Türkiye'de Uygulanan Kentsel Dönüşüm Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Ülkemiz, çevre ve şehircilik planlaması ve uygulamaları yönünden geçmişten günümüze plansız ve çarpık yapılaşmanın kurbanı olmuş ise de son yıllarda yapılan mevzuat düzenlemeleri ile yükselen bir grafik izlemektedir. Kentsel dönüşüm ile plansız ve programsız bir şekilde büyüyen kentlerin;
1- Yapı rezervlerinin planlanması,
2- Planlar doğrultusunda kentselleşmenin gereği olarak çevre ve şehircilik düzenlemelerinin öne çıkması sonucu: yaşam alanlarında, yeşil alanların arttılması, kültürel ve sosyal bakımdan kullanıma elverişli bir şekle getirilmesi,
3- Doğal afetlere karşı alınan tedbirler ile de kişilerin can ve mal güvenliğinin sağlanması yönünden de gereklerin yerine getirilmesi amaçlanmaktadır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16.05.2012 tarihinde kabul edilmekle 30.05.2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olup ilgili mevzuatın uygulamada yetersiz kaldığı göz önüne alınarak çıkarılan Yönetmelikler ile desteklenmiştir. Kentsel dönüşüm adı altındaki çalışmaların tamamının dayanağını ise Belediyeler Kanunu oluşturmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamaları, başta Ankara ilimizde uygulanmış devamı süresinde ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin hatrı sayılır büyük ölçekli uygulamaları ile temelleri atılmış olup toplum bireylerince de benimsenerek, yaşam alanlarının dönüştürülmesi ile ulaşılmak istenen amaca hizmet etmiş ve etmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecini ve gerekleri ile aşamalarını kavrayabilmek adına 6306 S. kanunda yer alan kavramların üzerinde durmak gerekecektir. İlgili Kanun’un 2. Maddesinde kavramlar;

‘(1) Bu Kanunun uygulanmasında;
a) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,
b) İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini,
c) Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları,
ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,
d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,
e) TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,
ifade eder.’ şeklinde tanımlanmıştır.

Kentsel dönüşüm sürecinin en başında öncelikle yapınızın riskli olarak tespiti gerekecektir. Riskli yapı nedir? Kanun’un 2. Maddesinde her ne kadar açıkça izah edilmiş ise de bir kez daha riskli yapının, doğal afetler ve sair sebepler ile yıkılma, ağır hasar görme ve böylelikle gerek can gerekse mal güvenliğini tehlikeye sokacak düzeyde eskimiş, yıpranmış, ömrünü tamamlamış, bir arsa üzerinde yer alan çatılı yapıları izah ettiğini belirtmek isteriz.

A) Riskli Yapı Tespiti

Bir yapının riskli yapı olarak tespiti hususunda yapının;
1- Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bağımsız bölümlere sahip olup olmamasının,
2- iskanının bulunup bulunmamasının veya
3- kaçak olmasının önemi bulunmamaktadır; bir arsa ve/veya arazi üzerinde bir taşınmaz halinde mevcudiyeti yeterlidir.

O halde kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşamasında riskli yapıya sahip kimselerin ilk yapması gereken şey, yapılarının riskli bulunduğunu tespit ettirmek olacaktır. Yapı üzerinde hak sahibi olan maliklerden (arsa payı-hak sahibi) herhangi birinin, tespit talepli dilekçesi, ilgili yapıda malik olduğunu ispat eder tapu senedi ve kimlik belgesi ile tek başına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans verilmiş olan kuruluşlara başvurusu bu konuda yeterli olacaktır. İlgili kuruluşların listesine ise vatandaşlar, www.kentseldonusum.gov.tr sitesinden ulaşabilecektir.

Lisanslı kuruluşlara yapılan başvuru sonucu, lisanslı kuruluş görevli ve yetkililerince yapı üzerinde gerekli incelemeler yapılacak olup sonucunda yapının riskli olup olmadığı tespit edilecektir. Söz konusu inceleme sırasında uyulacak esaslara ise mevzuatımızda yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar Hakkında Yönetmelik’te yer verilmiştir.

