Sözleşme başlayalı 1 hafta olmasına rağmen Dükkanı sattılar

[shandelzare]

Takım elbise, damatlık ve erkek giyim üzerine.

Kendi fabrikamız ve toptanımız var üretimini kendimiz yapıyoruz ve perakende sektörüne başladık izmirden sonra ikinci şubemizi antalyaya açıyorduk ki böyle şeylerle uğraşmak zorunda kaldık bir anda. Ben de 25 yaşında olduğum için çok bir tecrübem yok bu tarz konularda ve 2 avukatımız da ya işin kolay olduğunu mu düşündüklerinden ya da bilmiyorum gereken bilgileri iletmediler bana. Bu yüzden içim içimi yiyordu. İhtar bekleyeceğiz öyle yapacağız demekten başka bir şey demediler. Ben de çareyi burada buldum Allah razı olsun ki en azından işe yarar şeyler öğrenmiş oldum. Çok sağolun.

[ayberk_08]

Bu arada Dükkan ne üzerine açacaksınız ?

- - - Updated - - -

Takım elbise, damatlık ve erkek giyim üzerine.

Kendi fabrikamız ve toptanımız var üretimini kendimiz yapıyoruz ve perakende sektörüne başladık izmirden sonra ikinci şubemizi antalyaya açıyorduk ki böyle şeylerle uğraşmak zorunda kaldık bir anda. Ben de 25 yaşında olduğum için çok bir tecrübem yok bu tarz konularda ve 2 avukatımız da ya işin kolay olduğunu mu düşündüklerinden ya da bilmiyorum gereken bilgileri iletmediler bana. Bu yüzden içim içimi yiyordu. İhtar bekleyeceğiz öyle yapacağız demekten başka bir şey demediler. Ben de çareyi burada buldum Allah razı olsun ki en azından işe yarar şeyler öğrenmiş oldum. Çok sağolun.

Cevap için bende Teşekkür ederim
Size gönderilecek İhtarın resmini (Ad ve soyadı gibi özel bilgileri kapmak ŞARTIYLA ) bu yere koyarsanız birkaç cevap daha yazabilirim.

[shandelzare]

Bu arada Dükkan ne üzerine açacaksınız ?

- - - Updated - - -



Cevap için bende Teşekkür ederim
Size gönderilecek İhtarın resmini (Ad ve soyadı gibi özel bilgileri kapmak ŞARTIYLA ) bu yere koyarsanız birkaç cevap daha yazabilirim.

Tabii ki ne demek rica ederim. Öyle bir şey olduğu taktirde hemen koyacağım. Çok teşekkürler tekrardan Allah razı olsun sağlıcakla kalın.

[ayberk_08]

Tabii ki ne demek rica ederim. Öyle bir şey olduğu taktirde hemen koyacağım. Çok teşekkürler tekrardan Allah razı olsun sağlıcakla kalın.

Ben Hayatta öğrenmiş olduğum herhangi bilgiyi (Ekonomi, Hukuk, Tarih ve siyasetle ) hiç bir çıkar ve menfaat beklenmeksizin herkesle paylaşırım.
Gıyabımda (Arkamdan.) Allah razı olsun, hayır duanız bana yeterde artar. Duanız için teşekkür ederim.


İşte bu sayfayı takipteyim, haberiniz olsun. Bekliyorum.


Saygılarımı, hürmetlerimi sunarım.
İyi geceler.................

[bummerxy]

dükkanı yeni alan şahıs sizi öyle kolay kolay çıkaramaz. Bu süreç kısa bir süreç değildir. Eğer çıkmak istemezseniz emin olun yeni dükkan sahibini canından bezdirirsiniz. (olayı tamamen hukuki boyutta varsayarak söylüyorum. araya kaba kuvvet falan girmediği sürece)

Yeni dükkan sahibi size haklı bir sebeple çıkın demesi kazım. (1. derece yakını için dükkanı kullanacağını veya kendisi bir iş yapacağını beyan edip o işi yapmak zorunda. ) Size notarden ihtar gönderip mahkemeye gitse 6 ay süresi var. sonra bunun temyizi var. var davar.

Kanunları çok iyi okuyun kiracı eğer isterse dükkan sahibini eline takar oynatır....

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Öncelikle iyi haber: Yeni malik ile kira sözleşmesi aynı koşullarda (senelik artışı yapmak koşuluyla) devam eder.
Ancak yeni malik, kendisinin veya kanunda yazılı yakınlarının ihtiyacı nedeniyle satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekerse (15 hazirana kadar) 6 ay sonunda (15 aralık 2017'de) veya kira dönemi sonunda (7 mayıs 2018'de) tahliye isteyebilir.

