Kat Mülkiyeti Kanunu 24. madde

[therapy34]

Kat mülkiyeti kanununun 24.maddesine gore , bir ev Anonim şirkete (İnşaat firması) kiralanabilirmi ?Kiralanmışsa ve apartman sakinleri(mal sahipleri) başta kabul ettikleri halde şimdi bu şirketin cıkması için vekalet verebilirlermi avukata ? (1.5 sene geçmiş kontrat süresinde ve kontrat bitmesine 4 ay var) . Bu konuda lütfen bilgi verirmisiniz ? Saygılarımla

[Av.Hakan Yüksel]

Sayın Therapy34;

Aşağıda eklemiş olduğum yargıtay kararı uyarınca, büro niteliğine haiz olamayarak Anonim Şirkete kiralanmış olan taşınmazdan kiracının tahliye edilmesi gerekmektedir.

Bu bakımdan taşınmazda kiracı olarak bulunan A.Ş'nin taşınmazı kullanım şeklinin büro niteliğinde mi yoksa işyeri niteliğinde mi olduğunun tespiti gerekmektedir.

Yargıtay kararında olduğu gibi işyeri niteliğinde olduğu düşünülür ise tahliyesi mümkün olabilecektir.

Ancak, A.Ş'nin yapmakta olduğu işi bir kenara bırakacak olursak tüm kat malikerinin oybirliği ile alınmış bir karar var ise bu hükmün uygulama olanağı bulunmayacaktır.


(634 S. K. m. 24)

Dava: Dava dilekçesinde tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılamayacağı iddia edilerek, davalının taşınmazdan tahliyesi ile eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili dilekçesi ile; davalılardan Sema Turgay'ın maliki bulunduğu bağımsız bölümün diğer davalı Kumsan Döküm Malz.San.ve Tic.A.Ş. tarafından işyeri olarak kiraladığını, bu kiralama işleminin KMK ve yönetim planına aykırı olduğunu iddia ederek kullanılmakta olan konutun "eski hale getirilmesi" mesken olarak kullanılması için, maliki ve kiracısı davalılara makul bir süre verilmesini, aksi takdirde tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, "Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10/11/1973 tarih 1970/5-19, 853 karar sayılı ilamında da belirtildiği gibi büro niteliğindeki yazıhaneler KMK.nun 24. maddesinin 1.fıkrasına giren yasak işlerden olmadığı gibi diğer kat maliklerinin oyunu da gerektirmeyip, yönetim planın da engelleyen bir hüküm de bulunmadığından davacının sübut bulmayan davasının reddi gerekmiştir, gerekçesi ile" davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Yargıtay uygulamalarına ve Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi hükmüne göre, tapuda mesken olarak kayıtlı olan taşınmazın işyeri olarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması zorunludur.

Mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümde kiracı olan Kumsan Döküm Mal. San. Tic. A.Ş. olduğu anlaşılmaktadır. Ticaret şirketinin merkez ve şubeleri ise işyeri olup Yargıtay uygulamalarında tanımlanan büro niteliğinde değildir. Büro; genellikle bağımsız çalışılan ve daha çok münferit mesaide kullanılan yazıhane niteliğindeki yerlerdir. Şirketin bu duruma uymadığı açıktır. Yönetim planının 6/d maddesinde ise; mesken olarak kullanılacağı tesbit edilen bağımsız bölümlerin "işyeri" olarak kullanılamayacağı belirtilmiştir.

O halde, mahkemece gerekli inceleme yapılarak mesken olarak bağımsız bölümün eski hale getirilmesi için davalılara makul bir süre verilmeli, bu süre içerisinde eski hale getirilmediği takdirde tahliyesine karar verilmelidir.