Ancak elbette kentsel dönüşüm uygulamalarının ülkemizde ciddi bir geçmişinin bulunmaması ve ilgili kanunun uygulamasında çıkan sorunların yönetmelikler ile tamamlanmaya çalışılması bazı sorunları da beraberinde getirmektedir. Örneğin, lisanslı kuruluşlar tarafından yapının riskli olup olmadığının tespiti sırasında yapılan incelemeler ne yazık ki hali hazırda bir kamu kuruluşunun denetiminde değildir. Fakat ilerleyen süreçlerde mevcut eksikliklerin yine yasal düzenlemeler ile giderileceği kanaati ve arzusu içerisindeyiz.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kuruluş Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar Hakkında Yönetmelik çerçevesinde gerekli incelemeleri yaptıktan sonra eğer yapı riskli yapı durumunda ise bu yönde bir Riskli Yapı Tespiti Raporu tanzim edecek olup ilgili raporu, düzenlenme tarihi itibari ile yedi (7) gün içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderecektir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne raporun gönderilme amacı, gerekli teknik usullere uyulup uyulmadığının denetlenmesinden ibarettir. Raporun tanzimi amacı ile inceleme sırasında herhangi bir eksiklik yapılmış ve/veya raporun uygun olmadığı tespit edilmiş ise İlgili Müdürlükçe rapor iade edilir.

Riskli Yapı Tespiti Raporu, herhangi bir eksiklik içermiyor ise veya eksiklik sebebi ile iade edilmiş ve söz konusu eksiklikler giderilmiş ise yapının riskli yapı bulunduğu, on (10) iş günü içerisinde yapının bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne bildirilmektedir.

İşbu aşamada ilgili Tapu Müdürlüğü’nce söz konusu yapı üzerinde ayni ve şahsi hak sahibi bulunan kişilere, ilgili rapor ve yapının 60 gün içerisinde yıkılabileceği, söz konusu rapora hak sahiplerince, tebliğ tarihi itibari ile on beş (15) gün içerisinde itiraz olunabileceği kayıtları da eklenerek tebliğ edilir.

Raporu tebliğ alan ayni ve şahsi hak sahipleri yasal on beş (15) günlük süre zarfında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne itirazda bulunurlar ise söz konusu itirazların değerlendirilmesi amacı ile rapor, itiraz dilekçesi ile birlikte, Teknik Heyet tarafından incelenmek amacıyla, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne gönderilmektedir.

Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından itiraz haklı bulunur ise, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne durum derhal bildirilir ve beyanlar hanesinde yer verilen ‘Riskli Yapı’ beyanı derhal kaldırılır.

Riskli Yapı Tespiti Raporu’na itiraz edilmez veya yapılan itiraz haksız ve yersiz bulunur ise rapor kesinleşecek ve ilgili Tapu Müdürlüğü’nce beyanlar hanesinde ‘Riskli Yapı’ beyanı işlenmiş olacaktır.

B) Değerleme Raporu

Değerleme Raporu, riskli yapının değerinin (tüm bağımsız bölümlerin değeri ve arsa değeri) SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketleri’ne tespit ettirilmesini ifade etmektedir. İlgili değerleme raporu, riskli yapı raporunun kesinleşmesi ve ilgili belediyesince maliklere yıkım tebligatı yapıldıktan sonra ancak mutlaka toplantı tarihinden önce hazırlanmalıdır. Hak sahibi maliklerden bir veya birkaçının başvurusu üzerine hazırlanabilecektir. Değerleme raporunun düzenlenmemiş olması, kentsel dönüşüm süreci için ciddi sıkıntılara yol açabilecektir. 2/3 çoğunluğun sağlanamaması, kentsel dönüşüm sürecine katılmayan hak sahibinin payının satışı gibi aşamalarda Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde büyük önem arz edecek ve hatta satış işlemlerine engel dahi teşkil edebilecektir.

