DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kira Sözleşmesi
BİRİNCİ AYIRIM
Genel Hükümler
A. Tanımı
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

B. Kira süresi
MADDE 300- Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

C. Kiraya verenin borçları
I. Teslim borcu
MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE 302- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

III. Yan giderlere katlanma borcu
MADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
a. Genel olarak
MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

c. Kira bedelinin indirilmesi
MADDE 307- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

d. Zararın giderimi
MADDE 308- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk
1. Zapttan sorumluluk
MADDE 309- Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
a. Kiralananın el değiştirmesi
MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

c. Tapu siciline şerh
MADDE 312- Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

- - - Updated - - -

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E:1998/998 - K:1998/1639

KİRA AKDİNİN SÜRESİ DOLMADAN KİRACININ TAŞINMAZI TAHLİYESİ

( 5 Nisan 1994 Ekonomik Kararlarının Mücbir Sebep Teşkil Etmesi )

MÜCBİR SEBEP NEDENİYLE KİRA AKDİNİN FESHİ

( Kiracının 5 Nisan 1994 Ekonomik Kararları Nedenine Dayanması )

TAZMİNAT MİKTARININ TESBİTİ
( Mücbir Sebep Yüzünden Kira Süresi Dolmadan Taşınmazın Kiracı Tarafından Tahliyesi Durumunda )

ÖZET :

Kiracı, kira süresi sona ermeden kiralayanın muvafakatı olmadan kiralananı tek taraflı olarak tahliye ettiği takdirde, kural olarak kira sözleşmesinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.
Ancak, davalı-kiracı, 5 nisan 1994 tarihli ekonomik kararlara dayandığına göre, bu kararların, davalıya getirdiği yük bakımından akdin feshi için mücbir sebep kabul edilmesi gerekir.
Taşınmazın sözleşmede belirlenen şartlarla ve kira bedeliyle daha uzun süredir yeniden kiraya verilebileceği tespit edildiği takdirde, davalının sorumlu olacağı tazminat miktarı altı aylık kira ile sınırlı olacaktır.
Ancak davacı taşınmazı dört ay sonra yeniden kiraya verdiğine göre, bu dört aydan sonraki iki aylık kira farklarından da davalının sorumlu tutulması gerekir.

- - - Updated - - -

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E:2001/1467 - K:2001/2257

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ NEDENLERLE FESHİ ( Şartları-Feshi İhbar)
FESHİ İHBAR ( Kira Akdini Çekilmez Kılan Önemli Sebeplerin Çıkması-Baz İstasyonu)
KİRA AKDİNİN SONRADAN ÇIKAN NEDENLERLE ÇEKİLMEZ H.GELMESİ ( Önemli Nedenlerle Kira Akdinin Feshi)
BAZ İSTASYONU KURULMASI İÇİN AKDEDİLEN KİRA SÖZLEŞMESİ ( Önemli Nedenlerle Feshi İstemi)

ÖZET :

Önemli nedenlerden dolayı kira sözleşmesinin feshi için kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi şarttır. Önemli nedenler sözleşmenin yapıldığı tarihte tarafların sözleşmeye temel olarak aldıkları kişisel veya maddi şartlardakideğişikliklerdir. Önemli nedenin ortaya çıkması halinde Borçlar Kanununun 262 veya 285. maddedeki sürelere uyularakfesih bildiriminde bulunulmak gerekir.

Önemli nedenlerden dolayı kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için; belli bir süre için kurulmuş bir adi kira veya birden çok yıl için yapılmış bir hasılat kirası olmalı, adi kira sözleşmesinin ise taşınmaz kirasına ilişkin bulunmalı ve de kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli nedenlerortaya çıkmalıdır.

Önemli nedenler, sözleşmenin kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri kişisel veya maddi şartlarla ilgili nedenlerdir. Bunlar, sözleşmenin devamı esnasında ortaya çıkabileceği gibi daha başlangıcında da kendisini gösterebilir. Öte yandan önemli nedenler, bunları ileri süren bakımından, sözleşmeye devamın çekilmez hale geldiği iyiniyet kurallarına göre kabul edilebilecek nedenler olmalıdır. Hakim, önemli nedeni kendiliğinden gözönüne alamaz; o halde önemli nedenin varlığı ve ne olduğu sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafça belirtilmelidir.

Önemli neden ortaya çıkırıca BK. mad. 262 veya 285'teki feshi bildirme sürelerine uyularak fesih beyanında bulunulmalıdır; feshi bildirmenin bu maddelerdeki dönemlerin sonuna rastlatılması gereği yoktur. Böylece döşenmiş olmayan taşınmaz kiralarında üç ay, döşenmiş olanlarda onbeş gün, hasılat kirasında altı ay sonrası için her vakit önemli nedenlere dayanan feshi bildirmede bulunulabilir.

Feshi bildiren, BK. mad. 264 veya mad. 286'da öngörülen tam tazminatı ödemeyi de teklifi etmiş olmalıdır; aksi takdirde bu feshi bildirme yapılmamış sayılır