Kiracıyı Çıkarmak İçin Mülkün El Değiştirilmesi

[kiraci34]

Merhabalar.Mal sahibimle başım dertte..2016 mart ayında 5 senelik kontrat yaparak mal sahibinden 10 daire kiraladım,ardından 5 dairesini daha yeni kontrat ile kiraladım,ardından 15 daire için 10 senelik 1 kontrat daha yaptık daha geniş kapsamlı tadilat yapma sözüm karşılığında ama iş ilk kontratı yaptıktan sonra değişti,benim borçların altına girmemden itibaren devamlı çeşitli yollarla çıkartıcağını söylereyerek bitmeyen istekleri başladı..Son kontratta bu daireleri pansiyon olarak işleticeğimi belirten 1 madde eklettim ve ruhsatlarımı alıp pansiyona çevirdim bu 15 daireyi..Kiracılığa başladığım tarihten itibaren yüzlerce milyar tadilat yaptım harabe evleri A dan Z ye yenileyip pırıl pırıl hale getirdim ve bu işletme içinde yüzlerce milyarlık demirbaş aldım..şuan 2. kira dönemindeyim kirayı toplu olarak kira gününde ödüyorum hatta bu sene önümzdeki senenin kirasını bile erkenden bir kısmını aldı ve yazı verdi tahsil ettiğine dair.Sorun şu ki bitmeyen istekleri var hergün aşırıya kaçan isteklerde bulunup yapmadığımda "binayı birine devreder çıkartırım seni ortada kalırsın borçlarınla" vs. gibi tehditlerde bulunuyor..Şuan bir dünya borçla beraber tehditlere boyun eğmek zorunda kalıyorum.Bugüne kadar bu tehdit yalan dolanlarla 100 bine yakın hava parası kopardı benden,anlıycağınız baya zor durumdayım bugünde önümüzdeki senenin kirasından 15 bin tl daha istiyor ve yoktan anlamıyor...İlk girdiğim gündeki dairelerin harabe durumlarını resimledim ve şuanki durumları ortada 1.5 senedir tadilat yapıyorum devamlı biyerler yenileniyor,yaptığım biçok tadilatın faturası mevcut zaten yapılan işlerde ortada değişen belli yapan usta belli..hesabına yolladığım kira harici birçok para var,dairelerin milyarlarca liralık eski elektrik su borçlarına kadar ödedim ve ortada 3 adet kontrat mevcut..Bu durumda dediği gibi daireleri birine satış yapsa durumum ne olur ? Yardımcı olursanız çok sevinirim inanın çok zor durumdayım 1.5 senedir hayatımı zehir etti resmen iliğimi kemiğimi kuruttu dişimizle tırnağımızla borçlarla yaptıklarımızı hergün kopara kopara alıyo bizden..

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Mesajıma Kamu Spotu tadında bir giriş yapacağım:
***
Maalesef ülkemizde insanlar ticari işletmelerinde bu örnekte olduğu gibi yüzlerce milyar yatırım yaparken, bu yatırımlarını hukuki güvence altına almak için avukata 1000 TL ödemeyi fazla buluyorlar. Bir ticari işletmenin hiç olmazsa yaptığı yatırımın yüzde 2-3'ü oranında hukuki danışmanlığa da yatırım yapması, sonradan ah vah etmemek için yararlı olur. Hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıktıktan sonra çözüm bulmak, hukuki uyuşmazlığı engellemekten çok daha zor ve masraflıdır. Sözleşme yaparken kendinizi garantiye almak için ne yapılması gerektiğini bu forumda en az beş kez yazmışımdır, ama bu fırsatı şu anda kaçırmış görünüyorsunuz.

Açılacak bir tahliye davasını kaybetmeniz halinde 15 evin yıllık kirasının yüzde 12'si tutarında yani her dairenin kirası eşit ise, bir dairenin yaklaşık 2 yıllık kirasına eşit bedeli karşı vekalet ücreti olarak ev sahibinin avukatına ödemeniz gerekecekti. Yani yaptığınız yüzlerce milyarlık yatırımdan dolayı kaybettiklerinizin üzerine bir de dairelerin ortalama kirası 500 TL olsa, tahliye davasını kaybettiğinizde yaklaşık 10.000 TL karşı vekalet ücreti eklenecekti.

