilir.bu kanunun madesinde çelişkimi var acaba?

[Şenol Eker]

Siz bunu okuyabiliyor musunuz?

[oguz79]

sorum şu aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümde malik olması durumunda o kişi maliki olduğu bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun tek malik olarak dikkate alınacakdır.kat mülkiyet kanunda bu şekilde bir hüküm var deniyor.ama ben bulamadım 18.hukuk dairesinin 1995/8160 1995/8940 nolu oy çokluğuyla alınmış kararını buldum.kat mülkiyet kanunu 31. md de bu konuyla ilgili değişiklik varmı?bir örnekle anlatim olayı
100 daireli bir site 50 tanesi bir malikin.yönetici seçimi yapılıyor.dier 50 daire farklı kişilerin
kmk 34 md. Yönetici,kat maliklerinin,hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.diyor
şimdi örnek olayımıza geçelim normalde olması gereken 100/2=50+1=51 salt çoğunluk yöneticinin alması gereken oy(toplantını olması içinde gereken oy) 50 dairesi olan malik 1/3 kuralına göre 100/3=33 küsüratlar atılır ,33 oy hakkı var
yargıtayın 1995 yılında aldıgı karara göre hesaplama yapalım 50 dairesi olan tek malik gibi görüyor katmalik sayısını 50+1=51 kişi diyor salt çogunluk 51\2=25+1=26 diyor.
burdaki konu kanun çoğunluğun azınlık üzerindeki söz hakkını engelliyor.nasıl 26 kişiyle yönetici seçiliyo 50 dairesi olanın 33 hakkı var zaten tek başına toplantı yapsa yeterli.
ben yeni kmk da 'Aynı kişinin birden fazla bölümde malik olması durumunda o kişi maliki olduğu bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun tek malik olarak dikkate alınacakdır' ibaresini bulamadım ayrıca arsa paylarını da aynı şekilde mi bölüştürecek?

[Şenol Eker]

Sizin durumunuzda, toplam oyların üçte birinden fazla olamaz.
Yani 100 daireden 50 si onun da olsa, onun oyu %33 sayılır.
Örnek olarak 100 daireli bir yerde 50 dairesi olan kişiden başka 12 kişinin daha oyunu alması gerekir.
50 dairesi olan kişi ile birlikte birer dairesi olan 12 kişi Ahmet Bey'e oy verse, birer dairesi olan 38 kişi Mehmet Bey'e oy verse, Mehmet Bey seçilmiş olur.

[oguz79]

nasip oy hesaplaması kafamı karışdırdı.bu durum benle ilgili bir konu değil.toplantını yetrlilik sayısında sıkıntı var .toplantı yeterlilik sayısında sıkıntı var toplantı yetr sayısı 26 mı 51 mi.50 direli adamı 1 kişi kabul ediyoz. tek malik olarak

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Yukarıda da açıklandığı üzere 100 daireli bir yerde bir kişinin 50 dairesi varsa 33 oy hakkı olur.
Diğer 50 dairenin her biri farklı kişilere aitse, 50 + 33 = 83 oy olur.
83 oy hakkına göre toplantı yeter sayısı 42 olur, katılanların (vekaletler dahil) salt çoğunluğu ile karar alınır.
50 dairesi olan katılmazsa, 33 oy eksilmiş olur.

Toplantı yeter sayısı 42 olduğu için 50 daireli kişi (33 oy) + 9 kişi gelirse toplantı yeter sayısı olur, 50 dairesi olan 33 oyla dediğini yaptırır.

42 oyun olduğu toplantıda 22 oy ile karar alınır.
Herkes gelirse 83 oylu toplantıda 42 oyla karar alınır.

50 daire ve 33 oy sahibine karşı gelmek için 34 kişi gerekir.

[Şenol Eker]

Yukarıda da açıklandığı üzere 100 daireli bir yerde bir kişinin 50 dairesi varsa 33 oy hakkı olur.
Diğer 50 dairenin her biri farklı kişilere aitse, 50 + 33 = 83 oy olur.
83 oy hakkına göre toplantı yeter sayısı 42 olur, katılanların (vekaletler dahil) salt çoğunluğu ile karar alınır.
50 dairesi olan katılmazsa, 33 oy eksilmiş olur.

Toplantı yeter sayısı 42 olduğu için 50 daireli kişi (33 oy) + 9 kişi gelirse toplantı yeter sayısı olur, 50 dairesi olan 33 oyla dediğini yaptırır.

42 oyun olduğu toplantıda 22 oy ile karar alınır.
Herkes gelirse 83 oylu toplantıda 42 oyla karar alınır.

50 daire ve 33 oy sahibine karşı gelmek için 34 kişi gerekir.

Üstat,
50 daireli kişinin 33 oy hakkı olduğunda
kalan 50 kişinin birer oy hakkı mı olur yoksa toplamda bakiye (100-33=67) oyu mu olur?
Zira yüzde olarak konuşulursa, toplamın 100 olması gerekir. Yani bir taraf 33.333 olduğuna göre diğer taraf da 66.6666 olmalıdır "mühendislik bilgilerime" göre.
Hukuki açıdan durum nasıldır?
HERKES katılırsa toplam oy sayısı daire sayısı kadar mı yoksa daire sayısının %83'ü kadar mı olur?

