Konut kredisi için verilen ipotek ve kefalet borcu

[Av.Onur Tunga]

Müşteri, bankadan kullanacağı konut kredisi için evini ipotek veriyor. Ancak bu bir anapara ipoteği değil, üst sınır (maksimal) ipotek...

Biliyorsunuz bankalar ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanıyorlar. Resmi senedin genel şartlar bölümünde de genellikle, ipoteğin her türlü borcun (doğmuş ve doğacak tüm borçlar, kefalet, sebebsiz zenginleşme vs.) teminatı olarak tesis edildiği yazıyor.

Somut olayda da, matbu resmi senedin 1. maddesinde böyle bir hüküm var. Ancak, banka tapuya yazdığı resmi yazısında, müşterinin kullanacağı konut kredisinin teminatı olarak ipotek tesis edilmek istendiğini belirtmiş ve bu durum resmi senedin birinci sayfasına "...nın kullanacağı konut kredisinin teminatı olarak ve aşağıda yazılı şartlar dahilinde..." şeklinde geçirilmiş... Bu hükümden sonra da matbu genel şartlar yer alıyor.

Kullandığı krediyi ödeyen müşteri ipoteğin fekkini talep ediyor ama banka, müşterinin kefil olduğu bir başkasına ait kredinin henüz ödenmemesi sebebiyle fekke yanaşmıyor. Buna gerekçe olarak da resmi senedin genel şartlar başlıklı 1. maddesini gösteriyor.

Bu olayda, ipotek tesisi talebiyle ilgili olarak bankanın tapuya yazdığı yazıya istinaden resmi senedin ilk sayfasında yer alan "...nın kullanacağı konut kredisinin teminatı olmak üzere..." hükmünden yola çıkarak, söz konusu ipoteğin sadece konut kredisi borcunu temin ettiğini ve bu konuda gerekirse bankaya karşı ipoteğin fekki davası açılabileceğini düşünüyorum.

Matbu resmi senedin 1. maddesinde, ipoteğin kefalet dahil tüm borçlara karşılık tesis edildiğine ilişkin bir hüküm varsa da, bu maddeden önce yer alan yukarıdaki ifadenin, teminatın kapsamını daralttığı düşüncesindeyim.

Banka, bu ipoteği resmi senedin 1. maddesinde yazılı şartlar dahilinde alıyorsa, neden o zaman ayrıca ve açıkça konut kredisi için aldığını beyan etme gereği duyuyor? Amaç müşteriyi yanıltmak ve ipotekle temin edilen alacağı dar kapsamlı gibi gösterip, daha sonra 1. maddeye dayanarak müşteriyi arkadan vurmak mı? Müşteri konut kredisi borcunu ödemiş, ipoteği fek et diyor, karşısına çıkıp, genel şartların 1. maddesine göre, bu ipotek kefalet borçlarının da teminatını teşkil ediyor, o nedenle kefalet borcunu da öde ondan sonra ipoteği kaldırayım demek dürüstlük kuralına uygun mu?

Resmi senet düzenlenirken, ipoteğin konut kredisinin teminatı olarak aldındığı hiç belirtmemiş olsa, genel şartların 1. maddesine göre tesis edildiği ve o nedenle kefalet borcunu da kapsadığı ileri sürülebilirdi. Ama durum öyle değil ki... Banka tapuya yazdığı yazıda ve resmi senette, ipoteği konut kredisinin teminatı olarak aldığını ayrıca ve açıkça belirtmek ihtiyacı duymuş... Bu ihtiyacın nedenini bilemiyoruz ama tapuya ve resmi senede böyle bir beyanda bulunduktan sonra, şimdi kalkıp, yok aslında öyle değildi, ben genel şartlara göre ipotek verenin kefalet dahil tüm borçları için bu ipoteği aldım demenin MK.2'ye uymadığını düşünüyorum.

Bu konuda üyelerimizin fikirlerini almak istedim. Davanın kazanılma şansını nasıl değerlendirirsiniz? Konuya ilişkin Yargıtay kararı var mı?

Şimdiden teşekkür ederim.

