Olağanüstü sebeple kira akdinin kiracı tarafından feshi

[JuristB.]

Merhabalar,
Değerli hukukçularımızdan bir sorun hakkında bilgi almak istiyorum: Bir yıllık kira kontratımı, kiralanan yerin elverişsiz sağlık koşulları nedeniyle (küf problemi) feshetmek istiyorum. Sözleşme sırasında var olan bir problemmiş fakat ev sahibi bunu belirtmedi, kontrat yapıldıktan sonra fark ettim. Kira sözleşmemizde, kiracının, evi kira sözleşme süresi dolmadan terk etmesi ile ilgili hiçbir madde bulunmuyor.
Sadece bir aydır oturuyorum, bu fesih için ne yapmam gerekir, haklarım nelerdir? Sorunlu yer hakkında tutanak tutulmalı mı? Fesih hakkının kullanılabilmesi için herhangi bir dava açmaya gerek olmayıp, tek taraflı bir bildirimle sözleşmenin feshi mümkün mü?

Not: Boşta kalan süre boyunca ödeme yapmak istemiyorum.

[Hakkarili Arzuhalci]

6570 sayılı yasa ve bu konudaki Yargıtay Kararlarını incelemenizi tavsiye ederim. Ev sahibiniz küf olduğunu kontrat imzalanmadan önce bildiğiniz hususunu iddia edebilir.

Her ne kadar 6570 sayılı yasa uyarınca kiracı dönem sonuna kadar olan kiraları ödemekle yükümlü ise de son dönemdeki Yargıtay Kararlarına baktığımızda evin kontrat bitmeden boşaltıldığı tarih ile yeniden kiraya verilebileceği MAKUL SÜRE arasındaki kira bedelinden kiracıyı sorumlu tutmaktadır. Bu makul sürenin ne kadar olduğu açıkça belirtilmemektedir.

Evin yeniden kiraya verilebilirliği evden eve değişebilir. Genellikle bir iki aylık bir süre makul süre olarak kabul ediliyor. Bu tabi sezona da bağlı. Örneğin kış ortasında boşaltırsanız bu süre daha uzun da olabilecektir.

Ev sahibi ile oturup konuşarak yargı yoluna gikmeden bir ortak noktada anlaşmak her iki taraf için de en doğru olanıdır.

[JuristB.]

sayın hakkarili arzuhalcı' ya teşekkür ederim.

[JuristB.]

Borçlar Kanunu Madde 249

“Kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.

Kiralanan, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa, kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeye salahiyettardır.

Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir.”

Borçlar Kanunu Madde 250'de yer alan koşul ise şöyle;

Borçlar Kanunu Madde 250

"Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi, ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir.”


Bu durumda bu iki maddenin birinden faydalanmak mümkün değil mi?

Not: Ev sahibi uzlaşmaya varmıyor. Evde var olan sağlık problemi nasıl kanıtlanıp sözleşmenin feshi sağlanabilir?

[Hakkarili Arzuhalci]

Evet tabiki mümkün. Ancak bu durumda olayı yargıya taşımanız gerekecek. Evde küf probleminin olduğunu ispat yükümlülüğü size aittir. Mahkemeden bir bilirkişi atanmasını talep edebilirsiniz.

[Elifx]

Borçlar Kanunu Madde 249

“Kiralayan, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.

Kiralanan, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa, kiracı akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeye salahiyettardır.

Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiralayan, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir.”

Borçlar Kanunu Madde 250'de yer alan koşul ise şöyle;

Borçlar Kanunu Madde 250

"Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanmak mümkün olmayacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi, ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir.”


Bu durumda bu iki maddenin birinden faydalanmak mümkün değil mi?

Not: Ev sahibi uzlaşmaya varmıyor. Evde var olan sağlık problemi nasıl kanıtlanıp sözleşmenin feshi sağlanabilir?

Yalnız alıntıladığınız kanun numaraları eski Borçlar Kanununa ait. O kanun 2012'de değişti. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na bakmalısınız, şu an yürürlükteki 6098 sayılı kanun çünkü.

[JuristB.]

Elif Çağıltı teşekkür ederim. 6098 sayılı kanunu okudum ve ilgili maddeleri belirtmek istiyorum:

IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
a. Genel olarak
MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
c. Kira bedelinin indirilmesi
MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
d. Zararın giderimi
MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.


Ve son olarak:
III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler
MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

[osman karakaş]

iyi akşamlar bi sorum olacaktı.
ben bu yıl mayıs ayında bi eve taşındım kira kontratı yapıldı. ben 112 acil sağlık hizmetlerinde çalışıyorum. bana bağlı bulunduğum kurumdan lojman çıktı ve evi boşaltmak istiyorum kira kontratını iptal edebilmem için ne yapmam gerekiyo?

[nakova]

Merhaba,

2017 Mayıs ayında 2 katlı müstakil bir binayı işyeri olarak kiraladım.
Bina o kadar bakımsız ve kötü durumda idi ki kiralayan, " istesem de daha kötü bırakamayacağımı söyleyerek" teminat istemedi.
25 bin lira gibi bir tutarla A dan Z ye tadilat yapıldı ancak daha açılış yapamadan 18 gün önce yaşanan dolu felaketinde taşınmazın çatısı tamamen uçtu, camlar kırıldı, boyalarda çatlaklar oluştu, çatıdan içeri akan su sebebi ile yer döşemesi kabardı ve kalktı.

Bilgisayarım, yazıcım, dikş makinem vs de kullanılamaz hale geldi.Bunları kendim tamir ettirdim ve demirbaşların onarılmasını kiralayandan talep ettim.

Çatı onarımını, boyayı ve camları karşıladı ancak 2 ay önce döşenmesine rağmen kaldırılan zemini karşılamak istemedi ve 15 gündür süren BU tadilatı içeren sürenin de, kira bedelini talep ediyor şimdi benden.

Ancak bu tadilat süresinde değil ticari faaliyet yapmak, çatıdan sarkan parçalar, düşme tehlikesi taşıyan camlar ve çatıdan giren suyun elektrik lambalarına dolmasıyla çalışmayan elektrik sistemi nedeniyle kimse içeri bile giremedi.

Konuşarak uzlaşamadığımız için izninizle iki sorum olacak;

Tadilat süresinin kirasını ödemeli miyim? Benden yasal olarak bunu isteyebilir mi? ve ödemezsem, beni çıkarabilir mi?
Çatı nedeniyle zarar gören zeminlerin tadilatını talep etme yada hasarı giderip kiradan mahsup etme şansım olabilir mi?

Teşekkür ederim.

[Erdoğan Kırcalı]

Tadilat süresinin kirasını ödemeli miyim?

Evet

Benden yasal olarak bunu isteyebilir mi?

Evet

ve ödemezsem, beni çıkarabilir mi?

Evet

Çatı nedeniyle zarar gören zeminlerin tadilatını talep etme yada hasarı giderip kiradan mahsup etme şansım olabilir mi?

Hayır