Bu nedenle "koruyucu hukuk" uygulamalarının gelişmesi ve özellikle ticari işletmelerin sözleşmelerini yapmadan önce hukuki yardım almasında fayda var.
***

Ancak iyi haber, bundan sonrası çözümsüz değil.
Eğer tek bir ev kiralamış olsaydınız, kiraya veren bunu satar, yeni alan kişi bir ay içinde ihtar göndererek kendisinin, eşinin veya çocuklarının ihtiyacı nedeniyle 6 ay içinde tahliyenizi talep edebilirdi. Buna karşı yapabileceğiniz bir şey yok. (Kiraya veren devretmeden de kira sözleşmesi sonunda, yani beş yıl sonra, Mart 2021'de ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.)

Ancak sizin şansınız bir kişinin 15 eve birden ihtiyacının olmasının pek olağan olmayışı. Dolayısıyla devretse bile devralanın 15 daire için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması makul değil.

Ancak hukukta elbette her istisnanın müstesnası, her müstesnanın istisnası var. Kiraya verenin de uğraşmak isterse bir karşı hamlesi var, ama 5000 TL değerindeki bu hamleyi yazarak ev sahibine yol göstermeyelim. Çünkü o da Türkiye'nin en çok okunan hukuk sitesini muhtemelen okuyordur.

Bu nedenle demem odur ki, eğer kaybedince üzüleceğiniz bir tutarda ticari yatırım yapıyorsanız, riske attığınız paranın en az yüzde 2-3'üne karşılık gelecek bir hukuki danışmanlık alın. Sözleşmeyi imzalamadan avukata danışın.

* Özellikle ev sahibi değil, kiraya veren dedim. Oturmak için kiraladığınız bir ev olmadığı için. Ticari amaçla kiraladığınız evlerin stopajının size ait olduğunu da unutmamalı.

[kiraci34]

Oncelikle tesekkurler.Aslinda avukata danistim fakat normal bir kiralama olarak gordu sanirim standart kontrat sartlarindan baska bir onlem almamla alakali tavsiyesi olmadi tabi tahminde edemedik bu derece seylerin olabilcegini.Cevabinizdan anladigim kadariyla cikarmak istese illa bir yolu var..Bu durumda tazminat hakkim gibi birsey soz konusu mu ? Sonucta bu sekilde her mal sahibi yerini bastan asagi yaptirip ettirip bir el degistirmeyle kiracidan kurtulabilir bunun hukukta bir karsiligi yok mu ?

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Kiracı kiraladığı gayrimenkule esaslı bir tadilat yaptırıyorsa, buna yaptığı masrafları baştan sözleşme yaparken garanti altına almalıdır.
Aksi takdirde, gayrimenkul sahibi doğal olarak bunları yaparken bana mı sordun deme hakkına sahip olur. Hele yeni satın alan kişi sözleşmede yazılı olmayan şeyle sorumlu olmaz.

Ama siz bir daire değil, 15 daire kiraladığınız için şanslısınız. Ev sahibi bunları bir başkasına satsa dahi, satın alan ancak ve ancak ihtiyacı nedeniyle tahliye edebilir. 15 dairenin 15'ine de kendisinin eşinin veya çocuklarının ihtiyacı için alacak bir kişi olması çok zor ihtimal.

Benim bahsettiğim çok istisnai durum ise 100 kişiden 99'unun aklına gelmez.

[Erdoğan Kırcalı]

15 daireyi birden satmak zorunda değil sonuçta mülk sahibi.
5 daireyi 5 farklı kişiye satabilir, o durumda da her satın alan için Yusuf beyin bahsettiği kendi veya ailesinden birinin ihtiyacı için tahliye talep hakkı doğar.

[kiraci34]

Sanirim kanunda beni kolliyacak bisey soz konusu degil.Biriyle 10 senelik anlasma yapip yarisinda bozmak bile tazminat icin gecerli bir sebep olmali ama kanunlar pekte oyle demiyor anladigim kadariyla.

[Erdoğan Kırcalı]

işin özü , yapılan anlaşmada o durumların da gözönüne alınıp tedbir alınması gerektiği aslında.

[kiraci34]

Evet en basinda hata yapmisiz bunuda olabildigince kullaniyor mal sahibi.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

En başında eksik iş yapmanıza rağmen hala mülk sahibinin *ihtiyaç* nedeniyle tahliye için çok uğraşması lazım.

[kiraci34]

Böyle bi girişimde bulunduğundan en fazla ne kadar sürer çıkarma süreci ?