C) Yıkım Süreci

Bir yapının ‘Riskli Yapı’ olarak tespiti ve ilgili Tapu Müdürlüğü’nce yapının beyanlar hanesinde ‘Riskli Yapı’ beyanı işlenmesi devamında yıkım süreci, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün, riskli yapının yıkımı konusunda ilgili tebligatların yapılmasını ve gerektiğinde yapının yıkılması için gerekenlerin ifasını Belediye Başkanlığı veya İl Özel İdaresi’nden talep etmesi ile başlar.

Söz konusu tebligat ile yapı maliklerine en az 60 günlük süre verilerek, yapının kendilerince yıkılmasını sağlamaları istenir. Maliklerce ‘Riskli Yapı’nın yıkımı verilen 60 günlük ilk sürede gerçekleştirilmesi, idarece maliklere otuz (30) günlük ek süre verilecektir. Söz konusu sürelerin sona ermesi ile yap maliklerce yıktırılmamış ise Belediye Başkanlığı veya İl Özel İdaresi’nce yapının, elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerinin durdurulması için ilgili kurumlara bildirimler yapılır ve idareye yapının yıktırılmadığı bildirilir.

Talep ile söz konusu riskli yapının elektrik, su, doğalgazının kesilmesi, tahliyede yaşanan sıkıntıların aşılması ve yıkım süreçleri mülki idari amirliğe yapılacak başvuru ile sonuçlandırılmaktadır.

Riskli Yapı’nın tespiti, tahliyesi ve yıkımı süreçlerinde Türk Ceza Kanunu kapsamında cezai mesuliyet mevcut olup yapının bulunduğu yer Cumhuriyet Savcılığı’nca şikayetler değerlendirilecektir.

D) Uygulamada Yaşanan Sıkıntılar Ve Çözümleri

6306 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesi ve uygulanmaya başlaması ile elbette yukarıda da belirttiğimiz üzere uygulamada sorunlar yaşanmaktadır. İşbu sorunlar çıkarılan Yönetmelikler ile düzenlenmeye çalışılmaktadır. Bu çerçevede yaşanan bazı sorunlara ve çözümlerine yer vermek yerinde olacaktır.

1- 2/3 Çoğunluk Neyi İfade Etmektedir?

Mevzuat gereği Kentsel Dönüşüm Süreci için belirlenen 2/3 çoğunluk taşınmaz inşa edilirken tesis edilmiş arsa payının 2/3’ünü ifade etmektedir. Mevzuat oy birliği ile anlaşmayı amaç edinmekte ise de yapılacak toplantıda 2/3 çoğunluk anlaşma sağlar ise bina ortak karar protokolü düzenlenecektir.

2- Riskli Yapılarda 2/3 Çoğunluğun Alabileceği Kararlar Nelerdir?

Riskli yapı olarak tespit edilen yapılarda kat malikleri/hak sahipleri, 2/3 çoğunluğu kentsel dönüşüm amacı ile sağlamış iseler bina ortak karar protokolü/toplantı tutanağı (genel karar defteri-noter onaylı olması gerekmektedir) düzenlemelidirler. Hak sahiplerinden bir veya bir kaçının Kentsel Dönüşüm Kapsamında Bilgilendirme/Uygulama Toplantısı’na katılmayacağı öngörüsü mevcut ise toplantı daveti, bir malik ya da vekili tarafından, tüm maliklere en az toplantı tarihinden on beş (15) gün önce yapılmalıdır. İlgili toplantı daveti için aşağıda davetiyede bulunması gereken hususların belirtileceği şekilde bir A4 kağıdında davetiyenin hazırlanması ve tüm hak sahiplerine teslimi; ancak teslim sırasında fazladan hazırlanan bir nüshanın altına özellikle hak sahibi adı-soyadı, elden teslim aldım şeklinde yazısı, tarih ve altına imzasının alınması yerinde olacaktır. (İspat açısından)

2.a.- Toplantıya çağrı daveti;


- Davetin Konusu: ‘6306 sayılı Kanun kapsamında parselde yapılacak uygulamaya (yeni bina, proje, vb.) karar vermek’ ,
-Davetiyenin İçeriği: ‘6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15/23 Maddesi uyarınca …….. tarihinde …… saatinde ……….. yerinde toplantı yapılacağı’, hususlarını içermelidir.

