Kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın demirbaş ödemesi kiracıyı tahliye nedeni mi?

[tarlak]

Anlatacağım olay birebir yaşanmış gerçek bir olaydır. Üzerinden birkaç yıl geçmiş olmasına rağmen nerede hata yaptığımı veya yasada atlanmış bir durumun olup olmadığını hala çözebilmiş değilim.Ara sıra hatırlar ve gülerim. Belki birinin işine yarar veya biri beni aydınlatır umuduyla yazmaya karar verdim.Şimdiden uzun olacağını öngörüyorum, kusura bakmayın.
Bin konuta yakın yerleşim yeri olan bir sitede kiracı olarak oturdum.Kiram 600 TL idi.Her bloğun kendi iç yönetimi yanında, güvenlik, yakıt, çevre bakım ve temizliği, kapıcıların bağlı olduğu bir de üst yönetim vardı.Üst yönetime 135 TL aylık aidat ödenmekte, kendi bloğumuz için ise sadece 15 TL profesyonel site yönetim ücreti ödenmekte idi. Bloğumuzda kimse talip olmayınca, profesyonel apartman yönetim şirketine devredilmiş, onlarda yapılacak bir harcama olmadığından sadece kendi yönetim ücretlerini alıyorlardı.
Taşınmamdan yaklaşık 3 ay kadar önce yönetmelik gereği her peteğe bir tane termostatik vana takılmış. Bedeli kat malikinden tahsil edilememiş. Ancak kat maliki güncel adresini vermediğinden (farklı bir ilde öğretmendi ve tayini çıkmış) bu rakam dönüp dolaşıp benden ve hemde direkt icra marifetiyle istendi.Yönetici ile bu konuda bir miktar tartıştım, çünkü hemen hemen haftada bir gördüğüm birinin bu bedeli benden sözlü olarak istemesi yeterli olmasına rağmen, direkt icraya verilmesini garipsedim. 225 TL olan vana parası; velaket ücreti, dosya masrafı, 5-6 aylık gecikme faizi vs derken 650-700 TL civarı bir rakama çıkmış. KMK 22 maddesine göre yöneticinin beni veya kat malikimi veya her ikimizi bu konuda muhatap almaya hakkı var biliyorum. Bende bu maddeye istinaden ve kira miktarım 600 TL olduğu için icra dosyasına bir sonraki aybaşında (yani kira ödeme zamanında) 600 TL yatıracağımı, bir yazı ile geri kalanı diğer kira dönemlerinde ödeyerek kapatacağımı belirttim. Ekine de o ay başında ödediğim kira banka dekontunu ekledim.
Hemen ertesi gün avukat bana bunun işe yaramayacağını, hemen ödeme yapmaz isem haciz işlemine başlayacağını söyledi. İcra müdürüne durumu danıştım ve avukat haklı yetkisi var dedi. Bu sözlerden sonra çekindim ve tamamını ödeyerek ve kira miktarını ödediğimi de not düşerek dosyayı kapadım. Ertesi ay başında da ev kiramı ödemedim. Bir sonraki ay da bir miktar eksik kira ödedim. Tabi kat malikim anında ihtarnameyi gönderdi.İkinci kirada da aynı şekilde ihtarnameyi gönderdi ve ardından dava açıverdi. İhtarname geldiği zaman karşı yazı ile durumu bildirdim ama verdiği adres, kullanmadığı bir adres olduğu için geri döndü. Zaten kira döneminin sonuna gelmiştim.Neyse itiraz ettim ve mahkemeye çıktık, kendimden gayet emin bu ödenen miktarın kat malikine ait demirbaş niteliğinde bir ödeme olduğunu belgeleriyle birlikte sundum, sunduğu adres karmaşasını vs dile getirdim derken, mahkeme beni haksız bularak tahliyeme karar verdi.
Şimdi sormak istiyorum, bir yerlerde hata yapmış olmam lazım ki başıma bunlar geldi. Ya da kmk md 22 de yazanlar ile gerçek hayatta olanlar birbirini tutmuyor. Bu konu ile ilgili bir tane içtihat okudum şimdiye kadar ve orada da pek bir şey yazmıyor. Şimdilik burada keseyim, katkı olursa daha ayrıntı vermeye devam ederim.
Saygılar.

[Av.Engin Oğuz]

Gerekçeli kararda neden savunmalarınıza itibar edilmediğine dair sebepler yazılmış olmalı?

[admin]

Keşke kanun okumak ile avukat olunsa... Hatalarınız:
1- Demirbaş ücretinden kat maliki sorumlu olup, başkaca anlaşma yoksa kiracı sorumlu değildir. İcraya itiraz etseydiniz bu borcu ödemezdiniz.
2- Kiracı kira bedelinden kirayaverenin yazılı izni olmaksızın indirim yapamaz. Demirbaş masraflarını onun yazılı muvafakatını alarak ödemiş olsaydınız, çekilen ihtar haksız olduğundan tahliye davasını siz kazanırdınız.
3- Kiranın 1 TL bile eksik ödenmesi haklı ihtar gerekçesidir.