Eski dükkan sahibi ile yaptığınız sözleşmedeki iki maddeyi inceleyelim:
"Sözleşme süresince kiralananın kiracının onayı olmadan satılamayacağı" maddesi hükümsüzdür. Çünkü mülkiyet mutlak bir haktır, bu ancak tapu kütüğüne düşülen şerh ile kısıtlanabilir.

Yeni dükkan sahibinin taraf olmasıyla eski sözleşmenin devam ettiğini ve "Kiracının 3 tarafında anlaştığı taktirde devir hakkı olduğu" maddesinin geçerliliğini koruduğunu kabul edelim. Burada 3 taraf kim? Dükkan sahibi, kiracı olarak siz, devir alacak yeni kiracı. Yani dükkan sahibinin onayı olmadan zaten devir hakkınız yok. Dolayısıyla bu madde geçerli olsa dahi yeni dükkan sahibinin razı olmadığı bir kişiye devretmeniz imkansız. (Ben dükkan sahibi olarak dükkanımın boş kalmaması açısından çıkmak isteyen kiracının o günün koşullarına göre belirlenecek bir kirayı ödemeye razı kiracı adayını bulmasını, buna karşılık devir bedeli almasını tercih ederim.)

Eğer yeni dükkan sahibi sizi çıkarmayacaksa, yeni sözleşme imzalamadan devam etmeniz sizin yararınıza olacak.
Faturalarınızı saklayın, yapılan işlerin fotoğraflarını çekin. Yapılan işlerin masrafını isteme hakkınız ancak sizin erken tahliyenizi istemesi halinde mümkün olur. Ama mesela 10 yıl sonra buradan çıkarılmanız istense bu harcamaları talep edemezsiniz.

Eski dükkan sahibinden peşin ödediğiniz kiradan yeni dükkan sahibinin payına düşen tutarı ona ödemesini isteyin.
Yeni dükkan sahibi kira bedelini sizden talep ederse, (noter ihtarı veya icra takibi ile) ödeme belgelerinizi sunarak itiraz edin.

[shandelzare]

Öncelikle iyi haber: Yeni malik ile kira sözleşmesi aynı koşullarda (senelik artışı yapmak koşuluyla) devam eder.
Ancak yeni malik, kendisinin veya kanunda yazılı yakınlarının ihtiyacı nedeniyle satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekerse (15 hazirana kadar) 6 ay sonunda (15 aralık 2017'de) veya kira dönemi sonunda (7 mayıs 2018'de) tahliye isteyebilir.

Eski dükkan sahibi ile yaptığınız sözleşmedeki iki maddeyi inceleyelim:
"Sözleşme süresince kiralananın kiracının onayı olmadan satılamayacağı" maddesi hükümsüzdür. Çünkü mülkiyet mutlak bir haktır, bu ancak tapu kütüğüne düşülen şerh ile kısıtlanabilir.

Yeni dükkan sahibinin taraf olmasıyla eski sözleşmenin devam ettiğini ve "Kiracının 3 tarafında anlaştığı taktirde devir hakkı olduğu" maddesinin geçerliliğini koruduğunu kabul edelim. Burada 3 taraf kim? Dükkan sahibi, kiracı olarak siz, devir alacak yeni kiracı. Yani dükkan sahibinin onayı olmadan zaten devir hakkınız yok. Dolayısıyla bu madde geçerli olsa dahi yeni dükkan sahibinin razı olmadığı bir kişiye devretmeniz imkansız. (Ben dükkan sahibi olarak dükkanımın boş kalmaması açısından çıkmak isteyen kiracının o günün koşullarına göre belirlenecek bir kirayı ödemeye razı kiracı adayını bulmasını, buna karşılık devir bedeli almasını tercih ederim.)

Eğer yeni dükkan sahibi sizi çıkarmayacaksa, yeni sözleşme imzalamadan devam etmeniz sizin yararınıza olacak.
Faturalarınızı saklayın, yapılan işlerin fotoğraflarını çekin. Yapılan işlerin masrafını isteme hakkınız ancak sizin erken tahliyenizi istemesi halinde mümkün olur. Ama mesela 10 yıl sonra buradan çıkarılmanız istense bu harcamaları talep edemezsiniz.

Eski dükkan sahibinden peşin ödediğiniz kiradan yeni dükkan sahibinin payına düşen tutarı ona ödemesini isteyin.
Yeni dükkan sahibi kira bedelini sizden talep ederse, (noter ihtarı veya icra takibi ile) ödeme belgelerinizi sunarak itiraz edin.

