Apartman yönetiminden istifa için toplantı

Merhaba,

Kısa bir süredir apartmanımızın yöneticiliğini yapıyorum ancak kat maliklerinin kendi aralarında pek çok sorun var ve asla anlaşamıyorlar. Yetmezmiş gibi bu sorunlar şu anda beni de ilgilendirir hale geldi. İstifa ile ilgili yapılması gerekenlere baktım: Kat malikleri genel kurulunun toplanması gerekiyormuş, bunun için 15 gün öncesinden herkese haber vermek gerekiyormuş, dilekçe sunmak gerekiyormuş.

Benim sormak istediğim iki şey var:

1- Yukarıdakinin dışında istifamı daha kolay gerçekleştirmenin bir yolu var mı? (Çünkü kat maliklerine haber versem bile toplantıya kimse gelmeyebilir)

2- İkinci sorum da aslında tam da toplantıdaki kişi sayısıyla ilgili. Diyelim ki ben 15 gün öncesinden tüm kat maliklerine haber verdim (bu arada bu bildirimin görünmesi için onlara mesaj göndermeyi düşünüyorum, bunda bir sıkıntı olur mu?), ancak toplantı günü kimse gelmedi. O zaman ben istifa edemiyor muyum yani? Bu durumda ne yapmam gerek, sulh mahkemesine mi gitmeliyim, ya da başka bir yolu var mı?

Şimdiden çok teşekkürler.

Yöneticinin istifası ile ilgili olarak nereye baktığınızı bilmiyorum, ama elinizde iki temel kaynak var:

a) Kat Mülkiyeti Yasası,
b) Yönetim Planı

Bahsettiğiniz kadar çok sorun yaşayan bir apartmanda genellikle kat malikleri bunların ikisinden de habersizdir, sorunlar o yüzden çıkar.

Ben yasanın sadece size çözüm olabilecek bir maddesini aşağıda vereyim:

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez
Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Şimdi gelelim sizin sorunuzun olası çözümüne:

Yönetici olarak istifa mektubunuzu hazırlarsınız, usulüne göre bir olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı çağrısı gönderirsiniz, sadece yönetici (ve eğer yoksa denetçi) seçimini kapsayan tek maddelik bir gündem koyarsınız, istifa mektubunuzu eklersiniz, ayrıca gerekli çoğunluk (kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu) oluşup yönetici seçilemediği takdirde mahkemeye başvurarak yönetici tayini isteyeceğinizi, bunun masraflarının ve mahkeme tarafından yönetici için tayin edilecek (muhtemelen hiç de az olmayan) ücreti kat maliklerinin kuzu kuzu ödemek zorunda kalacaklarını hatırlatırsınız.

Sonuç ne olursa olsun, sorununuz çözümlenecektir. Diğer kat malikleri fazladan para ödemek istemezlerse bir (veya üç) yönetici seçer, sorun biter. Veya, mahkeme bir yönetici tayin eder, herkes dertsiz başına dert almaktansa üç beş kuruş fazladan öderim der, sesini çıkartmaz, sorun yine çözülür.

Kendimi bildim bileli kat mülkiyetinin milli özelliklerimizle hiç bağdaşmayan bir çözüm olduğunu düşünmüşümdür. Biz oldum olası "ortak" iş yapamayız.

İyi şanslar dilerim.

Alıntı:

---

cnkt rumuzlu üyeden alıntı

Merhaba,

Kısa bir süredir apartmanımızın yöneticiliğini yapıyorum ancak kat maliklerinin kendi aralarında pek çok sorun var ve asla anlaşamıyorlar. Yetmezmiş gibi bu sorunlar şu anda beni de ilgilendirir hale geldi. İstifa ile ilgili yapılması gerekenlere baktım: Kat malikleri genel kurulunun toplanması gerekiyormuş, bunun için 15 gün öncesinden herkese haber vermek gerekiyormuş, dilekçe sunmak gerekiyormuş.