[tarlak]

Görüşlerinizin bir kısmına maalesef katılamıyorum sayın admin. Şöyleki;
1- KMK md 22 ye göre kiracı olarak ben kat malikimle birlikte her türlü ödemeden ortaklaşa sorumluyum. Ancak benim sorumluluğum kira miktarı ile sınırlı doğru mu ?. Tarafıma yapılmış icra ödeme emrinde zaten bunları yazdım. Açıkça bu miktarın bana ait olmadığını ve kabul etmediğimi ancak bu yasa maddesi gereği ortak sorumluluğum olduğumu bildiğimi ve yine aynı yasa maddesi gereği bu bedelin bitene kadar aylık kira miktarı tutarında bende alınabileceğini yazdım. Sanırım buraya kadar bir sorun olmasa gerek. Çünkü bu borç bana ait değildir ve kabul etmiyorum denseydi -ki icra müdürü de aynı şeyleri söylüyor- icra inkar tazminatı ile birlikte ödeme yapmak zorunda kalabilirdim. İcra mahkemesi sonucu çıktıktan ve bu şekilde daha fazla ödeme yaptıktan sonra, uğradığım bu zararı kat malikine yöneltmem gerekiyordu.
2- Kat malikimden yazılı onay alma konusu bence benim en büyük hatam olsa gerek. Güncel adresini dahi bilmediğim birinden gerekli tebliğ kanununa göre uzun uzun uğraşıp sonuç almak gerekiyordu sanırım. Bunu yapmadım doğrudur.
3- Kiranın eksik yatırılması haklı ihtar gereğidir, buda doğru. Ama kira bedelinin kat maliki adına olan bir ödemede kullanılması, bu şekilde ödenen kiranın eksik ödendiği veya hiç ödenmediği anlamına gelmemeli bence.

Özetle bu madde amacı yöneticinin tahsil edemediği bir meblağı daha kolay alabilme yolunu tanımasıdır diye düşünüyorum. Sonuçta istenen ödemenin içeriği her ne olursa olsun (demirbaş ve diğer giderler), kiracı ile kat maliki arasındaki sözleşme hükümleri neyi içerirse içersin yönetici dilediğini icraya verebilme hakkına sahip.

Bu arada mahkeme tahliyem ile sonuçlandıktan sonra gerekçeli kararı falan almadan o konuttan ayrıldım. Zaten epeyce yapısal (çok yoğun küf ve nem) sorunları vardı. Sonra da ne temyiz ettim ne de üstünde durdum.

- - - Updated - - -

Bu konuda bir avukatın makalesinden bir bölüm aktarayım.

"Sık sık karşılaştığımız bir diğer yanılgı ise demirbaşlara ait giderler ile işletme giderleri ayrımıdır. Uygulamada demirbaşlara ait giderler kat malikinden istenmekte, işletme giderleri ise kiracıdan talep edilmektedir. Hâlbuki kanun böyle bir ayrım yapmamıştır. Kanuna göre, gerek kat maliki gerekse kiracı giderin türüne bakılmaksızın, aidat borcundan sorumludur. Sadece kiracının sorumluluğu ödediği kira ile sınırlıdır.

Örneğin, dış cephe tadilatıyla ilgili harcama yapma kararı alındığında, bağımsız bölüme isabet eden avans borcunun, kat maliki ya da kiracı ayrımı yapmadan, her ikisinden de talep edilmesi gerekecektir. Ancak yukarıda ifade ettiğimiz uygulama nedeniyle kiracılar genellikle, demirbaşla ilgili avansları ödememekte, daha sonra da yargılama giderleri, inkâr tazminatı gibi bedeller ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalmaktadır. Çoğu zaman da, kiracılar bu iddialarını mal sahibi ile yaptığı kira sözleşmesine dayandırmaktadır. Zira kira sözleşmelerinde, işletme giderlerinin kiracıya ait olduğu, demirbaş giderlerinin mal sahibine ait olduğu yönünde hükümler bulunmaktadır. Esasen Borçlar Kanunu da bu yöndedir. Ancak kira sözleşmesindeki hususlar, yalnızca taraflar açısından hüküm ifade ettiğinden, bu itiraz Kat Mülkiyeti Kanunu karşısında geçersiz kalmaktadır. Dolayısıyla kiracının böyle bir durumda yapması gereken, aidatın türüne bakmaksızın tamamını ödemek, içinde demirbaş v.b. kalemlere ilişkin giderle var ise, bunları kira sözleşmesine dayanarak mal sahibinden talep etmektir."