İzale-i şuyu

[Şenol Eker]

Bir taşınmaza eşit oranlarda ortak olan 10 ortaktan bir tanesi ortaklığın giderilmesini istiyor ancak diğer 9'u istemiyor.
Bu durumda taşınmaz satışa çıkıyor ve 90 lira bedelle satış istemeyen 9 kişi tarafından ortaklaşa satın alınıyor.
Satış istemeyen dokuz ortağın her biri 1'er lira vererek topladıkları 9 lirayı satış isteyen ortağa veriyor.
Taşınmaz da daha önce her biri 1/10 oranında hissedar olan 10 kişiye ait iken
bu sefer her biri 10/90 oranında hissedar olan 9 kişiye ait oluyor.

Böyle bir senaryo mümkün müdür?
Değilse sorun hangi aşamada?

[EnginTarhan]

Bildiğim kadarıyla senaryo gerçek hayatta şu şekilde olabiliyor:

Taşınmaz satışa çıkıyor ve 90 lira bedelle satış istemeyen 9 kişiden biri tarafından satın alınıyor.
Satın alan kişi 90 lirayı ve tellaliye ücreti, damga vergisi v.b. masrafları satış memurluğuna yatırıyor.
Satış memuru ortakların her birine 9 lira ödüyor.
Satın alan kişi taşınmazın tapusunu kendi adına alıyor (+ tapu masrafları)
Satın alan kişi diğer 8 ortağın her birine taşınmazın 1/9'ar hissesini bağış/satış yapıyor (+bağış/satış harçları + tapu masrafları)
Taşınmaz da daha önce her biri 1/10 oranında hissedar olan 10 kişiye ait iken bu sefer her biri 1/9 oranında hissedar olan 9 kişiye ait oluyor.

Sonuç? tamamen aynı fakat arada devletin aldığı harçlar/haraçlar var.
İzale-i şuyu satışının 9 ortağa ortak olarak yapılabileceğini düşünmüyorum, çünkü aralarında bir ortaklık yok.
Satışın 1. ihalede değerin %60'ı, ikinci ihalede %40'ı bedelle yapılabileceği hesaba katılırsa, alım/satım harçları ve tapu masraflarının pek yüksek olmayacağı düşünülebilir. Bu durumda zarar eden sadece 10. ortak olabilir. Fakat değer takdiri için bilirkişi ücreti, mahkeme masrafları ve taşınmazın emlak vergisine esas değerinde meydana gelecek yükseliş (beyan edilecek yeni değer satış değerinden az olamaz) önemli bir toplama ulaşabilir.
Bu arada, 11. bir kişinin satışa girerek daha yüksek pey sürüp taşınmazı alabileceğini de göz ardı etmemek gerek.

İşi fazla uzatmadan bu işin en uygun görünen çözümü, eğer taşınmazın değeri konusunda bir anlaşma sağlanabilirse 10. ortağın isteyeceği paranın diğer ortaklar tarafından ödenerek hissesinin satın alınmasıdır. Bu durumda toplamda taşınmazın emlak vergisine esas olan değerinin değerinin 1/10'u için alım satım vergisi ve tapu harcı ödenir, diğer masraflar ödenmez. Hatta her iki durum için masraflar öğrenilip karşılaştırılacak olursa belki 10. ortağa istediğinden fazla bile ödenebilir.

[Şenol Eker]

"10. ortağa istediğinden fazla bile ödenebilir"
O halde "mızıkçılık" edip satış isteyen kişi, normal satışta elde edebileceğinden çok daha fazla parayı diğer ortaklardan tırtıklayabilir...
Bunun sebebi de vergiler harçlar v.s. ödemeler...

[EnginTarhan]

... normal satışta elde edebileceğinden çok daha fazla parayı diğer ortaklardan tırtıklayabilir...

Ortaklar arasındaki ilişkileri, istenen parayı, yapılmak istenen ödemeyi ve muhtemel bir izale-i şuyu sonucunda ortaya çıkacak fiyatı ve masrafları bilmeden bir genelleme yapmak mümkün değil elbette.

Her şeyden önce, 10. ortak da diğer 9 ortak gibi "normal" satışın kaç liraya biteceğini bilmiyor. Bunu kontrol etme olanakları yok. O nedenle biraz matematik gerekir, ben bunu vurgulamak için bu kadar lafı yazdım. İş tırtıklamaya gelirse diğer 9 ortak da birşeyler tırtıklayıp 10. ortağı ardına baka baka göndermeye çalışacaktır belki de.

Eğer yazdıklarımın içinde itiraz edilebilecek tek husus 10. ortağa istediğinden fazla para dahi ödenebileceği varsayımı ise, sözümün o kısmını geri alıyorum:, boşverin, istediği parayı da vermeyelim mızıkçı ortağa, pişman olsun!

[Şenol Eker]

Aslında aradığım bir çıkış yolu. Verdiğim örnekteki gibi, 9 ortak örneğin büyük bir değer artışı beklentisinden dolayı taşınmazın satılmasını istemiyorsa, her birinin elinde en azından kendi hissesinin bu günkü değerine karşılık gelecek bir nakit para olmalı (çünkü satış sonucu tüm paranın yatması gerekiyor) ve çok ciddi alım satım masraf v.s. adı altında ödemeler yapması gerekiyor. Ortaklıktan çıkan 1 kişinin hissesini 9'a bölmek ya da ortaklardan birinin veya bir yabancının alması söz konusu değil. Kesine yakın ihtimalle 9 kişi birden (en azından sekizi) satmak istemedikleri malı yok pahasına (değerinin yakın zamanda artacağı beklentsinden dolayı) satmak durumunda kalacaklar.
Bu yüzden "ortaklığın giderilmesi" değil, "ortaklıktan çıkma" gibi bir seçenek gerekli. Çıkmak isteyen kişi 9 kişinin hissesini verir ve taşınmazın tek maliki olur ya da diğer 9 kişi çıkmak isteyenin hissesini verir ve ortak sayısı azalır ya da o kişi hissesini bir başkasına satar. Tüm bunlar da fiyat açık artırma ile belirlenerek yapılır. Uygulamada "açık artırma" yapılırsa ortaklı "gideriliyor"
Neyse, bana çok garip gelen tek uygulama bu değil zaten.