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Konu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun oya katılma başlıklı 31. maddesinin 2. fıkrasındaki hükmün nasıl anlaşılacağı ile ilgili. Sizin yorumunuz da ilk bakışta mantıklı geliyor ama bazı problemler de doğuruyor.
31/2 şöyle diyor: "Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz."

Bütün oyların üçte biri dendiğine göre mevhumu muhalifinden giderek kalan oylar üçte ikidir denip, 50 oy üçte iki ise, şahsın 25 oyu vardır, toplam oy 75'tir denebilir.

Ancak birden fazla kişi, birden fazla daireye sahipse işler karışacak.

Mesela 60 daireli bir apartmanda bir kişi 21, diğeri 20, diğer 19 kişi de tek daireye sahip olsa 21 ve 20 daireye sahip kişinin oy haklarını sizin hesabınızla nasıl belirleyeceğiz?

21 daireli kişi bakımından kalan daire 39 olduğu için oyu en fazla 19 olabilir.
20 daireli kişi bakımından kalan daire 40 olduğu için oyu en fazla 20 olabilir.

Bu durumda her ikisine de 19 oy mu vermeli?

Yoksa 60 üzerinden gidip herkesin maksimum oyu 20 olmalı mı demeli?

Ya da bir kişinin 30, diğerinin 20, kalan 10 kişinin birer dairesi olduğunu düşünelim.
30 daire sahibi en fazla üçte bir oya, 20 daire sahibi en fazla üçte bir oya sahip olduğuna göre kalan 10 kişi üçte bir oya sahiptir, bu durumda 30 ve 20 daire sahiplerinin oyları 10 olmalıdır.

Ama toplam oyun üçte birinden gittiğimizde oylar 20 ve 20 olarak bulunuyor.
Bu konuda Yargıtayın ne dediği önemli.

Mesela 30/1'deki "Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir." maddesinde Yargıtay 50 daire sahibini tek malik sayıyor, 50 daire sahibi +1 kişi ile toplanma halinde toplantı yeter sayısının oluşmadığına hükmediyor. Toplantı yeter sayısı için 26 tekil malik veya 50 dairenin maliki ile 25 tekil malik olması gerektiğine karar vermiş. Mesela 52 bağımsız bölümden 28'inin asaleten katıldığı bir toplantı için 52 bağımsız bölümün 29 farklı maliki olduğu ve katılan 28 bağımsız bölümün maliki 10 kişi olduğu için toplantı yeter sayısının oluşmadığına hükmetmiş. (28/52 değil 10/29'a göre belirliyor.)

Bu konuda azınlık oyu her dairenin ayrı ayrı hesaba katıldığı yönünde olup, "Aksini kabul; birden fazla bağımsız bölüme malik olan kişiye toplantı nisabında sayı olarak tek sayılmasını karar nisabında ise malik olduğu bağımsız bölüm sayısı veya istisnası kadar oy hakkı verir ki bu durum bazı hallerde toplantının açılmamasına sebep olup azınlığın tahakkümüne yol açar ki, Kanun koyucunun amacı bunlar da değildir." dediği halde kabul görmemiştir. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ
E. 1994/13171 K. 1995/1725 T. 10.2.1995

[Şenol Eker]

Ayrıntılı izahat için çok teşekkürler.
Örneğin şöyle bir case'de benim hesabımda son derece net bir sorun çıkıyor:
100 daire 49+49+2 olarak bölündüğünde
49 daireye sahip maliklere %33'er oy verdiğimizde 2 daireye sahip malike de %33 oy kalıyor ki bu adil değil. (Eşitliğin adaletli olmadığı durumlardan biri)

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Ayrıntılı izahat için çok teşekkürler.
Örneğin şöyle bir case'de benim hesabımda son derece net bir sorun çıkıyor:
100 daire 49+49+2 olarak bölündüğünde
49 daireye sahip maliklere %33'er oy verdiğimizde 2 daireye sahip malike de %33 oy kalıyor ki bu adil değil. (Eşitliğin adaletli olmadığı durumlardan biri)

Sizin örnek daha açıklayıcı oldu.

Oy miktarını yüzde üzerinden hesaplamak biraz kafa karıştırıcı,
onun yerine 2 daire sahibinin 2 oyu üçte bire tekabül ettiği için 49 daire sahiplerinin her birinin de 2 oyu olmalı, yani herkesin 2 oyu olmak üzere toplam 6 oy var. (sonuçta 1/3)
Ama 2 daire sahibi olan kişinin oyu yüzde 2'den yüzde 33'e çıkmış oldu.

Olması gereken ise: 33 + 33 +2 oy. (Tam olmayan kısım aşağı yuvarlandığı için)

Karar yeter sayısı katılanların oy toplamına göre (her birinin oy tutarı 33, 33, 2 olmak üzere) değerlendirilecek. Ancak enteresan şekilde yukarıda verdiğim yargıtay kararı gereği toplantı yeter sayısı 3 kat malikinin çoğunluğu olarak belirlenecek.

Mesela 49 daireli iki kişi katılıp 2 daire sahibi katılmazsa, karar yeter sayısı sağlanamayacak.
49 daireli bir kişi katılmadan, 49 daire sahibi ile 2 daire sahibi katılırsa katılan 49 daire sahibinin dediği olacak.