Benim sormak istediğim iki şey var:

1- Yukarıdakinin dışında istifamı daha kolay gerçekleştirmenin bir yolu var mı? (Çünkü kat maliklerine haber versem bile toplantıya kimse gelmeyebilir)

2- İkinci sorum da aslında tam da toplantıdaki kişi sayısıyla ilgili. Diyelim ki ben 15 gün öncesinden tüm kat maliklerine haber verdim (bu arada bu bildirimin görünmesi için onlara mesaj göndermeyi düşünüyorum, bunda bir sıkıntı olur mu?), ancak toplantı günü kimse gelmedi. O zaman ben istifa edemiyor muyum yani? Bu durumda ne yapmam gerek, sulh mahkemesine mi gitmeliyim, ya da başka bir yolu var mı?

Şimdiden çok teşekkürler.

---

Selamlar;
Öncelikle böyle bir durumda ''OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ZAMANI'' düzenlenir.
Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantı zamanı; önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Kanuna göre, bir toplantının olağanüstü nitelikte sayılabilmesi için, sadece yıllık olağan toplantı tarihinden başka zamanlarda yapılmış olması yetmeyecek, aynı zamanda toplantı için önemli bir sebebin ortaya çıkması da aranacaktır. Olağanüstü toplantının yapılabilmesi için her zaman önemli bir sebebin ortaya çıkmasına gerek var mıdır? diye sorarsak eğer kat malikleri kurulu, kanundaki diğer şartlara uygun olarak, olağan toplantı tarihleri dışındaki bir zamanda toplantıya çağrılmışsa, zaten önemli bir sebep de ortaya çıkmış demektir. Bu sebeple, olağan toplantı zamanı dışında yapılan toplantılar için olağanüstü nitelikte toplantılardır, denebilir.Yönetim planında herhangi bir düzenlemenin yapılmaması halinde, blok kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması yönetici tarafından gerçekleştirilir.

İkinci toplantının yapılması;Toplantıya ilk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayısı sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı zamanı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Yeter sayısının sağlanamaması sebebi ile ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantının, en geç onbeş gün sonra yapılmalıdır. Söz konusu iki düzenleme birlikte değerlendirildiğinde, ilk toplantının yeter sayının sağlanamaması sebebi ile yapılamadığı hallerde ikinci toplantının azami onbeş, asgari yedi gün içinde yapılması gerektiği sonucuna varılır.
Kanunda, ‘yeter sayı sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.’ Şeklindedir. Ancak kanun koyucunun bu ifadesinden hareketle, ikinci toplantı için herhangi bir toplantı yeter sayısı düzenlenmediğini söylemek mümkündür. Ancak bu şekilde bir çözüm yerinde olmayacaktır. Örneğin, sadece iki malikin katıldığı bir toplantıda bir toplantıda, iki kişinin salt çoğunluk ile karar veremeyeceği açıktır. Oysaki, kanun, kararların ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile Verilebileceğini kabul etmiştir. Demek ki, kanunun aradığı toplantı, salt çoğunluk ile karar verebilen bir toplantıdır. Dolayısı ile bu toplantıya en az üç malikin katılımı gerekmektedir. Sonuç olarak; yapılacak ikinci toplantı için de toplantı yeter sayısı aranmalıdır ve bu yeter sayı ise, en az üç kat malikinin toplantıya gelmesine ihtiyaç göstermektedir. Bu yol da olmazsa aşağıda belirtmiş olduğum maddeye göre Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilirsiniz.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU : Yönetici atanması madde 34

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve katmaliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez
Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Alıntı:

---

Av.Ceyla Çebi rumuzlu üyeden alıntı

Selamlar;
Öncelikle böyle bir durumda ''OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ZAMANI'' düzenlenir.
Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantı zamanı; önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Kanuna göre, bir toplantının olağanüstü nitelikte sayılabilmesi için, sadece yıllık olağan toplantı tarihinden başka zamanlarda yapılmış olması yetmeyecek, aynı zamanda toplantı için önemli bir sebebin ortaya çıkması da aranacaktır. Olağanüstü toplantının yapılabilmesi için her zaman önemli bir sebebin ortaya çıkmasına gerek var mıdır? diye sorarsak eğer kat malikleri kurulu, kanundaki diğer şartlara uygun olarak, olağan toplantı tarihleri dışındaki bir zamanda toplantıya çağrılmışsa, zaten önemli bir sebep de ortaya çıkmış demektir. Bu sebeple, olağan toplantı zamanı dışında yapılan toplantılar için olağanüstü nitelikte toplantılardır, denebilir.Yönetim planında herhangi bir düzenlemenin yapılmaması halinde, blok kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması yönetici tarafından gerçekleştirilir.