Öncelikle vakit ayırıp mesaj yazdığınız için çok teşekkür ederim.
1 ay geçip ihtar süresi dolduktan sonra yeni sözleşme imzalamadan devam ettim diyelim bu yeni malikler tekrardan başkasına sattılar kısa sürede ve bunlardan sonra gelecek malikler bana ihtar çekerse ben masraflarımı kimden alabilirim? Veya sözleşme imzalarsam birebir aynı maddelerle yine de satarlarsa kısa sürede ve yeni malikler bana ihtar çekerse ben masrafları en son satandan alabiliyor muyum?

Ve bu ilk malikler "biz satılırken 2 aylık kirayı miktardan düştük onlar da bunu biliyorlar konuştuk, temmuzdan itibaren ödesinler tamam dediler" dedi. Buna güvenmeli miyim yoksa kiramı yine de ödeyip onlara dediğinizi mi yapmalıyım? Usul hatası olup olmaz bilemiyorum tam o yüzden.

Ve de yazdıklarınızdan bize ihtar çekildiği ve tahliye edildiğimiz durumda masraflarımızı alamayacağımız gibi bir sonuç çıkardım doğru mudur?
Şimdiden çok teşekkür ederim cevaplarınız için.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

1. Anlattıklarınızdan satın alan kişinin kendi ihtiyacı olmadığını, sizin kiracı olarak devam etmenizi istediğini ancak kira sözleşmesindeki "1. satılamaz", "2. devir hakkı var" maddelerinden memnun olmadığı için sözleşmeyi bu yönde değiştirmek istediğini anlıyorum. Bu yüzden "ya o da satarsa" düşüncesini bir kenara bırakmalı.
2. Eski sözleşmeniz yeni malikle geçerlidir. Ancak eski sözleşmedeki "satılamaz" maddesi hükümsüzdür. Siz ancak satılma sonrasında sizin tahliyeniz istenirse masrafları isteyebilirsiniz. Satılma sonrasında kira ilişkisi devam ediyorsa, masrafları isteyemezsiniz.
3. "Devir hakkı var." maddesinin ise "üç tarafın anlaşması halinde" ibaresi nedeniyle işlerliği yoktur. Çünkü zaten üç taraftan biri olan dükkan sahibinin kabul etmeyeceği kişiye devredemezsiniz. Kiracı olarak devam ettiğiniz sürece zaten bu sizin açınızdan bir sorun oluşturmuyor. Zaten uzun yıllar devam etme niyetiniz var. Dükkanı boşaltmaya niyetlendiğinizde siz sağlam bir kiracı adayı bulduğunuzda zaten dükkan sahibi itiraz etmeyecektir. Ancak uzun yıllar boyu kiracı kalmanız halinde kira bedelinin emsale göre düşük kalacağı da aşikar. Bu durumda devretmek için anlaşacağınız kiracı adayının sizin kira bedelinizden değil rayice uygun kira bedelinden kira sözleşmesi yapması hakkaniyete uygun olacaktır.
4. Ödenen kira bedelleri için elinizde ödeme makbuzu veya dekont yoksa, eski dükkan sahibinden ödendiğine dair yazılı belge alın.
İkinci kez ödemek zorunda değilsiniz. Bu icra takibi veya noter ihtarıyla sizden talep edilirse ödendiğine dair yazılı belge ile itiraz etmeniz gerekecektir.
5. Masrafları ancak zararınız doğduğu zaman (yani dükkanı beklentinizden önce tahliye ettiğiniz zaman) ve o zamanki mülk sahibinden alabilirsiniz. Siz uzun süre (mesela 10 yıl) kiracı olacağınız düşüncesiyle bu masrafları yaptınız. 10 yıl kiracılığınız devam ederse, masrafları talep hakkınız olmaz. 7 yıl sonunda çıkmanız istenirse kalan 3 yılla orantılı olarak 3/10 oranında talep edebilirsiniz. Tabii faturaların olması da yetmez. Bunun gerçek bedeli göstermesi gerekir. Siz 3 liralık iş için 5 liralık faturayla talepte bulunursanız, bilirkişi incelemesiyle yapılan iş için takdir edilen bedel üzerinden karar verilecektir. (Sonsuza dek kiracı kalacağınız düşüncesiyle tadilat yapılamayacağı ve yapılan tadilatın da belli ömrü olduğu için 10 yıl örnek olarak verilmiştir. Belki de 10 yıldan önce yeniden tadilat gerekecektir.)