Sonuç? Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 7.2.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)


(634 S. K. m. 24)

Dava: Dava dilekçesinde tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılamayacağı iddia edilerek, davalının taşınmazdan tahliyesi ile eski hale getirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili dilekçesi ile; davalılardan Sema Turgay'ın maliki bulunduğu bağımsız bölümün diğer davalı Kumsan Döküm Malz.San.ve Tic.A.Ş. tarafından işyeri olarak kiraladığını, bu kiralama işleminin KMK ve yönetim planına aykırı olduğunu iddia ederek kullanılmakta olan konutun "eski hale getirilmesi" mesken olarak kullanılması için, maliki ve kiracısı davalılara makul bir süre verilmesini, aksi takdirde tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, "Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10/11/1973 tarih 1970/5-19, 853 karar sayılı ilamında da belirtildiği gibi büro niteliğindeki yazıhaneler KMK.nun 24. maddesinin 1.fıkrasına giren yasak işlerden olmadığı gibi diğer kat maliklerinin oyunu da gerektirmeyip, yönetim planın da engelleyen bir hüküm de bulunmadığından davacının sübut bulmayan davasının reddi gerekmiştir, gerekçesi ile" davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Yargıtay uygulamalarına ve Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi hükmüne göre, tapuda mesken olarak kayıtlı olan taşınmazın işyeri olarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması zorunludur.

Mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümde kiracı olan Kumsan Döküm Mal. San. Tic. A.Ş. olduğu anlaşılmaktadır. Ticaret şirketinin merkez ve şubeleri ise işyeri olup Yargıtay uygulamalarında tanımlanan büro niteliğinde değildir. Büro; genellikle bağımsız çalışılan ve daha çok münferit mesaide kullanılan yazıhane niteliğindeki yerlerdir. Şirketin bu duruma uymadığı açıktır. Yönetim planının 6/d maddesinde ise; mesken olarak kullanılacağı tesbit edilen bağımsız bölümlerin "işyeri" olarak kullanılamayacağı belirtilmiştir.

O halde, mahkemece gerekli inceleme yapılarak mesken olarak bağımsız bölümün eski hale getirilmesi için davalılara makul bir süre verilmeli, bu süre içerisinde eski hale getirilmediği takdirde tahliyesine karar verilmelidir.

Sonuç? Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 7.2.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
( Yargıtay 3. HD.'nin 07.02.2005 tarih, 2005/598-808 sayılı kararı )

[therapy34]

Verdiğiniz bilgi için çok teşekkür ederim . A:Ş nin tahliyesi için öncelikle apartmandaki yönetim kurulunun herhangi bir avukata vekalet vermeden once resmi karar alması gerekiyor mu ?

[Av.Hakan Yüksel]

Sayın Therapy;

Ekteki Yargıtay kararının sorunuza yanıt olacağı düşüncesindeyim.

Saygılarımla.


(634 S. K. m. 24)

Dava dilekçesinde işyerine çevrilen meskenin eski haline iadesi istenilmiştir Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümün işyeri olarak kullanıldığı savıyla bu bağımsız bölümün eski hale (meskene) dönüştürülmesi istemine ilişkin olup davayı yönetici açmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın niteliği gözönünde tutulduğunda böyle bir davayı ana taşınmazda bağımsız bölüm maliki olanların açması gerekir. Yöneticinin dava açabilmesi için ana taşınmazda kat maliki olması veya kat malikleri kurulunca kendisine özel yetki verilmiş bulunması gerekir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden davayı açan yöneticinin ana taşınmazda kat maliki olmadığı gibi kendisine böyle bir davayı açması konusunda kat maliklerince yetki de verilmediği anlaşılmaktadır. Saptanan bu durum karşısında mahkemece davacı yöneticiye bu davayı açması ve avukat tutması konusunda kat malikleri kurulunca (dava açılmadan önce veya sonrasında) Özel bir yetki verilmiş olup olmadığı araştırılıp aktif husumet ehliyetinin varlığı belirlenmeden davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelemeksizin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 4.4.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

[alidere]

Merhaba;

Peki durum şu şekilde olsaydı sizce nasıl bir sonuç çıkardı:

Tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı zemin kattaki bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm malikleri aynı , fakat ; bu parsel üzerinde bir başka blok daha mevcut. Örneklemek gerekirse ; mesken görünen fakat işyeri olarak kullanılmak istenen blok toplam 21 bağımsız bölüm,hepsinin maliki de aynı kişi; aynı parselde bulunan diğer blok 14 bağımsız bölüm ve herbirinin malikleri farklı. 21 bağımsız bölüme sahip olan bloğun malikinin kendi bloğunun altındaki meskeni işyeri olarak kiralayabilmesinin bir yolu var mıdır? 21/35 oranı olarak değerlendirilmemesinin bir yolu var mıdır (Yönetim planında "Herbir blok kendi zemin katının niteliğine kendisi karar verir." gibi bir ibare mevcut değil.) ?

Saygılarımla,