Zorunlu Kılınan Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Oy Birliği mi Oy Çokluğu mu?

Herkese merhabalar,
20 bağımsız bölümü A blok, 15 bağımsız bölümü B blok ve 10 bağımsız bölümü C bloktan oluşan bir sitede 6 adet dairem var. Kağıt üzerinde site birleşik görünmese de ortak konularda beraber hareket edilmekte, bloklar ise iç meselelerinde ayrı hareket etmekte. Her blok için ısı yalıtımı ile ilgili birtakım işlemler gerçekleştirilmesi gündemde. Ayrı ayrı bloklar bu konuyu değerlendiriyorlar. Ancak, karmaşa yaratan konu ise şu; yönetim planımızda bu gibi işlemlerin oy birliği ile yapılabileceği yazıyor. C bloktan başlayacak işlemler ve orada 3 dairem var, verilen tekliflerin içinde de aslında ısı yalıtımı ile ilgili olmayan konular var ve ölçümler yanlış yapılmış bu da fiyatın gereksiz yüksek olmasına sebep oluyor.

1- C blokta bulunan 3 dairem ile bu ödemeye katılmamam halinde tapularıma haciz konulacağı firma tarafından belirtilmiş,herkes bireysel olarak firmayla sözleşme yapacakmış. Ancak bu tarz işlemlerin oy birliği ile olması gerekiyorsa burada benim adıma olumsuz hukuki bir sonuç doğar mı?

2- Enerji belgesinin 2020 itibariyle zorunlu kılınacak olması bu konuda oy çokluğunu yeterli kılar mı?

3- Hangi teklifin onarımda kullanılacak olması için oy çokluğu mu oy birliği mi aranır?

Sayın caglayan1

Yazınızdan yanlış anlamadıysam sizin sitenin yönetim şekli toplu yapı yönetimi veya yönetim planında değişiklik yapılmadan toplu yapı yönetimini kısmen uyguluyorlar. Eğer ikinci yöntem uygulanıyorsa doğru yapılmadığını düşünüyorum. Yönetim biçimini öğrenmek adına yönetim planınızı tekrar gözden geçirmenizi öneririm.

Ayrıca; ısı yalıtımı ile ilgili kat malikleri kurulundan nasıl bir karar çıktığı, karar doğrultusunda yönetim kurulunun işin içinde ne kadar olacağı, yönetim, kat malikleri ve imalatı gerçekleştirecek şirket arasında nasıl bir sözleşmenin yapıldığı / yapılacağı ve benzeri soruları bilmediğim için genel bir bilgilendirme yapıyorum.

(1) 634 s Kat Mülkiyeti Kanununun 27 ve 32. Maddesi anagayrimenkulün yönetimi, 33. maddesi hâkimin müdahalesi, 20. Maddesi genel giderlere katılma ile ilgili kuralları belirlemiştir.

Buna göre;

Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Kat malikleri kurulunun almış olduğu kararları, bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler uymakla (İstisnai madde hariç) yükümlüdürler. Ancak; alınan kararlar hakkında yasal süreler de göz önüne alınarak (hak düşürücü süre içerisinde) sulh hukuk mahkemesinde karar iptal davası açılabilir. Kararları uymamanın yaptırımlarının olacağı da unutulmamalıdır.

(2) 634 s Kat Mülkiyeti Kanununun 42. Maddesi faydalı olan yenilik ve ilaveler ile ilgili kuralları belirlemiştir.

Buna göre;

Kat malikleri kurulu, ısı yalıtımı ile ilgi kararı kanun metninde belirtiği şekliye alması gerekir. KMK-42 ….. “ (Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” …..

Sayın caglayan1

Binanıza ısı yalıtımı yapılmasına karar verildi ise, bu anagayrimenkulün tamamına yapılması / yaptırılması gereken bir imalattır. Bağımsız bölümlerin isteğine bırakılan veya üç cepheye yapılsın bir cepheye yapılmasın veya binanın her yerine yapılsın ama senin, benim bağımsız bölümün dışına yapılmasın denebilecek bir imalat değildir. Binanın çevresine yapıldığı gibi bodrum ve çatının da ısı yalıtımı yapılmasının düşünülmesi gerekir. Burada enerji tasarrufunda en üst faydanın sağlanması amaçlanmaktadır.

Öncelikle yönetim planınızı, ısı yalıtımı ile ilgi kat malikleri kurulu kararını, araştırma sonucunda yapım işini alan firmanın sözleşme şartlarını ayrıntılı inceleyin veya inceletin. Çıkan sonuç ne olursa olsun ısı yalıtım işi yapılacaksa (ki yapılacak) mevzuata uygun hareket etmenizde fayda vardır.

Kat malikleri kurulu tarafından ısı yalıtımı yapımı ile ilgili bir karar var ve yapılacak ise, ödeme yapmamak sizi belki de farklı külfetlerin içerisine sokabilir. Eğer kat malikleri kurulunun kararında veya yönetici / yönetim kurulunun kendisine verilen yetkiler dahilinde yaptığı görevde herhangi bir hukuksuzluk olduğu konusunda tespitiniz var ise yukarıda belirtiğim maddeler ve ‘’KMK’’ çerçevesinde hukuki yolara müracaatınız uygun olacaktır.

Saygılar.


(Hukukçu değilim. Yazdıklarımın hukuki bir geçerliliği yoktur. Sadece bilgi amaçlıdır. Doğruluğu tartışılır.)