[shandelzare]

1. Anlattıklarınızdan satın alan kişinin kendi ihtiyacı olmadığını, sizin kiracı olarak devam etmenizi istediğini ancak kira sözleşmesindeki "1. satılamaz", "2. devir hakkı var" maddelerinden memnun olmadığı için sözleşmeyi bu yönde değiştirmek istediğini anlıyorum. Bu yüzden "ya o da satarsa" düşüncesini bir kenara bırakmalı.
2. Eski sözleşmeniz yeni malikle geçerlidir. Ancak eski sözleşmedeki "satılamaz" maddesi hükümsüzdür. Siz ancak satılma sonrasında sizin tahliyeniz istenirse masrafları isteyebilirsiniz. Satılma sonrasında kira ilişkisi devam ediyorsa, masrafları isteyemezsiniz.
3. "Devir hakkı var." maddesinin ise "üç tarafın anlaşması halinde" ibaresi nedeniyle işlerliği yoktur. Çünkü zaten üç taraftan biri olan dükkan sahibinin kabul etmeyeceği kişiye devredemezsiniz. Kiracı olarak devam ettiğiniz sürece zaten bu sizin açınızdan bir sorun oluşturmuyor. Zaten uzun yıllar devam etme niyetiniz var. Dükkanı boşaltmaya niyetlendiğinizde siz sağlam bir kiracı adayı bulduğunuzda zaten dükkan sahibi itiraz etmeyecektir. Ancak uzun yıllar boyu kiracı kalmanız halinde kira bedelinin emsale göre düşük kalacağı da aşikar. Bu durumda devretmek için anlaşacağınız kiracı adayının sizin kira bedelinizden değil rayice uygun kira bedelinden kira sözleşmesi yapması hakkaniyete uygun olacaktır.
4. Ödenen kira bedelleri için elinizde ödeme makbuzu veya dekont yoksa, eski dükkan sahibinden ödendiğine dair yazılı belge alın.
İkinci kez ödemek zorunda değilsiniz. Bu icra takibi veya noter ihtarıyla sizden talep edilirse ödendiğine dair yazılı belge ile itiraz etmeniz gerekecektir.
5. Masrafları ancak zararınız doğduğu zaman (yani dükkanı beklentinizden önce tahliye ettiğiniz zaman) ve o zamanki mülk sahibinden alabilirsiniz. Siz uzun süre (mesela 10 yıl) kiracı olacağınız düşüncesiyle bu masrafları yaptınız. 10 yıl kiracılığınız devam ederse, masrafları talep hakkınız olmaz. 7 yıl sonunda çıkmanız istenirse kalan 3 yılla orantılı olarak 3/10 oranında talep edebilirsiniz. Tabii faturaların olması da yetmez. Bunun gerçek bedeli göstermesi gerekir. Siz 3 liralık iş için 5 liralık faturayla talepte bulunursanız, bilirkişi incelemesiyle yapılan iş için takdir edilen bedel üzerinden karar verilecektir. (Sonsuza dek kiracı kalacağınız düşüncesiyle tadilat yapılamayacağı ve yapılan tadilatın da belli ömrü olduğu için 10 yıl örnek olarak verilmiştir. Belki de 10 yıldan önce yeniden tadilat gerekecektir.)

Cevabınız için teşekkürler. Çok açıklayıcı olmuş. Sözleşmemiz 3 yıllık, fakat sizin dediğiniz gibi bunlardan vazgeçerek bir sözleşme imzaladık diyelim bunlar da gidip tekrar satarsa masrafları bu sefer vazgeçerek sözleşme yaptığımız 2.maliklerden mi alıyoruz ya da alabiliyor muyuz? 3.malikler ihtar çektiği taktirde?

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Sizi kim dükkandan çıkarmak isterse ondan talep edeceksiniz. Ancak alacağınız tutar tartışmalı ve uzun bir yargı süreci sonunda belirlenecek tutar olacaktır. Bu belirsizliği gidermek için ikinci malik ile sözleşme yaparken yaptığınız tadilat karşılığında kaç yıl kiracı kalmak istiyorsanız bunun tapu kütüğüne şerhini, bu süre dolmadan malikin tahliyeyi talep etmesi halinde kalan süre ile orantılı olarak yapılan masrafların kiracıya ödeneceğini şart koşabilirsiniz.

Mesela "Sözleşme beş yıllıktır. Kiracı beş yıl kiracı olmak koşuluyla dükkanda 60.000 TL masraf yapmıştır. Dükkan sahibi 5 yıl dolmadan önce tahliye talep ederse, kiracıya her ay için 1000 TL olmak üzere "kalan ay x 1000 TL" tutarında tazminat öder." gibi bir madde eklenebilir. Bu maddenin sonraki malik bakımından da bağlayıcı olması için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.