Söz konusu toplantıda anlaşma sağlanamaması ve/veya 2/3 arsa payı çoğunluğunca anlaşma sağlanamaması halinde ikinci bir toplantı düzenlenmesi ve ilgili toplantıya davetiyenin yine aynı koşul ve şekilde ancak noter marifetiyle yapılması gerekmektedir.

2.b.- Noter Marifeti İle Yapılacak Toplantı Bildirim Davetiyesi


İHBARNAME

Keşideci : ………………… Apartmanı Adına ………….
Adres

Muhataplar : ……………….Apartmanı Kat Malikleri/Hak Sahipleri;
1)………. (Daire:……)
Adres
2)………. (Daire:……)
Adres

Konu : 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen apartmanımız ile ilgili Uygulama Yönetmeliği 15. Maddesi uyarınca karar alınmak üzere …………. adresinde yapılacak ……… tarih ………… saatli toplantıya davete ilişkin ihbarımızın sunumundan ibarettir.

Açıklamalar :

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen apartmanımız ile ilgili Uygulama Yönetmeliği 15. Maddesi uyarınca karar alınmak üzere aşağıda belirtilen usul ve gündemde …………. adresinde yapılacak ……… tarih ………… saatli toplantıya davetimizden ibarettir.
Buna göre;
Aşağıda belirtilen hususları görüşmek ve aşağıda yer alan hususlarda karar almak üzere ……………………… adresinde ………………… tarih ve …………………saatinde toplantı yapılacaktır:

- Divan heyeti tespiti ve seçimi,
- Riskli yapı tespit raporunun okunması ve görüşülmesi,
- Daha önceden hak sahiplerine teslimi gerçekleştirilmiş değerleme raporunun okunması ve görüşülmesi,
- 6306 S. yasa kapsamında oylama konusu yapılacak projelerin hak sahiplerine sunumu, izahı, görüşülmesi, tartışılması,
- Riskli yapı olarak tespit edilmiş, değerleme raporu düzenlenmiş yapımızın yeniden yapımı ve yeniden yapım şekli konusunda hak sahiplerinin fikirlerinin alınması, görüşülmesi, tartışılması ve bu yönde oybirliği ile kararlar alınması,
- Yukarıda izah edilen hususlarda oybirliği ile karar alınamaması halinde sunuluna proje/projeler (teklif olarak en az 3 projenin alınması tercih edilmektedir) üzerine görüşülmesi ve yapımızın yeniden yapımı ve yeniden yapım şekli konusunda hak sahiplerinin en az 2/3 çoğunluğunu sağlayacak şekilde, fikirlerinin alınması, görüşülmesi, tartışılması ve bu yönde 2/3 çoğunluk ile kararlar alınması,
- Yapımızın yeniden yapımı ve yeniden yapım şekli konusunda hak sahiplerinin en az 2/3 çoğunluğu ile alınan kararların deftere işlenmesi, bina ortak karar protokolünün imzalanması ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü2ne belgeler ile bildirilmesi,
- Toplantıya katılmayan ve/veya toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan hak sahiplerine Yönetmelik 15. Maddesine göre ihtarname gönderilmesi ve ilgili ihtarnamede alınan kararlara katılmak üzere kendilerine on beş (15) günlük süre verileceği aksi halde haklarının açık arttırma usulü ile satışı için gerekenlerin ifa edileceğinin bildirilmesi,
- Dilekler ve kapanış.

İşbu hususları içerir ihbarnameyi ……………….. Apartamanı adına tüm hak sahiplerine ihbar ederim. …./…/…

Sayın Noter, ……… nüsha halinde düzenlenen işbu ihbarnamenin, bir nüshasının APS yolu ile muhataplara tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhini havi bir nüshasının ise tarafıma verilmesini saygıyla talep ederim.

