Binaların yenilenmesinde Arsa Payı - Reel m2 sorunu

Değerli Üyeler,

Öncelikle konu ile ilgilenip görüş ve tavsiyelerini paylaşacak kişilere şimdiden teşekkür ederim.
Her ne kadar bu tür konular son derece uzun detaylara dayansa da sizleri konudan uzaklaştırmamak adına mümkün olan en temel bilgiler ışığında sorumu özetliyorum.

Kadıköy sınırlarında toplamda 34 daire ve 5 dükkandan oluşan bir apartmanız ve binamızı kentsel dönüşüm çerçevesinde yenilemek amacı ile gerekli toplantıları organize ettik. Binamızın yaşı ( 25+ ) ve fiziksel sorunları net olarak belli olduğu için kat maliklerinin büyük kısmı bu fikri destekledi ve 2/3 oranı ile alınan karar neticesinde teklif veren mütahitlerle görüşerek bir tanesi ile olası anlaşma noktasına geldik. Ancak sorunumuz burada başladığı için ciddi bir tıkanma sürecindeyiz.

Binamız ilk yapılırken mütahit; arsa paylarını dükkanlara 78, dairelere ise 114 olarak tescil ettirmiş ( dükkanların kendisinde kalacağı prensibi ile yüksek oran aktarmış ) Binada bahsettiğim gibi 5 dükkan var, her biri farklı m2 alanı sahip ve oranları 28 ile 35 m2 arası değişiyor - ama hepsinin oranı aynı, 78.

Daireler ise 100 m2 ve payları 114. Farklı bir ifade ile dağılım adilane değil. Ancak bu güne dek bu sorun olmadığı için üzerinde durulmamış. Fakat şu anda 2 dükkan sahibi - bana göre son derece kötü niyetli olarak - bahsi geçen 78 hisseyi öne sürerek mevcut 30 m2 alanlarının yeniden düzenlenmesini ve bu sonuçla kendilerine 110 m2 alan verilmesini talep ediyorlar.

Şu ana dek daire sahipleri yüzde 14 küçülmeye razı olduk ( mütahit ile anlaşmamız paralelinde toplam alanın %67'si eski kat maliklerinde kalacak ) ama iyi niyet ile dükkanların şu an kullanmakta oldukları alanı muhafaza etmeleri için +1 puan daha küçülmeyi kabullendik ( iyiniyet çerçevesinde ticari hayatlarını etkilememek için )

Ancak çok uzun süren tartışmalarda maalesef yol alamıyoruz. Arsa paylarını yeniden tespit davası gündemimizde olsa da bunun bize getireceği zaman kaybı insanları yoruyor ve çekilme güdüsü yaratıyor ( özellikle 60 yaş ve üstü yoğun bir kat maliki grubu takdir edersiniz ki bu işlere ürkek yaklaşıyor )

Sizden yardım rica ettiğim soru başlıkları şunlar:

1 - Biz tüm iyiniyetimizle onlara şu anki mevcut m2'lerini sağlayacak projeye devam edersek alehte dava açılması durumunda savunmamızı kendimiz küçüldüğümüz halde elimizden geleni yaptık ve davacı haksız zenginleşme prensibi ile devam ediyor diyebilir miyiz ?

2 - Apartman Kararı ile yıkımdan sonra dükkan yapılmasını reddederek bilirkişi tarafından biçilen bedelli ödeyerek dükkansız bir bina oluşturabilir miyiz ?

3 - Herhangi bir dava inşaatı durdurma hakkı tanır mı ? ( Bu özellikle yaşlı büyüklerimizin hassas oldukları nokta )

4 (ve son) - Arsa Payını yeniden düzenlemeye gidersek daire sahiplerinin birbirlerinden farklı payları olacağı aşikar ancak biz deprem riskine karşın zorunlu bir yeniden imar yaptığımıza göre yenilenmiş dairelerini arsa paylarına göre değil; yıkım önceki net m2'leri oranında inşa edebilir miyiz ? ( sonuçta arzulanan birbirimize şerefiye ödemek değil, sadece güvenli evlerde oturmak, bu sayede her malik şu anki kat ve konumu korunduğu sürece anlaşmadan son derece mutlu )

Maalesef farklı uzman ve hukukçulardan farklı cevaplar alıyoruz.

Yardımlarınız için tekrar teşekkür ederim.

Saygılarımla

D.

Sayın Hukukçular,

1980 yılında 750 metrekarelik arsa üzerine 200 metrekare 4 daire , 150 metrekare işyeri ve işyerine binanın bodrumunda işyerinden girişli 50 metrekarelik depo verilmiş ,(Ayrıca çatı katındaki asansör ve merdiven boşluğu hariç 4'e bölünerek daireler tarafından depo olarak kullanılmıştır.) tapuda herbir pay sahibi % 20 olarak gösterilmiştir.

Bina kentsel dönüşüme girmiştir. Tam bina arsaya dönüştürmek üzere iken işyeri sahibi tapuda gösterilen % 20'lik arsapayına itiraz etmek üzere mahkemeye baş vurmuş işleri durdurmuştur.

Mahkemeden gelen yazıda bina yıkılmadan tespit yapılabilmesi için ,mahkemeden bilirkişi heyeti oluşturlarak yerinde tespit yapılması ve paylara şerh konulması istenmektedir.

Biliyorsunuz sene sonuna kadar inşaat projesi onaydan geçmez ise çıkma haklarımız elden gidiyor. Sayın Hukukçular ,bu durumda nasıl bir yol izlememizi tavsiye edersiniz.

Teşekkürler.