İkinci toplantının yapılması;Toplantıya ilk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayısı sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı zamanı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. Yeter sayısının sağlanamaması sebebi ile ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantının, en geç onbeş gün sonra yapılmalıdır. Söz konusu iki düzenleme birlikte değerlendirildiğinde, ilk toplantının yeter sayının sağlanamaması sebebi ile yapılamadığı hallerde ikinci toplantının azami onbeş, asgari yedi gün içinde yapılması gerektiği sonucuna varılır.
Kanunda, ‘yeter sayı sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.’ Şeklindedir. Ancak kanun koyucunun bu ifadesinden hareketle, ikinci toplantı için herhangi bir toplantı yeter sayısı düzenlenmediğini söylemek mümkündür. Ancak bu şekilde bir çözüm yerinde olmayacaktır. Örneğin, sadece iki malikin katıldığı bir toplantıda bir toplantıda, iki kişinin salt çoğunluk ile karar veremeyeceği açıktır. Oysaki, kanun, kararların ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile Verilebileceğini kabul etmiştir. Demek ki, kanunun aradığı toplantı, salt çoğunluk ile karar verebilen bir toplantıdır. Dolayısı ile bu toplantıya en az üç malikin katılımı gerekmektedir. Sonuç olarak; yapılacak ikinci toplantı için de toplantı yeter sayısı aranmalıdır ve bu yeter sayı ise, en az üç kat malikinin toplantıya gelmesine ihtiyaç göstermektedir. Bu yol da olmazsa aşağıda belirtmiş olduğum maddeye göre Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilirsiniz.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU : Yönetici atanması madde 34

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve katmaliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez
Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

---

Sulh mahkemesinde yönetici atanması ya da kendim yönetici atanma talebinde bulunmak için ne yapmalıyım ne kadar masrafımız gider ve giden masrafları kimden nasıl tahsil edebiliriz

Sulh mahkemesine bir dilekçe ile başvuruda bulunmalısınız.İlK davayı açarken başvuran olarak siz ödersiniz ,fakat yargılama sonunda yargılama masrafları dava maliklerince ödenir.Fazla bi masrafınız olmaz.

Alıntı:

---

ALPEREN79 rumuzlu üyeden alıntı

Sulh mahkemesinde yönetici atanması ya da kendim yönetici atanma talebinde bulunmak için ne yapmalıyım ne kadar masrafımız gider ve giden masrafları kimden nasıl tahsil edebiliriz

---

Zaten yönetici siz değilmisiniz ? Neden mahkemeden kendinizin yönetici olarak atanmasını talep edeceksiniz?

Ayrıca istifa edip toplantı yapmamışsınız ve toplantıda yönetici seçilememesi gibi bir durumda yok. Bu durumda dava açmanız mantıklımı?

- - - Updated - - -

Alıntı:

---

Av.Ceyla Çebi rumuzlu üyeden alıntı

Sulh mahkemesine bir dilekçe ile başvuruda bulunmalısınız.İlK davayı açarken başvuran olarak siz ödersiniz ,fakat yargılama sonunda yargılama masrafları dava maliklerince ödenir.Fazla bi masrafınız olmaz.

---

Sn çebi
Soruyu soran üyenin toplantı yapmadan direkt mahkemeye gitmesi mahkeme tarafından kabül edilebilirmi? ve kat maliklerine dava masrafı yüklemesi, kat malikleri tarafından bu masrafların gereksiz yere dava açan yöneticiden talep etme hakkı doğurmazmı acaba?

Zaten son çare olarak mahkemeye gitmesi kabul edilebir.İlk cevabımda da belirtmiş olduğum gibi olağan ve olağanüstu toplantı zamanlarından sonuç alınamaması yani kat maliklerinin toplantılara katılmaması - azami coğunluk sağlanamaması durumunda sulh makemesine basvurulur.Mahkeme masraflarına gelince yönetici ,yöneticilikten istifa etmek için gerekli cağrıyı yapmıs dolayısıyla sorumlulugunu yerine getirmiş olacak son çare olarak mahkemeye başvurduğu için de gereksiz yere dava açmış olmuyor ve yargılama masraflarinın dava sonunda tüm malikler tarafından karşılanması gerekiyor.