Keşideci Adı-Soyadı
İmza

2.c.- İhtarname


Apartman toplantısı sonucu oybirliğinin ve/veya 2/3 hak sahipleri çoğunluğunun (arsa payı) sağlanması halinde tanzim edilecek ortak karar protokolünün ise tüm detayları içerir şekilde hazırlanması gerekmektedir. Toplantıya katılmayan veya toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan hak sahiplerine işbu sefer mevcut bina ortak karar protokolünün (bütün maliklerce imza altına alınmış olmalı) ve ihtarnamenin noter marifetiyle gönderimi gerekecektir.

Söz konusu ihtarname ise yukarıda izah edilen ihbarname formatında yine noter kanalıyla ancak işbu sefer;
- genel kurul toplantısında yapılan görüşmeleri ve alınan kararları ve bina ortak protokolünü içerecek,
-proje firması olarak karar kılınan firma bilgisi, proje ve sözleşmelerini de içerecek şekilde düzenlenmeli. İlgili ihtarnamede ‘...., binanın yeniden yapımı konusunda …………….. ‘nın sunduğu teklif ve proje hak sahipleri tarafından 2/3 çoğunlukla kabul edilmiştir.’ İbaresi ile ihtar çekilen muhataba 15 günlük süre içerisinde taahhüdünü yerine getirmesi aksi halde kanun ve yönetmelik hükümleri gereğince bağımsız bölümüne ilişkin arsa payının öncelikle diğer paydaşlara açık arttırma usulünce satılmasına yönelik işlemlerin başlatılması talebinde bulunulacağı, devamında hakkında ilgili Cumhuriyet Başsavcılığı nezdinde şikayetlerin yapılacağı, tüm hukuki süreçlerden kaynaklı yargılama giderleri, mahkeme masrafları ve avukatlık ücretinin de tarafına ait olacağı ihtar olunmalıdır.

3- Açık Arttırma Sureti İle satış

Geçerli yapılmış bildirim ve tebligatlara rağmen apartman toplantısına (riskli yapının yeniden yapım ve uygulanmasına ilişkin toplantı) katılmayan ve/veya katılıp da arsa payı çoğunluğuna göre 2/3 çoğunluk ile alınan kararlara katılmayan hak sahiplerinin payları Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen usul ve esaslara göre açık arttırma sureti ile satışa çıkarılmaktadır.

Buna göre, riskli yapının yeniden yapım ve uygulanmasına ilişkin toplantıda 2/3 çoğunluk ile alınan kararlar, ortak karar protokolü, SPK lisanslı değerleme kuruluşundan alınan değerleme raporu, noterden yapılan toplantıya davet ihbarnamesi(tebliğ şerhli), noterden yapılan ihtarname (tebliğ şerhli) ve dilekçe ile durum Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirilir.

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ilgili bildirim sonucunda toplantıya katılmayan veya toplantıya katılı 2/3 arsa payı çoğunluğunun aldığı kararlara katılmayan hak sahiplerine ait payın rayiç değerini tespit etmek ile devamında satış süreçlerini yürütmek amacıyla bir komisyon kuracaktır. Satışı yapılacak arsa payına ait rayiç değer, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat tüm hak sahiplerinin, sistemde kayıtlı adreslerine bildirilecektir. Bildirim taahhütlü posta yolu ile yapılacaktır. Taahhütlü posta yolu ile yapılacak tebliğ, evrakın postaya verildiği tarihten itibaren on (10) gün sonunda tebliğ edilmiş sayılacaktır. Açık arttırma satış günü ise tebliğ tarihinden itibaren en az yedi (7) gün sonra olacaktır. Açık arttırmaya ise sadece satışa konu payın bulunduğu taşınmazda hak sahibi olan kimseler iştirak edebilecektir. Açık arttırma ile satışın gerçekleşmemesi halinde söz konusu pay, bedeli ödenmek sureti ile Hazine adına tescil edilecektir.

Konu hakkında danışmak istediğiniz bir hususun mevcudiyeti halinde uzman bir hukukçudan danışmanlık almanız yararlı olacaktır.

Saygılarımızla,
Av. Pınar Topal