[Av.Hakan Yüksel]

Sayın Av. Onur Tunga;

İpotek resmi senedi matbu olarak tanzim edilmiş olduğu ve çoğunlukla hatta herzaman müşterinin banka ile pazarlık ederek ben bu sözleşmeyi kabul etmiyorum benim sözleşmemden bu metni çıkartın deme şansı olmadığı için ve ayrıca, ipotek resmi sözleşmesinin konut kredisini almak için yapılmış oldğu gerek banka resmi yazısında gerekse de kredi kullanımı ile sabit olduğuna göre, ipotek resmi senedinin yorumunda, müşterinin lehine yorum yapılarak sorun çözümlenmelidir.

Eğer, banka müşterinin 3. kişiye kefaletini de teminat altına almak istiyor idiyse bunu nasıl konut kredisinin teminatı olarak ipotek tesisi ettiğini bildirmiş ise aynı şekilde 3. kişiye olan kefaletinin teminatı olarak ipotek tesis ettiğini belirtilmesi gerekirdi.

Bankanın tavrı dürüstlük kuralına aykırıdır. Ancak bunu bankaya sorarsanız kendisinin basiretli bir tacir gibi hareket ettiğini savunacaktır.

Bence, burada en önemli husus, bankanın konut kredisi kullandırdığı tüm diğer müşterilerinin taşınmazları üzerine koydurmuş olduğu ipotek resmi senetlerini inecemek ve eğer diğer tüm resmi senetlerde kullanılan ifadeler aynı ise müşterinin ( tüketicinin ) banka karşısında zayıf konumda olması, tek başına sözleşme metnini değiştirme imkanının bulunmaması sebebi ile gerçek iradesinin başkasının kredi borcuna kefaleti sebebi ile ipotek vermek olmadığını ileri sürmektir.

Ayrıca, müşterinin başkasının borcuna kefil olduğu tarihin ipotek tesisi tarihi ile farklı olması da bu savunmada ileri sürülebilir diye düşünüyorum.

Her ne kadar Borçlar Kanunu'nda akit serbestisi olsa da, Yargıtay zaman zaman bu akit serbestisini tüketiciler lehine daraltmaktadır. Hatırlayacağınız üzere, enflasyonun oldukça yüksek seyrettiği dönemlerde, kredi kart sözleşmelerinde kimi bankaların %4oo lere varan temerrüd faizi talep edebileceği kararlaştırılmış olsa dahi bunun kötüniyetli olarak kullanılamayacağı ve tüketicinin banka karşısında sözleşme serbestisinin bulunaması sebebi ile makul bir seviyeye indirilmesine karar verilmekteydi.

Bilahare, Yargıtay'ın bu yorumu yakın zamanda, yasa maddesi haline getirilmiş ve kredi kartı faiz oranlarınına bir sınırlama getirilmiştir.

Saygılarımla

[Av.Onur Tunga]

Sayın Yüksel'in konuya göstermiş olduğu ilgiye teşekkür ederim.

Ancak öyle anlaşılıyor ki, üyelerimiz, bankadan kullandıkları kredinin teminatı olarak vermiş oldukları ipoteğin, daha sonra -kefalet dahil- başkaca borçlarının da teminatını oluşturduğu iddiasıyla karşılaşmamışlar.

Konut kredilerinin bir dönem yaygın olarak kullanılması sonucunda üyelerimizin ileri de bu tür iddialarla karşılaşma olasılığı çok fazla...

Selamlar.

[Av.Dilek Kuzulu Yüksel]

SIRA CETVELİNE İTİRAZ DAVASI - SIRA CETVELİNDE ANAPARA İPOTEĞİ OLARAK KAYDEDİLEN ALACAĞIN ÜST SINIR İPOTEĞİ OLDUĞU İDDİASI - İPOTEKLE TEMİNAT ALTINA ALINAN BORCUN MİKTARININ BELLİ OLMASI

Esas Yılı : 2005
Esas No : 4554
Karar Yılı : 2005
Karar No : 9993
Karar Tarihi : 13.10.2005
Daire No : 19
Daire : HD

ÖZET: Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan alacak ipotekle teminat altına alınabilir. Davalı yanın dayanağı olan ipotek akit tablosunda ipoteğin borçlu bulunulan bir miktar paranın teminatı olmak üzere tesis edildiği açıkça yazılmıştır.


