ilk defa is yeri kiralayacagim. kafama takilan sorular

[yagizsuvaydas]

Merhabalar,
Hayatimda ilk defa bir is yeri kiralayip marketcilik yapmaya baslayacagim. Bugun mal sahibi ile gorustuk ve ona 5 senelik kira sozlesmesi yapmak istedigimi soyledim ancak kendisi oyle bir kira sozlesmesi olmadigini sozlesmelerin 1 senelik yapildigini ve her sene otomatik yenilendigini soyledi. Internette biraz arastirma yaptim ve kafama bazi sorular takildi. Bunlari size sormak istiyorum:
1) dukkani bir seneligine kiraladigimda kontratin bitmesine 15 gun kala mal sahibi beni sebepsiz yere is yerinden cikartabilir mi?
2) dukkan sahibi is yerini kendisi veya yakin akrabasi icin kullanmak istediginde beni dukkandan cikartabilirmis sanirim kanunlar boyle soyluyor ancak bu durum bana haksizlik gibi geliyor. Ben tam duzenimi kurdum dedigim bir zamanda is yeri sahibi beni dukkanimdan kendi kullanacak diye cikartmaya kalkarsa veya dukkani bir baskasina satip sattigi kiside kendisi kullanacak diye beni cikartmaya kalkarsa sahip oldugum haklar nelerdir ve buna nasil karsi koyabilirim? Kontrata eger beni dukkandan cikartirlarsa 25 bin dolar tazminat oderler gibi bir madde ekleyebiliyor muyum mesela?
Bu iki onemli konu hakkinda yardimlariniza ihtiyacim var. Yardimci olursaniz cok sevinecegim.
Simdiden tesekkur ederim.

[muratmurat1]

Kira kontratı 1 Yılda yapılır 5 yılda siz kontrata Yıllık artışa göre zam yapacağınızı beyan ederseniz 5 Yıllık yapabilirsiniz.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Kira kontratının süresini anlaşma belirler, dolayısıyla 5 yıllık değil, 49 yıllık kira kontratı yapmanıza engel bir durum yok.
Ancak bu aynı zamanda sizin için de bağlayıcı olacaktır. Belki de o dükkan iş yapmayacak, bir yıl sonra siz kendiniz çıkmak isteyeceksiniz.

1- Ancak çatılı işyeri ve konut kira sözleşmeleri hakkındaki Borçlar Kanunu maddeleri kiracıyı koruyan hükümler içerir. Bunlardan birisi de birer yıllık süreler ile otomatik yenilenmedir. Eğer kiracı 15 gün önce çıkacağını bildirmezse, birer yıllık sürelerle kendiliğinden yenilenir. (ÜFE oranında artışla) Sözleşmeyi bitirme hakkı kiracıya verilmiştir, mülk sahibinin böyle bir hakkı (15 gün önce çık deme hakkı) yoktur. Yani bir senelik kontrat, kiracı kiralarını ödedikçe ve çıkmak istemedikçe, kanunda yazılı tahliye nedenleri gerçekleşmezse ilelebet yenilenir.

2- Mülk sahibinin veya kanunda sayılı akrabalarının ihtiyacı kira kontratı sonunda tahliye nedeni olduğu gibi, yeni malikin de yine ihtiyaç nedeniyle satın aldıktan sonra 6 ay içinde çıkarma hakkı vardır. İhtiyaç nedeniyle çıkaran 3 yıl süreyle başkasına kiralayamaz, kiralarsa tazminat öder. 5 yıllık kira sözleşmeniz olursa mülk sahibi kendisi veya akrabasının ihtiyacı nedeniyle 5 yıl süreyle çıkaramaz, ama yeni malik yine çıkarır. Bunu önlemenin yolu uzun süreli kira kontratını tapuya şerh etmektir. Bu durumda yeni satın alan da 6 ay içinde çıkarma hakkını kullanamaz.

3- Kira sözleşmesine karşılıklı anlaşarak fesih halinde ceza şartı konabilir. Ancak bu ceza şartı kiralayan kişi için geçerli olmalı ve belirli olmalıdır.
"Kiralayan x yıl dolmadan önce kiracıyı çıkarmak ister veya dükkanı satarsa, şu kadar tazminat öder." gibi bir koşul, karşı tarafın da kabul etmesi halinde yazılabilir. Ama karşı taraf buna razı olur mu? (5 yıl için satma veya kiracıyı çıkarma niyeti yoksa kabul edebilir.)