(2004 S. K. m. 142) (743 S. K. m. 766)

Taraflar arasındaki sıra cetveline itiraz davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı Koçbank vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Karar

Davacı vekili dava dışı borçlu E. Urgancı'ya ait taşınmazın satışından sonra düzenlenen sıra cetvelinde davalılardan Koç Bank AŞ. lehine tesis olunan ipoteğin üst sınır ipoteği olmasına rağmen, ana para ipoteği olarak nitelendirildiğini ileri sürerek sıra cetvelinin iptaline karar verilmesini, ayrıca ipotek tarihine göre müvekkili bankanın ikinci sıraya alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı Koç Bank AŞ vekili ipoteğin tesisi anında borcun belli olduğunu ve ipoteğin teminat teşkil ettiği Konut Destek Kredisinde belirtilen şartlarla taksitlerle ödeneceği hususunun akit tablosunda gösterildiğini, bu itibarla ipoteğin anapara ipoteği olduğunu bildirerek davanın reddi gerektiğini savunmuş; diğer davalı Yapı ve Kredi Bankası AŞ. yargılamaya katılmamıştır.

İcra Mahkemesince yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve ipotek akit tablosu ile hesap kat ihtarnamesinde ipoteğin teminat ipoteği olduğunun anlaşıldığı, borçluya 151 örnek ödeme emri tebliğ edildiği ve burada üst sınır ipoteğinin söz konusu olduğu ve takip talebinde sadece 40.000.000.000. TL lık limit içinde kalan kısmın talep edilebileceği gerekçesiyle itirazın kabulüne, davacının ikinci sırada yer almasına ve sıra cetvelinin bu şekilde düzeltilmesine karar verilmiş; hüküm davalı Koç Bank AŞ vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davalı Koç Bank AŞ. lehine tesis edilen ipoteğin tescili tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin 766 ncı maddesine göre, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan alacak ipotekle teminat altına alınabilir. Davalı yanın dayanağı olan 18.01.2000 gün ve 135 yevmiye sayılı ipotek akit tablosunda ipoteğin borçlu bulunulan 40.000.000.000.-TL.sının teminatı olmak üzere tesis edildiği açıkça yazılmıştır. Bu durumda ipoteğin ana para (kesin borç) ipoteği olduğu kabul edilerek bir karar verilmek gerekirken, mahkemece üst sınır ipoteği olarak nitelendirilerek yazılı şekilde hüküm kurulmasında isabet görülmemiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı Koçbank AŞ. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 13.10. 2005 gününde oybirliği ile karar verildi.

[lanceamstrong]

söylenilenlerden çok bir şey anlamıyorum ama benzer bir durumla karşı karşıya olduğumu hissettim... bankayla yapılan sözleşmeler elimde değil o yüzden tam olarak neye imza attığımı bilmiyorum...ben konut kredisi için evimi eniştemin çekeceği krediye ipotek ettim... borç ödenmedi ve bankadan yakın zamanda bir ihtarname geldi benim aynı zamanda müteselsil kefil olduğum yazıyordu bankayla görüştüm müdür denen komprador biz ipotek aldığımız zaman kefil imzasıda alıyoruz dedi....bu kefil olma durumu....Resmi senedin genel şartlar bölümünde 1. madde de ipoteğin kişinin her türlü borcu (doğmuş ve doğacak tüm borçlarının kefalet altına alınması, .) ifadesine dayandırılıyor galiba... ayrıca bir kefillik için imza alınmadı.... bu madde gereğince işlem yapılıyor...dava açma yoluna gitmelimiyim....

[erknky]

Müşteri, bankadan kullanacağı konut kredisi için evini ipotek veriyor. Ancak bu bir anapara ipoteği değil, üst sınır (maksimal) ipotek...

Biliyorsunuz bankalar ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanıyorlar. Resmi senedin genel şartlar bölümünde de genellikle, ipoteğin her türlü borcun (doğmuş ve doğacak tüm borçlar, kefalet, sebebsiz zenginleşme vs.) teminatı olarak tesis edildiği yazıyor.

Somut olayda da, matbu resmi senedin 1. maddesinde böyle bir hüküm var. Ancak, banka tapuya yazdığı resmi yazısında, müşterinin kullanacağı konut kredisinin teminatı olarak ipotek tesis edilmek istendiğini belirtmiş ve bu durum resmi senedin birinci sayfasına "...nın kullanacağı konut kredisinin teminatı olarak ve aşağıda yazılı şartlar dahilinde..." şeklinde geçirilmiş... Bu hükümden sonra da matbu genel şartlar yer alıyor.

Kullandığı krediyi ödeyen müşteri ipoteğin fekkini talep ediyor ama banka, müşterinin kefil olduğu bir başkasına ait kredinin henüz ödenmemesi sebebiyle fekke yanaşmıyor. Buna gerekçe olarak da resmi senedin genel şartlar başlıklı 1. maddesini gösteriyor.

Bu olayda, ipotek tesisi talebiyle ilgili olarak bankanın tapuya yazdığı yazıya istinaden resmi senedin ilk sayfasında yer alan "...nın kullanacağı konut kredisinin teminatı olmak üzere..." hükmünden yola çıkarak, söz konusu ipoteğin sadece konut kredisi borcunu temin ettiğini ve bu konuda gerekirse bankaya karşı ipoteğin fekki davası açılabileceğini düşünüyorum.

Matbu resmi senedin 1. maddesinde, ipoteğin kefalet dahil tüm borçlara karşılık tesis edildiğine ilişkin bir hüküm varsa da, bu maddeden önce yer alan yukarıdaki ifadenin, teminatın kapsamını daralttığı düşüncesindeyim.

Banka, bu ipoteği resmi senedin 1. maddesinde yazılı şartlar dahilinde alıyorsa, neden o zaman ayrıca ve açıkça konut kredisi için aldığını beyan etme gereği duyuyor? Amaç müşteriyi yanıltmak ve ipotekle temin edilen alacağı dar kapsamlı gibi gösterip, daha sonra 1. maddeye dayanarak müşteriyi arkadan vurmak mı? Müşteri konut kredisi borcunu ödemiş, ipoteği fek et diyor, karşısına çıkıp, genel şartların 1. maddesine göre, bu ipotek kefalet borçlarının da teminatını teşkil ediyor, o nedenle kefalet borcunu da öde ondan sonra ipoteği kaldırayım demek dürüstlük kuralına uygun mu?

Resmi senet düzenlenirken, ipoteğin konut kredisinin teminatı olarak aldındığı hiç belirtmemiş olsa, genel şartların 1. maddesine göre tesis edildiği ve o nedenle kefalet borcunu da kapsadığı ileri sürülebilirdi. Ama durum öyle değil ki... Banka tapuya yazdığı yazıda ve resmi senette, ipoteği konut kredisinin teminatı olarak aldığını ayrıca ve açıkça belirtmek ihtiyacı duymuş... Bu ihtiyacın nedenini bilemiyoruz ama tapuya ve resmi senede böyle bir beyanda bulunduktan sonra, şimdi kalkıp, yok aslında öyle değildi, ben genel şartlara göre ipotek verenin kefalet dahil tüm borçları için bu ipoteği aldım demenin MK.2'ye uymadığını düşünüyorum.

Bu konuda üyelerimizin fikirlerini almak istedim. Davanın kazanılma şansını nasıl değerlendirirsiniz? Konuya ilişkin Yargıtay kararı var mı?

Şimdiden teşekkür ederim.

Sayın Av.Onur TUNGA Öncelikle vermiş olduğunuz bilgiler için çok teşekkür ederim.Bu gün sizin 2006 yılında yazmış olduklarınızla karşı karşıyayım.2008 yılında evimi dayımın oğlundan bankaya konut kredisi dahilinde ipotekli olduğunu bilerek bu borcu ödemeyi kabul ettim ve satın aldım.Şimdi evimin bankaya olan son taksidini yatırdım ve ipoteğin kaldırılmasını istedim, fakat banka yatırdığım parayı yani son taksidi hesabıma geri atarak ipoteğin kaldırılamayacağı bunun sebebi olarakta dayımın oğlunun başka subeden birine kefaletinden dolayı sıkıntı olduğunu söylediler.Şimdi ne yapmam gerektiğine karar veremedim bu konuda nasıl bir yol izlememi tavsiye edersiniz ,vermiş olduğunuz ve zahmet olmazsa vereceğiniz bilğiler için tekrar teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.